宁波房地产整体市场分析.docx

宁波科技园区香溢软件园全程策划提案
第一部分 公司介绍 3
第二部分 宁波房市整体市场分析 5
第三部分 江东区及科技园区房市分析 13
第四部分 江东区、科技园区、鄞州中心区三大房市板块竞争分析 15
第五部分 科技园区地产板块优劣势分析 17
第六部分 项目周边新近已售楼盘分析 19
第七部分 科技园区香溢软件园公寓住宅楼部分项目策划建议 25
第八部分 俱乐部项目策划建议 43
第九部分 科研楼部分项目策划建议 47
第十部分 香溢软件园项目市场行情价格评析 57
第十一部分 香溢软件园项目销售及资金回笼计划 58

第一部分 公司介绍

上海古北房产代理销售有限公司，成立于1993年，是上海最早的中外合资房地产专业销售公司，已累积代理销售商品房面积120万平米、销售额过百亿元。
十余年的风雨征战，今天的古北销售公司已成为，围绕房地产投资、开发、策划、推广、代理、中介、咨询、物业服务等业务的综合房产代理销售公司，古北销售公司善于把握市场先机，勇于挑战，敢于进取，用智慧浇灌未来，努力向国际型、综合型的专业房产代理公司进取。
主要代理案例：
古北中央花园 黄金豪园
佘山银湖别墅 古北新区二期
苏州西山别墅 古北虹苑
古北公寓 永嘉路古嘉公寓
虹桥路三期高标准内销售房
碧玉公寓 明珠大厦
广场大厦 钻石公寓
万科园别墅 雅典花园
维多利亚大厦 巴黎花园
金狮大厦 金象公寓

第二部分 宁波房市整体市场分析

这两年宁波房市供不应求，房价水平上涨很快，并连续两年位居全国第一。宁波老百姓对房价的呼声也越来越高，好象恨不得房价立马降下来，在“房价上涨太快，市场房源紧张，老百姓买不到合适的房子”的市场环境下，这种心情是可以理解的。然而，把目光从宁波市区放眼周边余姚、奉化、宁海郊区县市，从郊区县市又放眼到温州、台州、杭州周边城市以致整个浙江省，单就房价而言，不光是宁波市区房价涨得快，余姚、奉化、宁海等地的房价在这两年也快翻了一番，杭州2002年的房价并没有如专家的预言一样“冬天来临”而是又一个快速上涨年，整个浙江省的房价都涨得很快，不要说浙江省，以上海为龙头的整个长江三角洲如南京、苏州等城市，这两年的房价也都快速飞扬，南京的房价水平在省会城市里已排名第一，上海城区不少楼盘如上海春城等在2002年的涨幅近20%且还有上涨空间，虽说宁波房价涨幅已连续二年排居全国第一，然而，在这种大背景下，“宁波房价涨得太快的现象”也只是一百步与九十九步的差别，应该说是“见怪不怪”。
房地产从来都是与宏观经济紧密联系的，宁波房价以至整个浙江省房价水平的快速上扬是有其宏观背景的。宁波房价是否过高、涨得是否过快，只有跳出宁波，置于一个宏观大背景下才能得出一个正确的结论。
1、包含宁波在内的长江三角洲经济圈已逐渐成为中国经济最活跃、发展最强劲的区域。
上个世纪末，中国改革开放的重点在南方，以香港、深圳、广州、佛山为代表的珠江三角洲是中国经济最活跃、发展最快的区域，也是当时中国房价上涨最快的区域，目前也是中国最富裕的区域。然而自从92年国务院把上海浦东作为经济特区列入改革开放重点发展区域后，以上海为龙头的长江三角洲，北线以南京、镇江、常州、无锡、苏州等城市为代表，南线以宁波、温州、台州、杭州、绍兴等城市为代表，已成为中国历史上继珠江三角洲经济圈之后“经济最活跃、发展最快”的区域，由于长江三角洲背靠长江领域，辐射十三省二直辖市，领域阔度远大于珠江流域，上海在解放前又是远东最大的国际城市，因此，有专家预言上海的经济地位将与香港毗美，长江三角洲将成为中国经济最强盛的区域。长江三角洲经济的繁荣反映到房价上是，这几年，这里成了中国房价上涨幅度最快的区域，宁波也自然成为其中的一员。
2、浙江省民营经济发达，是一个“藏富于民”的省份，民间购买力旺盛
浙江省国民生产总值虽然位据广东、山东、江苏省之后，但广东主要以外商投资拉动为主，剩余价值大多以货币形态转移到国外；山东、江苏省经济成份，国有、乡镇经济占有较大比重，个人可支配的相对财富较少；浙江省经济因历史原因，国家投资较少，主要以本地民间经济的发展带动全省经济的快速增长形成了内地兄弟省份学习榜样的如“温州模式”、“台州模式”发达的民营经济，产生了许多大大小小的“老板”，汇集了大量的民间资本，从而也刺激了浙江省房地产业的高速发展，浙江省房价涨得快，宁波也自然成为其中的一员。
3、浙江省及宁波过去的城市化程度偏低，与其经济地位不相称，浙江省及宁波城市化进程正进入一个高速发展时期。
浙江省经济总量在全国居第四，人均GDP更是位于前列，然而浙江省的城市水平远没有达到辽宁、吉林等经济相对落后的省份，因此，原省委书记张德江提出了加速浙江省城市化进程的建设目标，这对拉动浙江省房地产业的发展是一个长期的利好，因为农村城市化、农民变城市人，需要大量的住宅满足。
4、浙江省土地的规范化、透明化程度较高，刺激了房价的上涨
土地价格的上涨是房地产价格上涨得重要因素，浙江省先是在杭州全面实行土地的招标、拍卖、挂牌交易政策，推动了土地价格的一路上场；然后，温州、台州、宁波等城市也相继学习杭州的经验，实行土地的招标、拍卖、挂牌交易政策，使这些城市的土地价格在短期内翻几番。广州等南方城市虽然在全国最早施行了土地的招标、拍卖、挂牌交易政策，但做得很不彻底，在2001年以前，拍卖招标的交易量不到总量的10%，房地产开发商的用地主要以协议方式出让，如华南板块的八个上千亩大盘，都是协议拿地。宁波的土地价格在两年内翻了二、三番，这与政府实施的土地拍卖、招标政策有很大关系。宁波土地价格的快速上涨必然带动房价的快速上涨。
5、股市低迷，投资资本涌入房地产业，刺激了房价的上涨
目前，宁波的房产市场上，有大约30%以上的人购买房产主要以投资为目的，这与股市低迷、缺乏其它投资渠道有很大关系。大量投资、投机成本涌入房地产业，在一定程度上助长了房价的快速上扬。
可以说，经济宏观大环境是促使宁波房价的快捷上涨的重要因素，然而，就宁波城市经济本身而言，宁波房价水平的上涨也有其合理之处，宁波作为一个港口大城市，是长江三角洲唯一一个可以在各方面与上海毗美的城市，优越的地理位置将使宁波成为带动浙江省经济发展的龙头，宁波2002年的GDP已达到1500亿元，直逼省城杭州，并有超过杭州的势头，自然对宁波过去与其经济地位严重不对称的房地产价格水平有一个重新调整认识过程，宁波的GDP总量及人均国民生产总值，均超过大连、温州、青岛等城市，但过去的房价水平远没有达到这些城市的水平，如大连6000~8000元/平方米为（中心城区）、温州4500元/平方米，青岛4200元/平方米，更没有达到省城杭州的水平（城区均价一般在5000元/平方米以上）。城市经济发达，商业机会多，工作机会多，谋生赚钱机会多，相应的商品房的价值肯定要胜过经济落后、就业谋生难的城市，这也是为什么纽约的房价是非洲一个落后城市房价水平数十倍的缘故。
相对于其它行业而言，房地产业对政府政策的影响最大，政府通过“有形的手调控市场无形的手”，然而，在政策调控中，珠江三角洲偏向于“小政府大市场”，让房地产业充分市场竞争发展，在残酷的竞争中也带来房地产业水平的质的飞跃；长江三角洲更偏向于“大政府大市场”，政府对市场的调控力度较大，正确的政策力度将促进房地产业的健康发展，但当政策调控不到位或错估市场发展形势时，又在一定程度上影响房地产业发展。
可以说，宁波房价的上涨是对宁波城市价值的正确体现。但宁波房价水平在短期内的快速上涨确实超过了大多老百姓的心理承受力，这与政府对房地产市场的调控管理不到位有一定关系。
政府在2001年制定的土地供应计划中，虽然略显不足，但基本可满足市场的需求。但计划不如“变化快”，土地上市受交地严重滞后的影响，实际的土地上市供应量严重不足，如交通房产开发的明楼北地块（常青藤·小城），本来计划在2000年年底全部交地，实际上到2002年年底还有近百分之五十土地未交付；水上公园地块（建筑面积50万平方米）原计划在2002年年初交一半，2002年6月份左右全部交付完毕，实际执行中，已延迟一年还有大1 AQ 土地未交付，诸如这种情况，在宁波是较普遍有的现象。一方面土地上市供应严重不足，而预售门槛的提高又进一步加深这种不足；一方面拆迁房子过快又带来更多的需求，真正导致了宁波房地产市场的短期内的严重供不应求的现象，房价的快速上涨也就在情理之中。
目前宁波房产市场的供不应求的现象应该是短期的。2003年，随着宁波一些大盘的推出，如常青藤小城二期，滨江地块波波城，水上公园地块青林湾，钢铁厂地块北岸琴森，咸宁街地块，华俨街地块，鄞州中心区各地块，湾头天水家园等楼盘的推出，市场的供给量显著增加，楼市的紧张状态逐渐缓解，楼价的上升将进入一个缓慢爬升过程。
值得说明的是，宁波房价的快速上涨除受市场供不应求，土地价格上涨过快等因素影响外，楼盘品质的显著提高也是重要因素，如宁波原老楼盘的单位绿地面积投入一般是几十元每平方米，而常青藤小城一期绿地面积单位投入计划在300元每平方米左右，智能化投入在40元平方米左右，总得单位建造成本比以前明显提高，品质也自然比以前高得多。我们常说宁波没有好楼盘，或拿得出手叫得响的楼盘，在过去的房价水平下，开发商确有其难。随着宁波房价水平的提高，越来越多的好楼盘将展现在世人面前。

总结：宁波房价虽然因上涨过快含有一定的泡沫成分，但这个房价水平基本上反应了宁波的城市价值，总体是合理的，展望未来，宁波房价水平还具有500至1000元每平方米的上涨空间，这对科技园区香溢软件园是一个大势利好，但随着2003年一些大盘如青林湾、常青藤·小城二期、滨江波波城、北岸琴森、东湖花园二期等楼盘的推出，市场供给量显著增加，宁波的房价水平将进入一个慢牛爬升的过程，但那些指望宁波房价水平从此将下跌的想法是不现实的。
第三部分 江东区及科技园区房市分析

江东区作为市府重点发展的新城区，其地理位置优越，交通便捷，通往沪、杭的高速公路的起点，江南公路、通途路则与北仑港、宁波经济技术开发区的大榭开发区紧紧相连。江东区经济发展迅速，第三产业依附于城区建设而不断拓展领域。随着新一轮城市建设东扩工程的实施，城区基础设施日益完善，新住宅区的大规模开发建设和市区主干道的向东延伸，高标准景观大道——世纪大道的建成、新的国际汇展中心落成、滨江路的全线启动等，为江东发展构造出一由幅美好的蓝图。
根据宁波市城市总体规划纲要（2001～2020），宁波城市发展目标确定为：近期重点向东发展，中远期重点发展北部，适度发展西部，有限制地发展南部。
宁波市府东移的确定（位于百丈东路延伸段）与城市东扩，使得东部的土地及房价将有比较大的升值空间，相对来说，东部的房市有更大的发展。目前江东四类地段的房价要高于江北区四类地段房价近1000元/平方米，反映了江东区的发展前景看好。科技园区与江东区一脉相承，已逐渐融为一个整体，虽然科技园区位置较偏，但江东区的房产发展势头必将波及科技园区。
目前江东区及科技园区在售楼盘较少，只有枫丹馨园、盛世东方等少数楼盘，市场上基本上无盘可供应，但即将推出的楼盘较多，华严街地块、城市映象北侧地块、东港二期、丰润置业地块、宁川路地块、时代华庭、常青藤·小城二期（部分）、新天地、波波城、安居股份地块。

第四部分 江东区、科技园区、鄞州中心区三大房市板块竞争分析

江东区、科技园区、鄞州中心区三大房市板块中，先是江东区一枝独秀 ，主要代表楼盘有华光城、江南春晓、中兴小区、东海花园、常青藤小城等，但随着鄞州中心区市政配套设施的完善，鄞县改县为区，格兰云天、华泰剑桥、金湾华庭等中大型楼盘的面世，特别是70万平方米超大型楼盘东湖花园的推出，鄞州中心区房产板块有后来者居上的感觉。科技园区在政府宣传中唱的调子较高，但由于定位为科技产业园区，更强调工业制造业，作为第三产业的房地产，其发展速度较慢，现有的楼盘如桃园别墅、华丰庄园、丹桂园、丁香园等，规模小，设计较落后，整体形象较差，正在建设的楼盘中也没有一个象样的，根本无法与江东区楼盘、鄞州中心区的楼盘竞争，在宁波的房产领域的形象较差，与科技园区的政治经济地位很不配备，也与其优越的地理位置不相吻合。
结论：在三大房市板块竞争中，科技园区处于明显的劣势中，这对香溢软件园地块是不利的。但由于江东区土地资源稀缺，可供房源较少，本项目只要具有一定的性能质价比，不仅能留住一部分在科技园区工作的客户，还可吸引江东区的客户前来置业。另外，北仑、小港、镇海由于发展临港工业的缘故，也有许多人准备到宁波中心城区安家，科技园区优越的地理位置，使本项目可挖掘的客源较广泛。

第五部分 科技园区地产板块优劣势分析

随着城市东扩步伐和城市化进程的加快，以及城市规模的不断扩张，房地产开发不仅在江东区如火如荼地展开，而且波及到周边其它地区，使得旁边一些区域的房地产业也得到迅猛发展，房价也得以迅速提升，宁波市科技园区即是这样一个区域。2001年11月份，科技园区丁香路旁的丁香苑，多层售价只有1800~1900元/m2左右，而如今，比丁香苑位置更差的丹桂苑，多层均价达到3500元/m2左右，；绿墅等楼盘的别墅甚至卖到4600~5000元/m2，且绝大部分已售完。
科技园区的配套设施已日臻完善，道路、通讯等基础设施在加快建设与不断完善中，房地产业也形成一定的开发规模，处于蓬勃发展中；而宁波市老三区（海曙区、江东区、江北区）可供开发利用的土地资源却日益缺乏。诸多利好因素使得科技园区逐渐成为一个可以与鄞州中心区相媲美的房地产开发热点地区……
但由于科技园区定位为产业园区，以工业制造企业等厂房占多数，缺少购物、餐饮等生活配套设施，公交路线也不够密集，在宁波大多老百姓心目中，科技园区更象工业区，而不是居住生活区，正因为这样，在过去的二年里，科技园区的房价涨幅水平不如鄞州中心区甚至不如海曙区西边的望春。
可以预测，未来的十年，城市东扩将继续是宁波城市发展的主流，江东区与北仑区相向发展的趋势越来越明显，科技园区的工业企业正面临着二次搬迁的可能，宁波中心城市的东移，科技园区的土地将更适合建以写字楼经济为特征的研发中心、企业总部，江东区、科技园区的土地增值空间是非常广阔的。现在，政府已明确了江东三个中心的建设目标，即国际会展中心、生态科技中心、行政中心，这对项目地块是非常利好的信息。就宁波土地拍卖市场来看，土地拍卖价格越来越高，从明楼地块74万元/亩，到水上公园地块103万元/亩，到鄞县中心区地块152万元/亩，再到彩虹南路450万元/亩，不到一年时间，土地平均价格翻了一番多，地价在“飞涨”。目前，科技园区的商品房价格及土地价格处于相对较低状态，而发展前景非常看好，只要通过协议方式或挂牌方式能够获得土地，可以断言，拿到即赚到。
第六部分 项目周边新近已售楼盘分析

一、项目周边区域已售类比楼盘
表一：住宅楼盘销售情况（部分）
序号
楼盘名称
物业类型
地段
标准层高（米）
单价范围
总价范围
（万）
销售均价
销售状况
1
城市映象
小高层
江东
一类
2．9
4000-5100
60-88
4900
基本售完
2
中山名都
高层
江东
三类
2．9
3800-5150
106-150
4450
基本售完
3
荷花家园
小高层、高层
江东
二类
2．9
3000-4000
36-48
3700
已售完
4
凌江名庭
高层
江东
一类
2．9
3900-5700
94-137
4600
基本售完
5
东海曙光
高层
江东
一类
4．8
5000～7500

6800
基本售完（写字楼）
分析：上述楼盘分布在江东一、二、三类地段，基本上以高层、小高层形式出现，小面积、低总价套型几乎没有，楼盘品质中上，价格大约在3600元至5700元之间，其中，东海曙光为纯写字楼，品质、地段均比经本案好，其均价为6800。

二、周边区域的类比楼盘

盛世东方
地址：中山东路与世纪大道交汇处
产品类型：四幢20～25层的高层
户型定位：140、160、170、180、190、200、210、230不等
销售价格：均价5200～5300元/平方米
销售情况：由于总价较高、目前位置较偏，销售形势不乐观。

枫丹·馨园
开 发 商：中建房产
楼盘位置：中山东路和桑田路交界处

1、主要技术数据：
产品类型：三幢9层小高层
总户数：约200套
户型面积：101、122、125、150平方米
主力户型：三房两厅（120平方米左右的套型）
均价：5500--5600元/平方米
2、销售情况：
4月10日开盘至今，销售率已达60%以上，售楼中心人气不旺，与宁波市前段时期深夜排队抢购的场面形成截然不同的对比。
单价偏高是其销售业绩一般的主要原因。

好阳光商务公寓

地址：百丈东路好阳光酒店旁边
产品：四五十平方米至七十几平方米的酒店式商务公寓
价格：二至七楼挑高5米，毛胚房平均售6800元/平方米
八至顶楼为标准层，带装修平均售价6500元/平方米
销售情况：虽然单价较高，但总价较低，且包装策划较成功，大都已售完。

名 称：华宏国际中心
开发商：华宏置业

位置：开元酒店后面
价格：六楼5800元/平方米，15楼6500元/平方米
销售情况 ：开盘十天约订40%
主要卖点 ：四星酒店服务，挑高13.80米大堂，3.7米标准层高。
数据：2003年6月

结论：若本地块也走大面积高总价或不能营造自身的特色的定位，从住宅到写字楼都将面临较大的销售压力。

第七部分 科技园区香溢软件园公寓住宅楼部分项目策划建议

一、宁波房市高层住宅产品市场特征分析

宁波高层住宅市场主要分为三个发展阶段：
1、2001年以前
在这个阶段，宁波的住宅市场主要以多层住宅为主，高层住宅基本上不被市民接受、销售抗性较大，主要原因是价格高（相对多层住宅）、物业管理费贵、实用率较低，这个时期的主要代表高层产品有江北区槐树公寓、联红红楼、中央花园。槐树公寓、联红红楼走得是低档次路线，槐树公寓虽为江北一类地段，但平均售价只有3000元/平方米左右，联红红楼的平均售价在2500元/平方米左右；中央花园走的是高档次路线（止今尚没有哪个楼盘在档次品位上可与其毗美），平均售价在5000元/平方米左右。这两种类型楼盘由于当时的市场环境因素，现楼的销售率只有50%左右，而当时多层的现楼销售率一般可达到100%。
这个时期唯一例外的是“大时代”和“银桂公寓”，一枝独秀，单个飘风。
“大时代”雄居三江口，视野旷达，区位优势明显。大时代作为高层商住两用物业，在宁波99年下半年推出时，就击起了千层波澜，引发了一系列的争议，然而其良好的销售业绩却足以说明一切。从整体上评价，“大时代”不仅具备了物业素质的优越性和物业的独创性、前瞻性，而且在不少方面表现优良。从价格上看，“大时代”所推出的“层高4.9米，买一层住二层”主力总价在33万左右的价格定位，在较大程度上迎合了中小企业、个人工作室等创业精英的现实需求。而其所提出的“以租金的价格买楼”对潜在的购房者的造成了强大的吸引力。大时代在半年多的时间中，即销售告罄，主要原因在于准确的
市场定位、合理的价格设定、个性化的户型设计和完善的配套设施。

银桂公寓以超低的价格（均价约3200元/平方米）、紧邻月湖的优越位置、南苑饭店加盟的物业管理是该楼盘旺销的主要原因。
2、2001～2002年
这个时期，高层、小高层逐渐放量，市中心高层逐渐被甬城市民所接受，大面积、高总价套型占主导地位。
从2001年下半年开始，随着宁波房产市场进入供不应求的紧张状态，高层住宅逐渐进入销售佳境，一些老高层楼盘如联红红楼、繁景公寓、槐树公寓、中央花园等迎来了一个“销售春天”，久销不动的高层住宅陆续在2002年上半年左右销售完毕。
这个时期是宁波高层住宅迅速发展时期，一方面多层紧缺，一方面高层住宅作为现代生活、现代城市的标志，安全、舒适、方便的居住环境，高品味的生活象征，逐渐被市民接受。这一个时期高层住宅大量涌现，有江景高层楼盘凌江名庭、锦地水岸、日月星城，园景高层楼盘江东新世纪、中山名都（樱花公园）、丰华名都（月湖公园）、星辰明珠（儿童公园），闹中取静的高层楼盘新河明珠、彩虹新钻，尊贵繁华地段高层楼盘中山首府、世纪广场，还有高层酒店式公寓天海华庭·名仕阁等。
这段时期的高层住宅开发基本都是以三江口为中心，以中山东路为轴线发展，主要集中在一类、二类地段。地段是高层住宅最能体现价值的一点。人们购买高层住宅，主要看中的就是它地段好、周围配套全。
3、2003年以后
在此以前的宁波高层住宅主要集中在城市的中心一、二、三类段，随着宁波郊区城市化的进程，土地价格的飞涨，容积率的明显提高，宁波市区的住宅产品将进入高层（含小高层）时代，如原来的四类、五类地段，大多是以多层为主，新招标的地块，如鄞州中以区地块、滨江一号地块、水上公园地块，从其现在的规划方案来看，高层、小高层产品是主流。2003年，宁波房产市场将真正进入一个高层时代，并面临着真正的市场考验。

总结：宁波房市的火热主要是多层住宅的火热，分析宁波高层住宅市场的发展历程，高层销售状况普遍较为艰巨，特别是户型面积大的套型，往往会因为总价过高造成较大的销售抗性，如锦地水岸、中山名都、日月星城等楼盘一百六十平方米以上的面积户型都是在最后无其它套型可挑选、宁波房市日益供不应求的紧张局面情况下逐渐消化完毕。去化速度很快的几个高层楼盘，大时代的热销是因为位置好（雄居三江口）、低总价（30万）；银桂公寓、凌江名庭的抢购是因为地段好、单价低（银桂公寓均价3300元/平方米、凌江名庭4600元/平方米），一般无明特色的高层楼难以吸引消费者，就是在楼市火爆的去年、今年，其去化速度都较慢。
科技园区香溢软件园是位于宁波五类地段的高层楼盘，城市的东扩和市政府的东迁，使本地块区位优势独特，但也面临着市区其它较好地段的高层楼盘竞争，如华俨街地块、咸宁街地块（轮船码头）、锦地水岸二期、日本孙氏开明街项目、冠华明星广场、华侨城旁地块等。
从区位优势、房产大形势来看，科技园区香溢软件园的市场前景是乐观的，但从产品的高总价、高层的销售难度系数、同类楼盘的竞争来看，也面临着一定的销售压力。

二、 宁波高层住宅推广策略分析

宁波近期主要高层住宅楼盘推广策略分析如下：
楼盘名称
推广主题
广告平面表现
主要诉求点
锦地水岸
1.百年璀璨江景，现代锦地水岸
2.优雅中心城,完美水岸家
表现1恢宏场面,效果图、繁华美丽都市、江景三合一
表现2：效果图、水景
表现3：效果图
1. 傲立三江,一道350米现代城市天际线;
2. 水岸住宅,户户江景
3. 石材饰面,品质永恒
4. 270度弧形热弯玻璃景观窗
5. 独户独梯;
6. 南北通风,无限采光;
7. 层高3米,板式高层;
8. 国际化休闲会所
面积1000平方米,内设室内温水泳池、茶吧、图书室、棋牌室、乒乓室、健身房等;
9.专业高效的物业管理
日月星城
1.三江六岸景观生活圈,健康生活特区
2.景观商住楼,尽揽三江美景
表现1：立面效果图
表现2：户型、效果图
表现3：效果图、空中花园
1. 三江美景;
2. 2000平方米社区VIP室内体育中心;
3. 真正网络化
4. 卓越的物业管理
5. 32平方米空中大花园;
6. 江景楼中楼,20平方米自由空间
凌江名庭
浙江第一住宅高楼
投资价值
1.高耸挺拔的立面效果图,配以三江夜景为背景
2.高耸挺拔的立面效果图配以水景
1. 标志性建筑;
2. 创新的设计;
3. 舒适豪华生活享受：空中花园、八部高速电梯、2000平方米VIP会所;4.价格实惠;5.体贴入微的高水准物管;6.实力雄厚的开发商.
世纪广场
地王之地,与市政广场、阳光广场面对面
立面效果图加老鹰
1. CBD中心区傲视地标;
2. 价格不高,较松入住
3. 1000平方米、10米以上挑高室内全玻璃顶超大中庭;
4. 近1700平方米气派非凡会所大厅总入口;
5. 全方位超级生活配套、电子信息公告牌、商务中心、健身中心、发泄中心;
新河明珠
都市里的和谐家园
以立面效图为主
1. 闹中取景
2. 三景一体（新河路、琴桥、新河）

从上表可知,宁波市区的高层住宅楼盘在推广策略上主要以景观、地段为第一卖点,其次是价格、配套设施、物业管理等,在平面表现手法上主要以效果图为主、适当配以水景、都市美景、户型效果图等.

三、 项目面临的市场困境

城市的东扩和市政府的东迁，使本地块区位优势独特，这是它最大的竞争优势，但展望2003年宁波高层住宅市场，其销售形势不容乐观，主要表现在：
1、 从历年成交量来看，宁波高层豪宅的需求相对比较迟钝，2003年以市中心一类地段为主宁波将推出100万平米的高层楼盘将使销售竞争空前激烈。
2002年上半年，高层、小高层成交量仅1755套，目前市场上的空置楼盘基本都以高层豪宅为主，其销售进度要远慢于多层住宅，而中低档住宅严重供不应求，市场供应结构已呈现一定的失衡状态，由于2003年市中心高层豪宅的推量明显放大，这趋势将有增无减。结构矛盾的进一步凸现将导致楼市过早进入调整期，面对开发定位瞄准高档市场的高层住宅而言，短期内供应量的剧增将会加大市场销售风险，而在售高层住宅的“缓销”就是一个信号。
2003年，宁波楼市进入“高层住宅年”，高层住宅四面开花，江东区有华严街地块、城市映象北侧地块、东港二期、丰润置业地块、宁川路地块、时代华庭、常青藤·小城二期（部分）、盛世东方，海曙区有灵桥路四号地块、冠华明星广场地块、梅龙镇地块、南苑豪宅、龙湾银都、香榭丽舍（部分）、时代新居、永得易居（部分）、江北区有北岸琴森、第三医院东侧地块、人民路地块、鄞州中心区有东湖花园二期（部分）、华泰剑桥二期（部分）。据初步不完全统计，市区将推出近30个纯高层住宅或高层住宅混合项目，市场供应总量将超过100万平方米，供应区域以市中心一类地段为主，销售竞争空前激烈。
2、 高层住宅产品同质化竞争激烈。在30个未推楼盘中，80%以上的楼盘走高档产品路线，其130~180平方米的主流供应面积与不菲的单价所形成的高总价，使高层住宅几乎成了“高档住宅”的代名词。
3、高层高档住宅相对比较单一的客源构成对楼市销售形成较大的压力。
目前宁波市区高层高档住宅的主力客源以宁波市区（包括鄞州区）的个私企业主为主，对慈溪、余姚等市的辐射能力也不是很强，对真正区域意义上的外地客户的辐射能力更是较弱，这与上海、杭州等城市的高档住宅客户构成有着较大的区别，如上海市2002年上半年外地客户（包括境外客户）购买高档住宅的比例高达53.6%。另外，个私企业主由于受经济、行业及自身等种种不确定因素影响，他们的消费能力往往也具有不确性和随机性，相对比较单一的客源构成对楼市的形成的压力不言而喻。
4、市场舆论导向已在向房市提出了警告信号。
房市过热，房价上涨过快，老百性的呼声越来越高，迫使政府采取各种措施调控过势的房市。国务院总理朱镕基已承认某些地区房产过热，要相关部门采取调控措施。
5．从房地产发展的“5+2”规律来看，房地产经过5年的发足发展，有专家预言，2004年将进入小幅回落时期，2005年将进入大幅回落时期。宁波房市在经过长达五年的繁荣发展时期，2004年将进入一个调整时期。
因此，宁波科技园区香溢软件园在实际销售合同率未达到90%以前，不能轻言“成功”。而且，与一般项目所不同的是，本案的地段价值和商业价值存在着很大的弹性空间，为保证科技园区香溢软件园的开发成功，并达到更高的预期利润目标，本案有着非常大的营销策划空间。我们有必要对宁波科技园区香溢软件园进行专业的策划包装定位，提高产品的附加值，创造与众不同的价值特征，塑造企业与项目的良好口碑与品牌形象，最后达到社会效益与经济效益的双丰收，实现开发公司在宁波的长远发展目标。

四、项目定位策略

（一）市场竞争背景分析
2002年以前，宁波的高价楼盘的平均售价都在5000元/平方米以内，最具典型代表的是中央花园，其平均售价在4800元/平方米左右，直到今年才基本销售完毕，销售时间达五、六年之长；其次是世纪城，平均售价也在4800元/平方米左右，交付使用时才基本销售完毕。
比较成功的热销高价盘还数江东的几个盘，凌江名庭以4600元/平方米的平均售价在半个月左右全部销售完毕，锦地水岸、日月星城一期的开盘平均售价在4000元/平方米左右，现已涨至6500元/平方米，且基本销售完毕。

（二）中心城区拍卖高地价对高价楼盘的影响简析
华东饭店地块、华严街地块、江北咸宁街、三横街地块的拍卖创下了宁波高地价的记录，也预示着宁波未来高价楼盘的平均售价将在5000元/平方米以上，并突破6000元/平方米，比过去提升了好几个档次。以这样的价格推向市场，前景如何呢？就目前宁波市场的供求状况来说，其前景是乐观的。然而，这么多高价楼盘将在大致相当的时间内推向市场，竞争压力是严峻的，毕竟金子塔尖上的人数是少数，中央花园、世纪城卖得很艰难、锦地水岸、日月星城也卖得较辛苦就是例子。

（三）项目产品定位策略建议

1、户型定位
以80～135平方米为主，除顶层及少量景观较好的位置外，尽量少设计象锦地水岸、中山名都、盛世东方那样大量的一百七八十平方米、二百几十平方米的户型。
户型量化建议

项目
面积段
格 局
错层比例
套数百分比
40～50
一室一厅一卫

15%
80-90㎡
二室二厅一卫
10%
15%
90-105㎡
三室二厅一卫
15%
12%
105-119㎡
三室二厅二卫
30%
30%
120-130㎡
三室二厅二卫
50%
20%
140-150㎡
四室二厅二卫
60%
8%
合计

100%

2、建筑特色
由于面积小，建筑特色不要追求大气，但要追求精致、高贵、典雅。

3、户型设计
中央花园之所以卖了五、六年，户型设计落后是其中主要原因之一。世纪城、中山名都、锦地水岸卖得很辛苦，户型定位不准确是重要原因。科技园区香溢软件园应进一步完善户型设计。

4、产品创新
（1）错层户型；
（2）一百四、五十平方米的小高层复式户型（苏州工业园有此产品）

五、项目整体广告主题策略
香溢软件园位于科技园区，从名字到区位都具有较强的科技概念，生态设计又是本项目设计的一大主题，科技园区是宁波未来的新都市中心，因此，项目产品主题定位策略为：
宁波新都市中心首席生态科技公寓

第八部分 俱乐部项目策划建议

○项目定位

为何要进行定位？

●经由对客观环境的谨慎评判，推导出准确的项目市场定位，可以使消费者对项目多一分关注，产生进一步了解的愿望，并在众多物业中起到独特的识别作用，为项目的销售打下良好的基础．
●市场定位更是决定项目的形象高度和价值高低的关键，对项目进行成功准确的定位，将使开发商获得比原始市场经营状态下更多更高的经济效益和社会效益．
如何定位？
●必须符合现代社区物业的发展趋势和潮流
●必须符合本案的大体量和多种物业形式的自身条件
●必须去创造市场引导市场而非迎合市场

1、经营定位：宁波首个会员制式的俱乐部会所

2、业态定位
（1） 球类室（乒乓球、羽毛球、网球、壁球、台球）
（2） 健身室、跳舞房、儿童益智中心、棋牌中心
（3） 中西餐厅、茶厅、宴会厅、茶馆、酒吧
（4） 商务中心、多功能会议厅
（5） 健康桑拿中心、美容美发、影视厅、视听室
（6） 室内游泳池
（7） 水疗水浴、温泉、药池。
3．核心价值理念定位
新消费主义革命
理念诠释――这个理念包含以下涵义：
●市场引导者：本案将在宁波市商业会所中树立一个继往开来的新模式的引导者的角色，完善和超越同现时同类物业，填补包头此类市场空白．
●理念革命：新消费主义的灵魂是＂休闲消费＂，引导出本案＂时间消费及精神消费＂的革命模式．

第九部分 科研楼部分项目策划建议

一、宁波房产写字楼市场特征分析
相对于住宅而言，写字楼对户型结构、朝向的要求不高，但对位置的选择较为苛求，可以作为写字楼使用的物业用房较为广泛，既可以是普通住宅、别墅，也可以是酒店，还可以是各种边角厢房，宁波写字楼市场的供应渠较为广泛：一是各单位自用兼出租的写字楼，如中国电信建造的电信大厦、财政局建造的财政大厦、税务局建造的税务大厦、各金融机构自建的金融大厦，还有政府各职能部门建造的大楼等，这一块市场供应量较大；二是商业开发的纯写字楼，如宁波华联、中农信、会展中心等；三是商住两用的物业用房，如华侨城两幢高楼；四是物业边角裙房，下面作门面，上面办公等。正因为写字楼的供应渠道较为广泛，可作为写字楼使用的物业选择又多，使得宁波写字楼市场的销售一直不活跃，远落后于住宅、商业用房的成交量。
宁波早期的高档纯商务写字楼，如宁波华联、中农信、石油大厦、保险大厦、天宇大厦、会展中心等，大多只租不售，即使零星的交易价格也不高，很少超过5000元/平方米。
2001年下半年至2002年，宁波写字楼市场逐渐复苏，并逐渐有一些纯写字楼推向市场，如灵桥广场、中山银座（中山东路、舟孟北路交汇处）、世纪伟业（中山西路、中山家园南边）城市广场（望京路旁）、世纪龙腾（中兴路旁）等，这些写字楼楼盘虽然档次品位较低，没有住宅好销，但也逐渐消化完毕。
经过多年的发展，宁波众多中小公司已完成原始积累，开始在市中心区域寻找属于自己产权的办公场所，而目前宁波的写字楼市场以只租不售为主，位置优越的高素质产权式写字楼确实吻合了市场需求：
1、银亿房产收购保险大厦上万平方米物业，加价1000元/平方米发售，很快赚了上1000万元；
2、中山东路上的东海曙光以纯写字楼发售，几个月的时间里，大多销售完毕（3.1米标准层均价5500元/平方米，4.8米挑高层均价7000元/平方米）；
2002年下半年，是宁波房产最高涨的时候，市场上几乎无房可供，过去积压的写字楼或历史遗留需处理的写字楼，都在趁着好市道推向市场，如滨江大厦、中山东路新华书店15～16楼、黄金水岸、灵桥广场、中远物流大厦、贵都商务楼、创时代等。虽然没有住宅和公寓热销，但也逐渐消化完毕。
2003年下半年，CBD地块陆续将有日本华人孙氏公司开发的太阳广场、冠华置业开发的明星广场部分纯写字楼推向市场，面积大约在5万平方米左右。