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三元桥地区写字楼市场分析报告

一．区域环境分析
1、道路交通状况
三元桥区域隶属燕莎商圈，区域内主要道路有三环路、亮马桥路、宵云路、小亮马桥路等。由于区域开发时间较早，区域内主干道路的可通达性很好，但是道路规模比较落后，路面陈旧。商圈内商业繁华，路经该区的公交车线路繁多，交通便利，但是在上下班时间段经常出现拥堵现象。
2、人文、环境概况
三元桥东承空港经济圈，西接东直门交通枢纽国华广场，北靠四元桥丽都商圈和亚运村、奥运村，南临ＣＢＤ。三元桥区域内聚集了南银大厦、鹏润大厦、中旅大厦、希尔顿酒店、长城饭店、凯宾斯基饭店等众多高档写字楼与五星级酒店。其区域价值直追ＣＢＤ、奥运村等热点区域，成为北京的又一块“黄金区域”地带。从区域的发展规划来看，规划中的北京承德高速路及地铁１０号线均近在咫尺，同时，国际学校、高档商业、消费场所的建设，更给该区域赋予了较高的增值空间。
燕莎商圈是一个国际氛围浓郁的繁华商业区，拥有良好的人文、自然环境。北有第三使馆区，南有国际学校、亮马河、朝阳公园，东接规划之高尔夫球场。出入该区域的人士多为高知人群，其中公司白领、企业主、外籍工作人员居多。
3、生活配套现状
三元桥地区是一个经济消费水平很高，市政设施成熟，生活配套完善的涉外商圈。这里拥有众多的金融、商务、餐饮和休闲娱乐场所，如亮马河大厦、京信大厦、东方大厦、21世纪饭店，长城饭店、昆仑饭店、凯宾斯基饭店、燕莎友谊商城、女人街、莱太花卉市场、家乐福、世纪剧院酒吧一条街等。
4、区域未来发展展望
三元桥地区的房地产市场的兴起，来自于国家对该区域的持续利好，燕莎商圈至今也有十余年时间，是京城有名的涉外商圈。与东部地区的建国门商圈、CBD商圈、朝外商圈等其他商圈相比，这里独有一种涉外气氛和商务气息。特别是因为国际贸易中心的纽带作用，这一区域的涉外性质将会被进一步强化，区域内的道路、绿化及原有市政设施定会得到改善，区域形象也会随之变得更加国际化。
由中远、首创与华润三大品牌提出的国门概念让三元桥开始成为焦点，三元桥区域的真正价值在此之前一直没有得到很好的开启，区域价值一直没有很好的整合与提升，三家联手打造“国门”形象，将大大提升该区域的发展潜力。
目前，三元桥周边已经有了比较成熟的燕莎和国展两大商圈，燕莎发展平稳，国展因为交通瓶颈而面临发展极限，三元桥所需要做的也正是目前三大品牌一致达成的共识——整合三元桥，将燕莎、国展与正在努力成型的太阳宫住宅区和三元桥经济带所共同拥有的优势资源凝聚在三元桥，多元化合成一个庞大的体系，借助独特的外部联通优势（亚运村、ＣＢＤ、东直门区域、望京丽都商圈、机场－温榆河豪宅区的交汇点）和人气，打造一个全新的“国门”形象区指日可待。

二．区域项目与竞争分析
三元桥地区是倍受开发商青睐的投资热土，近几年来高档公寓是这一区域的主力开发物业类型。如静安中心、瑞城中心、亮马名居、福景苑、嘉和丽园、国际港等。
1、        区域项目分析
a.静安中心
占地面积        9908平方米
总建筑面积        11．8万平方米
楼体构成        地下三层，地上27层
户型分析        面积由164平方米至整层3550平方米，大开间办公格局。
物业设施        8部豪华型三菱客梯、一步货梯，中央空调。带无线漫游
租赁价格        15美元/平方米
配套        银行、员工餐厅、商务中心、健身中心，300个停车位
客户组成        大量国内投资客户，以及一些国际机构的办事处
产品定位        5A级写字楼

b.瑞城中心
占地面积        3.29万平方米
总建筑面积        25.6万平米
建筑形式        板式框架剪力墙
户型分析        250平米，占总户数25%
在销套数        约100套
价格水平        均价：2750美金/建筑平方米
客户组成        主要是一些大公司的总裁，少量外籍客户层次单一，他们的年龄主要集中在35—45岁之间，一般是四口之家，需要大户型，需要书房，另外还有一些做金融的客户。
产品定位        集超五星级酒店、高档外销公寓、甲级写字楼为一体的综合高档物业。
c.第三置业
占地面积        1.934万平方米（一期占地：10393.5平方米 ）
总建筑面积        19.4635万平方米（一期总建面：79909.23平方米）
建筑形式        塔楼
户型分析        89㎡---286㎡的自由分割组合，100㎡为主，全部是大开间。
在销套数        300余套
价格水平        均价9380元/平方米
客户组成        办公自用和投资，其中办公自用的居多。
产品定位        公寓立项的写字楼
d.福景苑
占地面积        5000平米
总建筑面积        5万平方米
建筑形式        塔楼
户型分析        一居88，102，117，143平米；二居179，194平米；三居228，272平米；四居373，392平米（复式）
在销套数        无
价格水平        均价：2500美金/建筑平方米
客户组成        国内、香港、海外人士自住或投资，台港，日本，德国，美国等人为主要租户
产品定位        适合外国人及海外人士居住的高档公寓
e.亮马名居
占地面积        1.414万平方米
总建筑面积        8.2万平方米
建筑形式        塔楼
户型分析        90㎡、140㎡、230㎡
在销套数        无
价格水平        起价：11000元/平方米
客户组成        大量国内投资客户
产品定位        高档投资型公寓
f.嘉和丽园
占地面积        1万平方米
总建筑面积        8.7万平方米
建筑形式        塔楼
户型分析        四室202.53㎡，  三室187.31㎡  ，二室108.78㎡  
在销套数        无
价格水平        9600元/平方米
客户组成        企业主
产品定位        以居住为主的高档公寓

小结
区域内同类型物业规模都不大，占地面积一般在1万平方米——3万平方米之间。建筑形式以20层以上的高层塔楼为主，主流定位于可投资的高档商住公寓。价格水平普遍偏高，整体均价在14600元/平方米左右。区域内产品以大户型居多，三居和四居是该区域的主力户型，面积以180平方米——250平方米为主。
三、区域住宅消费客层分析
1、构成分析
（1） 投资：东三环燕莎商圈是北京涉外商务氛围最浓郁的地区，区域云集了京城近三成的高档写字楼，加入WTO后，越来越多的外籍人士涌入京城，许多跨国大企业纷纷入住，为这个区域的居住类物业提供了强大的房客流。最早来京的国外人士，如各国使馆官员、跨国公司驻华机构三资企业总裁、高级管理人员和海外华人、港、澳、台同胞等，在市内的公寓多数定于此地，成为区域内中高档公寓的主要使用者。这部分客户中除少量稳定型客户会产生购买用于自住外，很大比例成为区域高档公寓的租务市场中的主要租客。由于这一区域用地面积的限制，土地稀缺性凸显，客广地疏，房产投资的风险相对较小，使得这一地区的商档公寓项目多被投资客户消化，成为住宅消费市场的主要投资型买家，主要为来自国内、香港及海外有强大经济实力及投资经验的客户。

（2） 自住：流动性不强的外籍官员/商务人士、对燕莎商圈成熟涉外环境有依赖感和归属感的欧美公司高收入管理层、依托跨国企业生存发展的私营企业主、外地企业驻京机构等也成为这一区域中高端公寓市场的主要自用型买家。
2、特征分析
（1）        职业：使馆官员、跨国公司、贸易公司等为主，及相关为其服务的金融、法律、财会、广告、翻译等相关行业的企业主、高级职员、管理人员等，其中外籍人士占一定比例
（2）        年龄：30-45岁之间
（3）        收入：有稳定的高薪收入，租住客户大多有住房津贴
（4）        工作特点：公司环境规范，工作紧张，节奏快
（5）        居住特点： 离办公地点近，生活依赖社会化服务，强调方便、快捷，并注重档次与身份相符
（6）        偏好：涉外商务环境、外籍人士居住氛围、生活居住中的西方审美标准等
四．区域写字楼市场前景分析
1、供应量激增，市场竞争激烈
2005年写字楼市场除了有新盘的放量外，还有很多去年已经出现端倪但未曾进行过实际销售的项目，预计今年东部将有大量的写字楼项目竣工交付使用，由此我们可以看出今年部地区的写字楼市场的竞争将会比较激烈，近两年以及随后几年内外资企业尤其市金融、保险及服务行业的外资企业会更多的进驻北京，而且东部地区一直以来是这些企业的首选之地，供应量的激增必然引起市场竞争的加剧。
2、外资需求强劲，内资机构也不示弱
三元桥地区是北京吸引外资企业最多的地区之一，由于该区域已经初步具备了国际化商务中心的办公条件，受世界宏观经济形势的影响比较大，随着国家面向金融业出台了一系列的配套政策，例如设立金融发展专项资金，对新入驻的金融机构提供购房和租房补贴等。作为写字楼的大客户，金融业的发展将极大地刺激该区域的写字楼市场需求。
在外资企业需求增加的同时，中资机构也不甘示弱，除了大型企业对东部甲级写字楼的需求外，大多数的中资机构是以游散兵的形式吸纳消化了东部大多数的次甲级、乙级写字楼及商务类公寓。
3、高档写字楼变数大，中低档写字楼将成为亮点
由于今年东部地区市场潜在供应量较大，可能造成东部写字楼市场的供需结构失衡，因此将从很大程度上冲击三元桥一带的写字楼市场，由于供大于求的市场结构，短期内写字楼市场的租金水平还会保持稳中微降的局面.东部地区的高档写字楼已经达到甚至超过了饱和的程度，大型外资企业和中资企业的需求必然是少数的，而绝大多数的中资机构和一部分小型的外资企业对中低档写字楼情有独衷。
4、商住类物业将继续火热
如上所述，东部的商住类物业大行其道，取得了良好的销售业绩,相信今年商住类物业将会继续火下去。商住类物业的优势在于其较低的销售价格、较低的物业管理费用、灵活的付款方式、更高的使用率、日益完善的商务配套等等各项有利条件已经与写字楼物业形成了激烈的竞争。
由上述分析我们可以看出，今年三元桥写字楼市场状况将比较的明朗，供应量增加，租金微涨，市场竞争更加的激烈。