慈溪出口加工区控制性详细规划.docx

第一部分 规划范围与内容

一、规划范围
基地位于慈溪市宗汉街道，北至庙山西路，南距329国道约300米，西邻漾山路江（西三环路），东接金轮大道，南北长度约1000米，东西长度约750米，规划总用地约为71.7公顷（1075.5亩）。

二、建设内容
1、建材市场
2、五金机电城
3、旧货市场
4、生活性资料市场
5、家私城
6、物流中心及配套服务设施（包括大型超市、会展中心、宾馆及办公管理大楼等）

第二部分 现状分析
规划区地貌属杭州湾沉积平原，地势低平，标高在2.83m-4.40m（黄海高程）之间。区内河网水系比较发达，河道纵横，主要有漾山路江、大塘河、纤路江、船洋江等河道，另外还散布大量小河小沟。
本区块主要为空地，地块西北侧有一处金轮自发水厂，占地面积为1.32公顷；基地东南侧有一处居民点，基本上以低层居住建筑为主，用地面积7.28公顷。周边有少量企业和公共建筑。
本区块现状对外主要交通为西三环路、东侧的金轮大道及北侧的庙山西路，地块以南300米处为329国道。

第三章 规划布局
一、功能定位
规划将本地块建设成以集建材、五金机电、旧货、生活性资料、家私等产品展销为主，具有展示、交易、配送、电子商务、商务办公等功能的现代化交易、采购中心。
二、规划原则
1．整体性原则：注重基地范围内建设的协调统一，包括用地功能布局道路交通联系以及景观风貌建设等方面，使其成为城市的有机组成部分。
2．提供合理、优化的用地布局和便于操作的土地细化方案，创造有个性的舒适宜人的城市空间。

三、规划结构
根据区块的实际情况，采用“三轴、三片、多点”式规划结构，利用规划纵二路、纤路江和地块内部的横向河道组织景观，形成二纵一横景观风貌轴。根据各用地功能划分为交易区、配套服务区、仓储、物流区四个大的功能分区。“多点”即在区块主入口、中心绿地、滨河绿地等组织景观节点。

四、用地规划
整个规划用地由公共设施用地（C）、居住用地（R）道路广场用地（S）、仓储用地（W）、市政公用设施用地（U）绿地（G）、水域和其他用地（E七大类组成。
商业金融用地（C2）
商业金融用地集中布置在漾山路江以东、规划纵向道路以西、三北大街以南区域。主要布置建材市场、五金机电城、旧货交易市场、生活性资料市场、家私城等，以形成一个集建材、五金机电、旧货、生活性资料、家私交易中心。金轮大道以东、后横河以南、规划路以北、纤路江以北地块主要作为市场发展用地。为市场日后发展预留发展空间。
规划在纵二路以东、纤路江以西、三北大街以北地块为商业用地，主要布置大型超市和大卖场。以满足该区域内居民及业主日常生活需求。
考虑到市场的商品展示功能，规划在三北大街北侧、纵二路东侧用地作为展览用地和旅馆业用地，主要布置会展中心和宾馆。商业金融总用地面积25.83公顷，占总用地面积36.0%。
（2）行政办公用地（C1）
行政办公主要作为市场配套办公，结合市场布置。布置在规划纵二路以东、三北大街南侧，另外在规划横向道路南侧，河道北侧空地作为办公用地，作为仓储和物流中心办公管理.行政办公用地面积3.48公顷，占规划总用地的4.9%。
（3）仓储物流用地（C/W）
仓储物流用地包括仓库用地和物流用地。仓库与交易区以就近布置为原则，以方便货物存放。仓库布置在规划路南侧、纵一路与纵二路之间，用地面积2.01公顷。物流用地主要为解决市场货物配载需要而设置的物流中心用地，物流用地布置在仓库用地东侧，用地面积4.24公顷。仓储物流用地6.25公顷,占规划总用地的8.7%。
（4）道路广场用地（S）
规划道路广场用地14.33公顷，占规划总用地的20.0%，包括道路、社会停车场库两类用地。道路用地由城市道路、区内主要道路、区内次要道路组成，形成四横四纵的道路网络。社会停车场包括地面停车、地下停车及立体停车。规划在交易区、配套服务区、仓储物流区各布置一处公共停车场。
（5）绿地（G）
绿地主要包括公共绿地和生产防护绿地，总面积11.67公顷，占规划总用地的16.3%，包括公共绿地和防护绿地两类用地。
规划结合结合漾山路江、纤路江、后横河布置滨江绿地，形成点、线面结合的绿地系统。
本规划要求各区的建筑均按照要求退后红线，留出适当绿地，满足各区空间的相对独立性要求。

五、平面布局
交易区主要布置在三北大街南侧，主要包括建材市场、五金机电城、旧货市场、家私城，生活性资料市场。配套服务区布置在三北大街北侧主要包括会展中心、宾馆及大型超市。三北大街南侧纵二路东侧地块布置市场服务中心。仓储物流主要布置在规划道路南侧、纵二路东侧。
规划以中央广场为中心对称布局，规划以人为中心，考虑人的视线，人的感觉及心理需求。
整个室外商业步行空间规划从会展、宾馆入口广场开始，经中心广场、五金机电城广场到家私城中心绿地中心结束，好像诗篇的“起”、“承”、“转”、“合”。通过各建筑的内院和建筑的收放，形成丰富的室外步行空间。廊道的连续性增加了建筑群的整体感，同时建筑有韵律的节奏及统一而有机的空间关系则加强了群体的连续感，灰空间的运用增加了空间的层次感，通透感。全天候活动的开放空间，道路、铺地、绿化、雕塑、流水、喷泉及小品的综合设计，使环境既统一又有变化，既是整体又各自特色，相互交织，共同构优美感人的购物环境。

第四部分 道路交通规划

一、对外交通
对外交通依托西三环路和329国道，区内道路通过西三环路可以便捷地通过杭州湾新区，经杭州湾跨海大桥连接上海，通过329国道连接北仑港、宁波市区、杭州及周边城市。

二、区内道路交通
区内道路网络分为城市道路、区内主要道路和区内次要道路三级，它们是：
1、城市道路：三北大街规划道路红线36米，建筑后退道路中心线两侧各25米；金轮大道24米。
2、区内主要道路：规划纵二路道路控制红线24米；规划横向道路道路控制红线24米。
3、区内次要道路：主要为滨江路和规划纵一路，道路控制红线16米。
4、公共交通规划
本区公交线路应为中心区公交线网的延伸。规划建议在三北大街与规划纵二路附近设置港湾式的公交停靠站台,与道路工程一体化建设。
5、步行道规划
在本规划中，依托良好的江河资源，规划滨水步行道，作为联系各功能区的纽带。分别沿漾山路江、后横河、纤路江及南面河道规划2-3米宽步行道路。随着延伸的河道，绵延的步行道，将各功能区块联系成为一个整体，为城市提供亲水空间。另外考虑在建材机电市场、五金市场、家私城构筑一条购物、休憩商业性步行道路，把不同类别的市场串联成为一个整体。
表三：道路控制一览表
序号
道路路名
红线宽度
断面形式（米）
道路等级
道路后退红线
1
西三环路
50米
5-5-2-12-2-12-2-5-5
城市道路
50米
2
三北大街
36米
3-5-2-16-2-5-3
城市道路
7米
3
庙山西潞
18
3-12-3
城市道路
5米
4
纵二路
24米
4-16-4
区内主要道路
5米
5
规划横向道路
24米
4-16-4
区内主要道路

5米
6
纵一路
16米
2-12-2
区内次要道路
3米
7
滨江路
16米
2-12-2
区内次要道路
3米

三、静态交通设施
静态交通设施包括社会停车场、配建停车场和自行车停车场等。
1、为适应未来不断增加的机动车交通量的要求,规划中对交通设施的考虑主要是机动车停车位的安排。规划利用高压走廊及部分部不规则边角地布置社会公共停车场。考虑到该地块交易、采购中心是服务慈溪及周边城市的区域性交易、采购中心。将会吸引大量的人流、车流。为弥补地面停车的不足，建材机电市场、五金市场采用立体停车库。
2、 随着社会生活的发展,停车方式越来越趋向于就近停靠,因此各个地块的配建停车就显得至关重要。规划根据规范要求配建停车场,停车场配置考虑一定的超前意识,对该区内地块的各个不同功能地块配建停车标准作如下规定。

第五部分 用地平衡表

用地名称
用地面积
（公顷）
所占比例
（%）

1
公共设施用地（C）
31.4
43.8
行政办公用地
3.48

商业金融用地
25.83

会展用地
2.09

2
居住用地（R）
1.93
2.7

3
道路广场用地（S）
14.33
20.0
道路用地
12.33

广场用地
2.0

4
市政公用设施用地（U）
0.86
1.2
5
仓储物流用地（C/W）
6.25
8.7
6
公共绿地（G）
11.67
16.3
7
水域及其它用地（E）
5.26
7.3

规划总用地
71.70
100