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1、 第一篇：市场调查篇 一、 深圳市经济发展简介 1. 深圳市“十五”期间发展的总体目标 以高新技术产业、现代物流业、现代金融业为支柱，以传统优势产业为基础，实现三次产业协调发展和全面升级。 大力发展高新技术产业 大力发展计算机、网络与通信、集成电路、软件、光电子、数字家电等信息产业。 抢占信息技术制高点，坚持利用跨国公司的国际化分工体系，加大高新技术产品的元器件和配套产品生产能力；利用较强的产业配套优势，逐步形成具有民族品牌的整机生产能力；强化核心技术开发能力和形成核心产品生产配套能力，全力发展集成
2、电路等基础元器件的设计与制造，重点开发应用软件，加快网络通信产品研发与制造，力争用五年或更长时间，建成全国乃至亚洲重要的信息制造业基地。 加快培育现代物流业 加快建设集装箱主枢纽港和航空货运中心。以集装箱运输为核心，东西港区并举，加速盐田港区三期、蛇口港区二三期和赤湾港区凯丰集装箱码头工程和铜鼓航道的建设；进一步开拓国际航运市场，大力增辟新航线，形成干支结合的航线网络；加快建设华南国际集装箱多式联运中心，完善港口道路集疏运系统；积极开拓海铁联运业务，不断扩大港口腹地范围。2005年，深圳港口货物吞吐量达到7000万吨，集装箱吞吐量达到650万标箱，集装箱国际航线达到100条。深
3、圳机场航空货物吞吐量达到50万吨，其中国际货物吞吐量达到20万吨。 着力发展现代金融业 加大金融创新力度，推动金融规范化、市场化、国际化再上新台阶，使深圳成为全国最安全、服务最优良、创新能力最强、市场化水平最高、开放度最大的全国性金融中心之一。2005年，金融业增加值占第三产业增加值比重达到30％。 努力培育新兴服务业 积极运用信息化技术改造第三产业，大力推行现代经营方式，提高生产服务、流通服务和消费服务的效率和质量，加快发展传统优势服务业和新兴服务业，努力建成现代服务业比较发达的城市。 2. 2002年深圳市总体经济发展情况 2002年，深圳市GDP突破
4、2000亿元大关，达到2239.41亿元，在全国大中城市中继续稳居第4位，按可比价格计算比上年增长15％，比预期目标高出3个百分点。人均GDP达46003元，折合5558美元。 2002年深圳市还有多项经济指标排在全省、全国乃至世界前列：全市规模以上工业企业完成现价工业总产值3571.26亿元，增长24.2％，在全国大中城市中居第2位。全年外贸出口总额达465.57亿美元，比上年增长24.2％，连续十年位居全国大中城市榜首。至2002年末，全市金融机构存款余额4952.73亿元，比年初增长21.1％，其中，居民储蓄存款余额1756.49亿元，增长27.9％，金融机构贷款余额3512.48亿元
5、比年初增长22.8％，存贷规模在全国大中城市中均居第4位。去年全国30强连锁企业中，深圳占4家，其中华润万佳已经进入全国前10名。深圳港集装箱吞吐量762万标箱，增长近50％，已居世界第六位。 3. 2002年1-6月份深圳市注册企业情况 ( 深圳市注册外资企业情况 据深圳市工商部门统计，截至今年6月，深圳市共有外商投资企业10942家，投资总额424．27亿美元，注册资本235．07亿美元。其中仅今年上半年我市就新设立外资企业641家，这相当于平均每个月新产生逾百家外企。 据工商部门有关人士介绍，投资规模扩大，现有企业不断增资扩股是我市外企今年发展的一大特点。在今年新设立的外
6、商投资企业中，注册资本超500万美元的有37家，超1000万美元的有28家，同比分别增长了17．8％和27．3％。其中新设立的最大企业创雅房地产（深圳）有限公司投资额高达6亿港币。另外，今年有315家外资企业增资扩股，合同外方增资4．91亿美元。 ( 深圳市注册私营企业情况 深圳市私营经济继续保持稳步发展的势头，1~6月份新登记注册的私营企业已达7673户。到目前为止，深圳市私营企业总数已达57398户，占深圳市企业总数111590户的51.4％，已占据深圳市企业的半壁江山。 深圳市新注册的私营企业呈现出一些特点：私营企业的发展规模越来越大。其中，注册资本500~1000万元的企
7、业有1759户；1000万元以上的企业978户；注册资本过亿元的企业有26户。 有越来越多的私营企业从事高科技产业。深圳市自去年10月份开始实施《关于促进高新技术企业发展若干注册问题的暂行规定》后，越来越多的私营高科技企业诞生。深圳市科技部门统计，目前，经科技部门认定的私营高科技企业就已经超过一千家。到目前为止，私营科技型、外向型企业比去年增加了近6成。 4. 2003年发展计划与近期情况 今年深圳经济增长的预期目标拟定为12％，全年国内生产总值预期目标为2520亿元，人均GDP4.9万元。而规模以上工业企业总产值（1990年价）要实现4940亿元
8、预期增长17％。2003年1月深圳市已经取得GDP同比增长14．5％的良好开端。 二、 深圳市写字楼市场情况分析 1.深圳市以往写字楼的发展简况（1987年——2000年） 深圳市的写字楼发展（1987年—2000年）可以划分为三个阶段： 第一阶段发展初期（1987年—1992年） 指20世纪的80年代末期至90年代初期，该阶段深圳市开发的写字楼相当少，1987年至1992年5年间，深圳市共出让写字楼用地22.13万平方米,考虑到当时的深圳尚处于起步阶段,其中的大部分写字楼用地为行政办公用用地,当时的商品写字楼用地就更少。此阶段深圳市开发的写字楼集中分布在罗湖区火车
9、站周围。 第二阶段迅速发展期（1993年—1996年） 1993年至1996年是深圳市的写字楼开发的迅速发展期，1995年全市共出让写字楼用地44.37万平方米，为深圳市成立以来写字楼出让最多的一年。当今深圳市场上主要写字楼多为该时期开始动工兴建，包括罗湖的嘉里中心、佳宁娜友谊广场、地王大厦、发展银行大厦、电子科技大厦、特区报业大厦、联合广场等等。 第三阶段市场淡静期 1997年，亚洲金融风暴爆发，全球经济均受到严重影响，而中国经济在经过1995年和1996年的“软着陆”，也进入一个平稳发展期，深圳写字楼市场一方面受宏观经济环境的影响，同时更由于前期开发过热，存量压力大
10、迅速进入一个淡静期，房地产开发商对进入写字楼市场非常谨慎。 深圳市历年国内生产总值和写字楼市场数据 （金额单位：万元，面积单位：万平方米） 年份 国内生产总值 用地出让面积 施工面积 竣工面积 销售面积 1987 559015 0.16 33.77 10.96 2.82 1988 869807 4.42 45.28 5.19 6.44 1989 1156656 3.38 55 9.01 1.82 1990 1716665
11、 6.59 31.07 8.67 2.31 1991 2366630 1.68 47.72 7.93 2.1 1992 3173194 5.59 101.91 9.2 9 1993 4492889 23.45 152.43 11.51 5.85 1994 6151933 33.54 132.75 10.01 13.29 1995 7956950 44.37 214.51 34.24 17.37 1996 9500446 31.92 238.93
12、 42.5 32.33 1997 11300100 10.89 181.76 34.22 28.88 1998 12892800 22.29 130.58 24.86 22.06 1999 14365100 23.16 140.44 20.03 15.02 2000 16652400 18.24 111.56 13.54 12.19 深圳市历年办公楼土地出让情况 年度 面积(万平方米) 特区内 特区内所占比例 1987-1992 22.13 22
13、13 100% 1993 23.45 15.58 66.44% 1994 33.54 26.4 78.71% 1995 44.37 24.53 55.29% 1996 31.92 13.73 43.01% 1997 10.89 3.88 35.63% 1998 22.29 7.23 32.44% 1999 23.16 6.76 29.19% 2000 18.24 4.38 24.01% 2001年上半年 3.59 0.92 25.6% 2.深圳三大片区写字楼特征分布（2000年-2002年） 深圳写
14、字楼市场经过1999年一年的观望与预热，从2000年开始有了明显的回暖，并在2001年继续保持平稳增长的态势，而到了2002年，市场则有点热得烫手了。 根据专项调查显示，深圳写字楼大多分布于罗湖、福田两区，罗湖集中了金融证券、投资贸易、顾问咨询、高科技及船运物流业等企业，主要以外资为主，其次为港澳台资和中外合资企业，绝大部分客户是租赁为主，购买的主要为银行客户。福田区写字楼市场的吸引力有所增强，因为计划更换写字楼的客户基本倾向再次选择原所在区（即福田区）的写字楼。南山区因为集中了深圳的高科技企业，也有一定后劲。 ¯ 罗湖区 罗湖是深圳开发最早与香港联系最紧密的片区，经过2
15、0年的发展，形成以国贸为中心和以地王为中心，辐射周边地区的商务办公区。 以国贸为中心的商务办公区，由于其写字楼基本都是深圳上个世纪80年代的建筑，所以大多立面陈旧、内部设施落后。但是，该地带离罗湖口岸近，出入关方便，仍是很多香港公司首选的办公地。随着深圳整个城市发展的西移，这一带写字楼物业租售逐渐减少，在“眷恋罗湖”的扼腕疾呼中，总让人感受到“夕阳无限好，只是近黄昏”的无奈。 地王大厦是深圳上个世纪90年代建筑的代表，至今仍是深圳的标志性建筑之一。以地王大厦为中心，深圳证券交易所、发展银行大厦、商业银行大厦、金丰城等项目，共同组成了蔡屋围商务办公区。该区域是深圳目前商务办公环境
16、最成熟，设施配套最完善的高档商务办公区。在深圳设立分支机构的跨国公司、本地大型实力公司，大都集中在本区域内，如美国友邦、深圳太太药业。本区域内的写字楼物业，随近年整体经济的复苏，目前租售情况较好。 ¯ 福田区 在这场深圳写字楼大战当中，市场热点也开始从过去的罗湖往福田转移，其它区域只有零星供应。根据调查的结果显示，福田区几乎囊括了今年上半年全部新写字楼的供应，主要集中在华强北一上海宾馆、中心区、车公庙三个地带。 华强北一上海宾馆片区，集中了赛格广场、现代之窗、群星广场、电子科技大厦等一批高素质写字楼。由于该区域内拥有深圳最大的电子、通讯市场，如爱华电脑市场、赛格电子市
17、场、远望数码城等，所以，写字楼租售客户中，电子、通讯类公司占有相当比例。 福田中心区，是深圳高起点规划、最具发展潜力的一个区域。特别是南片区CBD商务中心区，更将是未来深圳高档写字楼集中的地带。在市政六大工程建设的带动下，中心区已成为整个市场关注的热点。 虽然，目前中心区内的配套设施还非常不完善，区域内正在发售的写字楼项目，却由于大力炒作中心区概念、CBD概念，都取得不错的销售业绩。国际商会大厦、江苏大厦即是如此。但是，中心区未来写字楼总的供应量将超过50万平方米，这必将使中心区成为深圳写字楼激战的战场。 ¯ 南山区 南山区远离罗湖区、福田区，该片区的写字楼具有相对的独
18、立性，主要集中在科技园片区和南山商业文化中心区两个地带。 深圳南山区在发展初期基本以工业为主，区内有蛇口工业区、南油工业区和西丽工业区等大型工业区，因此区内写字楼市场一直不甚发达。从1996年至2000年，南山区每年均有少量写字楼推向市场，其中较具知名度的写字楼有海王大厦、深圳发展银行南头大厦、新绿岛大厦、新时代广场等。 新建的跨海大桥预计2004年年底建成，2005年通车。特别是以蛇口的信息化社区为代表，南山区有望成为深圳市信息化水平最高的一个区。国家建设部公布的2001年科学技术项目计划棗信息技术研究开发与示范项目中，蛇口工业区被列为信息智能化示范社区。这是目前全国唯一
19、的国家级信息智能化示范社区。蛇口工业区计划在三年内建成一个信息岛。蛇口的信息化水平对提高南山区的写字楼租售水平有一定的推动作用。 南山区是深圳市高新技术企业创业环境最好的一个区。深圳市在南山区创建了多个创业中心，有留学生创业园、创业服务中心、在蛇口区成立了多个孵化器。南山的科技园区，是深圳的产、学、研基地，集中了深圳大量实力雄厚的科技型实业公司和研究中心。该片区的写字楼多为工业厂房改建，素质不高。但是，一些大公司开发的、以自用为主的写字楼物业，如联想大厦，具有较高的档次。 南山商业文化中心区是南山的商贸中心，由于该片区缺乏整体规划，片区形象差，影响了该片区写字楼的市场形象。
20、但是，由于位于南山中心地带，交通便利、配套完善，所以写字楼的租售情况较好。 3.福田区未来深圳商务中心 ¯ 中心区市场背景 ( 中心区： 位于深圳市特区内的福田区，用地由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成，市中心区总占地面积607公顷。其中：南片区233公顷，是城市商务中心（CBD）；北片区180公顷，是行政、文化中心；莲花山公园194公顷，是开放性城市公园。总建筑面积750万M2，规划就业人口26万人，居住人口7.7万人。作为深圳市“二次创业”的主要功能区，中心区的建成，将使深圳的城市整体功能更为协调，未来建成的中心区建筑群，将成为深圳二十一世纪的标志性建筑。
21、 ( 中心商务区（CBD）： 作为深圳市的中心商务区（CBD），中心区的建设将促进深圳城市商务功能由主要服务于本市向“区域性”和“国际性”转化，满足二十一世纪区域及国际交流的功能要求，为深圳实现区域性乃至国际性金融、商贸、信息中心及旅游胜地的战略目标提供优良的城市活动空间。中心商务区集中在南片区中央绿化带两侧，将为国际性跨国公司的商务活动提供便捷、高效和优美的工作环境。 ( 购物公园： 社区购物公园旨在建成一个尺度亲切、环境优美的公共活动场所。包括商业步行街社区邻里活动，文化娱乐健身等内容。既成为市民假日休闲的理想去处，同时成为游客了解地方文化风俗、采购特色商品的旅游观光景点。 社
22、区购物公园具有商业、文化活动、游乐、健身活动等的设施和场所；同时体现公园的特点，有足够的绿化面积和绿化覆盖率，体现一定文化内涵。尺度、体量、造型亲切宜人，以低层、具有亚热带地区特色的建、构筑组织空间。 地铁一号线购物公园站对于以后整个中心CBD区的交通起到了极其重要的作用。 根据我公司调查的结果表明福田区写字楼能有如此出色的表现，原因不外乎以下几点： 一是福田中心区的全面启动。据悉，市政府希望中心区能快点发展，故有意识地引导市场，目前五大市政工程即将竣工，地铁也将在2004年通车，受此利好，发展商纷纷加快了跟进的步伐； 二是城市重心西移后，城市的经济命脉也开始向西倾斜，
23、带动企业西迁浪潮； 三是深圳的写字楼经历了国贸大厦时代、地王大厦时代，二者转来转去都没离开罗湖，但由于罗湖是个老城区，规划配套等市政设施落后，从而也给写字楼的用户带来诸多不便，如停车等，令企业萌生迁址的考虑； 四是罗湖相当部分旧的写字楼本身配置就逊色于福田新落成的写字楼，尽管某些写字楼压低租金留客户，仍无济于事。深圳的写字楼由罗湖独领风骚到福田唱主角也是不可逆转。 4.未来写字楼发展特点 特点一：写字楼呈多元化发展 地铁标志性写字楼、智能化标志性写字楼、数字化标志性写字楼、新经济标志性写字楼、CBD标志性写字楼以及区域标志性写字楼的纷纷出现，成为真正的市场主流。深
24、圳写字楼的多元化发展，是深圳经济多元化发展的结果，同时也是为了满足多元化的市场需求。 从另一个侧面而言，深圳写字楼多元化意味着多元化的市场需求。政府、金融机构、大中小型企业等组织在这里找到了它们的发展平台；外国资本、国有资本、民营资本在这里争相辉映，成为他们资本投资市场的热土；跨国集团、三资企业、国有企业、民营企业、私营企业都在这里找到了自己的发展空间。 特点二：写字楼面向不同行业 未来的深圳将具备商务中心和行政文化中心的功能，集金融、商贸、信息、文化、会展及行政功能于一体，发展目标是：为国际性跨国公司的商务活动提供便捷、高效的最佳工作环境；为深圳各阶层提供良好的
25、空间环境；为中心区的居民提供舒适、优美的生活环境。 为顺应中长期的发展需要，确立深圳在环珠江口新经济带的战略地位，目前深圳市提出了“实现产业布局战略重组，以先进工业为基础，以金融贸易为轴，发展方针以高新技术、现代物流、现代金融为产业支柱”的深圳城市发展核心战略。在深圳市明确的产业发展方向定位下，各区域的产业结构决定了其写字楼客户的构成特点。 在深圳未来的发展中，现代金融业在福田有相当大的成长空间，高新技术和物流行业在南山区面临着较大的发展机遇，而罗湖区虽然在金融、物流方面有较好的发展基础，但后期发展势头受到一些因素限制。因此，关注这三大行业的客户对写字楼的具体需求特点，对于各区成功
26、开发写字楼有着重要的指导意义。 特点三：写字楼花样翻新 上个世纪90年代后期，由于新兴行业及创业公司大量崛起，小面积分割的写字楼畅销一时，但分隔太小，难以控制档次，不能成为高档写字楼市场主流。目前开始出现分隔更灵活，适应不同客户需求的写字楼。从发展状况来看，无强制分隔的大开间写字楼能从不同层面满足不同发展阶段的各类企业。新建写字楼主要分布在中心区及其周边，同时深圳地铁也在抓紧建设，中心区和地铁概念成为当前深圳写字楼市场的主要卖点。 特点四：不同行业需求不一 现在，深圳写字楼开始注重不同行业的客户需求，基本上将档次形象列为首要因素，特别是投资贸易客户和咨询顾问
27、客户对档次形象的要求远高于其他因素。 根据调查显示，目前各行业客户在选择写字楼时除普遍注重档次形象以外，金融证券客户注重交通便利程度；投资贸易客户注重智能化；咨询顾问客户注重物业管理水平和周边商业配套；科技、物流客户较为关注物业管理水平和租金及售价；航运物流类客户强调周边区域企业集中。 三、 目前深圳写字楼市场状况 1.已使用的写字楼租赁/销售情况 罗湖区 项目名称 销售价格（元/平方米） 租赁价格（元/平方米） 中信城市广场 9500 90 嘉里中心 10000 95 地王大厦 13000 100 国贸大厦 5
28、5（全包）带装修 金丰城 45 发展银行大厦 100优装 福田区 项目名称 销售价格（元/平方米） 租赁价格（元/平方米） 群星广场 8000 55 嘉汇新城 8400 55 现代之窗 7500 45 赛格广场 8800 70 联合广场 4500 40 国际文化大厦 8400 60 中电信息大厦 8500 60 国际商会大厦A座 8500 65 国际商会大厦B座 8700 75 特区报业大厦 9000 80 江苏大厦 8400 65 西部办公区 项目名称 销售价格（元/平方米
29、 租赁价格（元/平方米） 天安数码时代大厦 8500 70 天安国际大厦 5000 40 创展中心 8600 60 苍松大厦 5400 50 世贸广场 8800 65 2.2002年深圳市写字楼推售情况 罗湖区 项目名称 写字楼建筑面积（平方米） 出租情况 剩余建筑面积 罗湖商务中心 39937 50%租出 19968.5 世界金融中心 64866 50%租出 32433 合计 104803 52401.5 52401.5 福田区 项目名称 写字楼建筑面积（平方米） 销售情况 剩余建筑面
30、积 中央商务大厦 53766.69 85% 8065 福建兴业银行 44508 65% 15577.8 时代金融中心 75430 70% 22629 合计 173704.69 127432.89 46271.8 西部办公区 项目名称 写字楼建筑面积（平方米） 销售情况 剩余建筑面积 喜年中心 60000 100% 0 财富广场 40325 70% 12097.5 有色大厦 25000 65% 16250 英龙创展中心 35000 15% 29750 合计 160325 102227.5 58097.5
31、总体情况：在2002年深圳市推售的写字楼项目 ： 总建筑面积达到：438832.69平方米， 已经消化建筑面积：282061.89平方米； 剩余建筑面积：156770.8平方米（在2003年消化） 3.2003年竞争性写字楼( 按礼顿中心7月份发售考虑) 福田中心区 项目名称 写字楼建筑面积（m2） 项目情况 特美思大厦 50000 结构即将封顶，预计下半年发售 中国联通大厦 20000 结构即将封顶，预计下半年发售 大中华交易广场 100000 结构已经封顶，装饰工程，预计下半年发售 国际商会中心 130000 施工到结构16层，预计下半年开始
32、宣传攻势 合计 300000 西部办公区 项目名称 写字楼建筑面积（m2） 项目情况 银座国际 30000 结构已经封顶，内部装饰，开始内部认购期（售价8200元/平方米） 合计 30000 结论：2003年推出的写字楼总建筑面积达33万平方米。在7月份可能发售的写字楼建筑面积可能达到20万平方米，加上2002年的剩余写字楼推售面积15万平方米，直接对礼顿中心项目形成竞争的写字楼面积将达到35万平方米的具大体量。 四、重点项目市场调研 1.周边市场调查及范围 为了准确的对本项目进行定位，我们对项目周边的在售、已售及已经开发动工未来会形成竞争的项目进行
33、了详细的调查，并对影响销售的主要因素进行了分析、对比。调查范围主要是：深南路沿线物业，调查范围包括车公庙世贸大厦以东，上步路以西，滨河路以北，北环路以南。其中选择了中心区周边的重点项目进行调查及分析。 重点项目： 已售完项目：国际商会大厦B座、喜年中心(2003年3月30日办理入伙)、中电信息广场 在售项目：只租不卖项目—罗湖商务中心、世界金融中心 销售项目—中央商务大厦、福建兴业银行大厦、财富广场、时代金融中心、英龙大厦 未来竞争项目：、特美思大厦、中国联通大厦、国际商会中心等 礼顿 中心 航天大厦 兴业大厦 中央 商务 商会 一期 商会二期
34、 投资大厦 华融大厦 特美思大厦 联通大厦 免税大厦 时代金融中心 贵州国际大厦 项目 福田区委第三办公室丰立大厦 邮政枢纽大厦 城建购物公园 地铁一号线车站 深 南 大 道 民 田 路 福 华 路 新 洲 路 益 田 路 2.重点项目调查表 基本资料比较表 物业名称 物业 性质 总面积 平方米 写字楼面积 标准层面积 平方米 柱距 （m） 分隔面积 进宽比 总体分布 商业层数 实用率 % 层高米 国际商会大厦B座 写字楼 2.4万 1122 8 80-1
35、00平方米 1.3：1 3—23F 70% 3.4 时代金融中心 写字楼 75430.08 28780 销售面积 11-24F1632~1681 25-28F1346~1355 9 地上28层 地下3层 11-28F 1-5F 70 采用框架和宽扁大跨度梁实际 喜年中心 写字楼 60000 30864 1286 8.5 60-120平方米 60平方米居多 实际销售时最小售卖要两个组合 1.16：1 地下2层 4F为商务设施 5-28F 1-3F 70 3.45 罗湖商务中心 写字楼 86346 39937.0
36、4 1343.96(17-29F) 1728.12(31-43) 8 100-200平方米以100-130居多 1.75：1 地下3层 6-15F公寓 17-29F小开间 31-43大开间 45、46多功能会议室 1-5F 70 3.45 世界金融中心 写字楼 69，133.61 64866 1707.97 8.3 6-19F 118.9和304.5平方米 21-43F 431.5平方米 地下2层 A：6-54F办公楼 B：6-23F酒店 C：6-23酒店式公寓 1-3F 74 2.42（实际层高） 中电信息广场 写字楼 约4万
37、多 27797.15 767.64（西座5-8F） 1027.87 （东座5-27F） 1085.58（28-30F） 4 41.27-78.75平方米 以40和50平方米居多 2.5：1 地下2层 西座5-8F和东座5-30F为写字楼 1-4F 70 3.4 中央商务大厦 写字楼 53766.69 32695 1730/五-九 1554/十-十八 1437/十九-二十五 8.1 74.66~198.36 1：1~1．89：1 25 20 73 3.69 兴业银行大厦 写字楼 44508 20092 销售面积 1128/4-
38、10F 1098/11-22F 902/23-27F 9 -1~-3F停车场 3F为空中平台花园 4-10F小开间写字楼 11-16F兴业自用 17-27F可自由分隔 1F兴业银行、商场 2F商场、办公 70 3.4 财富广场 写字楼 84502.24 40325 1613 42.44~95.13按柱距进行分隔 4-28F为写字楼 6.6m首层架空层、屋顶花园、二楼观景台、庭院洽谈区、悠然吧 70 3.4 销售资料表 物业名称 均价 元/平方米 最高单价 元/平方米 最低单价 元/平方米 租金范围 元/月平方米 现行折扣
39、 % 按揭 %/年 销售率 % 开盘时间 年月 开盘形象 销售期 （月） 入伙 年月 国际商会大厦B座 70-80 2003年4月初 世界金融中心 95~130 有楼层差 2003年3月30日 罗湖商务中心 65 2003年3月30日 喜年中心 8700 11000 8500 一次性94折 七成98折 六成97折 7成20年 6成10年 100% 2002年5月10日 结构封顶 8 2003年3月30日
40、 中电信息 广场 9200 12000 8700 一次性95折 三成95折 7成20年 7成30年 70% 结构封顶 15 2002年10月18日 中央商务 大厦 11000 13000 9800 一次性94折 七成98折 六成97折 7成20年 6成10年 68-75% 2002年6月 结构封顶 8 2003年年底 兴业银行 大厦 11000 13000 9800 一次性94折 6成97折 6成15年 15-20% 2002年12月 结构封顶 4 2003年年底 财富广场 8900 1000
41、0 8700 一次性94折 8成98折 7成97折 8成30年 7成30年 55-65% 2002年4月 结构封顶 9 2003年年底 时代金融 时代金融中心采用的是整层销售的方式，所以没有均价的资料，但估计均价为12000元/平方米，提供8成20年按揭。 2003年2月 结构封顶 配套功能比较表 物业名称 会所 商务中心 会议中心 车位个 物管 物管收费 元/月平方米 后期问题 周边设施 国际商会大厦B座 商务中心、网吧 书吧-经理人文库 健身中心 1000平方米会议中心
42、 戴德梁行顾问 荣超物管 10元/平方米 现在仍然没有入伙无中央空调 交通设施：较好 服务性设施：差 商业、办公氛围：一般 喜年中心 设置职工餐厅 打印、翻译、速递、律师、工商咨询 戴德梁行顾问 交通设施：好 服务性设施：较好 商业、办公氛围：一般 罗湖商务中心 无会所 代办工商登记、银行融资服务、商务秘书服务、终端网络服务、酒店保洁服务、设备集中采购 2000平方米会议中心 280 金地物业 大开间：25 小开间：15 交通设施：好 服务性设施：好 商业、办公氛围：好 世界金融中心 尊尚会所： 健身室、恒温泳池、桑拿
43、按摩、美容院、壁球室、特色西餐厅、高级酒吧、绿色园林 层高：6m 企业注册登记程序咨询、法律、税务、人事、招聘登记、视像会议、即时翻译服务、投资顾问、会计事物、24小时数据/伺服器维修 数码商务中心， 4646平方米 500 第一太平戴维斯 28 交通设施：好 服务性设施：较好 商业、办公氛围：好 中央商务 大厦 多功能数码会议、新闻展示、翻译、秘书服务、健身休闲、咖啡吧、儿童托管 商务秘书、代定车、船、飞机票、报纸、杂志、代办邮政、特快专递 1500 228 其中179为机械停车为位 戴德梁行顾问 10元/平方米 交通设施：较好 服务性设施：
44、差 商业、办公氛围：一般 中电信息 广场 无会所 会务服务、秘书服务 规划有30人和10人的中、小型会议厅 200 在2002年10月入伙，但办公氛围不好 交通设施：一般 服务性设施：一般 商业、办公氛围：一般 兴业银行 大厦 无会所 商务秘书、代定各种票务、报纸、杂志、 邮政快递 无会议中心 215 戴德梁行顾问 10元/平方米 包括空调管理费 交通设施：较好 服务性设施：差 商业、办公氛围：一般 财富广场 架空层会所 翻译、速递、律师咨询、票务 前沿show场配备会议、展览、影视系统 230 未定 交通设施：
45、一般 服务性设施：一般 商业、办公氛围：较差 时代金融 2000平方米，职工餐厅、纽约人俱乐部 翻译、速递、律师咨询、票务 800平方米数码展示大庭 372 戴德梁行顾问 不多于15元/平方米 交通设施：较差 服务性设施：较差 商业、办公氛围：一般 硬件设备调查表 物业名称 空调 卫生间 位置 电梯 布线 备用 电源 方式 小时 设备 速度 米/秒 数量 控制 设备 智能 网络 背景音乐 国际商会大厦B座 分体空调 随楼赠送 办公用房内设独立卫生间、无集中卫生间 2.0 客梯4台、消
46、防梯1台 分高低区 三菱电梯 走廊、电梯厅电梯轿箱装有闭路电视监视系统 结构化综合布线、宽带上网 公共走廊内装有背景音乐 康明斯 400KW 喜年中心 24小时办公 美国麦克维尔中央空调 在角部相对大面积办公设独立卫生间、在西侧有集中卫生间 2.5 9部电梯、4部扶梯 A座高区3部、低区两部、消防梯1部、B座3部 OTIS、电梯内有液晶显示屏 非接触式IC卡停车系统 每户预置100M宽频光纤接口 600KW 罗湖商务中心 小开间分体空调 大开间中央空调 中央空调使用时间固定 麦克维尔中央空调 小开间为室内独立卫生间、大开间为集中式卫生间 中
47、区2.5 高区4 塔楼9部电梯 高区3部 中区4部 消防2部 原装进口三菱 进口1000KW康明斯柴油发动机组 世界金融中心 8：30-6：30 顿汉布什地下送风中央空调 集中式卫生间 低区 2.5 高区4 8部电梯 分高低区 日本原厂三菱电梯，电梯内带有液晶显示屏（播放电视、经济信息） 大厦内设置资料点8000个，语音点12000个，平均每3平方米一个数据点、每5平方米一个语音点；物业管理提供一卡通多功能管理及消费系统 密集式分布CAT5宽频西那路与宽频端子，极速宽频覆盖、卫星设施、内联网络等。 公共走廊内装有背景音乐 德国奔驰发电机 中
48、电信息广场 米黄云石墙面、地面 开利中央空调系统 户内卫生间与集中卫生间结合 2.5 共14部 分东、西座 三菱电梯 5A智能化 中国电信1000M主干，10~100M到桌面 公共走廊内装有背景音乐 500KW康明斯 中央商务大厦 24小时分户计量 开利中央空调系统 局部位置有独立卫生间，设有集中卫生间和董事盥洗间 2.5 8部电梯 分高低区 进口奥迪斯电梯电梯内带有液晶显示屏（播放电视、经济信息） 专线接驳证券交易所、一卡通管理自动化系统、非接触IC卡门禁管制系统 1000M极速光纤规划、提供100M宽频互动网络、设置GPRS系统 全方位背景音乐
49、 兴业银行大厦 4-9F小开间可24小时 中央空调系统 4-10F小开间带独立卫生间 2.0~2.5 裙楼2部扶梯 塔楼6部电梯 分高低区 日立电梯 水电自动抄表 停车场出入口遥感识别自动管理、车库遥感动态监控 综合布线、有线电视接收系统、预留通信卫星天线系统、电话配置1800门，5.5/100平方米 全方位背景音乐 580KW 财富广场 公共部分为吸顶式中央空调、办公区域为分体空调 公共部分为吸顶式中央空调、办公区域为分体空调 每个分隔带有独立卫生间、无集中卫生间 2.0~2.5 5部电梯、1部消防梯、1部观光梯 分高低区 德国蒂森 大堂电子公
50、告牌、自动抄表、 电梯内电子信息显示屏、内设信息中转站、提供高速上网、远程教育、医疗、VOD视频点播服务 公共走廊内装有背景音乐 时代金融 24小时分户计量中央空调 4台共2550冷吨的冷水特灵中央空调 集中式卫生间 低区2.5 高区4 配置13台 载客电梯8部 翻译、速递、律师咨询、票务 瑞士迅达 Miconic-10电梯控制系统 5A智能化系统 公共走廊内装有背景音乐 装修标准比较表 项目 外墙 户内 地面 门 窗 大
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