某写字楼市场营销环境分析.docx

第一部分：市场营销环境分析
一、海口写字楼市场分析
海南写字楼市场的发展截至目前为止大致可以分为四个阶段：第一个阶段是计划经济下体制下的行政办公楼及一些国有企业在工厂建的小办公楼；第二阶段是建省后，随着改革开放外省企业大量进入海口，开始有现代概念的写字楼出现，亚希大厦、国际商业大厦、帝豪大厦、南洋大厦等写字楼的建成，许多公司入住办公，写字楼便有了很大的市场；第三阶段是房地产泡沫破灭后，由于大量烂尾楼是写字楼或商住楼，因此，从1994年后，纯商务写字楼就没有商家再投资了，部分新的商务办公进入黄金酒店、文华酒店等；第四阶段是随着海南房地产市场再次升温，开发商看到高利润回报率，又开始兴建写字楼，如鸿联商务广场、国贸中心、星华国际大厦等。但是，总体而言，这些写字楼档次和功能配套普遍不高。
近年来，随着海南旅游业的逐步发展，海南国民经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，海口市的房地产业，包括住宅、商铺、写字楼投资迅速增长，销售情况良好。旅游业对海南的经济发展有举足轻重的作用，但是，作为海南的支柱产业，海南经济发展逐渐转向工业领域。顺应海南经济转型的大趋势，工业的发展势必带动写字楼市场的发展。于是，岛内外许多企业纷纷转向或涉足房地产业，形成新一轮的海口房地产开发热潮。除新开发的商住房外，海南省政府出台了一系列优惠的政策来处置“半拉子”工程，处置后的住宅及写字楼盘活转化房普遍价格较低，且大部分位置较好、交通便利，深受消费者及企业的青睐。
海南写字楼市场被激活后，目前主要具有以下一些特点：
1、成长型企业主导写字楼市场
调查分析表明，目前促使海口写字楼市场的发展形成新趋势的最终动力是成长型企业。成长型企业的大量涌现，使海口写字楼市场摆脱了多年的低靡。
所谓成长型企业，主要是指处于起步阶段的中小型企业，企业规模不大，人员不多，资金实力有限。中等价位、中小户型的写字楼最符合他们的要求。
2、中档写字楼成为市场主力
海口写字楼的价格相对“平实”，连续数年写字楼市场价格未有大幅的增长。据有关部门统计，今年前两季度写字楼价格均为3022.79元／m²，同比涨幅4.09％，而此前两年的增幅仅在１％左右。2004年开盘销售的写字楼主要以中档价位为主，其中有相当部分写字楼售价几乎同住宅相当，而4000元－5000元／m²的价位在今年出炉的新盘中，几乎没有出现。
3、高性价比中小户型渐成主流
在价格“缩水”的同时，写字楼的户型面积也“变小”了。据调查发现，在海口目前的写字楼市场上出现了越来越多的小面积户型，单套户型在70－90 m²；总价在30万－40万元的产品格外受到买家的青睐。现在市场上新推出的写字楼与以往的“顶级高档”产品明显不同，绝大多数定位更为“实用”的中档型，面积缩小、价格更低。虽然这一类型的写字楼价位较低，单户面积较小，但其品质并不逊色于以往的高档写字楼，开发商在电梯、内外装修、物业管理等软件方面的投入并不少于传统的写字楼。由此可见，在激烈的市场竞争中单纯以价格取胜是不可能的，只有高性价比、高附加值的商品才能被市场认同。
4、国贸区写字楼价格高居不下
与中档价位写字楼成为市场主流同时出现的另一个现象是国贸商务区写字楼价格高于其他商务区域。国贸区域价格高居不下，主要是因为部分老牌写字楼价格始终坚挺的缘故，而新盘中价格适宜、以及国贸成熟的商贸氛围，因此，写字楼发展空间仍然是相当巨大的。

5、旧型高端写字楼多租少售
有高潮必有低谷。90年代以来，海口旧型高档写字楼从以大户型的高价出售时代走向低价租赁阶段。代表性的有南洋大厦、珠江广场等，销售情况与90年代初有天壤之别，由高价出售到现在低价租赁，而且租金呈下降趋势。

2004年可谓是海口写字楼市场的分水岭，经过对海口写字楼市场的调查发现，2004年度海口写字楼市场的开发量与销售量一扫数年前的颓势，出现了一系列新的市场动向和变化趋势，使写字楼市场具备了持续向好的基础和动力。总体而言，海口写字楼市场的整体状况是需求不足，缺少高档写字楼。在海南经济转行的背景下，海南写字楼市场宏观环境是好的。
二、项目分析
1、项目概况
“财富中心”位于海口市黄金地段——海秀东路与大同路交汇处。贯穿繁华商业零售区与文教生活区，东邻女人商业街、女人国际商城，与明珠广场乐普生商厦、DC商业城、第一百货、泰龙城、中国银行等仅信步之隔。随着财富大商区的开发规划，以财富中心为中心，环绕四周分流行驶的新线路将缓解目前拥挤的交通秩序，形成义龙路通往大同路和海秀东路的必经之地，一条延展财富与生活之路即将强势显现。财富中心功能布局完善，不仅是一个单纯的写字楼，更是一个功能齐全，现代化的商务社区。
项目基本数据：
项目占地： 13亩，共7800平方米
总建筑面积： 49000平方米
车库面积： 11000平方米，车位数量350个
人防面积： 2000平方米
设备用房： 1300平方米
建筑高度： 108.8米
主建筑功能布局：
地下二层： 人防工程和设备用房
地下一层： 贵宾车位98个
首 层： 四星级酒店大堂和金融机构营业场所
二层、三、四层： 航母型企业营业办公场所
五层： 职员餐厅和财富会议中心
六——十六层： 旗舰型企业办公层，套型从140㎡——1510㎡
十七层——二十二层：精英型企业办公层，套型从60㎡——148㎡
二十三层： 豪华型企业办公层，套型约16㎡-18㎡
二十四、五层： 财富私家俱乐部，入住业主免费成为会员。
2、项目的SOWT分析
a、项目的优势。
（1）项目命名。
“财富中心”名称响亮、大气，国际化、包容性、传播性强，坚实而充满力度，昭示着高贵和权威，给足入驻企业面子；也是所有企业家的向往。同时，突显了此高档写字楼汇聚八方精英、共享财富与荣耀的美好前景。
（2）三高定位。
高品质、高品位、高价位的写字楼，在目前海南写字楼市场上属于稀缺性产品，比较适合对写字楼要求较高的企业的口味，市场前景比较好。
（3）完善的建筑数据
“财富中心”共25层，建筑高度为108.8米，财富一期工程占地13亩，建筑面积4.9万平方米，主建筑纯写字楼，建筑面积4.08万平方米，占地4906平方米，附建筑为面积7800平方米的专属室内停车库，分上下两层，占地面积3900平方米，车位数量350个。人防面积2000平方米，设备用房1300平方米。
（4）优越的地理位置
财富中心位于海口市黄金地段——海秀东路与大同路交汇处。贯穿繁华商业零售区与文教生活区，是商业、金融业、政界文化区的集约之地，方便企业进行商务活动。
（5）顶级的系统配置
财富中心采用国际先进的安保监控系统，消防的设置和控制，无线通讯转发系统，双向数据传输和卫星电视系统，中央热水系统及供水系统，供配用电系统，电梯，中央空调为企业提供各方面完善的顶级需求。
（6）一流的用材及装饰
大厦基础结构采用高强预应力混凝土管桩；墙体外立面为玻璃结构镀膜幕墙，群房墙面为火烧幻彩虹花岗岩及澳大利亚进口高级瓷面砖贴面。高级玻化砖墙面，TOTO洁具，金属铝扣板吊顶；办公区域装修到位，包括楼梯间、电梯间、卫生间和走廊，楼道铺设进口方块地毯。
（7）规范合理的功能布局
地下层主要布置人防工程、设备库，机动车库和非机动车库等。1层为五星级酒店大堂；2-4层为大面积配套营业用房和集团办公场所；5-16层为标准办公单元层；17-22层为特色办公单元层；23层为豪华办公层；24-25层为财富俱乐部。
（8）五星级的商务管家服务
财富中心的物业全面实施酒店式管理。立足于为客户服务、视客户为上帝的管理理念，让每一位业主都感受到它的真诚，体会到备受关注的高品质服务所带来的轻松与愉悦。
b、项目的劣势：
（1）地理位置上即非在老CBD商务中心区，又非在未来CBD商务中心区，相对缺少成熟集中的商务、贸易环境。
（2）周边部分建筑布局零乱、居民区陈旧，影响了项目的整体形象。
（3）项目属于“半拉子项目”，部分客户会有一定的程度的抵触性。
c、项目的机会点：
（1）财富俱乐部由海南四季财富置业有限公司和省相关企业家协会共同主持，定期邀请海南企业界的领军人物、全国及世界知名的企业家、金融名流、政界要人进行近距离交流，是海口最著名的商务公关场所。
（2）财富会议中心第一次在写字楼设立商务会议中心，配置有容纳100人的多功能厅一个，容纳30-50人的会议室一个，容纳10-15个人的谈判室二至三个。会议中心设备配置高档，装修豪华，场地可灵活调配，为举行各式商务会谈、新闻发布会、企业周年庆、商务签约、年终总结、电视电话会议提供优良的服务保障。
（3）财富中心物业管理公司为业主提供内部商务服务主要有打字、复印等；外部商务服务主要有代理业主办理工商登记变更和年检，各种证件执照的年检更换等。
（4）随着海口政府处置“半拉子项目”工程日渐接近尾声，目前繁华地段的物美价廉的写字楼“半拉子项目”已很稀少，是不可多得的置业好时机。

d、项目的威胁点：
（1）目前海口写字楼市场仍是老CBD国贸商务区占主导位置，一般企业比较喜欢选择在国贸办公及购买写字楼。
（2）政府对未来CBD“海口之心”的规划，也让一些虽然对目前办公环境不大满意的企业，放弃近期购买写字楼的想法而持币观望。
（3）且平均价格高出目前其它在售写字楼1000元/m²左右，成长型的中小企业会更多选择价位相对较低的中档写字楼。
★分析总结：
办公场所的选择早已和企业的“形象、知名度、认知性、效率、人才”等联系在一起，好的办公大楼是企业的一张名片，能充分体现企业的实力与文化。现代型写字楼的发展趋势更注意资源的优化配置，即国际化的商务平台、专业化的配套服务、灵活自主的时空掌握和创富的无限可能的完美结合，在一定程度上对企业的财富积累有积极的促进作用。
三、竞争状况及竞争对手分析
随着海口写字楼市场的重新被激活，写字楼市场有巨大的发展空间，也存在激烈的竞争：从独特的设计、完善的配套设施、精致的装修，到价格战、公关战、广告战等各种手段的运用，均挖空新思赢取企业和客户的欢心。
在海口写字楼市场主要存在如下几种现象：①新型纯写字楼，如：国贸中心、北京大厦、星华大厦等；②主张“可住可商”的商住楼，如：半山花园·海天商务阁、申鑫国际广场、豪富大厦、中盐大厦等；③“租比买划算”的旧型写字楼，如：南洋大厦、珠江广场、景瑞大厦、龙珠大厦等；④星级酒店宾馆的“五星级商务套房”，如：宝华海景大酒店、黄金海景大酒店、文华大酒店、海景湾大酒店等。这些都可能对“财富中心”的销售带来一定影响，最主要的压力来自市场上现售的纯写字楼，下面针对具有代表性的竞争性楼盘进行简单的个案分析。
（一）竞争个案分析：
●国贸中心
（一）楼盘概况：
用地面积：7300.8 m²
总建筑面积：43632 m²
价格：2960元⁄㎡起，每层加100元。
户型：250 m²－360 m²左右
楼高：33层
容积率：5.34
绿化率：200％
机动车停车位：400多个
发展商：中核房地产开发有限公司
（二）主力卖点
◎ 区位优势：位于海口著名CBD中心，金贸区最繁华的玉沙路。
◎ 健康办公空间：每层拥有8个共100 m²的空中花园，绿化率达200％；采用“绿色开敞式”设计,打造自然通风的采光天井，实现室内空气对流，构成立体生态商务空间。
◎顶级智能化设施：高速宽带100兆光纤入户，满足大楼内数据、语音、图像等多媒体业务需求。
◎ 充足车位：400多个生态停车位，实行人车立体分流，顺畅无阻。
◎ 双倍供水供电：配备800千瓦康明斯发动机，6秒自动启动供电；两部800千瓦干湿变压器，为商务运行提供双重保证。
◎ 五星级酒店管理：为进驻企业提供强大的后勤服务体系。
（三）市场推广解析
◎品牌定位明确。以“纯生态写字楼”为品牌定位，但与楼盘本身实际不符，有些名过其实。
◎以理性诉求为主。楼盘在统一的品牌定位下，以理性表述为主，贴合消费群体理性特征；宣传紧扣楼盘优越的区位优势和环境优势，突出楼盘立体生态商务空间的最大优势，对品牌形象有促进作用。
◎促销活动和印刷品广告力度大，报纸广告相对较弱，也没有突出楼盘的优势，卖点不够明确。

●星华·国际大厦
（一）楼盘概况：
用地面积：2592.19 m²
总建筑面积：23493.64 m²
价格：2880元⁄ m²起，4-10层每层加50元，10层以上每层加70元。
户型：83 m²－258.3 m²
楼高：20层
容积率：6.29
绿化率：28％
开发商：海口星华房地产开发有限公司
（二）主力卖点：
◎ 5A智能化：楼宇管理自动化系统、办公自动化系统、通信自动化系统、消防保安自动化系统、停车场管理自动化系统，为入驻企业提供便利条件。
◎ 优势地理位置：位于海秀中路，繁华商业区与国贸传统商务办公区近在咫尺。
◎ 精致装修：石材墙裙，氟炭漆外饰，四部日立高速原装进口电梯。
（三）市场推广解析：
◎以“5A级智能化写字楼”为品牌定位，没有突出楼盘的特色。
◎楼盘在统一的品牌定位下，以理性表述为主，突出楼盘优越的区位优势和智能化特点。
◎广告推广注重墙体和报纸广告，没有品牌个性，不能很好的与同类产品区别开。

●北京大厦
（一）楼盘概况：
总建筑面积:53000 m²
价格：2888元⁄ m²起，每层加30元。
户型：99.11 m²－311.32 m²
楼高：28层
机动车停车位:150个
开发商：海南华亭嘉园实业有限公司
（二）主力卖点：
◎ 交通便利：位于国贸大道、明珠大道、金龙路三重交通网络交叉渠道，是海口金融、贸易的交通枢纽。
◎ 优势地理位置：延伸国贸CBD，周围金融、贸易环境成熟。
◎ 智能化设施：每10 m²预留一个信息点及一个语音点，实现通讯无盲点。
◎户型齐全：五种大、中、小不等的户型，满足不同企业的需求。
（三）市场推广解析：
◎ 以“智能化纯商务写字楼”为品牌定位，没有突出楼盘的特色。
◎ 楼盘在统一的品牌定位下，以理性表述为主，突出了楼盘优越的区位优势和智能化特点。
◎ 广告以报纸媒体为主，力度不够；总体上，没有突出楼盘的个性特征，不能很好的与同类产品区别开。
●半山花园·海天商务阁
（一）楼盘概况：
占地面积：31300 m²
建筑面积：110000 m²
价位：3328元/ m²起价，每层加60元。
户型：177 m²－216 m²
楼高：33层
容积率2.72
密度：29%
综合绿化率：87%
发展商：海南宝通地产有限公司
（二）主力卖点：
◎位置显赫：临近滨海大道、国贸、金龙美食一条街、双岛学校、光大银行等，汇聚着人文、科技、财富，彰显企业的地位与实力。
◎高品位形象：名家塑造的半山花园的品位与形象，甲级质量、绝佳品味和国际化先进管理，衬托出企业的高度与辉煌。
◎周全尊贵的会所：会所设置的大型多功能会议厅接待中心、商务中心、果汁吧、健身房、SPA吧、午间客房、公共更衣间等，满足商务活动的各种需求。
◎园林景观：87%的整体绿化覆盖率，国际驰名环境设计公司的设计思想，营造出舒适的商务办公环境，衬托出企业的文化品位。
三）市场推广解析
◎前期广告推广以住宅楼性质出现，楼盘在市场上已有一定的知名度。
◎广告推广有报纸媒体，墙体，印刷品等，树立了楼盘高档的品牌，突出楼盘特性。
◎由于前期定位为住宅楼，因而在广告宣传上比较感性，对楼盘的商务办公方面的优势特点宣传不够。

★竞争总结：
从上面的分析可见，项目的竞争压力来自以下几个方面：后起之秀新型纯写字楼的追击；“租比买划算”的老牌高档写字楼的奋起直追；以及非主力竞争对手主张“可住可商”的商住楼和星级酒店宾馆的“五星级商务套房”的搅局，都在一定程度上造成对客户的分流。

（四）竞争楼盘定位比较：

竞争楼盘
广告定位
定位分析
国贸中心
国际化纯生态写字楼
根据目标消费企业的实力和楼盘的绿化优势，突出其国际化纯生态的品牌特性。
星华•国际大厦
5A机智能化写字楼
紧扣项目5A自动化系统的优势，定位笼统，缺乏个性。
北京大厦
智能化纯商务写字楼
广告定位笼统模糊，没有突出楼盘特点和优势。
半山花园 海天商务阁
商务空间
前期广告定位为住宅楼，定位高档，后改为商务空间，广告宣传相对笼统。

四、目标客户市场分析
（一）写字楼市场
自从1993年海南房地产泡沫破灭之后，海南房地产一泻千里，直跌谷底。近几年，又出现回暖迹象。目前，整个房地产市场是需求不足，写字楼市场在需求不足的现象下还掩盖着结构不合理的问题，一方面大量低级廉价的办公房空置，另一方面又有很多公司在昂贵高级的四星五星级酒店办公。
旅游业对海南的经济发展有举足轻重的作用，但是，作为海南的支柱产业，海南经济发展逐渐转向工业领域。顺应海南经济转型的大趋势，工业的发展，势必使大量中小型公司、商务机构涌现，写字楼客户不再以大企业大客户为主，市场销售表明中小型企业逐渐占据写字楼市场的主流地位。
随着经济的不断发展，非写字楼物业办公所带来的先天缺陷如商住混杂、配套落后、商务形象差等不利企业发展的因素越来越明显。因此，新型的纯写字楼将成为智者的首要选择。其次，除了要求纯商务用途，客户对户型面积、实用率、总价等有较高要求外，对外立面装饰、大堂、大堂装修程度、智能化配置、会所设施等均十分关注，并对在写字楼办公健康指数、生态程度也提出了较高的要求。
综合以上看来，高档的纯写字楼市场前景广阔。
（二）项目定位：
对项目的定位，不能只局限于项目本身，应该把它置于社会发展的大背景当中。顺应市场对高档写字楼的需求，再结合到项目本身的特点，以及项目的产品定位、项目所提供的服务品质和项目对周围资源的最大化占有，本项目最适合的定位应该是：
纯商务办公界面的上层建筑
定位理由：
⑴ 国际品质的高档次满足了市场对高档写字楼的需求。
⑵ 非纯写字楼的弊端越来越明显，纯写字楼市场前景广阔。
⑶ 紧扣项目本身的最大特点突出了项目的最大优势。

（三）目标客户定位：
根据项目本身的优势和市场的概况，将目标群定位在：
1、航母型企业
这类企业实力雄厚，对写字楼的要求较高。由于使用多年，旧的办公楼比较形象陈旧，配置落后，不能适应企业发展的需要，需要一个新的形象出现，促进企业更好的健康发展。
2、旗舰型企业
这类企业实力不能和航母型企业相比，但也有相当的实力，在市场上占有相当的分量。他们对写字楼的的要求更看中投资高利润回报。
3、精英型企业
这类企业也称为成长型企业，在市场占主力，企业规模不大，人员不多，资金实力有限，但是发展前景广阔。对写字楼的要求更注重实用性，对智能化配置等的要求较高。
定位理由：
项目采用国际顶级的系统配置、一流的用材及装饰，五星级的商务管家服务突出了其高档的品质，纯商务写字楼顺应市场发展的趋势，满足了具有实力的、有巨大发展潜力的不同类型企业的需求。

五、定位分析：
纯商务办公界面的上层建筑

纯粹才是榜样
（塑造）纯商务办公界面的上层建筑
无与伦比的上层建筑

内涵：
“纯商务办公界面的上层建筑”的定位，勾勒出项目“国际化、商务化、智能化、时尚、高档”的特征，满足了消费者对国际化高档、高效现代办公商务空间的心理需求，提升目标消费者的高附加值心理感受，激起他们的购买欲望

因为纯粹，所以是榜样
财富中心世界级、国际化纯商务空间的高档定位，营造出一个尊贵的，时尚的具有独特产品个性的办公空间。因为纯粹，所以会更精心、更精致、更专业，专业才可能优秀，优秀才能成为典范，才能成为榜样。定位突出和提升了项目内涵和与众不同的优势。
无与伦比的上层建筑
物质层面上：
财富中心精心打造高档的上层建筑，承接项目品位上的升级和品质上的积淀，赋予项目高姿态、皇室般的高贵形象。
⊙超一流的建筑
整个建筑挺拔、气派、国际化，富有现代商业气氛，具有独特的产品个性。外立面由玻璃幕墙及进口大理石修饰，高档、有品位，色彩大方、识别性强。
⊙精致装修
外立面采用镀膜玻璃幕墙和进口花岗岩装饰，内部配置美国白马花岗岩地面、德国witex牌进口复合木板和进口地毯、火烧幻彩虹花岗岩墙面、意大利进口灯具、TOTO洁具，国际名牌荟萃，是海口目前唯一的精装修写字楼。
⊙一流的配置
六部高速运转的进口日本东芝电梯和两部观光梯，保证畅通无阻；300多个停车位，充分保证了停车无忧；中央空调系统和新风系统保障室内外空气流通更新；五楼平台的空中花园满足现代人对健康办公的要求。

⊙高度智能化
采用国际顶级智能化系统，满足大楼内数据、语音、图像等多媒体业务需求；国际先进的金融、银行双向数字传输系统，为企业抓住无限商机。
⊙超一流的地段
财富中心位于海口市中心黄金地段，是海口金融界、商界、政界集约之地，贯穿繁华商业零售区与文教生活区。周边商业配套齐全：酒店、餐饮、娱乐、大型百货商场、超市、银行、邮局、医院等等，方便企业进行商务活动。
⊙交通优势
项目周围交通便利，四通八达，并顺势中心商业圈的车流，接应四方来客，方便企业员工上下班。
⊙五星级的管家服务
浙江世贸大饭店管理有限公司是全国著名的酒店管理公司，管理四星级以上酒店床位3800个，在三亚管理的酒店有四星级的金棕榈度假酒店和五星级的银泰度假酒店。同时在杭州、上海、宁波管理的甲级写字楼达16万平方米。公司利用丰富的经验和知识，对财富中心的物业全面实施酒店式管理。
精神层面上：
上层的商务空间，应该属于拥有上层智慧的精英人士。在这里汇聚政界、商界、金融界的知名人士，他们是政府的主心力、是企业的决策者，是经济流向的掌舵者，他们的加入为财富中心赋予了高贵的灵魂，让这里成为名流商贾的财富领地。领导掌握企业发展的方向，精英人才是企业发展的动力和源泉。知识经济的发展，人才的竞争尤为激烈，对于企业而言，人才比资金更重要，财富中心帮助企业留住人才，留住财富。
上层建筑是智慧与思想的凝结，是时代进步的推动力。在理性商务时代，远大的目光成就理想未来。财富中心是权威与地位的象征，彰显无尽荣耀与尊贵，将成为海口一个划时代标志性建筑，开启这座城市发展的未来。置身于这座承前启后的顶级写字楼，目光如炬的商务人士，将看到辉煌的未来。
定位(备选)
国际甲级全能商务写字楼
项目定位依据：

国际化品位
甲级标准定位
顶级智能化系统 （塑造）国际甲级全能商务写字楼
完善的配套
纯商务办公

一、国际化品位：
整个建筑挺拔、气派、国际化，富有现代商业气氛，具有独特的产品个性。外立面由玻璃幕墙及进口大理石修饰，高档、有品位，色彩大方、识别性强。内部配置美国白马花岗岩地面、德国witex牌进口复合木板和进口地毯、火烧幻彩虹花岗岩墙面、意大利进口灯具、TOTO洁具，国际名牌荟萃，是海口目前唯一的精装修写字楼。
二、甲级标准定位
采用国际顶级智能化系统，满足大楼内数据、语音、图像等多媒体业务需求；国际先进的金融、银行双向数字传输系统，为企业抓住无限商机。
浙江世贸大饭店管理有限公司利用丰富的经验和知识，对财富中心的物业全面实施酒店式管理。
财富中心位于海口市中心黄金地段，是海口金融界、商界、政界集约之地，贯穿繁华商业零售区与文教生活区。周边商业配套齐全，方便企业进行商务活动。交通便利，四通八达，并顺势中心商业圈的车流，接应四方来客。
三、顶级智能化系统
大厦采用国际顶级智能化系统，满足大楼内数据、语音、图像等多媒体业务需求；国际先进的金融、银行双向数字传输系统，为企业抓住无限商机。
四、完善的配套
六部高速运转的进口日本东芝电梯和两部观光梯，保证畅通无阻；300多个停车位，充分保证了停车需求；中央空调系统和新风系统保障室内外空气流通更新；五楼平台的空中花园满足现代人对健康办公的要求。
五、商务办公
纯粹商务办公环境，有效提升办公效率，营造高效商业氛围，为企业抓住每一份商机。

六、市场推广活动
（一）开盘庆典活动
1、目的：
（1）利用新闻媒体造势，形成新闻焦点。
（2）吸引关注，促使持币观望的客户下注买单。
（3）提升项目知名度。
2、媒介选择：《海南日报》《海口晚报》
（注：主要以形象广告为主，同时发布开盘活动信息）
3、活动细则：
（1）地点：财富中心售楼处
（2）时间：2005年3月
（3）开盘剪彩
（4）文艺节目演出
（5）现场参观与样板房参观
（二）聘请品牌形象代言人（明星或知名人士）
1、目的：
（1）借助形象代言人的社会知名度和个性魅力，达到迅速提升项目品牌形象的目的，为品牌注入活力和灵魂，促成强力销售。
（2）利用新闻媒体造势，形成一时的新闻焦点。
2、媒介选择：《海南日报》《海口晚报》
（注：以新闻稿发布与新闻炒作为主）
3、活动细则：
（1）地点：星级大酒店
（2）聘请代言人新闻发布会
（3）聘请仪式
（4）代言人与业主亲善会（包括：现场文化活动、楼盘问答、酒会活动等）
（三）参加2005年海南省房地产展销会
1、目的：
（1）树立项目品牌形象，提高项目知名度。
（2）在社会上造成影响力，为项目新闻炒作提供题材。
（3）搜索潜在客户资料，诱发目标消费者和投资者。
2、媒介选择：房展会现场布置、道具等。
3、活动细则：
（1）利用报纸媒体做好展会前广告宣传。
（2）展销会现场宣传。
（四）筹备财富俱乐部——招募财富俱乐部会员
1、目的：
（1）以项目的俱乐部为引子，建立财富中心的文化氛围。
（2）在财富俱乐部营造一个上流社会的圈子，让名流、名企汇聚财富中心。
（3）提升项目品牌形象和知名度。
2、媒介选择：财富俱乐部会刊、银行信用卡DM
（注：与数家银行联手进行；财富俱乐部会刊要提前编订）
3、活动细则：
A、俱乐部会员申请资格
——财富中心业主免费成为会员
——信用卡金卡持有人，并持有银行发出的申请表格（或推荐书）。
B、 财富俱乐部会员权益
——优先享有租（使）用财富俱乐部及参加活动的权利
——定期举办上流社会交际活动
——提供CEO社交层的活跃性
——为众CEO提供无限商机
——拥有会员卡可享受购房优惠
（五）财富俱乐部成立仪式及鸡尾酒会
1、目的：
（1）确立项目品牌，促使形成一种上流社会风气，衬托项目尊贵性。
（2）增强业主荣誉感，提升项目档次，为后续销售提供新闻炒作题材。
（3）搜索潜在客户资料，诱发目标消费者。
（4）提高项目知名度。
2、活动细则：
（1）地点：财富俱乐部或星级酒店
（2）成立仪式
（3）嘉宾讲话
（4）节目表演
（5）鸡尾酒会（促进来自商界、政界、金融界的名流间互相交流，为企业创造商机）
（六）“让一部分人先富起来”主题公益活动
1、目的：
（1）搜索潜在客户资料，诱发目标消费群。
（2）树立项目品牌形象，提高项目知名度。
（3）在社会上造成巨大影响力，为项目新闻炒作提供题材。
2、活动主题：让一部分人先富起来
3、媒介选择：海口各大媒体，包括报纸、杂志、电视、广播等。
4、活动筹备：
（1）联合海口各大商业银行、海南企业家协会等，为缺少资金的有志创业者或发展前景广阔的成长型企业，创造一个发展良机。
（2）各大媒体全力寻找合乎条件的创业者和企业。
5、活动细则：
（1）地点：星级酒店
（2）参加资格：
要求能提出可行性工作计划报告，有发展的巨大潜力的有志创业者或发展前景广阔的成长型企业。
（3）活动方法：
A、所有的可行性工作计划报告都要经过专家严格审核，合格者再参加抽奖，抽出三名幸运者。
B、对中奖者银行提供贷款，财富中心免一年租金为其提供优质办公环境，企业家协会监督并指导其健康发展，实现他们的致富梦。
（七）公关活动：
1、目的：
（1）树立项目品牌形象，扩大影响力。
（2）利用新闻媒体造势，形成一时的新闻焦点。
（3）活跃财富中心文化氛围，衬托项目独特性和尊贵性。
（4）提升项目档次，为销售提供新闻炒作题材。
2、活动细则：
（1）组织召开新财富论坛。
（2）邀请国内外商界、金融界知名人士和房产专家举行讲座。
（3）其他公益活动赞助。
（八）办公与世界同步——国际品牌办公用品零距离体验
1、目的：
（1）利用新闻媒体造势，形成一时的新闻焦点。
（2）提升项目档次，为销售提供新闻炒作题材。
（3）搜索潜在客户资料，诱发目标消费者。
（4）提高项目知名度。
2、活动主题：办公与世界同步——国际品牌办公用品零距离体验
3、活动内容：
（1）集中展示国内外目前最高端的办公用品：桌上用品、纸类笔类、本类、装订耗材、展示用品、文件存储、通讯设备、数据存储、打印、复印耗材等。
（2）提出一个新潮、精致、时尚、高效的办公新概念，与财富中心所提倡的“商务与世界同步”相契合。邀请各公司代表参加，现场可设置一些奖项，奖品可以是展示的用品。
（九）办公室的深呼吸——海口市绿色办公健康沙龙
1、目的：
（1）树立项目品牌形象，扩大影响力。
（2）利用新闻媒体造势，形成一时的新闻焦点。
（3）提升项目档次，为销售提供新闻炒作题材。
（4）搜索潜在客户资料，诱发目标消费者。
（5）提高项目知名度。
2、活动主题：办公室的深呼吸——海口市绿色办公健康沙龙
3、媒介选择：《海南日报》《海口晚报》
4、活动内容：
（1）在一个固定的展示场所内，设置一个模拟办公空间，集中展示一些办公室内的绿色系统、废弃物管理与处置系统、绿色建筑材料、采光系统、空气流通系统等。让人们体会释放心灵的办公感受，有效抵御办公室综合症。
（2）在现场设置一些展示牌，告诉人们“病态办公空间”所带来的不良影响，从而和项目形成鲜明对比。
（3）邀请一些办公族、公司决策人、建筑专家到场，让建筑专家为大家普及“绿色办公”的相关知识。
（十）“财富杯”海口CEO商务高尔夫友谊赛
1、活动目的：
（1）树立项目品牌形象，扩大影响力。
（2）利用新闻媒体造势，形成一时的新闻焦点。
（3）提升项目档次为销售提供新闻炒作题材。
（4）搜索潜在客户资料，诱发目标消费者。
（5）提高项目知名度。
2、活动主题：“财富杯”海口CEO商务高尔夫友谊赛
3、活动内容：
（1）活动地点：美视高尔夫球场
（2）活动细则：邀请市内颇具规模的企业CEO参加高尔夫友谊赛，促进企业间的交流和社会对写字楼的了解，引起各界的广泛关注，从而为项目的销售再掀一次高潮，在可以操作的前提下，邀请尽可能多的媒体对该赛事进行炒作。
七、广告效果的阶段性测试及方法
对广告效果评估是一个连续的过程，在整个广告企划与执行的过程中，都要一起进行。对广告效果进行测定，可分为三个阶段进行：
第一阶段：事前测试
▲测试目的
在事前测试阶段，主要是测试楼盘广告的文字、图案等对目标客户的视觉及心理的影响。评测所制定的广告定位、创作策略、设计表现是否吻合目标客户的消费心理，以便及时纠正广告策略的方向，达到广告效果的有效及准确性。
▲测试方法
财富中心可采用的事前测试方法有：
邀请有关专家、目标客户团体进行现场观摩，审查广告作品存在的问题。具体方法包括：
（一）自由记述法：
以询问的方式，或以小组讨论的形式，请受测者自己阐释他的感想或意见，了解受测者对广告信息的理解和记忆程度。
（二）联想法：
针对一些广告中的单字、文章或图形，让受测者自由记述所联想到的事物，此种情形称之为自由联想法。如果陷于记述某一特定范围时，称之为限制联想法。从中获得受测者对广告的看法，分析广告表达的意图是否与受测者的理解一致。
（三）比较法：
把要测定的广告放在两个或两个以上的广告中，让受测者将所有广告，按自己喜欢的程度排列顺序。从而在多种方案中，选出最好的一个。
（四）填充法：
给受测者一个不完整的广告，或少图，或少文字，让受测者在几个可供选择的文字和图案中，按自己的意愿挑选，填充到广告中。选择机会最多的就是比较合适的。
第二阶段：事中测试
▲测试目的：
事中测试的目的在于：
○了解广告是否有效地传达给了目标客户？
○到目前为止，目标客户对广告的反应如何？在何种程度上实现了预定目标？
○实际效果与你的预期之间存在差距吗？为什么会有这样的差距？

▲测试方法：
询问法：
即在广告活动进行的同时，对目标客户进行一系列追踪访问，以确定目标客户对广告的接触与反应程度。
最常用的方法是通过电话访问或上门访问的形式，询问下列问题：
○你曾看过财富中心的广告吗？
○是从何种媒体上看到的？
○广告说了些什么？你能记住那些广告语或创意画面？
第三阶段：事后测试
前两个分析阶段的效果测定是推断性的、局部的、阶段性的结果。它含有主观判断的成分，也没有充分考虑广告的累积效果。因此在广告运动结束后，有必要对整个广告运动的总体效果作一个评估。
▲测试内容：
事后测试的主要目的在于：求证原定广告目标是否已经达成？
▲测试方法：
直接询问法：
在购买现场，直接向购买者询问：
○是什么因素促使你购买财富中心的？
○是广告吗？
○是楼盘品质因素吗？
○还有其它因素吗？
根据回答，统计出真正是由于广告而促成购买的人数占购买者总数的比例，就可以看出广告在多大程度上促进了销售。

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