上半年广东房产市场分析.docx

2006上半年广东房产市场分析

一、社会经济环境
上半年广东经济运行呈现较快增长态势，完成国内生产总值11416亿元，比上年同期增长14.4%，增幅同比提高 0.5个百分点。完成全社会固定资产投资3231亿元，同比增长20.47%，增幅比上年同期提高4.3个百分点。城镇居民人均可支配收入8531元，同比增长9.0%；扣除物价因素，实际增长7.3%。

二、基础数据分析
（一）房地产投资
1、完成开发投资
广东房地产完成开发投资757.84亿元，同比增长23.26%，比全国增长低近1个百分点；增幅同比上升12.9个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为23.46%，高出全国5.3个百分点（见表1）。

表1 完成开发投资增长数据表 单位：亿元
　 地 区 数 据 国内生产总值 固定资产投资 房地产开发投资 房地产投资占
固定资产比重
全 国 2005年上半年 82455 32643 6196 18.98%
2006年上半年 91443 42371 7695 18.16%
同比增长(%) 10.9 29.8 24.2 -0.82个百分点
广 东 2005年上半年 9979.72 2681.94 614.84 22.93%
2006年上半年 11416.8 3230.89 757.84 23.46%
同比增长(%) 14.4 20.47 23.26 0.53个百分点

按用途划分的完成开发投资当中，住宅增幅在去年增长10.78%的基础上，又有31.27%的增长；办公楼、商业用房同比也大幅度增长，两者增长速度与去年同期-5.60%、-5.45%形成较大反差，其他投资下降5.92%。数据表明，投资者对住宅、办公楼、商业用房的开发投资延续了今年一季度较高的回报预期（见表2）。

表2 按用途完成开发投资数据表 单位：万元
　 完成投资总额 住宅投资 办公楼投资 商业用房投资 其它投资
2005年上半年 6148356 4047544 267406 654495 1178911
2006年上半年 7578387 5313028 374585 781702 1109072
同比增长(%) 23.26 31.27 40.08 19.44 -5.92

2、开发资金来源
到位资金1304.20亿元，同比增长33.15%。其中，国内贷款302.73亿元，同比增长75.59%，占本年到位资金的比重上升了5.61个百分点；外资24.47亿元，同比增长了46.21％，占本年到位资金比重持平；自筹资金334.60亿元，同比增长9.77%，占本年到位资金比重下降 5.46%；定金和预付款642.39亿元，同比增长 32.41%，占本年到位资金比重基本持平。从资金来源看，国内贷款、外资、定金和预付款的增长趋势较快，自筹资金下降幅度较大，房地产信贷投资风险有所增大（见表3）。

表3 房地产资金来源基础数据表 单位：万元
资金来源 国内贷款 外 资 自 筹 其它（定金、预付）
金额 % 金额 % 金额 % 金额 %
2005年上半年 9791387 1724144 17.61 167393 1.71 3048211 31.13 4851639 49.55
2006年上半年 13041953 3027346 23.21 244743 1.88 3345982 25.66 6423882 49.25
同比增长(%) 33.20 75.59 5.60
百分点 46.21 0.17
百分点 9.77 -5.47
百分点 32.41 -0.30
百分点

（二）土地开发与购置
土地开发投资成倍增长，达123.42%，土地开发投资面积增长36.92%，反映开发商对土地投资信心增强。土地购置投资增长5.58%，土地购置投资面积下降18.15%，同比反差强烈，显示购置土地成本增幅较大，未来土地开发面积会减少（见表4）。

表4 土地开发与购置数据表 单位：万元、万m2
　 土地开发 土地购置
投资 面积 投资 面积
2005年上半年 202650 1006.49 910986 1202.38
2006年上半年 452768 1378.11 961841 984.14
同比增长(%) 123.42 36.92 5.58 -18.15

（三）商品房建设

商品房施工面积同比增长12.85%，新开工面积同比增长11.24%。竣工面积增长44.68%，与去年同期下降12.56％形成强烈对比，主要原因是由住宅竣工面积、商业竣工面积和其他竣工面积增长拉动，表明开发商对市场销售乐观。
在各类商品房建设方面，住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长14.32%、14.70%、47.14%；办公楼施工面积、新开工面积和竣工面积分别下降12.27%、2.95%、6.36%；商业新开工面积下降13.41%，施工面积、和竣工面积分别增长了9.99%和35.98%；其他商品房施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长19.11%、10.41%和48.53%（见表5）。

表5 各类商品房建设数据表 单位：万m2
　 面积 总数 住宅 办公楼 商业 其他
2005年
上半年 施工面积 11549.51 8666.08 605.98 1344.60 932.84
新开工面积 2525.14 2030.53 54.30 247.56 192.75
竣工面积 1076.78 868.71 28.00 112.02 68.06
2006年
上半年 施工面积 13029.05 9907.36 531.63 1478.94 1111.12
新开工面积 2808.93 2329.07 52.70 214.35 212.81
竣工面积 1557.85 1278.22 26.22 152.32 101.09
同比增长(%) 施工面积 12.81 14.32 -12.27 9.99 19.11
新开工面积 11.24 14.70 -2.95 -13.41 10.41
竣工面积 44.68 47.14 -6.36 35.98 48.53

（四）商品房交易
商品房销售额1096.07亿元，销售面积2198.55万平方米。其中，第二季度销售额642.15亿元，环比增长41.47%；销售面积 1232.90万平方米，环比增长27.37%。二季度商品房加权平均均价是5160元/平方米，比一季度增长5.35%（见表6）。

表6 商品房交易数据表
　 销售额（万元） 销售面积（m2） 加权平均均价（元/m2）
2006年1季度 4539161 9656553 4898
2006年2季度 6421495 12328994 5160
环比增长(%) 41.47 27.67 5.35

第二季度广州、深圳商品房销售额分别为 2010195万元、2227219万元；环比分别增长83.49%、24.85%；商品房销售面积分别为316.47万平方米、230.81万平方米，环比分别增长68.08%、14.38%。二季度广州、深圳商品房算术平均均价分别是6352元/平方米、9650元/平方米，环比增长同为9.16％。（见表7）。

表7 广州、深圳商品房交易数据表
　 　 销售额（万元） 实际销售面积m2） 算术平均均价（元/m2）
广 州 2006年1季度 1095544 1882800 5819
2006年2季度 2010195 3164652 6352
环比增长(%) 83.49 68.08 9.16
深 圳 2006年1季度 1783865 2018008 8840
2006年2季度 2227219 2308110 9650
环比增长(%) 24.85 14.38 9.16

第二季度广州、深圳二手房交易分别为777897万元、1265600万元；环比分别增长14.06%、29.83%；销售面积分别为22760万平方米、286.82万平方米，环比分别增长2.2%、23.81%。二季度广州、深圳二手房算术平均均价分别是3418元/平方米、4413元/平方米，环比增长幅度分别是11.59%、4.87%（见表8）。

表8 二手楼交易数据表
　 　 销售额（万元） 实际销售面积（万m2） 算术平均均价（元/m2）

广 州
2006年1季度 682026 222.70 3063
2006年2季度 777897 227.60 3418
环比增长(%) 14.06 2.2 11.59

深 圳 2006年1季度 974800 231.66 4208
2006年2季度 1265600 286.82 4413
环比增长(%) 29.83 23.81 4.87

数据来源：广东省建设厅

（五）商品房空置
空置现象得到进一步改善，空置面积同比减少5.66％。待销部分（小于1年的空置）从去年同期的 622.39万m2减少到454.05万m2，继去年下降21.85%后再大幅下降27.05%；滞销（1－3年的空置）和积压（大于3年的空置）的商品房同比上升4.2％。合理空置（待销部分）占空置总量24.42％，不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量75.58％，而去年同期这两个比例是 31.58％和68.42％。也就是说，在空置时间结构上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各7.16个百分点。
各类型物业的空置面积同比除其他用房略为增加外，住宅、商业分别下降6.51%和5.64%，办公楼空置面积大幅度下降了13.62%。（见表9）。

表9 房地产空置数据表 单位：万m2
　 　 总数 住宅 办公楼 商业 其他
2005年上半年 空置面积 1970.68 1078.11 133.40 503.41 255.77
其中 待销 622.39 376.97 30.87 129.06 85.50
滞销 856.64 479.15 60.03 211.44 106.02
积压 491.65 221.99 42.50 162.91 64.25
滞销和积压 1348.29 701.14 102.53 374.35 170.27
2006年上半年 空置面积 1859.11 1007.92 115.23 475.04 260.92
待销 454.05 286.09 22.14 84.44 61.38
其中 滞销 917.55 534.50 38.73 218.16 126.16
积压 487.51 187.33 54.36 172.44 73.38
滞销和积压 1405.06 721.83 93.09 390.60 199.54
同比
增长(%) 空置面积 -5.66 -6.51 -13.62 -5.64 2.01
其中 待销 -27.05 -24.11 -28.28 -34.57 -28.21
销滞和积压 4.21 2.95 -9.21 4.34 17.19

三、生成指标分析
（一）生成指标的定义
依据现有基础统计数据，在开发建设与市场销售和资金风险等方面建立相关的市场衡量指标。为了方便使用，所有指标均是无量纲的。

表10 房地产市场评价指标
　 名 称 计 算 公 式
市场消化系数1(X1) 销售面积/（k×竣工面积）
市场消化系数2(X2) 销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12）
市场消化系数3(X3) 销售面积/（k×竣工面积+空置面积×以月为单位的时段数/12）

“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。为了全面衡量市场供求和交易情况，这里设计三个系数分别在不同层次反映市场消化能力。结合现有统计资料，这里只针对一手市场。
系数1的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场新增供应量；
系数2的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量；
系数3的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场总体供应量。
根据统计数据的含义，销售面积包含现楼和预售两部分，所以统一作为三个系数的分子；差别则体现在分母。系数1只考虑新竣工面积，由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；系数2在系数1的基础上，假设满足待销面积（小于1年的空置量）将在本年度被均匀地吸纳的条件，而暂不考虑滞销和积压面积的影响；系数3则假设满足全部空置面积将在本年度被均匀地吸纳的条件。系数2和系数3在分母中对待销面积和空置面积后面的处理都是为了满足不同时间段计算系数的可比性。三个系数的详细应用计算公式见表18。该系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。
（二）生成指标的分析
与去年同期相比，今年上半年市场整体消化系数有较大增长，市场消化系数1(X1) 、市场消化系数2(X2)、市场消化系数3(X3)分别增长0.2912、0.4103、0.3233，销售活跃、消化能力增强（见表11）。

表11 生成指标数据表
　 名称 2005年上半年 2006年上半年 总体增长
市场消化系数1(X1) 1.4729 1.7641 0.2912
市场消化系数2(X2) 1.0820 1.4923 0.4103
市场消化系数3(X3) 0.6871 1.0104 0.3233

四、结论
1、上半年广东房地产开发投资增长较快，但仍稍低于全国平均水平；增幅上升较大。
2、资金来源构成中国内贷款、外资资金、定金和预付款的增长趋势较快，自筹资金下降幅度大，房地产开发信贷投资风险有所增大。
3、商品房竣工面积同比增长44.68%，供求矛盾有所缓解；施工面积和新开工面积与竣工面积相比增幅不高，预计未来一段时间市场供应的增长会放缓。
4、商品房销售二季度比较活跃，继续保持良好的发展势头；销售价格环比增长不大，调控政策抑制房价过快上涨初现成效。
5、商品房空置得到进一步改善，空置面积减少了112万平方米。解决历史遗留的烂尾楼问题有较大成效。
6、市场整体消化系数有较大幅度增长，市场消化能力强。
7、总体看，与近年相比，上半年广东房地产市场出现增速回升较快的态势，对拉动我省国民经济增长和改善城乡居民居住条件发挥了积极作用。

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