上海别墅市场分析报告.docx

05年上半年度上海别墅市场报告
一、别墅新政策
1、对独栋别墅开征累进制计税的30%——60%的土地增值税
上海市财税局从6月1日起对独立别墅征收土地增值税。对持有时间不满3年而转让者，将全额征收土地增值税；持有时间在3年以上5年以下者，土地增值税减半征收；对持有5年以上转让者，将根据税务部门审核结果，如属于自住房产的别墅住宅，免于征税；属于投资房产的，则要缴纳土地增值税。税率按照国家规定以累进制计算，简化表述即为：以“售价减去（原购入价＋营业税、契税等交易支出）”为税基，再将计算出的税基与括号内的原购入金额与合理支出的总和相除，当结果小于等于50％时，税率为30％；大于50％小于等于100％时，税率为40％；大于100％小于等于200％时，税率为50％；大于200％，税率为60％。
2、经济型别墅契税翻番
6月1日，上海市对房地产有关税收政策作了细化规定，原本享受1.5%优惠契税的经济型别墅，将不在享受优惠税率。这就表示，经济型别墅的契税将在原先的基础上翻一番，达到3%。

二、别墅整体市场分析
1、综述
别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，近期别墅市场由于经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税等调控政策和本身质量等多方面原因，销售速度整体趋缓。在别墅市场中2005年前5个月的月均成交量相比2004年下半年下跌了三分之一。
l 2005年2月—6月别墅交易情况

2月上
2月下
3月上
3月下
4月上
4月下
5月上
5月下
6月上
6月下
独栋交易套数
114
172
203
218
185
148
79
81
88
89
联体交易套数
100
222
230
165
111
69
93
140
98
67

l

2月上
2月下
3月上
3月下
4月上
4月下
5月上
5月下
6月上
6月下
独栋交易面积（万平方米）
4
5.65
7
6.97
5.47
5.22
2.6
2.72
2.97
301
联体交易面积（万平方米）
2.3
4.4
5
3.7
2.42
1.53
1.9
2.81
2.19
1.47

今年一季度，系列调控政策对于低端别墅市场的影响尚未显现出来，而高端别墅市场开始出现滞销局面。从9例新开别墅的销售情况来看，月亮河碧园、聚贤煌都、现代华庭、翠景苑等公寓与别墅混合型物业受到众多购房者的青睐，这也从侧面反映了低端别墅销售火爆的态势。位于徐泾板块的西郊华城和世纪公园板块的百富丽山庄这2例纯别墅物业销售一般，但销售率均超过50%。唯一销售不畅的是紫都·上海晶园，作为高端别墅产品，由于售价高、面积大、物业费用高，遭遇了销售“瓶颈”。
四五月份，一系列新政相继出台，政策的影响开始显现。别墅市场成交量全面趋缓，很多别墅项目，均没有客户上门，销售记录都为零。“6.1大限”前，联体别墅市场触底反弹，达到第二季度的最高点。
6月1日，两项别墅税收新政的实施，对高低端别墅市场产生了大相径庭的影响。高端别墅市场波澜不惊，成交量趋于稳定。而一些本身品质不高、地段不佳的中档别墅销售惨遭滑铁垆。经济型别墅更是一挫再挫，6月成交总数仅为69套，不到5月的一半。值得关注的是，松江新城板块的经济型别墅销售在6月下半月出现了销售回暖迹象，半个月成交了20套，占全市总量的29%。其中，原野花园和名仕豪庭两个纯别墅项目分别销售了8套，是带动区域上升的原因。但相对而言，混合型社区别墅房源的销售明显受阻。
成交量的剧挫，使各个开发商饱受煎熬，都暗自考虑降价救市。但因为市场的不明朗，开发商对于降价后能否带动销售持怀疑态度，除了个别经济型别墅项目采取了降价措施外，别墅开发商纷纷采取了平价不降价的政策。小开发商更是难以维持，青浦徐泾的高富丽源甚至出现了封盘的局面。
2、供应量
2005年上半年全市共有42个别墅项目应市，其中纯别墅项目14个。6成半集中在第二季度供应。纯别墅物业推盘量有所放缓，直接导致了别墅平均价格的下跌。城区别墅供应量大幅缩水，而以松江、青浦为首的郊区别墅供应量则呈现出扩容的态势。由于混合型别墅的增多，每平方米8000元以下的物业比例加大，同时，由于独栋别墅的增加，每平方米20000元以上的物业总量也占到了14％的比例，高中低档的各层次别墅逐渐拉开距离。由于中低端别墅供应量的增长，销售价格在10000-12000元/平方米价格段的别墅受到较大的冲击，成交量受挫，尤其是经济型别墅的竞争更加激烈。

三、高档别墅市场分析
1、 综述
自2001年开始，整个上海高档别墅的供应量呈直线上升态势，目前高档别墅集中于松江佘山区域、浦东碧云唐镇区域、青浦的赵巷朱家角区域和闵行的华漕区域。
l 高档别墅价稳量减
上海高档别墅的购买客户主要以境内外富有阶层为主，较高的承付能力决定了他们对价格的敏感性较低。虽然其价格一直保持平稳，但在一系列的政策挤压下，特别是对别墅转让实行重税的新政使高档别墅市场中本就为数不多的投资客黯然出局，一些有购买能力的自住者也开始持币观望，上海的高档别墅市场销售速度略微有所放缓。
l 顶级别墅波澜不惊
由于核心高档别墅区域的土地供应十分有限，加之顶级高档别墅设计、建造上的要求较高，客户需求稳定，消化速度缓慢。故总价1000万以上的顶级别墅仍然保持相对稳定的销售势头。
位于上海市青浦朱家角的东方港湾·金杰，以临淀山湖和高尔夫球场为卖点。2005年4月开盘，一期推出63套，均价18000元/平方米，目前所剩不多。值得关注的是，临大湖的17套1000平方米以上大面积顶级别墅全部售出，购买者均为上海本地和香港的高端客户。
l 上海高档别墅租赁市场稳定，租金上升
目前上海高档别墅租赁市场供应增长稳定，近几个月随着需求市场的强力推动，整体租金已经开始有回升势头出现；空置率方面也已经稳定在一个较低的水平。常驻上海的欧美外资企业高级人员是高档别墅租赁市场的最主力需求群体。目前上海虹桥、浦东(张江、碧云、康桥)是两个最为成功的高档别墅租赁社区，租金可达到4000——8000美金/套、月。今年年底即将交房的青浦赵巷板块，也是值得期待的区域。
2.区域分析
l 青浦别墅2005年均价走出一根圆滑的抛物线
青浦别墅2005年均价走出一根圆滑的抛物线，价格由2月的最高点13794元/平方米，下滑到4月的12620元/平方米。自2005年2月以来，连续三个月别墅成交量比较低迷，约为2004年底月均成交量的50％左右。
从成交数据来看，青浦别墅基本都属于中高档产品，成交均价在10500~16000元/平方米这个价格段。4月区域别墅均价下跌主要是10500~11500元/平方米这个价位段的别墅比例增高引起的。
2004年6月至2005年4月，青浦共成交别墅627套，月均成交57套别墅。主力面积段为300~350平方米，共计177套，占总套数的28.2％，这个面积段主要由新典别墅、西郊古北国际别墅、西郊紫郡别墅、中海翡翠湖岸等组成，共约139套。
在单套别墅面积大于500平方米的楼盘中，西郊新典别墅占据24套、恒联名人世家有19套，约占总共97套的44％。
在成交价格方面，2004年6月至2005年4月，青浦别墅成交的主力总价段为400万~500万元，共173套，次主力段则是300万~400万元，为138套，两者占总套数的49.6％。
2004年6月至2005年4月青浦别墅成交数据中，独栋别墅个案共543套。按照成交单价段划分，均价最为集中在13000~14000元/平方米，约占总套数的21％。另外，14000~15000和11000~12000元/平方米两段成交也十分旺盛，分别为85套和84套。
在单价超过16000元/平方米的别墅中，瑞虹别墅占五成，而绿洲江南园别墅所有成交均超过20000元/平方米。
从后续供应看，在2004年青浦供应的全部住宅用地中，共有9幅是容积率在1以下（包含1）的，占地面积84.3万平方米，可建面积48.7万平方米。近两年政府对于高档别墅批建控制力度非常大，别墅用地供应非常少。在这9幅土地中，仅有2幅土地的容积率在0.3以下（包含0.3）的，这两幅占地面积33.9万平方米，可建面积9.5万平方米。按照容积率推算，这两幅别墅用地，产品极可能规划为独栋别墅，按照每幢独栋别墅300~350平方米来计算，2005年青浦独栋别墅潜在的后续供应量约为300余套。
考虑到2004年之前，青浦囤积的别墅用地较为充沛，加之2004年推出的这两幅独栋别墅土地，可以预见2005年青浦独栋别墅市场将保持供求平衡的格局。
l 闵行高价别墅逆市放量 区域价格猛然走高

闵行区别墅成交均价自2004年下半年起彻底突破10000元/平方米，2005年上半年成交价基本维持在12500~13500元/平方米之间。其间2005年4月份的成交价格异动，经分析为独栋别墅和双拼、叠加别墅比例结构调整引起的。4月以圣得恒业为代表的一批高价别墅逆市放量，带动了区域价格猛然走高。
闵行区2004年新增容积率小于1的住宅用地20幅，占地面积205万平方米，可建面积33.4万平方米。这些土地基本集中在马桥镇，且容积率一律不超过0.3，基本都是0.17的用地指标。截至2005年5月，闵行尚未有容积率小于1的住宅用地供应。
从成交量来看，闵行区别墅的成交量在2005年2~5月，明显萎缩。基本在1.5万~2万平方米/月。而2004年的平均水平为3.3万平方米。从板块上看，2005年5月，沪闵路别墅板块价格依然走势较好。成交均价为14098元/平方米，仅次于2004年11月的14204元/平方米。特别是主力楼盘圣得恒业推出的别墅导致该板块连续两个月均价走高。
但是该板块的成交量走势基本和全市别墅、闵行区别墅走势一致。除了2004年9月，受合生城邦集中销售影响，成交量飙升到8.3万平方米。近三个月成交明显放缓，维持在5-10套/月。
该板块成交量持续走低，除了受到宏观政策面的影响，别墅消费者和投资者处于观望阶段，另外一个导致别墅成交放缓的主要因素是供应量的不足。2004年7月至今，板块内仅有三处别墅的新增供应量记录，总面积为13.4万平方米，而这段时间内板块成交总量高达16.3万平方米，供需缺口为2.9万平方米，供求比为1∶1.22。由于该板块2004年没有新增的别墅用地，因此该板块后期仍保持供小于求的局面。
l 浦东碧云国际社区，开发商惜售，出现转售为租的趋势。
碧云社区是上海唯一通过国际ISO1400环境认证的区域。这里已入住的10万人中，境外人士就占了60%，尤以欧美人士居多，素有“小小联合国”之美誉，已吸引了来自全球500强企业的几十位总裁级人物的入住。碧云社区早期开发的别墅，如碧云别墅、碧云花园等，出租率高达90%以上，租金回报率也是浦东各板块里最好的。
2005年浦东只有百富丽山庄一个纯别墅项目上市，位于世纪公园板块。由于市中心别墅的稀缺和旺盛的需求量，碧云板块别墅更是供不应求。由于租金回报率高，别墅市场近期又出现了观望现象。维诗凯亚的开发商已经开始酝酿转售为租的方案。
l 佘山板块顶级别墅销售平稳，银湖别墅3月放量成为亮点

1月
2月
3月
4月
5月
6月
位置
佘山月湖山庄
0
0
1

0
1
2
佘山
紫都·上海晶园
0
0
2
3
2
2
佘山
佘山高尔夫别墅
0
1
1
0
1
0
佘山
银湖别墅
10
1
31
13
7
5
泗泾
佘山宝石别墅
1
0
0
1
3
0
泗泾
恒联名人世家
5
0
0
1
0
0
赵巷
中海翡翠湖岸
1
4
6
5
3
4
赵巷

在佘山别墅板块的客户构成中，有超过5成的买家都是境外人士，另外还有不少是有海外生活背景的中国人。这些高端人士的投资观更多地包含了一个置业的理念，更注重的是一种资产的拥有，甚至是一种收藏的概念。因此政策并没有给佘山在售的别墅项目造成影响。佘山银湖别墅今年3、4月份共推出62套别墅,现在只剩下8套。其销售业绩不仅是佘山板块的亮点，在整个上海的别墅市场上遥遥领先。此外，中海翡翠湖岸在上半年共推出了34套别墅，销售情况也不错。而在佘山核心版块中，除了紫都·上海晶园3月推出了39套别墅外，其他项目都在消化老的供应量，大面积、高总价、高物业费制约了他们的去化速度。
2005年下半年，佘山板块将会有世茂佘山别墅，紫圆（二期），御宫御墅，恒联名人世家（二期）等一批高档别墅陆续上市，而青浦朱家角作为又一个高档别墅板块，也会有海源别墅，绿洲江南园（二期）的应市。高档别墅品质的竞争将会更激烈。