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美国别墅和庄园观察与思考
有一首歌的歌词唱道：“相爱的人那么多，幸福的没有几个”。用这段歌词比喻中国的别墅和庄园，真是再恰当不过。

　　近20年来，随着中国经济和房地产业的飞速发展，庄园和别墅如雨后春笋般涌现出来。无论是已经建成的，还是在建的，几乎在每一个大、中、小城市，都能够看到它们的身影。可惜的是：“建别墅的那么多，像样的没有几个”。其中烂尾的，被称为“农民别墅”的，比比皆是。

　　带着这个问题，我们深入美国家庭，考察了洛杉矶、迈阿密、旧金山等16个别墅区，其中售价在100万～500万美元的各类别墅（Villa）39栋，售价在1000万美元以上的独立庄园（Mansion）6栋

　　深入美国家庭,拜访美国家庭主人和主妇，我们才发现，美国的别墅和庄园，与我们国内近些年所兴起的，开发的，见到的，差异很大。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　A产品的差异

别墅设计相对统一

庄园设计突显个性

　　走进庄园我们看到，从建筑外观到室内装饰，从地点选择到地形利用，从园林环境到家具摆设，都极其有个性，没有哪一幢庄园是雷同的。大到每一间卧室、餐厅、厨房和卫生间，小到每一件艺术品、装饰品、窗帘或灯具，都是专业设计师根据屋主的生活爱好和追求，进行精心安排和完全个性化的设计。

　　每一个庄园的后花园都十分漂亮,每一树种每一花草都经过精心选择树有黄、绿、青、紫，花分春、夏、秋、冬，这既体现了屋主品位，又包含了每一个设计师的专业水准和思想。

　　别墅的建筑和户型是相对统一的，无论是屋主，还是开发商，都不可能自由选择地点地形，也不可能将设计完全个性化，因为那样成本和投资会很高。相似的户型和相同的风格，成为别墅的区域特征和标志。别墅的空间独立，优雅、温馨庄园的空间静谧、自然、舒展反映在用地和建筑上,别墅建筑面积400㎡左右,占地2～5亩，室外活动在小区和会所。庄园的建筑约1200㎡上下，占地10多亩直至100亩，室外活动在私家园林，屋主在自己家园看不到邻居。

　　别墅和庄园的居住空间都是由三部分组成：主人、孩子和客人（他们将父母兄妹归类客人）。无论住宅大或小，始终只有主人卧室，孩子卧室，1～2间客人卧室。主人居住和专用厅房，一般都在住宅总面积的1/3左右。而不象我们国内许多别墅和庄园，面积越大，房间越多，卧室越多，主人的空间所占比例越小，好象是主人开旅店。

　　庄园不同于别墅，是居住休闲功能更齐全。如独立起居室（主人、孩子、客人分别有自己的起居室）；主人书房、健身房同家庭图书室、家庭运动健身房分开；还有娱乐室（影、视、音乐）、咖啡厅、私家酒窖、洗衣房、割草机和高尔夫球车设备房等。

别墅接纳10余人聚会

庄园可容100人Party

　　美国家庭的厨房很大,早餐、晚餐使用不同的餐厅,直接在厨房用餐也是常事.家庭所有成员都会做饭(简单西餐),他们把家庭宴请和约会，当作是一个季节或者一段日子中最快乐的活动。一般来说，别墅可以接待10余人的聚会。而庄园将厨房、餐厅、家庭厅、娱乐室、咖啡厅全部打开，向后花园开放，室内室外连通，可以组织上百人的聚会。这是我们想象不到的。

　　庄园的后花园十分特别，它既是大型的花园草地广场，家庭成员室外活动空间，也是大型约会聚交场合。一般是围绕漂亮的游泳池和中心草坪来展开，必备的还有室外酒水吧，烧烤屋，乐池、舞池、风情帐篷等。有的屋主根据个人爱好还特别设置有网球场、马球场、跑马场、大面积运动草坪、家庭高尔夫、私家动物园等。

城市别墅和庄园是第一居所

郊区别墅和庄园是假日居所

　　同样是别墅和庄园，城市和郊区完全不同。城市别墅和庄园，是根据屋主城市生活第一居所功能来设计建造的。郊区别墅和庄园，满足的是屋主的假日家庭生活。

　　因此，城市别墅和庄园，一般没有游泳池，没有室外健身、室外餐饮一类的休闲设施。

　　郊区别墅和庄园，却十分注重阳台，雨棚，风雨廊，敞开式和半敞开式厅房，以及室外餐饮，户外运动等大量休闲生活设施和空间安排。我们国内的别墅和庄园，往往将这两者混同或者颠倒搞反。

　　美国的别墅和庄园只有家庭厅（Family room）和起居室（Living room），从不见会客厅(Sitting room；Meeting room)。偶有朋友来访，均安排在家庭厅、娱乐室、书房或餐厅。一方面，美国人的休闲生活同工作是有严格区别的，休息时间绝不用来安排工作。另一方面，家庭约会和聚会，无论职位高低，财富多少，大家都是朋友，是很正常很自然的娱乐交际活动，不是为工作，不是为别人，而是为自己，为享受生活。这是美国人的生活理念。

别墅注重的是“宅”

庄园注重的是“园”

　　不论是房价高企的圣河西，还是气候宜人的迈阿密，别墅的投资主要在房子上。房子的建造超过总价的2/3，土地和园林不到1/3。庄园中土地和园林投资占到了总投资的一半，而庄园中房子的造价只有一半。所以说，庄园的投资和享受主要在地里在园子里。我们见过国内不少豪宅,建造超豪华，面积超大。别墅建筑超过500㎡，庄园的房子大过1500㎡。除了房子宽大花钱多之外，同普通住宅内容没有什么两样；房间多到数不清，主人专用还是那一两间，不知道房主买一大幢房屋是为什么；建筑没有风格，东抄西拼；功能布局不合理，没有个性；穷人富人千篇一律，城区郊区用一样的图纸；休息同娱乐运动功能混淆，园林同建筑比例失衡。这种庄园，实质上就是普通别墅的简单放大型；别墅，则是普通居民住宅的简单放大型。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　B市场的差异

　　美国是一个有200多年历史的国家，它的住宅建设已经进入了稳步有序的发展阶段。在美国我们看到，别墅和庄园仍然很热销，市场前景看好。除了这几年美国经济运行比较稳定，市场发育成熟，机制健全等因素之外，市场操控得当非常重要。

1.市场定位准确

　　美国别墅瞄准的是大批中产阶级,庄园则是极少数贵族。他们根据这两类人不同的生活方式，从户型、面积、造价、设备，到选址、交通、环境、私密和安全性等，都进行过认真研究。从屋主的接受程度和市场实际效果看，这两类住宅的定位十分准确，绝不错位。

2.产品品质好

　　不论别墅还是庄园，设计非常到位，施工认真细致，材料、颜色、尺寸比例精确，品质无可挑剔。它印证了我们房地产业的一句行话：“只要品质好，不怕没市场”。

3.市场供求平衡

　　经历200多年的发展，美国住宅开发商和购房者双方心态都比较平稳，比较理性。没有一夜暴富的机会，当然也就没有急功近利、急于求成的心态,没有我们国内常见的“农民别墅”和“烂尾”现象。所有开发商，包括策划师、规划师、建筑设计师，遵循的是住宅科学的准则，享受生活的准则，思维开放的准则，市场第一的准则。所以，别墅和庄园同其他住宅市场一样，供求平衡，理智健康。我国别墅和庄园市场虽然问题很多，同美国不能相比，然而，平衡、理性已经成为发展趋势，这对开发商和购房者双方都是有利的。

4.安全感是第一要素

　　询问中国的开发商和购房者，选择别墅和庄园的条件和标准多多，如地点、环境、交通、商业、会所、豪华、气派等等。但是，询问美国的开发商和屋主，你会听到一个从来没有听说的标准：第一是安全。如果开发商设计建造的别墅和庄园，不能把安全作为第一要素来考虑，不能让购房者产生安全感，那么，是绝对没有市场的。

5.理念和实用性超前

　　美国别墅和庄园的外观比较传统，比较粗犷，百年不变。但是，它的居住理念和实用性却非常超前。这从它的室内装饰，空间处理，材料颜色的搭配，先进生活设备安装，环境绿化与保护，以及以人为本的舒适程度等方面，可以深刻感受出来。这符合美国人追求享受的生活方式。我们在洛杉矶三花镇L宅看到，这座建造了10多年的大型庄园，从哪方面看都不会落后，总以为它是一个新宅，同新近建成的庄园没有太大区别。
C差异的根源

　　美国的别墅和庄园，其实也是欧洲“泊来品”，它基本上没有美国本土文化特征。比如人们常说的“加州风格”、“迈阿密风格”、“夏威夷风格”，其实就是意大利和西班牙风格的融合体，或者是意大利和西班牙后现代风格。中国近些年所兴起的、开发的别墅和庄园,极少数是传统的中国式宅院，绝大多数也是从美国泊来的“美国制造”欧洲产品。

　　然而，同样是泊来品，我们的别墅和庄园同美国相比，为什么差异如此之大呢？关键是我们不少开发商，包括策划师、规划师和设计师，生活理念和开发理念，还停留在过去城市住宅建设的层次和水准上，思维方式是旧的。美国别墅和庄园的形式模仿出来了，但生活的内涵没有了。住进别墅和庄园，除了房子更宽大，更豪华，其他没有什么两样。

第一、要深刻了解欧美发达国家现代的生活方式，学习他们先进的生活理念和开发理念我们不反对模仿欧美的别墅和庄园建筑。继承中国传统是为了发展，模仿也是为了发展。但是，要真正把握欧美别墅和庄园的精华，从“形似”到“神似”，必须深刻了解欧美别墅和庄园阶层的生活方式，学习他们先进的生活理念和开发理念。

　　你了解欧美别墅和庄园阶层的生活方式吗？你知道他们为什么在硕大一个豪宅内设置少量卧室，大量的空间却用来安排起居室、娱乐室、家庭厅、厨房和餐厅吗？你见过他们在卧室里安放电视机吗？你了解他们建游泳池的目的并不仅仅在于游泳吗？你知道他们喜爱园林绿化，喜欢剪枝种草胜过那幢房子本身吗？你懂得他们为何热心安排上百人的家庭聚会，而不愿意安排一两个客人留宿的道理吗？你知道他们对敞开式半敞开式厅房的追求超过空调房吗？如果不了解，我们怎么能够开发出别墅和庄园阶层喜欢的住宅，又怎么能够避免对欧美建筑的表面模仿，避免生搬硬抄呢？

　　众所周知，中国在贫穷落后中走过的路程太长，逐步富裕起来的中国人，理所应当享有欧美发达国家富裕阶层那样的豪华别墅和庄园。但是，别墅和庄园决不是民居的简单放大，也不是金钱和豪华装饰材料的简单堆积，它是现代生活方式的反映。生活方式决定生活住宅，决定住宅的类型、风格、品味、功能、布局，而不是住宅决定人的生活方式。当然，中国人的生活方式同欧美有许多不同。但是可以肯定，欧美发达国家在别墅和庄园建设方面，历史相当悠久，生活相当现代，理念相当领先，市场相当成熟和完善。这对于刚刚富裕起来正在追求现代生活的中国人来说，具有很好的借鉴作用。而这种生活方式，毕竟是我们在富裕之前,在豪华别墅和庄园里没有生活过体会过的人，能够凭空想象出来的。

　　第二、要认真研究逐步富裕起来的中国人的生活方式,更新我们的生活理念和开发理念既然在中国开发别墅和庄园，就要研究中国人的生活方式，研究中国人自己的生活个性和住宅个性，从过去模仿、学习、借鉴欧美模式，过渡到中国人自己的别墅和庄园模式。

　　中国别墅和庄园的第一个建设高潮，是19世纪中叶到20世纪初。随着中国近代工业的兴起，出现了第一批地主、官僚、工商资本家阶层的中国式独宅大院。与此同时，外国资本进入和买办阶层形成，欧美别墅和庄园大量涌现。

　　别墅和庄园的第二次建设高潮,是1979年改革开放之后。这个时期，中国式的别墅和庄园较少，欧美式占压倒多数。

　　别墅和庄园的两次建设高潮，“中国式”不但没有找到发展道路，反而越走路越窄。除了中国经济起步晚，富裕化程度不高之外，生活理念和开发理念落后是主要障碍。

　　中国传统的深宅大院也有着悠久的历史，但它从来是自我封闭的，孤芳自赏的。它更注重身份的象征，注重外表的显赫，而不注重生活的享受追求，不注重发展。从20世纪开始，欧美的别墅元素开始越来越多出现在中国建筑中，而我们生活的内涵却几十年不变。那是不行的。

　　中国的建筑形式和风格，同日本、韩国等东亚国家相似，主要分为两大类：一类是宫廷建筑，雄伟壮丽，难以为民居住宅吸纳接受；另一类是民居住宅,低矮简陋，放到现代生活中根本就拿不出手。中国式建筑的“高不成，低不就”，同大方美丽，高雅舒适的欧美住宅没法比。这也是国内住宅总喜欢采用欧美建筑的主要原因之一。

　　所以，研究中国人的生活方式，特别是富裕起来的中国人生活方式，传统的个性化的深宅大院生活方式，模仿、吸纳、融合欧美现代生活的中国方式,非常重要。这样做，有利于我们生活理念和开发理念更新，让中国式建筑走出困境，追赶直至引领住宅潮流和发展。