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1、宏大家园”周边市场分析 本次市场调研分析的目的是针对项目的产品特征，而侧重于识别相关 楼盘的经济技术指标，对本案的产品、价格定位以及策销策划进行策略性分析。 1、 通过周边竞争楼盘反映出被市场接受的有效的产品特性、区域价格、 区域客户群体和相关户型面积配比指标的信息采集，而提供真实、可靠、具有借鉴性的有效数据分析依据，从而为“宏大家园”后期制定营销企划策略提供可靠的评估和决策基准。 2、 通过相关楼盘反映出该区位价格走势。 3、 通过调研，对比自身项目与其它项目竞争的优劣势，以此确定本项 目的市场营销策略。 （一）市场调研内容： 本次调研在参考了周边项目的数据分
2、析，确定本报告市场分析研究的区域为南三、四环之间。具体范围包括：方庄、成寿寺路沿线项目。依据本案的产品属性，有针对性地选取了下列个样板楼盘： 1）、静馨嘉苑 2）、方宝苑 3）、方安苑 4）、世纪星 5）、方南家园 6）、正邦嘉园 （二）产品细化分析 1、 价格分析 从以上价格分析表明，6个项目的平均单价为4720元，其中，方南家园价格最高，方宝苑的价格最低。调查结果邻近本案周边在售项目不多，主要是集中在方庄一带。由于方庄的大环境成熟，市政基础配套设施齐全，具备生活的良好便利条件，所以拉升区域的整体均价。4720元均
3、价其实是整个方圆2公里主要是南三环沿线的价格行势。本案地处南三、四环之间，离四环较近，由于四环路沿线项目位于城乡结合部，属绿化隔离带改造项目，一是政府对沿线项目施以改造的优惠政策，二是对小区绿化率达标有严格的要求，三是对建筑高度有严格的控制。所以，四环沿线的项目一般都颇具规模，并且着力注重自身产品与环境的塑造，注重生活品质的体现，住宅一般都以低密度住宅形态体现，如未来假日花园、恋日家园等，其价格也都在5000元左右，但四环线沿线项目产品品质也参差不齐，高低品质房将区域整体均价控制在4500左右。所以从南三环方庄的高塔群到南四环低密度住宅的形态分析，本案位于南三、四环之间，处于明显的住宅断档地带
4、周边邻近项目少，并且产品规模、品质以及配套没有优势，周边环境脏、乱、差，农民房多而杂，人口素质较低，不能称得上是一个成熟的居住区域。 从总价上看，主力户型二居总价在38万元，三居总价基本在49-77万元之间，按单价与总价关系可以分为两个档次：单价在5000元/平方米以下的项目，主力户型总价基本都在49-77万元之间，单价在5000元/平方米以上的项目，主力户型总价集中在62-75万元之间。 具体情况见下表： 物业名称 平均价格 主力户型总价（万元） 静馨嘉园 4400 65（3居） 方宝苑 4200 38（2居） 方安苑 5100 62-75（3居） 方
5、南家园 5500 66（3居） 世纪星 4620 49-77（3居） 正邦嘉园 4500 54-59（3居） 2、户型分析 总体看来，一般项目的价格越高，户型的面积也越大，具体分析如下： 户型面积情况： l 一居多在60-90平方米之间，只有方南家园及世纪星没有一居户型。 l 二居可分为80-100、106-130两档，其中80-100平方米之间的数量较多，具有106-130平方米之间的两居室户型的项目多为高价位项目。 l 三居室为多数项目的主力户型，面积主要集中在106-120平米之间及120-148平米之间。 l 四居室只有方安苑有180-230平米之间。
6、具体情况见下表： 物业名称 各户型所占比例 各户型面积 一居 二居 三居 四居 一居 二居 三居 四居 静馨嘉园 8% 46% 48% ---- 76 88-100 148 ---- 方宝苑 ---- 38% 30% ---- 73．2 91．82 107、117、120、128 ---- 方安苑 8% 18% 38% 36% 80-90 90-100 122-147 180-230 方南家园 ---- 30% 50% ---- ---- 90 120 ---- 世纪星 ---- 33% 46
7、 ---- ---- 106、116、130 106、133、168 ---- 正邦嘉园 ---- 32.6% 38% --- 60 100 120-130 ---- 注：各户型所占比例指各户型套数占总套数分额。 3、设备比较 l 多数项目居室、厨卫都为精装修，有个别项目厨卫为简易精修。 l 多数项目采用集中供暖系统，静馨嘉园和正邦家园采用壁挂炉供暖供热水。户主可根据需要通过其温控开关自动调节室内温度。 l 可视对讲和闭路监控保安系统已为绝大多数竞争项目所采用。 l 除世纪星有智能化设施外，其他项目均缺少智能化设施。 物业装
8、修情况一览表 物业名称 装修程度 设备 厅房 橱卫 供暖系统 保安系统 通讯系统 智能化 电梯 会所 静馨嘉园 初装修 初装修 赠送分户燃气炉 可视对讲，闭录监控 预留电话线路 -------- 合资 ----- 方宝苑 初装修 简易装修（配部分厨具洁具） 集中供暖 访客对讲，闭录监控 ---------- --------- 合资 ------ 方安苑 初装修 初装修 集中供暖 ----------- -------- ---------- -------- ------ 方南家园 粗装修 粗装修 集中供暖
9、 访客对讲，闭录监控 预留电话线路 --------- 讯达 3000平米 世纪星 粗装修 粗装修 集中供暖 可视对讲，密码控制 预留电话线路 数据宽带 三菱 有 正邦嘉园 粗装修 粗装修（厨房高级面砖） 壁挂炉 ------------ 预留电话线路、IDD入户 ----------- 奥的斯 ------- 4、物业软件比较 从统计数据看，所调查项目除世纪星聘请国贸物业管理外，其他项目均聘请一般物业管理公司进行管理。此外，物业费按照普通住宅收费标准1.5—2.2元。 静馨嘉园 发展商：北京地杰房地产开发有限责任公司 设计单位
10、北京华特建筑设计顾问有限公司 方宝苑 发展商：北京市京工房地产开发总公司 建筑商：住总正华建设工程有限公司建设，其雄厚的实力将使小区质量更稳定，信誉更可靠 设计单位 ：中京慧设计院 物业管理公司 ：京工物业管理公司 物业管理费 ：1.70元/月.平方米 方安苑 发展商：北京安乐大酒店有限公司 设计单位：天津建筑设计院 物业管理公司：宏原物业管理公司 物业管理费：1.60元/月.平方米 方南家园 发展商 ：北京市物资房地产开发公司 物业管理费： 1.50元/月.平方米 世纪星 发展商：太合万兴房地产开发有限责任公司 设计单位：华茂中天设计公
11、司 物业管理公司：国贸物业顾问管理公司 物业管理费 ：2.2元/月·平米 正邦嘉园 发展商：北京晓松房地产开发有限公司 设计单位：北京首都工程有限公司 物业管理公司：一年内开发商自管 物业管理费：1.8元/平方米.月 5、分析总结： l 区域项目主要位于南三环至南四环之间，主要项目分布在方庄一带。邻本案没有新项目推出，方庄市场已趋于饱合，可售房不多，基本处于尾盘销售。个别项目有今年5月份推出的楼座。未来市场供应主要来自于南四环沿线低密度住宅，会对本案有较大冲击。 l 价格主要在3800-6500元/平方米，区域总体平均价格为4720元/平方米。未来市
12、场供应项目价格范围4000-6500平方米。 l 主力户型以三居为主，总价主要在49-77万元之间。价格越高，三居比例越高，同时各户型面积也越大。 l 周边项目配套设施不够先进，没有精装修的楼盘，整体物业档次较低。 l 周边项目规模在10万平米以上的较少，主要为5万平米左右的项目，规模大才能产生规模效应，而规模小的楼盘并没有做成小而精的社区品质。 （三）进入市场的问题点 1、目标客户群体单一 本案的客户群体主要以当地及邻近拆迁居民及城外诚做买卖的小业主为消化对象。方庄一带的客户很难会吸引到本案来。 2、周边环境杂而乱 周边大部分为农民房，待拆除，会直接影响日后居
13、住的舒适度。斜对面的城外诚家具城，物流人流源源不断，直接带来很大的噪音环境污染。 3、小区综合品质低 楼体外观设计低档陈旧，无品质感；基本无绿化；硬件设施配置大众化，虽能够满足一般居住人的各方面需求，但无额外附加产品能从芸芸众生的项目中脱影而出，吸引人的注目。 4、小区规模小，并已成现房，无法对品质进行再塑造。 （四）进入市场机会点 户型指标小，总价低 一居65.85平米，二居76-83.85平米，三居83.9、102.8、106.79平米。 目前可售房112套。二室一厅76平米为主力销售户型，南北朝向，室内功能布局合理，总价在30万元以内。有一定的销售潜力。 （五）市
14、场建议 基于对以上周边区域市场的定量分析并结合本案目前的销售特性。我方建议重新制定市场价格，采用多元立体销售渠道，并借助我方有利市场推广资源，有效扩充市场。建议均价为3600元/平米。 1、静馨嘉苑 位于北京丰台区成寿寺路31号，南三环南五百多米处，北邻南三环主干道，其距离仅为500多米。距京津唐高速公路1.6公里。有多条公交线路在物业门口设有车站。（具体为39支、329、807、812、830、927、946 等公共交通线路）距市中心天安门仅7公里。南邻亦庄经济技术开发区，为成功的技术白领提供就近住宅，方便
15、上下班。东与世界购物广场、多脑河电子市场隔路相望，为物业住户购物、娱乐提供了方便。东北临近新落成的现代化的首都图书馆，为您学习充电提供便利。项目占地面积9100平方米， 建筑面积48606平方米， 绿化率31.6%， 由3栋板楼（7、13、17层）组成。目前起价：3800元/平米，均价：4400元 /平方米 最高价：4900元/平米 发展商：北京地杰房地产开发有限责任公司 设计单位： 北京华特建筑设计顾问有限公司 工程进度 2001年7月底达到正负零；2001年1 2月主体建筑封顶；2002年6月完工，10月底入住。 设计风格：欧式建筑设计 主力户型：1居76平米，二居88
16、100平米，三居148平米 装修标准及配套设施 室内部分 户门：四防门，设有门禁及门铃。 窗户：部分外飘窗设计、塑钢双层玻璃。 阳台：全封闭阳台、双玻璃带纱窗。 居室：全为初装修，地面做至基层，墙面四白落地，预留插座位置。 厨房：管道燃气入户，上下水预留接口。 卫生间：预留各种洁具、坐便器及浴缸或桑拿浴箱上下水接口及电插座。 空调：预留空调插座，室外设空调预留位。 电话：每户预留两面个电话插孔。 电视：各居室及卧室均设有公共频道天线插孔，接收有线电视及全频道电视节目。 供暖：购买房屋时赠送分户燃气炉一台，室温完全自已控制，节能环保，此燃气炉可提供2
17、4小时热水。 供电系统：双路供电，每户一表。 公共部分 外墙：高级装饰涂料。 首层大厅、电梯厅：首层大厅墙面地面及各层电梯厅地面均为花岗岩材料装饰。 电梯：名牌电梯，直达地下车库，层层设站。 安全系统：每单元门安装非可视对讲系统，小区24小时专业管理人员巡视。 泊车：地下设有停车库，电梯直达入户。 顶层平台：顶层跃层设有独立私家观景阳台。 2、方宝苑 方宝苑位于东南三环成寿寺中路，紧靠方庄桥，39支线、300路、368路、927路、946路、开发区专线等公交车直达小区。 整个小区由2栋13层带电梯小高层建筑组成，小区占地10436平方米，建筑面积37
18、523平方米，绿地3180平方米，绿化率30.5%，容积率0.305 ,使用率 73% 小区采用目前国际流行的围合式设计。方宝苑小区系由北京市京工房地产开发总公司开发，住总正华建设工程有限公司建设，其雄厚的实力将使小区质量更稳定，信誉更可靠。 目前销售起价：3700元/平米 均价：4200元/平方米 最高价4900元/平米。 发展商：北京市京工房地产开发总公司 设计单位 ：中京慧设计院 物业管理公司 ：京工物业管理公司 物业管理费 ：1.70元/月.平方米 户型设计：主力户型1居73.2平米，2居室91.82平米，3居室117、128、120、107平米。 建
19、筑单体： 一号楼7个单元，一个单元2户，南北朝向4个单元，东西朝阳3个单元 二号楼8个单元，一个单元2户，南北朝向5个单元，东西朝向3个单元。 工程进度 1999年11月开工，2000年3月15日开盘，2001年9月入住 装修标准及配套设施 结构：钢筋混凝土现浇剪力墙。 外墙：高级外墙涂料。 外窗：彩版钢窗（意大利引进技术）。 内墙：初装修，刮耐水腻子。 地面：预留装修面。 户门：三防门。 阳台：封闭阳台。 厨卫：简易装修，配部分厨具洁具。 通讯：两部电话线入户。 电视：每户预留电视插座（客厅、主卧）。 供暖：集中热力供应。 电梯：合资高级电梯。 供电：
20、双路供电，每户配备20安培电表。 煤气：管道煤气入户 3、方安苑 方安苑小区位于丰台区左安门外大街南方庄桥西南100米 ，居住部分占地2.06公顷，总占地面积约12万平方米，是由四栋24层塔楼、一栋9层高级住宅、一栋3层住户会所组成的封闭式小区，对于一个具有现代先进水平的社区来说，规划和户型设计同等重要。方安苑，秉承国外同类社区的优秀规划理念，采用大面积中心绿地花园、双环交通组织、双封闭物业管理。小区居民803户，拥有地上地下车位620个，可租可购，免去有车无位之苦，小区同时在每座塔楼地下一层设有足够的自行车存放位停车后可乘电梯直接入户。小区西侧建有3000平方米的用户会所，设有
21、游泳池、超市、保健站、储蓄所、健身房、桑拿间、美容美发室、咖啡厅、洗衣店、楼顶网球场、乒乓球室、台球室等多项配套设施，使您不出小区就能享受到全方位的服务，预计今年五一投入使用。 目前4栋塔楼中有三栋已入住，还有一栋今年5月1日入住。3栋入住现房中现还有朝向楼层不太好的户型，即将入住的塔楼中1居80——90平米，2居100平米左右，3居122——147平米。目前起价4800元/平米，均价5100元/平米，最高价6000元/平米。发展商为北京安乐大酒店有限公司，设计单位为天津建筑设计院，物业管理公司为宏原物业管理公司，物业管理费 1.60元/月.平方米，容积率0.82 ，绿化率40%，使用率 82
22、 4、方南家园 方南家园位于刘家窑桥往南600米,北距南三环刘家窑环岛仅300米，与方庄社区隔桥相望。12，25，43，17，705路总站汇集，17支，39路直达，五间楼站下车：地铁5号线近在咫尺。东西交错，南来北往，四通八达，出行方便。 现有现房为2栋塔楼，8栋板楼已全部入住。明年销售2栋塔楼，2居室90平米左右，三居室120平米左右。目前起价：3800元/平米，均价：4620元/平方米 。容积率0.25 ,绿化率 40%, 使用率 80% 。小区集中热力供暖，双路供电，天然气入户，每户预留充足电视，电话插孔。小区中的配套会馆提供购物，健身，美容服务，足不出户便可满足生活需要
23、大型地下停车厂泊位充足，占地7200平方米的学校小区西北角200米外的铁营医院，将使您全无后顾之忧。性能优越的迅达VVVF电梯，更能为您提供方便快捷的服务 发展商 北京市物资房地产开发公司 物业管理费 1.50元/月.平方米 5、世纪星 世纪星位于丰台区方庄立交桥西南侧，目前销售起价4900元/平米， 均价：5500元 /平方米 ，最高6500元/平米。项目占地面积 33000平方米 ，建筑面积165500平方米 ，绿化率 40% 建筑单体：3栋22层及2栋30层塔楼 。使用率 78% 主要户型 ：2居106、130、116平米，三居133、106、1
24、63平米 发展商：太合万兴房地产开发有限责任公司 设计单位：华茂中天设计公司 物业管理公司： 国贸物业顾问管理公司 物业管理费 ：2.2元/月·平米 工程进度 开工日期：2001年3月1日；开盘日期：2001年4月5日；全面入住时间：2002年9月 装修标准及配套设施 共用部分 结构：现浇 层高：2.8米 外墙：面砖 楼门：大理石 大堂：大理石，四星级饭店标准 电梯间及走道：大理石及面砖 住宅部分 户门：高级三防门 窗：塑钢双玻，飘窗 阳台：落地阳台 厨房：毛坯 卫生间：毛坯 配套设施 电梯：三菱电梯 电
25、视：卫星电视 通讯：预留2部直拨电话插孔 供电：20A或40A 燃气：天然气 消防：燃气报警及喷洒系统 保安：24小时巡逻、闭路监控、红外线报警 智能化：宽带数据线入户 其他-会所：私人会所，体育场馆 6、正邦嘉园 正邦嘉园座落于北京市丰台区刘家窖桥东南角，物美商城南。南三环与蒲黄榆路交界处，西邻地铁5号线刘家窖站，12、43、300等多条公交经过，交通极为便利，北侧紧邻方庄大社区，完善、成熟的生活配套设施更是让人情有独钟。文教、娱乐、购物、医疗及通信场所环顾于此，全方位满足您生活、工作所需。小区规划布局合理，绿地集中，地上地下车位充足。上下水、供电、
26、通讯、煤气管道等市政配套设施一应俱全，小区大面积采用可调式独立采暖炉供暖，既经济又方便，同时满足了住户24小时热水的供应。小区共2栋22层塔楼，现1栋已成现房，另外一栋预计今年五一开盘。占地面积 11606平方米 ，建筑面积 64300平方米 绿化率 35% ，工程进度 开工日期：2000年9月29日；开盘日期：2000年12月7日；最早入住时间：2001年12月31日；全面入住时间：2002年6月 现房中还有40多套，面积94、110、130平米，预计开盘的一栋价格在4500元均价，一居60平米，二居、三居100——130平米。 使用率 75% 装修标准及配套设施： 外墙：采
27、用高级进口防水涂料。 厅、卧室：清水墙面，顶、地面不做装饰，尽情发挥主人的艺术想象力。 厨房：地面、墙面为高级面砖，顶为防水高级涂料，预留橱具装修、安装位置。 卫生间：粗装修。 阳台：保温型全封闭式塑钢玻璃窗。 门：户门为安全，可靠的防护门。 窗：采用节能型高级单层塑钢窗双层玻璃，观景式设计窗台高度不高于50公分，设防护栏杆。 电：小区采用双回路供电系统，户内容量为4kw-6kw，安装IC智能卡电表。 采暖、热水：小区采用家庭可调工供暖，热水两用壁挂燃气炉，采暖灵活随意，热水随时供应，经济实惠，体贴入微。 电话：每户预留二部IDD电话外线，客厅、主卧预留接口。 电梯：每栋住宅安装三部奥的斯VVVF电梯，为住户提供快捷、方便的24小时服务。 电视接收系统：小区设共用天线，外接有线电视，可接收不低于40个频道节目，使住户能观赏到丰富多采的电视节目。 发展商 北京晓松房地产开发有限公司 设计单位 北京首都工程有限公司 物业管理公司 一年内开发商自管 物业管理费 1.8元/平方米.月
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