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1、 SOHO天都1#栋营销策划报告 、、 湖南好百家置业顾问有限公司 2009年6月19日 目 录 第一部分 小户型市场分析 3 一、小户型市场概述 3 二、小户型项目的供应情况 3 三、小户型项目的价格分析 5 四、总结 6 第二部分 项目SWOT分析 7 1、优势（S） 7 2、劣势（W） 7 Ø3、机会（O） 8 4、威胁（T） 8 第二部分 项目定位 9 一、市场定位 9 二、案名定位 9 三、客户群定位 9 1、租赁目标客源（使用者）
2、9 2、投资者 9 3、边缘客户群 9 四、形象定位 10 五、宣传推广定位 10 第三部分 差异化建议 11 第四部分 营销推广策略 12 一、总策略 12 二、同区域物业竞争策略 12 三、项目推广时机与条件 12 A、入市时机选择的要素 12 1、工程进度及形象 12 2、销售期的连续 13 3、配合外部条件 13 4、其他准备工作就绪 13 5、相关合作单位的确定 13 B、开盘前工作 13 1、现场环境 13 2、资料准备 14 3、宣传与媒体（媒体计划书另附） 14 四、销售阶段划分与分期运做策略 14 1、销售阶段划分 14 2、价
3、格策略及推售方案 15 第五部分 包装方案建议 16 一、现场包装建议 16 1、建筑主体包装建议 16 2、样板房参观路线包装建议 16 3、营销中心包装建议 16 二、样板房包装建议 16 1、位置选定 16 2、样板房数量及房型建议 17 3、样板房装修风格建议 17 附表：各项目精装修标准 18 第一部分 小户型市场分析 一、小户型市场概述 随着06年90/70政策的落实,长沙市接下来一两年的小户型供应量会逐步放大。目前纯小户型多以单体楼为主，其次城市综合体中也存在着大量90㎡以下的小户型产品供应。小户型以其总价低的优势，07年以前一直销
4、售比较火爆。但由于小户型产品多属于过渡或投资性产品，而非改善型需求，客户更多的注重的是投资价值，即便过渡居住者也注重其未来的升值空间。然而07年随着国家房地产调控政策的不断出台及美国次贷危机引发全球性金融危机的爆发,08年开始房地产市场出现了前所未有的低迷。各地房地产销售出现了持续近一年多的量价齐降现象，广大消费者对房地产的前景失去了信心进入观望状态，特别是在提高第二套首付比例及贷款利率的政策下，投资性需求遭受了严重的打压，因此对只能满足投资性需求的小户型销售造成了很大的影响。 二、小户型项目的供应情况
5、 长沙市目前在售小户型项目分布图 长沙市小户型项目不完全统计表 楼盘名称 位置 可售套数 楼盘名称 位置 可售套数 苹果派 四方坪 263 友谊公寓 中心 546 伍家岭生活广场 四方坪 融圣国际 中心 562 双子座 四方坪 196 鑫远杰座 南城 506 华府1航线 四方坪 340 金麓国际 市府 450 铂宫 中山路、黄兴路、蔡锷路 60 永祺西京 市府 500 华都 劳动路、韶山路 377 御院 市府 589 印象天心 人民西路、蔡锷南路 848 泽西城 市府 358 天
6、心华庭 人民西路、蔡锷南路 478 郡原广场 市府 856 谋房未央大邦 韶山南路 464 新芙蓉之都 中心 884 加加大街 韶山南路 420 左岸右岸 东城 399 金色家园 韶山南路 400 金阳大厦 中心 260 谋房博客 望岳路、桐梓坡路 400 未来城 桐梓坡路、玉兰路 320 香麓丽舍 荣银路、银盆路 560 上河国际 478 注：以上数据来源于长沙市房产研究中心 1、根据长沙市房产研究中心统计数据显示：仅08年1-12月，60平米以下供销比为1.81，60-90平米供销比为2.13，出现严重供过于求
7、现象。且均高于供求平均水平，是所有户型区间中供求比最高的面积区间； 2、这两年由于90/70政策的影响，长沙市小户型的供应量将会持续放大，据不完全统计，目前在售的小户型就有一万套以上，建筑面积累计近80万平米； 3、未来上市小户型将会集中在中心板块和市府板块，且多数以城市综合体为主； 4、小户型（特别是纯投资型小户型）的销售火爆现象自07年下半年开始逐渐风光不再。 三、小户型项目的价格分析 由于06年90/70政策的落实，所以造成原本对于城市繁华度要求极高的小户型产品出现了遍地开花的局面，二环、及至于三环外的小户型项目都不少
8、所以造成了定价的幅度也差异很大。同时，也由于小户型实际性质的差异（公寓型或住宅型），定价也相差较大。 A：核心区（5500-6500元/平米）：西至湘江，东至韶山路，北至五一路，南至劳动路围合区域及周边。坐拥长沙两大最繁华商圈五一商圈和东塘商圈，成为长沙目前小户价格最高区域。代表楼盘有天心华庭、新青年公寓、 印象天心和建鸿达华都。 B：次核心区（4500-5000元/平米）：西至湘江，东到东二环，北至三一大道，南至南二环围合而成，并除去四方坪区域、浦沅区域和核心区域。楼盘主要分布于芙蓉路两层及周边地区，受五一商圈和东塘商圈辐射影响，借城市主干道芙蓉路之势，成为价格第二高地。代表楼盘有芙
9、蓉盛世、铂宫、新时代广场、新芙蓉之都、融圣国际。 C：泛核心区（3800-4400元/平米）：除核心区、次核心区和城乡结合部区的长沙五个区域内楼盘。主要集中在新市府板块、四方坪板块、南城板块、铁道学院林科大周边。 D：城乡结合部区（2800-3400元/平米）：偏居一隅，依托星沙自身配套，价格较低。代表楼盘有尚城、华润凤凰城。 四、总结 根据对长沙市小户型项目的市场调查研究，小户型市场的基本市场情况如下： 1、供应情况 长沙房地产市场出现严重供过于求现象，90平米以下小户型产品，较其他面积区间产品供过于求现象更为严重，供过于求现象最为突出。09年潜在项目体量仍然较大，据不完全统计，
10、目前在售的小户型就有一万套以上，建筑面积累计近80万平米；未来上市小户型主要集中在中心板块和市府板块。 2、分布格局 小户型楼盘以便捷的交通路网为分布带，以成熟的商圈为依托。集中在河西市政府商圈、伍家岭四方坪商圈、五一商圈、东塘商圈和铁道林科大商圈。纯小户项目主要分布在伍家岭四方坪、芙蓉路沿线、五一商圈以及铁道学院周边。 3、产品特征 毛坯房为目前市场主流，精装修或成未来趋势；目前小户型精装标准主要集中在500-800元/平米之间（详见附表）。分摊率集中在20%-26%之间，一层户数多在10户以上，在户型排布上多为所有户型围绕一条公共走道排布，居住的舒适度差。 4、价格制定 市府商
11、圈区域均价4000—4500元/平米；四方坪商圈区域均价3800—4300元/平米；五一商圈、芙蓉路沿线CBD区域，均价在4200—6000元/平米之间，成中心区向南北二环线递减趋势；铁道林科大商圈区域小户型均价4500元/平米左右；对于整个项目来说，小户型均价高于项目整体均价100—150元/平米之间。 5、成功项目 谋房博客的小户型产品销售较为成功，其主要依托项目地段优势（临近商学院），同时考虑到高分摊率对小户型销售的抗性，谋房博客对小户做了飘窗（全送）、阳台（算半面积），并且部分功能区设计层高为2.19米，不算面积。因而其实际分摊率在15%左右，部分户型甚至达到11.7%的超低实
12、际分摊，所以得到了市场投资客的追捧。 第二部分 项目SWOT分析 1、优势（S） Ø 本案位于长沙市三一大道与车站北路交汇处。毗邻浏阳河，而且此地段交通方便、生活配套成熟； Ø 项目交通便利，距离火车站、长途汽车站、飞机场非常近，交通便捷程度高； Ø 项目周边大型知名企事业单位密集，会产生一部分投资需求； Ø 本项目1#栋完全按酒店格局进行设计的，立面形象现代新颖，有利于对于项目整体形象的提升； Ø 项目交房时间将至，消除了客户对期房的抗性。 2、劣势（W） Ø 本区域成熟度不足，周边城市配套不够完善； Ø 项目以酒店公寓设计（无烟道设计、无煤气管
13、道设计），所以居住性差； Ø 对于投资性单身公寓而言，本项目有相当大一部分户型过大(55㎡及83㎡的户型)； Ø 前期新都酒店购买后重新销售所造成的客户心理影响； Ø 酒店公寓设计所造成分摊过大的影响； Ø 单栋建筑缺少小区配套及园林绿林； Ø 项目的广告投入较少,加上新都酒店事件在客户的心里造成了尾盘的印象； Ø 开发商品牌知名度不高； Ø 精装修住宅的施工工艺及工程管理难度非常高,而我司没有相应的施工团队及管理经验。 Ø 三百八十四套单一的投资性产品对市场的承受压力很大。 Ø3、机会（O） Ø 前期已成交客户的积累和良好口碑会对小户型销售带来一定的促进；
14、Ø 宏观经济的逐步企稳及反弹,会渐渐增强国民的消费信心； Ø 低利率运行及宽松的货币政策可能会导致通货膨胀,将会促进大宗保值商品的销售； Ø 通过精装修弥补了小户型的缺陷，提升了产品的附加值，将会加快小户型的销售，加快回款的速度。 4、威胁（T） Ø 由于90/70政策的落实,造成小户型的供应量加大,影响项目的销售进度； Ø 宏观经济的不稳定性使投资性需求无法有效激活； Ø 小户型供应量放大，造成市场竞争激烈； 第二部分 项目定位 一、市场定位 湖南首个酒店服务式精装公寓 二、案名定位 S
15、OHO天都三期 新都酒店服务式公寓 三、客户群定位 1、租赁目标客源（使用者） 在国内包括沿海城市，酒店式公寓以其配置的档次一般是属于高档为主，其租赁使用者主要是城市高级的白领阶层人士、外地企业驻长的高层管理人员、外籍人士、港澳台人士等。 2、投资者 投资者一般是具有一定经济实力及具投资眼光的中产者，以国内人士（本地或长住长沙者）为主，其渴望的是相对稳健而又较高的投资回报，这类型投资者有以下一些特征： Ø 属于称为国内“中产阶级”的一类型人士； Ø 早年通过各种方式积累了一定资产，但现在一般已不从事原行业； Ø 年龄一般在35岁以上； Ø 其手头拥有的流动资金大约为几十
16、万至100多万不等； Ø 其不想从事太高风险的行业，而想通过自己积累的资产来寻求较稳健的回报； Ø 有一定投资眼光。 3、边缘客户群 受本项目高性价比的影响而选择到这里自住的附近区域小企业主、生意人，这部分人平时在周边租房的月租也达1000千元左右，所以不如就投资一套小户型用来过渡。 四、形象定位 作为湖南省首个四星级酒店式服务公寓，我们的气质可以用下面的词语来具像化： 国际的、核心的、都会的、唯一的、绝版的、升值的、超值的、中西皆宜的、尊贵的、高智能化的、舒适的、服务的 配合：新都(证券篇号000033)酒店管理公司运营管理、知名装修公司、商务中心、休闲中心、健身房、餐饮娱乐
17、图书室（可利用1#顶层建一个大型图书馆或商务会议厅，配置无线上网特色商务空间）、星级酒店大堂等一步式国际化商务综合体；换洗床单衣物、订餐订票等等酒店服务 五、宣传推广定位 （深圳新都酒店与长沙市通华企业鼎力矩献） 湖南首个酒店服务式精装公寓 湖南省首个最具价值投资的酒店服务式公寓 集居住、商务居住、商业为一体的综合性小区 第三部分 差异化建议 因为定位为酒店式服务公寓，所以必须加大特色服务的力度，从而减轻投资客户在人力、物力及时间上的投入，达到轻松投资、稳步升值的目的。 1、物业管理特色 Ø 以国际ISO9002质量认证为标准；
18、Ø 以先进的管理技术，突出品牌，； Ø 提供真正英式管家服务，体现欧洲细腻的服务风格； Ø 体现欧洲管理特色：严格的管理制度，严谨的工作作风； Ø 突出欧洲风格：包括大堂布置、功能安排、礼仪程序、工服式样等； Ø 结合东方式人情管理。 2、强化酒店式服务特色（可部分有偿服务） Ø 联合服务中心：代理代办函件、包裹邮寄、铁路航空货运及票务服务； Ø 家 政 服 务 ：钟点工室内清洁、洗衣、换洗床单、保姆服务、缝纫和其他便民服务； Ø 日常生活服务：申报户口、申请订报送报、送牛奶、送花、快餐、送餐服务等； Ø 家庭水电设施维修； Ø 商 务 服 务 ：代理住户打字、复印、传真及
19、其它咨询； Ø 小区电脑联网服务：电脑服务、网上沟通，传达信息及其他网络服务； Ø 托管服务：代理出租，收租，外出托管； Ø 保安24小时巡更。 第四部分 营销推广策略 一、总策略 品牌推广、战略联盟、市场占位——利用新都酒店的四星级品牌管理及香港戴德梁行品牌优势联合，提高企业与项目品牌高度，强势出击，形成品牌冲击力，占领市场高地。 低成本策略——初期建立形象，之后深化客户营销、活动营销 明修栈道，暗渡陈仓——以国际设计大师、上市酒店品牌、国际风情、国际物管、国际住户等概念来进行推广，吸引投资型、保值居所型、尊贵居所型几种心理客户实际购
20、买；以招租形式带动物业价值体现，带动销售。 区域竞争策略 价值论策略：项目的核心价值，第一是地段，第二是服务，第三是价格，在这里真正显现。 领袖策略：借媒体对上市公司新都及湖南省首个服务公寓的概念炒做，以凸显本项目的高性价比及投资价值。 二、同区域物业竞争策略 唯一性策略：深化打造产品与配套，我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。 时势策略：注意推广时机的选择，审时度势，不断的跟踪相同潜质的对手的动向，保持我们的唯一性和领袖性。 三、项目推广时机与条件 A、入市时机选择的要素 1、工程进度及形象 工程进度与形象对销售的促进作用是非常直接的，房地产市场竞争的加
21、剧，理性购买对此的要求是很大的，所以在1#栋定位后需加快施工进度，尽快使项目外立面呈现于客户面前。 2、销售期的连续 新产品的推出过程有预热、升温和爆发几个阶段，销售的效果如何与前期预热的程度有直接关系，一旦推出后，要借助开盘的气势热炒热卖创造销售佳绩，所以在开盘前后都必须有相应的广告投入配合。 3、配合外部条件 产品推出后如能够利用分次开盘、与新都签约会（造势）、品牌商家签约会、产品说明会、家装设计现场会、中秋业主联谊会、房交会、交房入伙等等时机，进行活动营销迅速扩大战果和影响力，是一种高效率、低成本的营销手段，并且可以不断的制造高潮和小高潮，在较少的成本条
22、件下达到较好的宣传效果。 4、其他准备工作就绪 样板房、看楼通道、看楼通道的形象墙等现场形象的完善，宣传单张、海报等宣传手段的准备就绪，销售合同的拟定、均价确定、分户价格表制定、推盘方案确定、媒体广告宣传造势、前期的客户积累、开盘仪式确定、物业管理收费标准及服务内容确定等等后勤工作是开盘入市的良好基础。 5、相关合作单位的确定 装修公司、建材单位、设计公司、广告公司等必须尽快确定，尽快进入施工期，确保开盘前完成样板房、毛坯样板层、看楼通道、看楼通道的形象墙、装修材料展示间等等工作。 B、开盘前工作 1、现场环境 看楼通道装饰完
23、成 样板房装修完成 毛坯样板层布置完成 售楼处包装完成 楼体条幅（根据工程进度尽可能安排）、看楼通道形象墙布置、楼体发光字内容更换到位； 精装修工艺说明公示（由装修公司提供各局部的新工艺新技术图示） 物业公约、服务内容及收费标准公示； 2、资料准备 折页、海报印制完成； 销控板制作完成 认购书及合同更改完成 三种户型分户模型制作完成； 销售资料制作完成 价目表制定完毕； 标准装修标准确定，装配式套餐细则确定； 3、宣传与媒体（媒体计划书另附） 报纸、电台、短信、道旗、公交车广告公司确定，媒体宣传尽快全面展开。 与新都签约会（造势）方案确定 品牌材料商
24、家及装修公司签约会方案确定 产品说明会方案确定 四、销售阶段划分与分期运做策略 1、销售阶段划分 销售时段的划分是根据市场销售规律、工程进度及形象配合、现实销售条件对销售阶段的影响而对项目推广的总体安排，由于实际情况的不可预估性，后期的策略应根据本项目的实际销售情况、工程进度以及同期市场竞争状况再进行相应调整。 准备期：2009.6.20-2009.7.10（各项方案确定） 蓄水期：2009.7.1-2009.7.30（视样板间的完成时间而定） 开盘期：2009.8.1-2009.9.1（以后每月推盘一次，每次三至五层；根据客户积累情况及销售情况，通过开盘——封盘——蓄水——
25、开盘的多次开盘方式，进行压迫式销售，营造热销的氛围。） 热销期：2009.9.1-2010.1.15（利用小开盘及节点活动营销营造持续热销期） 尾盘期：2010.1.16以后（制定各种促销方案进行尾盘促销） 2、价格策略及推售方案 由于本项目的单一投资性小户型产品供应量过大，同时投资性需求仍处于观望阶段，为实现快速回款，规避市场风险，我司建议采用低开高走，随行就市的价格策略。按低开——试探——走高或拉升的步骤进行推盘，所以建议采用开盘——封盘——蓄水——开盘的多次开盘方式，营造热销的氛围。现结合各时间节日拟定如下（实际推盘数量视实际销售情况及客户蓄水情况结合销售季节规律而定）：
26、第一次开盘：推出四层（5-8楼）64套， 推售时间为2009.8月 第二次开盘：推出六层（9-14楼）96套，推售时间为2009.9月 第三次开盘：推出六层（15-20楼）96套，推售时间为2009.10月 第四次开盘：推出四层（21-24楼）64套，推售时间为2009.11月 第五次开盘：推出四层（25-28楼）64套，推售时间为2009.12月 以上安排主要考虑了对回款速度、价格策略及规避市场不确定风险的结合，以求可以全面的试探市场，继续深挖掘本项目的价值点，使之价值最大化，亦有利于提高项目的可控性；同时保持客户对项目的新鲜感，为阶段性造势提供基础。 第五部分
27、 包装方案建议 一、现场包装建议 1、建筑主体包装建议 更换现在的楼体发光字内容，改为1#栋的“湖南首个四星级酒店式精装修服务公寓火爆发售”等字样 2、样板房参观路线包装建议 保证看楼通道的采光与通风； 保证整洁、干净、有装饰； 墙面应有处理，布置一定的形象展板； 转折处有提示； 设有导示牌； 通道顶部播彩旗； 通道两侧摆设盆栽花卉； 地面铺设红地毯； 入口设保安、保洁。 3、营销中心包装建议 以悬挂、地面、柱面等设置各种形式的挂旗、条幅、导示、展板、物业服务内容及收费标准、装修工艺说明（设计手绘图、局部渲染图、工艺流程图等等），营造一些视觉因素，
28、以形成一种对客户的立体感觉传染，协助形成购买冲动。 二、样板房包装建议 1、位置选定 设置样板房的主要目的是让客户感受自己未来生活，因此样板房一定要体现项目的主要特点，需对客户场渲染一种生活的情调，因为较高楼层的采光、视野等都比低楼层的好。因此，样板房的位置需设置在1#栋的较高楼层，由于2#栋共二十四楼，所以样板房建议设在二十五以上。 2、样板房数量及房型建议 样板房建议设置四套，分别为45.7㎡、49.7㎡、55.07㎡、83.56㎡。结合各房型的采光、视线及朝向等因素分析，建议样板房房号分别为27010房（45.7㎡）、27009房（49.7㎡）、27014房（55.07㎡）
29、27007房（83.56㎡3）。同层其它房间作为毛坯样板房。 3、样板房装修风格建议 编号 面积 房主具像描述 风格描述 A 45.7㎡ 外地来长的白领阶层人士（如广电、民航、汽车4S公司员工），一直在为事业打拼，想在快节奏的工作后有一个可以找回当年梦想的生活，多一个自我的小空间，更多一点心理和艺术享受。 优皮式：优雅生活情调，别致的家私和传统的地板等配合，多使用玻璃、镜面、纸皮石等材质，选择一些特别的摆设如台灯、小几等，显得舒服而俏皮，富有设计感，迎合比较年轻客户清新雅致的取向 B 49.7㎡ 现代简约式：流畅亮丽风格，深浅不一的白色，棉、麻质的布艺设置，木、藤
30、制家私，在窗台上摆设树干、贝壳等自然元素，显得简朴而有品味。 C 55.07㎡ 外地公司派驻本地高管，准备长期在长沙发展，其公司位于芙蓉路或周边的4S店。公司有较高的住房贴补，但平时工作压力大，应酬较多，想追求舒适惬意生活，但苦于个人生活的打理，服务型公寓正好解决了他（她）们日常生活的烦琐家务事。 英国式：贵族气概；浓重英国贵族风情，采用大量雕花家私，绒质布料和蕾丝轻纱双重窗帘，有关家私全部采用胡桃木深色款式；配合色彩大多采用金色、金粉色、香槟金色、蜜糖色等，小件配饰也都采用金色或黄色，在局部使用条纹配饰，营浓郁异国风味，射灯打光，小幅镜框里是梵·高的《向日葵》；迎合这类客户追求格调和
31、档次的心理。 D 83.56㎡ SOHO一族，如律师事务所、财务事务所、广告公司等 艺术式：按个人工作室或酒店套房的风格设计，设置简易的家俱及办公设置。可以设个会客空间，便于商务洽谈。 附表：各项目精装修标准 铂宫1500元/平米精装标准 东鹏陶瓷地面号称采用了300元/平米的造价成本 位置 项目 做法或品牌 卧室及客餐厅 天棚 墙纸 墙面 墙纸 地面 生活家·巴洛克仿实木地板 共卫、盥洗室 天棚 墙纸 墙面 东鹏陶瓷 地面 东鹏陶瓷 台盆柜 科勒洁具 毛巾架 科勒洁具 厕纸架 无 洗面盆及龙头 科勒洁具 座厕 科勒洁
32、具 花洒 科勒洁具 沐浴屏 科勒洁具 浴霸 科勒洁具 厨房 天棚 墙纸 墙面 东鹏陶瓷 地面 东鹏陶瓷 橱柜 阳光世家 洗菜盆及龙头 科勒洗菜盆及龙头 电器 美的抽油烟机、电磁炉 灯具 灯具 雷士射灯和吸顶灯 开关面板 TCL 阳台 墙面 东鹏陶瓷 地面 东鹏陶瓷 门 入户门 盼盼入户防盗门 窗 室外窗户 经阁铝合金+双层中空玻璃（5+6+5） 公共空间 大堂 10米挑高大堂 进口石材地面、墙面 黑檀饰面、磨花茶镜饰面 电梯 德国蒂森电梯 智能化系统 智能化电梯刷卡系统 闭路电视监控系统 背景音乐广播系
33、统 户内家庭报警系统 可视报警系统 其他 水 直饮水及热水 其他电器 格力空调 未来城科学家园500元/平米精装标准 位置 项目 做法、品牌、造价情况 客餐厅 天棚 立邦等级漆、吊顶 墙面 立邦等级墙漆 地面 金意陶地砖 卧室 天棚 立邦等级漆 墙面 立邦等级漆 地面 巴洛克实木地板 共卫、盥洗室 天棚 吊顶 墙面 金意陶墙面砖 地面 金意陶地砖 台盆柜 尚高卫浴 洗面盆及龙头 座厕 浴霸 欧普 厨房 天棚 墙漆 墙面 金意陶墙面砖 地面 金意陶地砖 橱柜 法国皮阿诺 洗菜盆及龙头 电器（抽油烟机
34、 德国欧林电器 灯具 灯具 / 开关面视 / 阳台 墙面 墙漆 地面 金意陶地砖 窗帘 鑫蚊馨布艺 门 入户门 盼盼防盗门 户内门 定制木门 窗 室外窗户 隔音双层玻璃窗 谋房博客500元/平米精装标准 位置 项目 做法、品牌、造价情况 客餐厅 天棚 华润墙漆、吊顶 墙面 华润墙漆 地面 东鹏地砖 卧室 天棚 华润漆 墙面 华润漆 地面 地宝龙复合实木地板 共卫、盥洗室 天棚 吊顶 墙面 诺贝尔墙面砖 地面 东鹏地砖 台盆柜 箭牌卫浴 洗面盆及龙头 座厕 浴霸 / 厨房 天棚 墙
35、漆 墙面 诺贝尔墙面砖 地面 东鹏地砖 橱柜 迅达橱柜 洗菜盆及龙头 箭牌 灯具 灯具 / 开关面视 / 阳台 墙面 墙漆 地面 东鹏地砖 门 入户门 美芯防盗门 户内门 定制木门 窗 室外窗户 塑钢窗 博林金谷600元/平米精装标准 博林阔域（精装修）住宅装修、设备标准 序号 项目 装修、设备标准 1 外墙面 高档涂料；局部板材 2 地面 品牌1.2厚仿实木强化地板 3 厨房 高级塑钢吊顶，整体橱柜（含抽油烟机和单孔煤气灶） 4 卫生间 高级塑钢吊顶，高档墙地砖，品牌洁具（含坐便器、浴室柜、浴巾架、淋浴
36、龙头、浴帘） 5 阳台、露台 做栏杆（或栏板）、阳台地面高档地砖 6 户内墙、顶棚 墙面高级墙纸（卫生间、厨房、敞开阳台除外），顶棚高档乳胶漆 7 入户门 入户门为高档钢制（或木质）门 8 户内窗、通往非封闭阳台门 采用铝合金中空玻璃（纱窗客户自理）、（封闭阳台铝合金窗单玻） 9 公共楼梯间 墙面、顶棚面高档涂料，地面局部块材，局部水泥砂浆压光 10 灯具 房间吊灯（或吸顶灯），卫生间安装品牌浴霸及镜前灯，厨房为吸顶灯 11 供水 二次供水，每户一只水表 12 供电 电源按“供变系统”一户一表建设，IC卡办理及预缴费用由买受人负责 13 供气
37、 天然气管道预设到户，IC卡气表计费（庭院管网设施建设费用根据长沙市物价局相关文件规定的金额由买受人承担，预交费用买受人负责） 14 弱点系统 电话、宽带预设到户，开通办理由买受人负责 电视预设到户，并网开通由买受人负责 15 安全和智能化系统 小区电子巡更系统，闭路电视监控系统、车辆管理系统 16 电梯 品牌电梯 标志长沙商务中心800元/平米精装标准 外墙 弹性涂料 门 “王力”高级钢质门 窗 广东“华豪”铝合金窗、钢化中空镀膜玻璃 内墙、天棚 “立邦”环保内墙涂料 地面 复合地板 卫生间 1、 墙、地面：瓷砖 2、 洁具：“乐家”
38、抽水马桶及立柱面盆 3、 水龙头：“乐家”面盆龙头、淋浴龙头、洗衣机专用龙头 4、 配套：高级不锈钢毛巾架、卷纸架、高级玻璃镜 电梯厅、大堂、走道 精装修 门厅（厨房） 1、 钢化砖地板 2、 整体橱柜、直饮水专用龙头、洗涤池专用龙头 3、 供水：自来水、直饮水 电梯 2.0米/秒高速电梯（世界名牌） 电气 1、“奥普”浴霸 2、“西门子”开关插座 3、品牌吸油烟机 智能化配套 1、 智能化系统配置 2、 闭路电视监控系统 3、 电子巡更管理系统 4、 一卡通停车场及门禁系统 5、 紧急广播及背景音乐系统 6、 电话、有线电视、宽带网线入户 7、 门
39、禁对讲 苹果派500元/平米精装标准 位置 项目 做法或品牌 卧室 天棚 美涂士涂料 墙面 美涂士涂料 地面 复合木地板 卫生间 天棚 美涂士涂料 墙面 金舵瓷砖 地面 金舵防滑瓷砖 洗面盆 花陶洗面盆 座厕 花陶坐便器 浴霸 奥普牌 厨房/阳台 天棚 美涂士涂料 墙面 瓷砖/国产涂料（德纳） 地面 金舵瓷砖 橱柜 定制简易橱柜 洗菜盆及龙头 其他品牌 过道 天棚 美涂士涂料 墙面 美涂士涂料 地面 金舵瓷砖 灯具 灯具 白炙灯 开关面视 国产其他品牌 门 入户门 国安防盗门 户内
40、门 定制成品户内门 窗 室外窗户 加厚玻璃窗 金域蓝湾A1户型精装标准 位置 项目 做法或品牌 客餐厅 天棚 乳胶漆（多乐士），局部吊顶 墙面 电视背投墙，乳胶漆（多乐士） 地面 蒙娜丽莎抛光砖 主卧 天棚 乳胶漆（多乐士） 墙面 乳胶漆（多乐士） 局部墙纸 地面 圣象牌实木复合地板 收纳空间 定制产品衣柜 次卧、书房 天棚 乳胶漆（多乐士） 墙面 乳胶漆（多乐士） 地面 圣象牌实木复合地板 共卫、盥洗室 天棚 铝扣板吊顶（公卫） 石膏板吊顶（盥洗室） 墙面 蒙娜丽莎瓷砖 地面 蒙娜丽莎瓷砖， 蒙娜丽莎抛光
41、砖 台盆柜 定制成品台盆柜、镜柜 毛巾架 摩恩牌 厕纸架 摩恩牌 洗面盆及龙头 面盆为美标牌，龙头为摩恩牌 座厕 美标牌 花洒 摩恩牌 沐浴屏 阿波罗牌 浴霸 欧普牌 厨房 天棚 铝扣板吊顶 墙面 蒙娜丽莎瓷砖 地面 蒙娜丽莎瓷砖 橱柜 定制成品橱柜 洗菜盆及龙头 摩恩牌 电器 方太牌燃气灶 方太牌抽油烟机 玄关 天棚 乳胶漆（多乐士） 吊顶 墙面 乳胶漆（多乐士） 收纳空间 定制成品鞋柜 过道 天棚 乳胶漆（多乐士） 吊顶 墙面 乳胶漆（多乐士） 地面 蒙娜丽莎牌抛光砖 储物柜 定制成品储物柜
42、 灯具 灯具 国产品牌 开关面视 西蒙牌（电话、网络、有线电视接口除外） 阳台 墙面 乳胶漆（多乐士） 地面 蒙娜丽莎牌防滑地砖 门 入户门 户内门 定制成品户内门 西街庭院C3#小户型精装修装饰、设备标准 一、主体部分 结构形式：框架－剪力墙 保温节能：采用外墙保温体系、屋顶采用“欧文斯科宁”挤塑保温板 填充及内分隔墙体：采用非承重砌块 外墙面层：ICI外墙涂料 屋面面层：混凝土平屋面 二、公共部分 1、入口大堂 室外入口台阶面层：石材 无障碍设计：设有残疾人坡道 信报箱：采用定制成品
43、 室内地面面层：石材 墙面面层：石材、装饰面板等 顶棚面层：ICI乳胶漆 2、公共楼梯间 地面面层：水泥砂浆 墙面、顶棚面层：乳胶漆 三、居室部分 1、入户门：定制钢质门 2、地面面层：起居室（客厅）、餐厅、厨房、卫生间、阳台采用地面砖，卧室为实木复合地板 3、墙面面层：厨房、卫生间为墙面砖，其余为ICI乳胶漆 4、顶棚：厨房、卫生间为铝扣板吊顶，其余为ICI乳胶漆 5、户内门：采用定制成品木门 6、橱柜、鞋柜、台盆柜、镜箱柜：定制成品 7、灯饰：“欧普”牌吸顶灯、方灯及筒灯 8、开关插座面板：采用“
44、西蒙”品牌 9、室外门窗：铝合金框、中空玻璃 10、厨卫配置：“方太”牌油烟机、灶具；“摩恩”牌洗菜盆、龙头、花洒、 毛巾杆、厕纸架；“美标”牌座便器、洗脸台盆；“欧普”牌灯暖浴霸 11、排烟：采用成品烟道有组织排烟 12、淋浴隔断：定制“阿波罗”牌淋浴隔断 13、栏杆、栏板：铝合金玻璃栏板、实墙栏板 四、配套 1、电话运营商：中国电信 2、安防系统：小区内设周界防范报警系统、闭路电视监控系统、楼宇可视对讲系统、停车场自动管理系统、门禁管理系统、背景音乐紧急广播系统 3、网络：网络线路安装到户 4、有线电视：有线电视线路安装到户 5、电源配置：220V 6
45、给排水：自来水一户一表；预留的热水器安装位置在生活阳台，厨房、卫生间预埋冷热水管；排水管道接通 7、燃气：一户一表，每户燃气单独计量，燃气管道安装到户 盛大泽西城公寓600元/平米精装标准 盛大泽西城装修标准材料单 序 号 名称 材料品牌 规格型号 说 明 1 板材系列 汇鑫板材 1220×2440 2 油漆和墙漆 多乐士 3 灯具系列 东南和徊龙 筒灯和日光灯 不含客厅餐厅吊灯 4 开关插座 朗星和金星 普通系列 5 PPR 联塑 6 电线 西湖 7 陶瓷 欧俊或圣威 8
46、 复合地板 武汉卡地乐 8×1215×194 9 洁具 美标系列 10 石材 米黄系列 11 铝合金隔断 广东豪美 12 抽油烟机 迅达或小天鹅 说明：1、本装修工程由湖南驷马装饰设计工程有限公司施工，有明显的品牌保证。 2、本装修工程保修期为12个月，保修期内出现质量问题24小时内上门维修。 珠江花城 楼盘简介： 珠江花城位于芙蓉北路以东，金霞大道发展轴以西、捞刀河风光带以南、新世纪大道以北，离芙蓉北路城市主干道约150米，离伍家岭立交桥约2.5公里，与开福区政府相
47、对。介于长沙市一环和二环之间，项目总占地917亩，总建筑面积110万平方米，一期占地390亩，（其中首次开发55亩），首期建筑面积75733.27平方米, 绿化率55%，容积率1.8，规划户数567户，一期目前已经交房入住。 装修标准 ●公共部分 外墙：高级外墙漆 首层住宅大堂：主要采用“东鹏(DONGPENG)”墙砖及地砖 层间电梯厅：墙面高级乳胶漆，地面采用“东鹏(DONGPENG)”地砖每单元设两台“广州日 立（HITACHI）”电梯。 消防通道：墙面高级涂料，地面水泥砂浆抹平，声控节能灯，工艺栏杆木制扶手。 ●住宅厅房 地面：客厅采用“东鹏(DONGPENG)”地砖，
48、卧室铺生活家强化地板。 内墙：高级乳胶漆 天花：高级乳胶漆，带石膏角线。 门窗：入户门为高级字母门，室内采用高级房间门配高级门锁，铝合金窗，主要铝合金门窗 采用双层玻璃。 阳台：地面采用“东鹏(DONGPENG)”地砖，生活阳台墙面贴砖至1米高左右，配洗手池及 脱污池，天面吸顶灯。 其他：客厅及卧室天花预留灯位，客厅及卧室均设空调机插座，客厅与房间根据开发商的装 修设计图布设电视、电话插座及宽带网接口。 ●住宅卫生间 地面：主要采用“东鹏(DONGPENG)”防滑地砖及天然石材。 墙身：主要采用“东鹏(DONGPENG)”墙砖。 天花：硅钙板吊顶，带石英灯。 卫生间
49、配“美标（American standard）”座便器及“美标（American standard）”洗脸盆，配成 套台盆柜、淋浴屏、浴霸、排气扇。 ●住宅厨房 地面、内墙：“东鹏(DONGPENG)”优质防滑地砖、墙砖。 天花：硅钙板/铝塑板吊顶，带石英灯 橱柜：成套橱柜，“林内(Rinnai)”抽油烟机，“林内(Rinnai)”燃气灶、康宝消毒柜、高级不锈 钢厨盆及冷暖龙头。 电器开关及插座：“奇胜(CLIPSAL)” 智能化设施：小区周边红外线监视系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统 可视对讲系统、燃气报警系统、户内紧急报警系统、停车场管理系统。 3.1.202504:2104:21:0125.3.14时21分4时21分1秒3月. 1, 251 三月 20254:21:01 上午04:21:01 2025年3月1日星期六04:21:01
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