某公司商业项目部工作服务内容10(1).docx

某公司商业项目部工作服务内容
某公司商业项目部工作服务内容主要包括两部分：策划工作和招商销售工作。其中策划部分主要服务内容为土地可行性研究、前期策划、项目定位、产品建议、营销推广五部分工作，招商销售部分主要服务内容为房地产项目招商及租售代理，具体细化服务内容如下所示：
市场调研工作服务内容：
进行市场调研的目的主要是通过有效的手段和途径，获取对于项目发展、定位等层面具有一定的针对性、指导性的市场信息和数据资料，在专业经验和市场感觉的支撑下，为项目经营、销售等策略的制定提供基础。
一、宏观市场环境的调查与分析
宏观市场环境的调查和分析，主要是通过对于北京市总体商业市场的研究，明确项目发展的大环境和市场背景，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位保驾护航。
¨ 总体经济环境分析，包括北京市总体经济走势、居民消费指数、人均年消费额、对于各个行业的消费状况等；
¨ 总体商业发展政策分析，主要包括商业发展动态、限制、鼓励条款、银行升降息对于商业物业的影响等；
¨ 动态市场信息的收集与分析，主要包括商户的开店计划、国内外品牌物业的发展动态、有利于定位的强势信息等；
¨ 商业市场总体供需分析，主要包括北京市范围内商业物业总体供应状况、供应特点、分布现状、租售价格、发展趋势等；商业物业的总体需求状况、人均商业面积分配等；

二、区域商业市场的调查与分析
在总体商业市场发展的基础上，针对项目所在区域，即对项目主要影响和竞争区域的商业市场供需状况进行调查和分析，辨别区域商业特性、发展特点、模式，为项目的定位提供指导。
1、区域商业市场总体发展特点分析
主要包括针对项目周边区域进行全面的调查和研究，揭示项目所在区域的总体商业发展特点；
2、区域商业物业的调查与研究
主要调研的内容包括：
¨ 区域内商业物业的供应状况；
¨ 潜在供应状况；
¨ 分布位置、物业类型；
¨ 物业规模；
¨ 主要业态组成（图）；
¨ 楼层分布；
¨ 主力商户；
¨ 商业风格；
¨ 租金价格（销售价格）；
¨ 主要消费人群、经营状况；
¨ 经营良好业态；
¨ 硬件条件；
¨ 消费档次；
¨ 主要品牌；
¨ 经营管理模式；
¨ 物业管理费用、商业管理费用的具体内容等。

3、项目影响区域范围内主要商业物业调研
¨ 集中商业，主要包括超市、百货、购物中心等；
¨ 专业商业，主要包括家电通讯、家具家居、体育用品等；
¨ 特色商业，主要包括文化市场、古玩市场、花鸟鱼虫市场、老北京特色的集聚市场等；
¨ 产业商业（主题商业），小商品市场、服装鞋帽市场、文化用品市场或其它各类主题百货等；
¨ 商业街，主要包括比较成熟和具有影响力的传统商业街（王府井、东单等）、分布在项目周边的零散商业街等；
¨ 配套商业，主要包括分布在酒店、公寓、住宅、写字楼等物业之内的各种配套商业等；
¨ 餐饮娱乐业，主要调查区域内比较密集、经营状况较好的餐饮、娱乐物业，了解其总体经营状况、单位面积、单位产出、经营品牌等，从而了解本项目可发展空间。

4、可参考或影响项目分析
结合项目初步发展方向，进行类比分析，即对北京市类似区域或商圈内的业态组合进行调查和分析，对类似于本项目商业环境中的可比物业（可比个案）进行针对性分析。

三、区域基础环境的调查和分析
项目的发展应立足整体市场，但对于项目发展而言，项目区域范围内的基础支撑因素同样至关重要，因此通过此项调查和研究确定区域内对于商业物业的影响要素。
¨ 周边主要商圈范围内的人口数量（包括常住居民、商务人士、酒店住宿人员等）、人口构成、家庭结构、年龄构成、经济能力、消费特点、消费习惯（可接受档次、最大消费业态、习惯消费场所等）、此部分人群对于王府井商业发展和经营看法等；
¨ 交通状况，主要包括步行街管制、项目周边路网、交通环流组织、区域内主要物业的停车位数量、位置安排、公共交通、轨道交通等条件对于项目的影响分析等；
¨ 物业自身分析，主要包括物业地理位置、物业结构、楼层数量、单层面积、周边商业构成与主要环境、硬件配备状况、与王府井百货大楼之间的互动关系等研究与分析。

四、针对项目发展的商户调查与判断
按照运作商业物业的常规做法，在市场调研和定位中，一定首先征求各主力商户、部分零散商户的进驻意向，使确定的规划方案具备较强的执行力和可实施空间。具体如下：
¨ 对于主力商户的调研和深度访谈，主要针对本项目特殊楼层可能引入的业态，可能包括百货、超市、折扣店、家具家居、体育健身、电器通讯、餐饮、娱乐休闲等。其中访谈的主要内容包括是否进驻、可承受租金、需求位置与面积、需要的协调商户等；
¨ 针对本项目发展的其余小型商户，进行一定层次的走访，确定项目可发展的主要方向，明确可促成项目具有市场知名度、长期稳定经营的“切合点”。需要指出，此部分工作在市场调研阶段可能将实施一部分，而待定位明确后再进行相应的深度访谈和目的性推介，从而最终确定本项目主题特点；
¨ 通过商户访谈，可初步确定其需求面积、可承受租金、需求楼层、需求的主题氛围等，为项目定位提供指导。

市场定位工作服务内容：
1、项目区域总体概况总结分析
根据市场调研的分析结论，结合项目所在区域的总体商业市场情况，对项目发展做出初步的发展建议。

2、项目分析
¨ 项目地理位置分析；
¨ 项目基本技术指标分析；
¨ 项目功能分析；
¨ 优劣势分析。
3、项目定位
¨ 项目总体定位，包括投资主题、经营主题定位，为项目招商、销售运作确定具有核心市场影响力的发展方向；
¨ 项目目标客群定位 ，主要包括终端消费人群定位、经营商户定位等环节，确定本项目可发展的目标商户或商户类型；
¨ 项目租金价格定位，主要是针对各种业态、各楼层及各主题区域进行价格的估算和定位，确定项目总体租金水平；
¨ 项目销售价格定位，针对可发展业态的可承受租金，最终确定本项目销售部分的销售价格，确定本项目总体销售价格水平；
¨ 项目效益分析，主要是通过项目的租金价格和商户组成，确定项目经营效益、开发收入等；
¨ 项目营销模式定位，针对本项目租售结合的开发策略，制定具体的租售策略，并阐述未来本项目可执行的具体销售模式；
¨ 项目商业管理、物业管理定位，在总体成型的运作模式下，确定本项目商业管理费用、物业管理费用等。

产品设计、装饰装潢部分服务内容
1、产品主题定位
针对项目的发展主题，确定适合项目主题特色的产品设计原则和总体思路，通过产品设计丰富物业的既定商业效果，并烘托商业氛围。

2、物业店铺分割建议
根据经营和投资主题的定位，对项目商业部分按照业态、规划等进行分割，具体工作如下：
¨ 单位面积的确定；
¨ 各主题业态的规划面积；总体分布楼层等；通过合理的分配，进行本项目各主题业态的功能分区；
¨ 商铺的协调、排列；商铺系统组织；
¨ 物业动线的设计与处理；
¨ 物业经营店铺的划分；特色设计等。

3、产品设计或改造建议
针对项目主题定位，在物业结构不做大幅调整的情况下，对现有物业进行一定的设计或改造，使其符合商户经营的要求，主要内容包括：
¨ 电梯、步行梯、观光梯、滚梯等；
¨ 中庭；
¨ 交通组织系统（外部交通组织、内部交通组织、入口等）；
¨ 货区；
¨ 停车场；
¨ 墙柱等结构的处理；
¨ 餐饮部分的产品需求建议，包括隔油池、烟道、通风排风、厨房等；
¨ 卫生间设置；
¨ 管理用房、员工休息等细节的处理。

4、装饰装潢设计
¨ 整体形象与风格；
¨ 外立面设计；
¨ 招牌设计；
¨ 绿化建议、装饰小品建议、特色装饰建议；
¨ 外部灯光建议；
¨ 广告（位）宣传设计；
¨ 全程配合装修公司进行前期规划，最终确定项目可以执行的装饰装潢方案；监督小业主和经营商户的装修，并协调其入场，使之符合商场的统一装修原则和统一效果。
营销推广工作服务内容
１、总体推广工作的具体内容
根据项目的总体发展思路，确定项目在销售、招商过程中的广告推广主题、策略等问题，主要如下：
¨ 招商、销售中广告主题的确定；广告形象的确定；
¨ 广告公司的选择建议；监督广告公司的宣传效果并及时调整等；
¨ 发布媒体的选择建议；主要包括北青、晚报、新地产、安家等；
¨ 广告费用的预算；
¨ 广告投放形式的确定；包括路旗、报广、网络媒体、杂志、展会、软文等；
¨ 销售、招商各阶段广告投放的频次、节奏、数量等控制；各阶段营销主题、营销重点的确定等；
¨ 具体广告投放计划（此部分工作分阶段完成）；

¨ 根据反馈效果及时调整营销策略；
¨ 如必要，与销售公司共同协商销商策略等。

2、招商、销售道具的确定
在本项目进入具体实施阶段之后，我司将在相应时间内与各公司共同确定本项目招商销售等道具，具体如下：
¨ 展板、路旗等；
¨ 售楼处的设计与装修建议；
¨ ｐｏｐ；
¨ 售楼处、招商处用品，主要包括提袋、纸杯、礼品等设计建议；
¨ 模型的设计与制作（监督模型公司）；（本项目是否需要更换模型？）；
¨ 楼书的制作（监督广告公司）；
¨ 单页、折页的制作（同上）；
¨ 招商手册的制作（同上）；
¨ 户外广告版、条幅的设计与制作（同上）；
¨ 上述内容我司将在策划报告中提出总体的操作方式，但由于大部分内容均在销售、招商阶段具体实施，因此具体的细节方案将以阶段性报告的方式提供予甲方，同时将监督和统筹诸多事项的进展。

招商工作服务内容
1、招商策略的制定
根据项目主题定位，在营销推广的配合下，确定项目具体招商工作、策略，具体如下所示：
¨ 招商方式的确定；
¨ 招商主力商户的确定；零散商户的确定；
¨ 招商策略，主要包括招商对象的确定，招商工作的安排、招商时间与任务的节点确定、招商的手段和措施的确定；
¨ 驻场招商人员的培训等一系列事宜；
¨ 招商中广告推广计划的确定；广告主题、广告费用、广告设计（与广告公司全程配合）、广告发放频次、广告选择媒体、形式等；
¨ 招商活动方案的确定及后期的组织实施等；
¨ 招商控制、具体操作方式的制定等。

2、初期推广工作
¨ 步完成落实项目推广费用预算案、确定物业最终面积计算表等工作后，我司将立即筹备一套完整的宣传推广工具；
¨ 项目资料如：图片、效果图、平面图、位置图、租金价目表、签约通知书等；
¨ 项目租赁条款如：租赁年期、起租期、免租期、管理费、水、电、煤、电话费、违约责任等。

3、全面招商运作工作
¨ 此阶段我司将按照拟定之行业组合及分布建议，根据每一行业的分类，为项目选择具适合的租户进行推广；
¨ 继续向主力商户推广，以不断提高物业实力，努力开拓及发掘更多新客户。我司将全面跟进所有投寄范围内的商户名单，跟据各商户的质素及营业性质来确定其进驻物业位置，以配合拟定的行业商户组合建议；
¨ 不断改进及更新招商资料，继续跟进主力牵头商户；利用促销活动及媒体宣传，营造声势及热销气氛，使本项目成为零售界成行成市的谈论进驻对象，成为市场注目的焦点。

4、落实商户进驻物业
¨ 继续全面跟进招商推广工作，视商铺（物业）出租状况，及时调整及制定招商策略；
¨ 以租金价格为指针，协助甲方与商户直接洽谈租赁条件；
¨ 落定租赁条款及租约，完成整个签约程序。

5、后期招商跟进工作
¨ 全面跟进工作，包括视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程；
¨ 协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题；协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、作广泛试业宣传，如出报纸新闻稿、举办宣传活动、剪彩等，以提高本项目的知名度，营造浓厚的商业氛围；
¨ 展开整体商场(物业)的宣传活动，预计当商场招商超过70%时，可开始试业。当商场招商工作完成超过80%时，我司将制定商场全力推广宣传活动，协助举办试业活动；
¨ 商场开业。