某地写字楼市场分析( 5页).docx

2006年第二季度北京写字楼市场分析

一、市场表现供需两旺
　　2006年第二季度，北京优质写字楼租赁市场供需两旺，成交活跃，在供应量增加的同时，吸纳量也呈现出明显的上升势头，本季度市场吸纳量较上季度升幅达115％，同时，需求呈现出明显的地域性。CBD及周边地区是北京外资公司最集中的区域，除制造业、能源等传统行业外，金融保险、咨询服务等新兴产业类公司更是对上述区域有明显的偏好，本季度Boston consulting、Callup Research、Shearman&Sterling等知名咨询服务类公司均在该区域租下较大面积写字楼。中关村作为中国的硅谷，仍然吸引了众多高科技公司，本季度NetEase、BEA等都在该地区承租了大面积办公室。
　　二、整体租金走势平稳
　　本季度，北京优质写字楼整体租金走势平稳。虽然需求较上季度有明显的上升，但供应量急剧放大，租赁市场仍承受一定压力，发展商在这个阶段多采取稳定价格策略，静待市场变化，现北京优质写字楼租金报价为每月每平方米21．4美元。
　　1．CBD区域租金走势微升
　　本季度，CBD整体市场租金较上季度微升了1．1％，报价为每月每平方米24．7美元。CBD区域市场需求旺盛，交易活跃，在这个阶段，原有项目整体空置率很低，且新增供应项目有限，供租户选择的余地较小，租金高位运行。本区域高品质项目依然受市场关注是租金坚挺的原因之一。
　　2．金融街区域租金走势走高
　　而金融街租赁市场在本季度表现相对平静，在新落成项目报价较高的带动下，该区域写字楼市场平均租金报价较上季度略有上扬，本季度区域写字楼租金报价为每月每平方米23．8美元，较上季度上升2．2％。
　　3．中关村区域租金走势小幅上扬
　　在持续三个季度时间里，中关村区域没有优质写字楼项目落成，该区域写字楼平均空置率逐渐走低，市场压力也渐缓，同时，IT等高科技产业逐渐复苏使此类客户对写字楼的需求量稳步上升，这对中关村写字楼市场无疑是利好，本季度中关村地区写字楼租金报价为每月每平方米17．8美元，较上季度上升了1．2％。

　　三、区域需求特征明显
　　北京优质写字楼市场需求存在比较明显的地域特征，如东部地区需求主要来自跨国公司，以金融保险、咨询服务、贸易以及制造类公司为主。中关村地区写字楼吸引了众多的高科技公司。而金融街则是国有机构和公司的首选，本季度北京写字楼市场这种需求特征呈明显表现出来。
　　1．CBD是咨询行业的首选
　　CBD区域虽然没有明显的行业特征，但超过70％比例的外资公司构成了本区域最显着的特点，而咨询等服务类公司几乎别无选择地驻扎在该区域及周边。通常，咨询等服务类公司不但对写字楼品质要求较高，其周边的配套设施是否齐全也是在选择办公室时要考虑的重要因素，CBD及周边区域是北京发展最早的商务区，经过近20年的发展，成为目前北京最成熟的商务区，北京最高档的写字楼、酒店、会展、商业设施等几乎都集中在上述区域及周边。
　　2．中关村对IT行业的吸引力依旧
　　NetEase在清华科技园火炬大厦租赁了6000平方米办公楼，BEA租下理想大厦1700平方米写字楼。继SOHU．COM和SINA．COM．CN驻中关村后，本季度，另一家门户网站NetEase也正式签约清华科技园的火炬大厦，BEA则是一家美国专业软件研发公司。可见，中关村对IT行业的吸引力依旧。
　　中关村对高科技产业类公司有如此大的吸引力，一方面是来自于政府的支持。为吸引高科技公司进驻中关村，政府给予了该地区众多优惠政策，包括对在区域内注册的高科技企业在税收上予以优惠；以及引进人才方面政策予以放宽等。
　　另一方面是人才优势。中关村是北京人才密集区，高校云集，中科院多个研究所也在其中，高科技人才众多。在这个知识密集型的行业中，人才是必不可少的。中关村地区的人才优势是其它区域无法比拟。
　　同时，自1999年成立中关村科技园以来，经过近六年的建设，中关村发生了重大改变。高档写字楼出现在中关村西区；商业配套设施正在逐渐健全；道路通达性得到提高。这些变化也逐渐引起了更多高科技企业的关注，预计随着该区域轨道交通的完成，以及配套设施逐渐完善，这种吸引力还将增加。

　　四、新增供应加大
　　根据世邦魏理仕公司统计数据显示，在2008年底前，北京预计将有超过270万平方米优质写字楼面积供应，是目前北京优质写字楼面积的46％，供应量之大可见一斑。但根据以外的经验推断，实际供应量将小于270平方米，原因之一是将有部分项目延期落成。当市场竞争激烈，租金预期不乐观时，发展商将调整项目落成期，以避开竞争压力。另外，部分项目将以出售形式向市场推广，而部分买家自用，租赁市场有效供应将下降。
　　CBD未来供应趋势
　　在270万平方米供应量中，CBD区域供应量超过 140万平方米，占总供应量的52％，是CBD目前已落成98万平方米的1．4倍，从已知情况分析，以散售形式推向市场的项目将不是未来CBD优质写字楼市场主要的竞争者CBD区域写字楼租赁客户主要以跨国公司为主，这类客户对写字楼的选择条件之一就是项目由单一业主持有，而散售项目将难以成为其选择的目标。另外，部分发展商由于实力和经营理念的局限使其项目的品质受到一定的影响。CBD未来供应中真正能够满足跨国公司需求的项目将远小于140万平方米。
　　供应量猛增一方面使得区域市场竞争更加激烈，另一方面，区域整体写字楼质素将得到提升。写字楼是一个综合型的建筑产品，除普通建筑材料外，一些新的科技成果也普遍运用在写字楼中，如新型的空调系统等；另外，更多聘请国际知名设计事务所进行设计，使写字楼平面设计更加合理，使用率得以提高等。这就使得将要落成的写字楼产品的品质和使用功能通常优于前期落成的项目。随着大量新的写字楼项目的落成，区域写字楼整体品质无疑将得到提升。