某地房地产市场分析报告( 8页).docx

2005-2006年重庆房地产研究年报系列之一：
风雨涤荡，尤见阳光
——宏观调控下的重庆房地产
2005年全国包括重庆的房地产市场历经重重“险阻”，“高压下”市场终见分晓，跌、涨、平根据区域属性及市场特色都呈现出各自“神态”。
上海房地产“跌”字见诸报端，集体退房横扫楼市，为全国前赴后继的房地产投资开发泼了一壶冷水；而深圳、广州房地产却逆市而上，房价上扬，与种种宏观新政逆流而行；全国总体房地产投资仍然稳中有升，全国泡沫论不攻自破；重庆房地产平稳升级，不仅“价”上稳中有升，房地产“质”的升级成为宏观调控的又一战利品。
〖宏观调控下重庆房地产平稳升级〗
1、经济发展、居民收入持续平稳是重庆房地产持续稳定发展的助力器
2005年，重庆全市经济继续保持快速增长，而居民的收入增长高于住宅价格的增长。据息全年实现地区生产总值3100亿元，比上年增长13.46%。从国民生产总值的增幅来看，近年来，我市国民生产总值的发展平稳，增幅始终保持在12%左右，城市家庭人均可支配收入达10240元，同比增长9.95%。伴随着国民生产总值和人均可支配收入的提高，我市主城区商品房住宅均价达到2587元/平方米（增长8.45%）。
 房价收入比是反映区域房地产健康的重要标志。依据国际上认同的一个通用标准，商品住房价格与居民家庭年收入比例的合理区间一般为1：3—1：6。而重庆主城区的房价收入比为1：6，重庆主城区的房价基本合理。预计2006年重庆经济仍将保持约12%的增长幅度，居民收入持续稳定增长的情况下，新政调控下的重庆房地产保持一定增长幅度是可能的。
2、外资强势入市，房地产投资增长趋于平稳
在紧缩性土地政策和金融政策调控下，虽然一些开发企业对市场发展前景判断不明而选择放低开发建设速度，部分中小企业因资金紧张也造成开发进度减缓，但2005年前11月份，重庆市整体房地产投资额仍有409.92亿元，比去年同期增长29.9%，高出全国平均水平8.3个百分点。

2005年前3季度，外资流入我市的1.05亿美元资金中，房地产业占到40%以上(约合人民币3.4亿元)，同比增长121.28%。房地产仍然是外资投资我市的重点领域。但外资占整体房地产投资额的约1%左右,外资对我市房地产市场的影响非常有限。
3、受宏观调控房地产供需理性回归
受国家宏观政策调控影响，从2004年起重庆房地产的竣工面积和销售面积出现拐点，今年我市房地产竣工面积和销售面积继续下滑。虽然竣工面积和销售面积出现下降，但主城区销售金额达到326.8亿，同比上涨13.8%。

主城区实现销售的商品房中，93.87%的房产被本地市民所消化，外地投资者和外地居民入渝购置房产的总量仅占总量的6.13%。
新政高压下，重庆房地产基本挤掉“浮沫”，供需理性回归。但重庆房价趋于合理边缘，供需量的下滑也给“重庆房价低，上涨空间还很大”，以为“重庆也将有可能如北京、上海暴发似增长”的投资者们提了一个醒：重庆房价的增长空间不太可能在短期内大幅攀升，尽管重庆政府也出面为房地产呐喊助威，但经济全面发展，居民生活品质提高是政府工作的根本目标。经济增长下的房价增长是近几年的大势。同时，从另一角度来看也清楚：重庆房地产投资风险相对低，大幅跌势可能性不大。
4、宏观调控下重庆房地产实现“质”的升级
2005年土地、资金二大房地产开发命脉使用成本攀升，而宏观调控又紧紧相逼，“打压”房价首当其冲。因此，苦练内功、内外兼修成为开发商应对市场，实现突围的捷径。
金融政策下融资难问题，2005年已有所突破，多元化融资思路转变；
企业间的合作并购，强强联手，实现资源的整合效应；
房地产开发的审慎性使得更多企业更为注重市场调研、前期策划、规划设计、产品研发等。2005年重庆高层物业创新风行，院馆、庭院、挑高阳台、三面开窗、弧形窗、270度大阳台等提高高层居住品质的产品创新为略稍沉寂的楼市增色不少。而为打造高性价比，控制房屋消费总价，保证品质感前提下的紧凑性住宅开始成为房地产开发定位的主流。
〖宏观调控下重庆土地市场供应趋稳〗
据重庆市土地交易中心统计资料显示：2005年，全市共成交土地141宗，共计13590亩，成交面积同比下降12.1%。土地供应政策的影响初步显现。
1、北部新区土地供应仍然保持领先地位，北部新区房地产市场潜在竞争压力大
今年，主城区内北部新区土地成交面积最大，达2427.92亩；其次是南岸区，成交土地1380.48亩，其他区域土地成交则相对平稳。从土地的供应情况来看，一南一北仍是我市的房地产的热点开发区域。

2、商业用地和别墅类用地得到控制
从土地成交的类型来看，今年商住用地的成交量最大，达3855.03亩，占到成交总量的63%；其次是居住用地成交1866.02亩，占到31%；商业办公共用地、商业用地则位居三、四位。商业用地仅成交340余亩。

3、 渝中区仍为土地最高价，其次是经开区
2005年，重庆市土地成交均价75.46万/亩，渝中区仍凭优越的地理位置，地价位居全市第一，每亩219.07万元；江北区、九龙坡区和大渡口区位居3至5位。
2005年典型地块的单价：
九龙坡区杨家坪直港大道上段宗地，1033.29万元/亩；
南岸区南坪北部（西南经济协作大厦）宗地，991.69万元/亩；

〖2006年重庆房地产趋势明朗〗
1、土地管理“细致化”，中低档房将成为供地重点
国土资源部副部长李元在年底表示，2006年国土资源部将继续严把土地“闸门”，进一步增强参与宏观调控的针对性和有效性。明年将进一步贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原则，严格新增建设用地的审查报批。不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目不予供地。
此外，国家还将加强土地市场运行动态监测，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地土地供应。2006年土地监管政策的“细致化”是必然。
2、房地产金融券证性产品开始丰富
房地产开发企业转向寻求其他融资途径，运用兼并重组、联合、利用民间资本或外资参股等形式资本运作，盘活现有资产，做大做强房地产开发企业，为新一轮的发展打下坚实基础。
房地产金融券证性产品将开始丰富。在融资方式上，2006年将会走风险分摊之路。在今年最可能采用的融资方式将是用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金。包括房地产抵押贷款的证券化等。
3、挖掘内需，理性需求逐渐回暖
　　房地产市场已趋于平稳，2006年将不会像2005年那样出现“排山倒海”的政策，但会有一些体现节能和规范市场秩序的政策和措施出台。
经济发展的“三驾马车”之内需挖掘成为本年经济工作的重点时，引导房地产健康消费变得尤为重要。市场因此而得以缓和。随着调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。同时，各地的城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变。中国人民银行对全国城镇储户问卷调查报告显示，四季度准备购买住房的居民人数占比为19.6%，较3季度提高0.5个百分点，说明居民即期购房意愿略有回升。2006年自住性需求将逐渐回暖。
4、房地产投资增速趋稳，供给量有所增加
从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。可以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，当前我国房地产投资增长已进入到相对正常的增长空间，今后若没有力度更大的调控措施出台，预计2006年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升，增速与2005年基本持平。一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。
5、外地开发商抢滩重庆市场
重庆的房价远低于上海、北京等城市，同时土地获取相对容易；另外，重庆的经济和城市发展正处于快速上升阶段，居民有改善居住条件的强烈愿望，城市需要进行新的建设，加上政策的支持，房地产发展比东部沿海更具潜力，对外地投资者有很大的吸引力。
6、房价稳中有升
可能促进房价提升的主要因素：
² 政府的呐喊助威与鼓励；
² 重庆经济可能仍将保持12%的增长幅度；居民的收入稳定增长；重庆直辖市的后劲较足，居民及企业的信心较高。
² 扩大内需是今年政府工作的又一重点；而房地产消费是其中的标杆；
² 土地、资金成本继续提高；
² 重庆旧城改造、城市化率提高而带来的稳定需求；
可能促进房价稳定或不攀升的主要因素：
² 为稳定房价，国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地。通过调整供应结构，来整体防止房价的跃升。
² 宏观调控政策不可能短期内松懈，既扩大内需鼓励消费，又在消费层级上加以引导和管控是下一步调控的重点。投资性消费、高消费依然受到打压。
² 开发商手里还握有大量的土地，足以支撑近期开发。
鉴于以上，预计2006年的房价可以保持稳定增长，预计重庆房价的涨幅在5%-10%之间。
7、注重品牌战略，创新产品将更为普遍
重庆房地产业已进入品牌竞争的时代。品牌是一种无形资产，更是一个整体概念，除有形产品外，还包括附加产品，即消费者购房所得到的附加服务和附加利益。2005年龙湖、金科等企业均突破20亿的销售收入即是品牌保障结果。
节能、节地、高性价比、舒适度、品质等将成为2006年产品创新的主要目标。空中院馆、廊桥、庭院、花园、露台等将缤纷多彩；室内空间功能将更为细致；家庭智能化梦想为现实；而社区生态环境、邻里关系、立体景观更将成为研发的重点。只有在不断的创新中，才能在竞争激烈的市场中抢得先机。

旭日地产研究 艾越
二00六年一月二十日