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1、目 录 第一部分 当地市场分析--------------------------------------------------- 1-19 第二部分 竞争项目对比分析-----------------------------------------------20-35 第三部分 项目成本分析---------------------------------------------------36-39 第四部分 目标（意）向客户分析-------------------------------------------40-43 第五部分 项目房源概况----
2、44-45 第六部分 项目推广策略---------------------------------------------------46-68 第七部分 项目开盘价格建议-----------------------------------------------69-77 第一部分 当地市场分析 一、供应量分析 （一）供应量分析 1、苏州写字楼区域分布 苏州目前共分为以下5个板块，分别是市区的观前、石路和南门板块，新区的狮山板块
3、以及园区的湖西CBD板块。如下图所示： 区域 分布位置 园区 湖西CBD 东环高架 新区 狮山路CBD 南门 观前 石路 干将路 京杭大运河 特点 市区 主要分布于平江区与金阊区、沧浪区 整体区域价格上升空间大，通过目前的政府规划和建设步伐，相信市区仍是个可圈可点的地区。 吴中区 东吴路两侧与苏蠡路附近 高品质的写字楼寥寥无几，交通沿线商业的面貌，严重阻碍写字楼发展，由于东吴路的改造难度大，所以目前将目光首先转向了蠡墅，其靠近越溪板块，其有商业的基础与居住的氛围。 园区 东环路沿线与湖西CBD核心区 价格一分为二，写字楼圈蓄势待发，商业配套紧缺，目前
4、运作的基本为单一功能的写字楼。 相城区 相城大道沿线 随相城区政府而发展起来，长远来看，相城大道并不能作为相城区的CBD中心。 新区 在狮山路与滨河路的十字沿线上 虽然写字楼的半径在拓宽，但是在售价上仍难突破口目前核心CBD的价格。 聚集效应：各区域的商业核心及周边 具体分布如下图： 润华环球大厦 新天翔广场 沿海国际中心 苏州万达广场 双银星座 印象19 吴中区 新 区 市 区 园 区 相 城 石路金座座 东方之门 创世纪大厦 德诚嘉元广场 泰峰智汇总部 佳福国际大厦 润捷大厦 苏州高新国际商务广场 恒宇广场 中润广场
5、 印象19、中润广场、双银星座 润捷大厦、苏州高新国际商务广场 沿海国际中心、苏州万达广场、佳福国际大厦、石路金座、和基广场 东环时代广场、新天翔广场、润华环球大厦、恒宇广场、东方之门 德诚嘉元广场、泰峰智汇总部、创世纪大厦 东环时代广场 和基广场 2、项目基本信息 区域 项目 位置 面积 价格 装修状况 市区 石路金座 广济南路288号 84/106 11000 无 佳福大厦 干将西路515号 75-1200 8800 地毯/吊顶/中央与分户空调 和基广场 干将路临顿路口 40-220多 14000 写字楼装修，中央空调、复合地
6、板、涂料 苏州万达广场 东升立交桥北侧 100~230 7200 无 创智赢家 东环路655号 20-155 7000多 无 园区 现代创展大厦 现代大道口 80-160 7400 各户无装修 东环时代广场 东环路1408号 80~180 10000 地板、吊顶、中央空调 恒宇广场 星海街东，苏华路南 100-200 13000 吊顶、架空地板、玻璃门、中央空调 新天翔广场 苏绣路，中央公园东侧 80-325 售:12000 吊顶、中央空调、地面涂料 世纪金融大厦 苏华路1号 70/80--400/500 13000 地面
7、/墙面/顶棚/中央空调 国际大厦 苏华路2号 —— —— 吊顶、中央空调、地毯 新区 润捷大厦 邓尉路9号 110-190 —— 结构:框剪；大堂:精装修；电梯:上海三菱 苏州高新国际商务广场 狮山路北金狮大厦东 —— —— —— 吴中 印象19 东吴北路19号 40~70 8000 地板、吊顶、分户空调 相城 南亚大厦 嘉元路618号 300 —— 地毯/吊顶/中央空调 创世纪大厦 相城外国语学校北 93-1410 7100 吊顶、中央空调、地板 泰峰智汇总部 相城大道与嘉元路交界处 30-130 7200 内部毛坯
8、 德诚嘉元广场 嘉元路与相城大道路口 60-200 7500 —— 3、供需状况 从目前的供应来看，目前苏州市场上写字楼总体有632092.9平方米供应。市区的目前供应市区最多，平江区的苏州万达广场是贡献者，其写字楼的量近10万平方；目前供应最少的是吴中区，主要由于项目少，目前在售的项目仅有印象19，而且量体较小。 从未来的供应来看，相城区与市区明显萎缩，估计相城区的放量基本接近消化，市区主要由于土地稀少；新区、园区与吴中区的供应相似，整体苏州市场的园区写字楼市场前景广阔。 新区与吴中区写字楼供应呈上升趋势，吴中区的势头较猛，未来主要集中在吴中开发区。 相城与市
9、区的楼盘写字楼的未来供应相对目前缩减严重，达到目前供应量的1/5左右。今后将主要以消耗目前的量为主，相城区反映目前还没有足够的需求及未来需求缓慢的特点，所以没有大量放量土地进行开发；市区主要由于已经基本无地开发，而且限高，所以建筑面积较少。 4、吴中区写字楼区域分布 从左图可以看出，目前吴中区写字楼市场主要集中在两大板块，分别为东吴北路、宝带路等吴中区中心板块以及以东吴南路、苏蠡路沿线、越溪城市副中心为典型的城南大板块，其中有8个在建或在售的写字楼项目（不包括本案），7块商业办、公用地，可见未来吴中区商业、办公推量较大，未来竞争激烈。
10、 5、已供应量 名称 投资商 地理位置 占地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 土地性质 楼层状况 蜜蜂城 金鑫房地产 友新路东侧、 澄湖路北侧B地块 16433.7 73850.4 商业15561.8平方米 写字楼17646.96平方米 住宅40641.64平方米 26层 恒润大厦 恒润进出口 友新路东侧、 澄湖路北侧A地块 21068 81797 商业 26层 港龙大厦 港龙集团 苏蠡路西，澄湖路北 17771.39 70864 商业 96米24层 永城大厦 永城房地产 长桥街道、苏蠡路西 20328.7
11、60986 商业 16层 先锋社区 创业园 长桥街道，苏蠡路西 17500 写字楼， （出租）30-35元/平米 共7层地下1层 蠡盛大厦 长桥资产经营 苏蠡路东侧 7063 28973.5 商业 78米21层 蠡谐大厦 长桥资产经营 苏蠡路西， 永城大厦北侧 12786 26692 酒店 48米12层共122个车位 蠡和大厦 长桥街道社区 苏蠡路西， 永城大厦北侧 11083 25431 宾馆、写字楼 48米共12层80个车位 石湖科技园 苏蠡路东侧 6000 商业、办公 3-5层总计60套 新家商务
12、楼 长桥股份合作 苏蠡东侧 4255 6430 办公、娱乐用房 24米共6层 群联商务楼 苏达房地产 石湖西路北，苏蠡路西 9000 商业用房（出售） 共5层 6、将供应量 竞的单位 地块位置 宗地编号 面积(㎡) 用途 建筑面积(㎡) 起报价元/㎡ 成交价 楼面单价元/㎡ 成交总价(万元) 上涨幅度 元/㎡ 万元/亩 李文婕 吴中开发区澄湖路南侧、沿河路东侧 苏地2007-B-38 7092.3 商业和办公 39008 4500 7614 508 1384 5400 69.20% 苏州大地投资有限公司
13、 吴中区东吴北路东侧、吴中路南侧 苏地2007-B-61 7406.7 商业和办公 48144 6675 15121 1008 2326 11200 126.50% 苏州中润置业有限公司 吴中区宝带东路以南、原职业中学 苏地2007-B-62 26759.5 商业和办公 147177 7395 12855 857 2337 34400 73.80% 建晋集团有限公司 吴中开发区塔韵路西侧、越来溪东侧 苏地2007-G-22 14592.4 商业和办公 58370 2145 2145 143 536 3130 苏州市吴中国裕
14、资产经营有限公司 吴中开发区塔韵路西侧、杨树浜路北侧 苏地2007-G-23 26455 商业和办公 85979 1500 1500 100 462 3968 徐其方 吴中区木渎镇竹园路南侧，金枫路西侧 苏地2007-B-10 170322.9 商业和办公、居住 446865 3405、2700 7985 532 3043 136000 172.50% 苏州市吴中资产经营管理有限公司 吴中经济开发区塔韵路东侧、吴山街北侧 苏地2008-B-3 10185.1 批发零售和商务金融用地 32592.32 2260 2260 151
15、 706 2302 - 江苏长江节能实业发展有限公司 吴中经济开发区天灵路南侧、迎春南路东侧 苏地2008-B-4 8472.6 批发零售和商务金融用地 38126.7 12495 12495 833 10587 目前，吴中区写字楼供应量呈增长趋势，区域已供应量为407523.9㎡，未来推量为896262.02㎡，区域写字楼市场份额开始上升，激烈竞争开始显现。 二、成交量分析 苏州市商品房1-5月去化套数 1月 2月 3月 4月 5月 区域 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 园区
16、568 25 1444 64 1034 56 2439 63 2548 44 中心城区 504 178 1210 224 840 179 1345 359 852 258 相城区 427 111 738 327 709 135 1316 325 555 193 新区 224 118 466 177 287 130 535 90 1758 380 吴中区 366 290 1003 308 956 232 1193 541 1851 743 合计 2089 722 4861 1100
17、 3826 732 6828 1378 7564 1618 吴中区去化套数占比 17.52% 40.17% 20.63% 28.00% 24.99% 31.69% 17.47% 39.26% 24.47% 45.92% 苏州市商品房1-5月去化面积 1月 2月 3月 4月 5月 区域 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 园区 73739.41 9800.69 188748.01 15533.99 131478.67 11856.43 282844.33 10327.6
18、8 295027.4 6004.27 中心城区 57029.93 6580.01 136593.96 10942.71 94816.71 12155.89 143384.54 28338.47 95158.41 16893.75 相城区 48232.12 7721.91 84617.63 15046.44 87701.8 11363.82 167662.5 16324.44 67523.6 14565.43 新区 22021.98 8487.87 51164.85 7525.06 29002.68 4020.42 53817.88
19、 4632.84 228794.41 44236.87 吴中区 51552.86 33747.83 141280.9 19117.61 108535.16 82614.35 155685.54 27758.65 266147.34 38596.15 合计 252576.3 66338.31 602405.35 68165.81 451535.02 122010.91 803394.79 87382.08 952651.16 120296.47 吴中区去化面积占比 20.41% 50.87% 23.45% 28.05% 24.04%
20、 67.71% 19.38% 31.77% 27.94% 32.08% 苏州市商品房1-5月去化均价 1月 2月 3月 4月 5月 区域 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 园区 6787.29 8007.15 7587.56 6420.27 7221.16 7556.97 7273.29 10459.83 7114.09 10929.36 中心城区 6087.92 5843.03 6649.03 7952.05 6797.01 9606.25 6982.66 8584.
21、43 7257.72 7918.51 相城区 5737.5 8337.04 5885.56 8106.85 5856.71 5706.68 6044.6 8682.64 6029.63 6189.25 新区 6373.29 8564.37 6027.26 4394.8 5792.19 7364.15 6205.5 6736.06 6002.25 5861.71 吴中区 5773.72 8137.56 5910.14 9417.54 5642.43 5827.95 6512.17 6066.62 7110.05 6646.82
22、 均价 6185.94 7968.53 6609.75 7655.46 6395.81 6411.72 6745.98 7926.60 6783.42 6695.04 1、成交套数 2、成交均价 3、成交面积 分析： l 从成交价格来看，1-5月住宅类房源的均价也是从6185元/㎡多涨到了6783元/㎡，主要是两个方面的影响因素，一是，伴随着首套住房购买需求释放，改善性需求也慢慢入市，这不仅仅体现在价格上有所提高，从面积上更能看出，近期成交的主力面积已不是90㎡以下，而是在90-120㎡的面积段内；二是，价格上涨和开发商
23、不再慷慨让利有关，楼盘销售乐观开发商便不再那么慷慨，许多优惠则是能免就免，销售价格自然将有所上升。 l 从成交套数来看，吴中区遵循了苏州楼市的发展趋势，1-5月成交量逐步上升，5个月共成交住宅类房源5369套，非住宅类房源2114套。对此影响最大的主要还是房交会。特别要说的就是吴中区的房交会期间，成交量为09年5个月来的最高值。 l 从成交面积来看，吴中区前5个月共成交住宅类房源723201.8㎡，非住宅类房源201834.59㎡，单套面积住宅类134㎡/套。从单套面积来看，吴中区是以大中户型为主，这一方面，与吴中区大量的别墅类房源有关，在吴中区的房交会上，别墅成交成绩显著，另一方面，该区
24、域的普通住宅相比其他几个区域较低，因此在控制总价的原则下，可选的住宅面积就会相应增加。 l 前面也讲到吴中区的住宅价格，相比其他区域要低，1-3月份的成交均价在6000以下，4、5月份分别为6000多和7000多，成交均价有所提高，这同样和别墅的成交有关。 市场小结： 2009年1～5月住宅类和非住宅类房源呈现稳步上升的趋势， 其中2月份由于政府新春购房节的推动，免契税、维修基金等优惠，促使成交量打破了2008年以来低靡的态势，成交量一下突破了5000套，随后的3、4、5月份，均有房交会举办，09年上半年举办了6次房交会，平均一个月一次，带动了苏州商品房成交。特别是5月份，新区和吴中
25、区两场房交会覆盖加上5月众多楼盘开盘，充足的房源供应和房交会的优惠，使得5月的苏州楼市足以用“火”字来形容，比起2007年楼市疯狂的时代毫不逊色，但这“火”是建立在价格的基础上：“3”字开头的起价惊现苏州楼市，园区湖东众多大盘也都打出“4”字开头的起价，均价5000-6000的楼盘比比皆是，可以说相比2007的火，2009年上半年的苏州楼市是由房交会带动下的低价消化存量为主。 非住宅类产品的去化因住宅的销售火暴也有了较大的去化，主要为车库等附属住宅类的产品去化较多以及社区等配套商业的去化。但从目前的市场发展状况来看，后期的非住宅类产品除了以上两类产品的持续去化以外，写字楼将是今后一段时间内非
26、住宅项目的主要销售产品。 但是，苏州乃至全国近阶段楼市出现的火热现象，许多专家学者都发表了自己的意见，认为这种现象背后隐藏着巨大的危机或者说是搞不明白为什么在目前的经济环境下，楼市会出现这种现象。专家认为，目前国内经济形势不容乐观，经济仍面临着下行的压力，而楼市却出现了异常的活跃，专家对后市的预期并不乐观，因此在下半年，苏州的楼市怎么走，开发商仍应保持着谨慎的态度。 （三）价格分析 售价情况： 新区 相城 园区 吴中 市
27、区 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 13000 14000 15000 分析： l 苏州写字楼的售价差异大，从6000到14000元/平方不等。相城区与吴中区的价格比较集中，竞争相对激烈。价格相对也最低，主要由于还是新兴发展写字楼，市场不成熟；园区与新区就不同，价格在市场发展后，得到了提升，达到10000多元/平方，市区作为古城区，交通便利，商业配套齐全，还是受到大家的青睐。 l 市区售价两极化，位于干将路观前区的和基广场的多层写字楼售价14000多元/平方，而位于平江新城
28、的万达广场的6300元/平方的冰点价格，说明一些问题：①新城不如古城，古城无论是区域经济背景，还是商务的繁荣状况都是遥遥领先的;②地段、地段还是地段，它是售价强有力的支撑； l 从长远看，相城区的写字楼发展优于吴中，主要得益于交通的扩延优势；新区与园区的两翼价格类似，与园区“总部经济”前景看好和狮山CBD的地段优势不可分割；总体园区的发展会优于新区，因为园区力图打造一个金融商圈，正在积极推行其优惠政策，吸引总部机构；市区的发展中心慢慢转向了新城，价格会有很大的提升空间，但老城区的价格空间较为狭窄。 租金情况： 新区 相城
29、 园区 吴中 市区 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 分析： l 整体苏州的写字楼市场的租金在30-80元/平方/月，差距较大，主要是由于受地段与地域的成熟度影响：①相城区的租金处于低谷，在30-40元/平方/月，主要由于人们对其认识较晚，其自身也没有成熟的办公氛围；②吴中区的价格较低，主要是目前的写字楼的品质较低，很难通过几个新案子，拉升整个区域市场的租金水平；③市区主要是受地段售价的影响
30、而且目前苏州的整体商业中心仍在古城区，以及其它优势的共同作用的结果；④园区的租金水平整体处于高位，与其成熟的办公环境分不开；⑤新区的租金起点高，但是恐难有园区如此的突破，因为新区最核心的写字楼仅70多，而且地块开发较少，非核心圈的租金恐难短期赶超。 l 写字楼的租金是个不确定的因素，随着经济及城市的发展，提升的空间非常大，但是苏州近1年的租金不会有多大变动。 投资回报率分析 投资商业性质的产品讲究投资回报率，它是衡量利润的重要指标。下图是苏州各区写字楼的投资回报率的统计表： 区域 项目名称 售价 （元/平方） 租金 （元/平方*月） 投资回报率 市区 和基
31、广场 14000 80 6.8% 苏州万达广场 6080 / / 吴中区 印象19 8000 / / 园区 世纪金融大厦 13000（预估） 80 7.38% 国际大厦 13000（预估） 98 9% 高峰会 13000 75 6.9% 东环时代广场 10000 60 5.5% 相城区 德诚嘉元广场 7500 40 6.4% 泰峰智汇总部 7200 30-35 5.1%-6% 创世纪大厦 7100 / / 新区 润捷大厦 / 60 / （四）市场存量分析 区域 类别 套数 总存
32、量建筑面积 区域 类别 套数 总存量建筑面积 金 阊 区 住宅 747 98989.07 高 新 区 住宅 5697 696497.299 非住宅 2114 141684.379 非住宅 3355 239807.055 小计 2861 240673.449 小计 9052 936304.354 沧 浪 区 住宅 3452 409213.52 相 城 区 住宅 5562 823272.56 非住宅 1411 118884.654 非住宅 6396 454697.737 小计 4863 528098.174 小计
33、 11958 1277970.297 平 江 区 住宅 1275 169009.43 工业园区 住宅 10682 1311038.48 非住宅 1635 137139.418 非住宅 1233 414535.19 小计 2910 306148.848 小计 11915 1725573.67 吴 中 区 住宅 7030 1204974.51 市区 住宅 34445 4712994.869 非住宅 11904 673076.554 非住宅 28048 2179824.987 小计 18934 1878051.064 总计
34、 62493 6892819.856 分析： l 苏州市目前存量房住宅类471万方，非住宅类219万方，按照今年前5个月的平均去化速度，住宅类61万㎡/月，非住宅类9.2万㎡/月；苏州的住宅类存量房去化需要7.7个月，非住宅类去化需要23个月，从这一数据来看，住宅类房源的去化压力已经很小，但非住宅类去化压力比较大，由此可以预测，住宅类房源的去化压力较小，开发商今后降价的可能性很小；而非住宅房源竞争会比较激烈，因此，把握市场动态谨慎定价才能赢得市场。 l 吴中区的住宅类房源去化速度0.62万方/月，非住宅类0.72万方/月，目前吴中区市场的存量房，住宅类需要194个月，非住宅类需要93
35、个月的时间去化，这主要是因为，吴中区别墅类房源众多，而别墅的去化周期又较慢，同时，吴中区的楼盘较多，而购买力却又不及园区，因此压力不容小觑。 第二部分 竞争项目对比分析 1、吴中区重点竞争项目分析 案 名 印象19 位 置 东吴北路19号（近东吴塔） 开 发 商 吴中集团，中元建设开发 代 理 商 新吉阳房地产 电 话 66050888 基地面积 3646㎡ 建筑面积 17500㎡ 容 积 率 4.80 得 房 率 65% 总 层 数 19层 标准层高
36、 3.05米 开盘日期 08年 5月15日 交房日期 09年10月 车位租金 未定 面积范围 40-90㎡ 主力面积 47㎡ 车位售价 未定 单价范围 7800-9000元 平均单价 8500元 总价范围 32-80万 在售面积 40-90㎡ 在售套数 171套 物 业 费 3.2元 建筑特征 n 单幢 o 双塔 o 多幢 o 裙房 o 其它 交房标准 全装修（装修标准900元/㎡） 面 积 40 47 55 80 户 数 50 177 35 15 销售状况 总套数为2
37、77套，还有171套未售 主要建材 部分简单装修 商务配套 交通银行、吴中科技创业园、华润万家超市、工商银行、建设银行、吴中人民医院、中国银行、浦发银行、苏苑饭店、招商银行、农业银行、江苏银行、光大银行、豪士登大酒店等 相关图片 近期周边新推竞争项目个案分析： 案名：新苏国际广场 基本信息 基地面积 10502㎡ 总建筑面积 68057㎡ 总 户 数 —— 容 积 率 6.5 绿 化 率 —— 得 房 率 —— 项目地址 东吴北路94号 销售
38、电话1 88863888 售楼地址 东吴北路94号 销售电话2 88863889 开 发 商 苏州大元置业有限公司 代 理 商 上海瑞旭地产顾问机构 开盘日期 交房日期 交房标准 ■ 毛坯 o 全装修（装修标准 元/㎡） 建筑特征 o 单幢 o 双塔 o 多幢 ■ 裙房 o 其它 工程进度 o 开工 ■ 出地面 o 封顶 o 竣工 o 其它 销售状况 未售 办公单位数 面积分割 50-1350 出让方式 o租 ■售 平均售价 未定 售价范围 未定 总价范围 未定 出租
39、比例 租赁方式 所占面积 租金范围 平均租金 基本租期 免 租 期 付款方式 可租楼层 可租套数 出 租 率 物 管 费 物管公司 经营公司 主要建材 办公区标准层建筑面积可划分为15个单元；办公区标准层净高：2.7m；架空地板高度：100㎜；幕墙：Low-E低辐射节能双层幕墙；办公区标准层每三层设计了一个空中花园，营造花园式办公环境，并且配置40立方/人/平方米高标准新风供应，每个单元均设有开启窗， 电梯品牌 日立 电梯数量 5 电梯容量 —— 空调品牌 VRV中央空调 运行时间 24小
40、时 商务配套 会务服务 o多功能厅 o会议厅 o其它（ ） 商务服务 o超市/便利店 o邮政 o票务 o商务中心 o其它（ ） 金融服务 ■银行 ■ATM o其它（ ） 餐饮服务 o员工餐厅 o咖啡厅 o酒吧 o其它（ ） 娱乐休闲 o健身房 o美容美发 o桑拿浴室 o台球室 o其它（ ） 车位数量 418 租售价格 未定 车位比 —— 案名：吴中壹号 基本信息 基地面积 26760㎡ 总建筑面积 218885㎡ 总 户 数
41、 —— 容 积 率 5.5 绿 化 率 25% 得 房 率 —— 项目地址 吴中区宝带东路123号 销售电话1 67688888 售楼地址 苏州东吴北路281号惠康新地209号楼3楼 销售电话2 —— 开 发 商 苏州中润置业有限公司 代 理 商 —— 开盘日期 未定 交房日期 —— 交房标准 o 毛坯 o 全装修（装修标准 元/㎡） 建筑特征 o 单幢 o 双塔 ■ 多幢 o 裙房 o 其它 工程进度 ■开工 o 出地面 o 封顶 o 竣工 o 其它 销售状况 未售 办公单位数
42、 面积分割 出让方式 o租 ■售 平均售价 售价范围 总价范围 出租比例 租赁方式 所占面积 租金范围 平均租金 基本租期 免 租 期 付款方式 可租楼层 可租套数 出 租 率 物 管 费 物管公司 经营公司 主要建材 管理系统 电梯品牌 电梯数量 电梯容量 电梯速度 分区运行 o否 o是，停靠层数 空调品牌 运行时间 商务配套 会务服务 o多功能厅 o会议厅
43、 o其它（ ） 商务服务 o超市/便利店 o邮政 o票务 o商务中心 o其它（ ） 金融服务 o银行 oATM o其它（ ） 餐饮服务 o员工餐厅 o咖啡厅 o酒吧 o其它（ ） 娱乐休闲 o健身房 o美容美发 o桑拿浴室 o台球室 o其它（ ） 车位数量 660 租售价格 车位比 2、周围区域典型个案分析： 案 名 东环时代广场 位 置 苏州市东环路与中新路交界处 开 发 商 苏州华锐置业有限公司 代 理 商 苏州点通房产 电 话
44、 62926888/62926188 基地面积 6659㎡ 建筑面积 35158㎡ 容 积 率 5.28 得 房 率 70% 总 层 数 20层 标准层高 2.8m 开盘日期 2008-3-28 交房日期 2008-12-15 车位 215 面积范围 79-184㎡ 主力面积 92㎡ 车位租价 300元/月 单价范围 8500-11000元左右 平均单价 10000元 总价范围 80-200万元 在售面积 100-184㎡ 在售套数 13套 物 业 费 9.5元/㎡·月 建筑特征 共20层，1-4F为商业裙楼，5-20
45、层为5A级全装修写字楼 交房标准 精装修 面 积 79-81㎡ 92-93㎡ 98㎡ 117㎡ 148㎡ 182-184㎡ 户 数 32 32 16 16 16 21 销售状况 总共133套，目前还有13套未售，剩余的均为大面积总价高的房型 主要建材 公共部位简单装修，内墙乳胶漆、石膏板吊顶 商务配套 学校、医院、银行、超市、邮局、酒店、咖啡店 相关图片 案 名 沸腾CBD 位 置 现代大道星湖街口 开 发 商 嘉乐置业 代 理 商 中瑞房地产经纪
46、 电 话 62802950 基地面积 9871㎡ 建筑面积 63467㎡ 容 积 率 5 得 房 率 74% 总 层 数 30层 标准层高 3.2m 开盘日期 2009-3-28（未公开开盘） 交房日期 2010-6 车位 648 面积范围 60-140㎡ 主力面积 60-90㎡ 车位售价 不售 单价范围 7000-9700 平均单价 9000元/㎡ 总价范围 50-150万元 在售面积 70-140㎡ 在售套数 60套 物 业 费 3.95元/㎡·月 建筑特征 共30层，1-4F为商业裙楼，5-30层为SOH
47、O 交房标准 部分毛坯、部分精装、部分简装 销售状况 总共588套，未公开开盘，3月28日开始销售，当天内部订购一部分，目前在售的以70-100㎡为主 主要建材 公共部分精装修，大理石 商务配套 医院、圆融时代广场、金鸡湖商业广场、商务会所 相关图片 案 名 恒宇广场 位 置 星海街东苏绣路南 开 发 商 恒宇置业 代 理 商 第一太平戴维斯 电 话 62992222 基地面积 8962㎡ 建筑面积 87647㎡ 容 积 率 6.97 得 房 率 78% 总
48、 层 数 25层 标准层高 4.1m 开盘日期 2009 交房日期 2009-12-30 车位 284 面积范围 108-265㎡ 主力面积 100-200㎡ 车位租价 未定 单价范围 11500元/㎡起 平均单价 13000元/㎡ 总价范围 100-500万元 在售面积 预计开盘主推100-200㎡ 在售套数 未售 物 业 费 未定 建筑特征 共25层，1-4F为商业裙楼，5-17层为5A级全装修写字楼，18-25层为星级酒店 交房标准 精装修 销售状况 总共172套，目前还未销售，已与万豪集团签订入驻协议，1-4F将引进高端
49、百货 主要建材 精装修，玻璃幕墙、100mm架空地板 商务配套 学校、银行、邻里中心、游泳馆 相关图片 案 名 德诚嘉元广场 位 置 相城区嘉元路与相城大道交界处 开 发 商 德诚房地产 代 理 商 戴德梁行 电 话 65786868 基地面积 16763㎡ 建筑面积 756321㎡ 容 积 率 3.7 得 房 率 70% 总 层 数 25层 标准层高 3.6m 开盘日期 2007-10 交房日期 2009-9 车位 380 面积范围 60-2
50、30㎡ 主力面积 140㎡ 车位租价 300元/月 单价范围 6000-18000元/㎡ 平均单价 7500元/㎡ 总价范围 65-135万元 在售面积 79-184㎡ 在售套数 133套 物 业 费 10元/㎡·月 建筑特征 共20层，1-3F为商业裙楼，5-20层为5A级全装修写字楼 交房标准 精装修 销售状况 1#总共244套，目前还有133套未售，去化50%左右，2#500多套暂未销售 主要建材 精装修，矿棉天花吊顶、高级环保涂料 商务配套 医院、银行、超市、邮局、证券 相关图片
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