XXXX年成都房地产别墅和商业地产市场分析年报_17页.docx

2010年成都房地产别墅和商业地产市场分析报告
一、别墅市场分析
1、新增供给情况
1.1、新增供给月度走势

2010年成都市累计新增别墅9281套，规模为196.97万㎡。新增套数同比下降12.49%，新增供给面积同比下降15.80%。整体而言，2010年成都市别墅供给主要集中在4-10月，供给量相对平稳。
1.2、新增供给之行政区域比较

从大区域来看，新增别墅供给依次为远郊区、近郊区、主城区，其中远郊、近郊供给占了总量的90%，郊县是成都市别墅主要供给区域。
从小区域来看，本年新增别墅供给主力主要集中分布在都江堰、双流、大邑、温江，这四个区域供给总量占了总供给量的61
都江堰供给较大主要来自龙湖小院青城、青城365宅院、上善栖、中信云栖谷等；双流供给较大主要来自于麓山国际社区、雅居乐花园 、蜀郡、宗申塞纳维等；大邑供给较大主要来自恒大山水城、王山别墅；温江供给较大主要来自彩叠园、月映长滩、国色天香等。

1.3、新增供给之物业类型比较

2010年主要以花园洋房供给为主，其次是联排、独栋，双拼。
花园洋房新增供给主要来自景顺山水间、龙湖小院青城、上善栖、上河名城、彩叠园；联排供给主要来自宗申塞纳维、远大林语城、雅居乐花园、蓝山溪谷、青城365宅院、国色天乡、月映长滩、舜元桃源铭；独栋新增供给主要来自麓山国际社区、雅居乐花园、蔚蓝卡地亚、逸岭锦江、恒大山水城、龙湖长桥郡、中粮御岭湾；双拼供给主要来自恒大山水城、麓山国际社区、中信云溪谷、蓝光观岭。
2、销售情况
2.1、销售月度走势
2010年共成交别墅10874套，规模为208.0万㎡。成交体量同比下降6.74%，销售套数同比下降1.0%。整体而言，成都市别墅成交保持较稳的速度增长，成交最大值出现在11月。

2.2、销售之行政区域比较
从大区域来看，2010年别墅销售量依然依次为近郊、远郊和市区，其中近郊、远郊成交量占了总成交的94%。

从小区域来看，本年销售套数前三位分别为龙泉、双流、都江堰，销售面积前三位分别为双流、温江、都江堰。
双流销量较大主要源于麓山国际社区、雅居乐花园、蜀郡；温江的销售主要来自彩叠园、国色天乡、月映长滩；都江堰销量主要来龙湖小院青城、上善栖、青城365宅院。

2.3、销售之物业类型比较
2010年花园洋房以7109套、89.2万㎡的销量独揽大局，其次是联排、独栋、双拼。

花园洋房销售主要来自龙泉的锦宏自由假日，都江堰的龙湖小院青城、上善栖，温江的彩叠园，双流的麓山国际社区和蜀郡；联排销售主要来自于宗申塞纳维、雅居乐花园、蓝山溪谷、远大林语城、国色天乡、月映长滩、青城465宅院、舜元桃源铭；独栋销售主要来自远大林语城、宗申塞纳维、雅居乐花园、和泓半山；双拼销售主要来自恒大山水城、麓山国际社区、中信云栖谷等。
3、供销比情况
3.1、整体供销比月度走势

从2010年每月供销比走势来看，供销压力主要集中在6-10月，别墅楼盘选择传统旺季推盘销售，致使供销比较大，其余月份基本保持供需平衡状态。
3.2、供销比之物业形态比较

2010年独栋、双拼、联排、花园洋房供销比分别为1.2、1.3、1.0、0.8，别墅各物业类型基本保持供销平衡。
4、存量情况
4.1、存量之行政区域比较

大区域来看，存量大小依次为近郊、远郊、主城区，近郊区及远郊区别墅供销压力较大，别墅存量依然较多。
小区域来看，本年别墅存量套数依然是都江堰领头，其次依然是双流、温江、龙泉。
双流存量排名分别为联排、洋房和独栋；温江存量主要为洋房、联排、双拼，独栋存量较少；都江堰依然是叠拼和联排存量较多。

存量之物业类型比较
2010年花园洋房（叠拼）以5517套、83.7万㎡排名第一、双拼以867套、26.1万㎡排名最后。

销售排行榜

2010年成都别墅销售量以麓山国际社区为首，成交套数而言，锦宏自由假日排在首位。
本年别墅市场小结
就别墅新增供给而言，新增规模和套数较2009年均有小幅下降，本年新增旺季集中在4-10月；
销量而言，虽比去年微降，但仍保持较高的成交量；
从区域来看，都江堰、双流、温江、龙泉、大邑等地是目前别墅主要供给区域，成交量也相对较大；
从物业类型来看，目前市场供给与成交以花园洋房为主力，其次是联排、独栋、双拼；
2010年各种政策频出调控房地产市场，别墅用地尤为稀缺，其作为高端稀缺性物业，受政策影响较小，保持良好的成交，市场前景较好。
二、2010年成都商业地产市场
新增供给
1、新增供给月度走势
2010年成都市新增商业19415套，规模为222.4万㎡，规模同比上升33.92%，套数同比上升38.44%，整体而言，2010年商业新增远超出了2009年，其中本年供给最大值出现在4月。

2、商业新增供给主城区及郊区比较
本年主城区累计新增商业供给74.2万㎡，同比上升34.59%；郊县新增149.8万㎡，同比上升35.02%。

就2010年商业新增供给月度走势而言，郊县新增最大出现在4月，主城区10月。
3、商业新增供给环域比较

本年商业新增就环域而言，主要集中在二环~三环，累计新增面积28.7万㎡，其次是三环~绕城。
4、商业新增供给方位比较

从成都市五方位商业供给来看，城南以27.4万㎡位列首位，共新增了2940套，规模占了总供给的37%。
5、商业新增供给行政区域比较

从成都五城区和高新区商业新增供给来看，高新区以新增194.4万㎡、1897套跃居首位，成华区17.2万㎡紧跟其后，其中青羊区、锦江区供给相对较小。
销售情况
1、商业销售情况
l 本年成都市共成交商业234.5万㎡、25420套；成交体量同比上升67.62%，成交套数同比上升72.98%。从总体成交走势来看，2010年商业较09年大幅上升，其中2010年9月成交达月均成交峰值。

2、商业销售行政区域比较
成都市商业销售最大依次为双流、成华区、武侯区、新都区，各区域商业成交较好。

3、商业销售环域比较
主城区商业成交就环域来说，主要集中在二~三环，累计7033套，规模为60.0万㎡，占了总量的59%。可见，成都市商业成交主力主要集中在二环~三环，区域商业市场前景较好。

4、商业销售方位比较
商业销售就方位而言，城南最大，规模为34.0万㎡，城西以23.0万㎡紧随其后。

5、商业供销比情况
就商业供销比走势而言，2010年每月供销较为平稳，除4月达到2外，其余月份基本保持在0.5-1.5之间。

销售金额、价格情况
2010年1-11月累计成交金额为56.23亿，成交均价9112元/㎡，规模、金额、均价分别同比上升40.1%、44.1%、2.8%。

商业存量
1、商业存量行政区域比较
主城区商业存量最大为武侯区，其存量面积为43.90万㎡，占了总存量面积的26%。

2、商业存量环域比较
主城区商业存量就环域来说，主要集中在二~三环，共有存量5257套，规模为80.8万㎡，占了总量的47%。可见，成都市商业供给主力主要集中在二环~三环，商业竞争较大，存量依然较多。

3、商业存量方位比较
商业存量就方位而言，城南存量最大，规模为77.9万㎡，城西以29.4万㎡紧随其后。

年度商业销售排行
商业市场小结

本年累计新增商业19415套，规模为222.4万㎡，规模同比上升33.92%，套数同比上升38.44%；
成交234.5万㎡、25420套，成交体量同比上升67.62%，成交套数同比上升72.98%；
成交价格较去年小幅上升，预计随着各种政策出台调控市场，给商业带来了诸多利好，价格涨幅空间仍较大；
新政后成都二套房贷首付变为50%，利率也上浮10%-20%，商业地产首付也是五成，相对于之前三成甚至是两成的首付，住宅市场投资的门槛提高，而商业地产的首付一直是五成，处于低位的成都商业地产自然受到市场青睐。可以说此次调控为商业地产争取了一次公平竞争的机会，如果调控一直深入持续下去，成都商住倒挂的现象或将得到扭转，我们也可大胆预测商业地产某天将成为成都楼市投资的主流，发展前景较好，预计明年商业更是达到鼎盛时期，竞争也相对较大。