04月沙县房地产市场.doc

沙县房地产市场第一部分 沙县城市发展分析一、 北进南扩、兼顾东西沙县按照市县一体化的发展要求，坚持旧城改造和新区开发并举，以“北进南扩、兼顾东西”为发展方向，做大做强城区，加快推进城市建设步伐。二、 市区、沙县一体化建设十一五”期间，一系列重大交通工程三明沙县机场、向莆高速铁路和中心枢纽站、泉三高速公路、沙溪五级航道及港口将陆续建成，沙县的对外通达性将得到根本性提升；其次，福建沿海地区的工业正向内陆地区进行梯度转移，三明市区的第二产业也逐步移向沙县，沙县充裕的土地资源和便利的交通条件也吸引着工业项目的进驻，沙县的产业结构将发生巨变化。推进市区、沙县一体化建设是调整经济结构、加快工业化和城市化，有利促进市区、沙县经济持续增长的内在要求，是主动融入海峡西岸经济区发展战略格局，加速三明发展的必然选择。分析：随着市区、沙县一体化建设，沙县将面临一个前所未有的历史发展机遇。第二部份 沙县房地产市场分析 沙县城区目前房地产发展状态城区板块是中心板块，沙县的商业中心，完善的生活配套，但随着城市化的强快，城区板块已经无法满足城市发展建设。坚持旧城改造和新区开发并举，以“北进南扩、兼顾东西”为发展方向，做大做强城区是沙县的整体规划。随着城区北进南扩、兼顾东西的扩大，带动了房地产业的发展，在随着城市的扩张，新楼盘也大批量的盟生。如阳光美域、意境天城、中央美苑、康城国际、尚景桂院、扬帆新城。沙县房价格走势从价格上看，从价格上看，09、10年价格提升的较快。房地产市场经过2008 年的低迷盘整和2009 年的快速回暖升温，导致房价较快的提升。沙县购房群体主要以本地居民自住型客户为主，他们通常大部分是在外经营小吃的私人老板为主，在价格上会比较敏感。分析：房价攀升加剧市场供求失衡，客户对房价的敏感，保证了价格的理性，虽然沙县有较强的购买力，但对未来房价的上涨趋势相对缓慢。房价与销售情况项目名称推出时间主力户型推出数量（套）销售率（%）平均单价（元/）尚景桂院2010年初110三房112385一期1004900阳光美域130四房410一期1004550中央美苑115（实148）441套01005300康城国际94三房12001004500意境天成135120户4534500扬帆新城金鼎城l 从上面数据可以看出，大部份楼盘均在09年年底10年年初推出，08年正值政策调控、楼市遇冷，楼盘也在观望。l 09年年底，正处于楼市复苏，所以推出的楼盘有较好的销售效果。l 市场均价在4500元/。l 市场购买力强，楼盘一推出，短时间内就销售完。l 市场上放量大，从销售率上看，房源去化快，可证明沙县的购买力是非常强的。未来市场如果价格上涨弧度不大，前景较为可观。消费者洞察小吃经营户成为购房主力军据了解现在在售楼盘已售部份，主要购房群体来自在外经营小吃的商人，“沙县小吃”已是一个在全国拥有1.5万个店面、5万多从业人员、年创收5亿多元的大产业。随着“沙县小吃”的崛起，大量农村人口从农村转移出来，沙县的人口、社会结构，无论在城关还是农村，都将出现颠覆性的变化，正处在一个剧烈的社会转型期。这部人长期在外做生意，有些积蓄，但又不愿意安家在外，最终都会回来本县，所以会选择在当地购房，乡下的这部份人，赚了钱也喜欢住进城市，很大一部份为了孩子能到城里接受更好的教育。沙县人购房干脆，跟风性强首先主要是跟他们的职业有关，常年在外做生意，回来时间不长，听周边亲戚朋友说好，就会毫不犹豫买下来。其次都喜欢跟熟悉人的住在一起，所以亲戚朋友买了，就会带来一帮的亲戚朋友跟风。所以老客户带新客户的营销非常起作用。城关购房客群 城关在现在楼盘购房客户的比例少，主要是前期已经有自己的房子了，现在购房基本上是住宅升级，当地事业部门。客户购房心理区域性强，三房接受度高 水南不去水北置业，水北不去水南置业，原因是对环境的熟悉形成一定依赖性，也不想离亲戚朋友太远从客户需求面积来看，110120的小三房较受欢迎，从市场供应就可以得以体现。而两房及单身公寓的购买人群较少，这部分客户通常是过渡性居住及部分作为投资所用。代表楼盘分析尚景桂院项目名称尚景桂院地理位置城关水南凤凰路中医院旁项目规划占地27亩，总建33418.3多，容积2.4，密度1.8，9幢10层，总套数385套。产品分析一期：110三房112套；90二房9套；46一房9套二期：110三房200套；9028套；4627套销售价格起价：4600元/；最高价：5400元/；均价：4900元/销售状况2010年第一季度开盘，一期销售100%购买客群主要购房群体：项目周边的及水南周边乡下从事小吃经营者项目点评项目体量小，周边配套不完善，主要是吸引周边乡镇的客户，这一部份人随着收入的提高，买城里的房子，做城里人。 阳光美域项目名称阳光美域地理位置火车站西侧项目规划占地40亩，总建63000，车位200多个，总户数410户产品分析130四房138套；120三房108套；80二房114套；40一房50套（不含福利房部份）销售价格起价：4200元/；均价：4550元/；最高价：4800元/销售状况购买客群项目点评 中央美苑项目名称中央美苑地理位置长泰南路西侧项目规划总用地面积23354，总建筑面积61139，总套数：约441户，绿化率37.5%小区规划8幢，17F2幢、18F3幢、10F1幢、11F1幢、16F1幢。产品分析A户型115（实148）320户；B户型140（实179）43户；C户型85（实108）27户；D户型88（实119）39户；单层13012户。分析：主力户型115的三房销售价格均价：5300元/销售状况100%购买客群主要购房群体：企事业单位。6号、7号、8号楼，是机关单位团购的。项目点评项目户型，在沙县是个新的突破，是一个纯复式楼盘，产权面积按单层算，客户用实际面积除，单价显得很底，所以客户接受度高，销售速度快。康城国际项目名称康城国际地理位置沙县长泰路东侧项目规划项目总占地约80亩，总建面积14万， 1200户；总幢数21幢，一幢三层商场6000；500个地下车位，车位售价3-4万。产品分析一期：主力户型，三房（90、110、120），90的比重最大。二期：94三房60套，复式（94+70非产权部份）4套销售价格一期：08年5月第一次均价3300元/，09年5月第二次均价：4500元/销售状况一期：第一次受金融危机的影响，变象打折，每平方降500-700元，折后价3300，才引起一波购房客户。二次开盘是09年5月，房地产的复苏，拉动了房价上涨。一期售完二期：未开盘。购买客群主要购房群体：小吃业主，及周边乡镇。项目点评项目较大，可形成较好的生活小区，项目注重本身品质规划，建设了较大规模的园林景观。处于城区，较好的地理位置及配套。教育划片，最好的六中属于该片区，对主要为孩子教育的客户优先选择。意境天成项目名称意境天成地理位置新城东路与长兴路交汇处项目规划总占：55亩，总建：82000，8幢小高层（其中两幢是经济适用房），353套（不含经济适用房）产品分析11768户，135120户，95101户，11364户销售价格一期：均价3300元/；二期：3800元/；三期：4500元/销售状况购买客群主要购买人群：沙县乡下的。下茂镇占的比例最大。项目点评紧贴城区中心，生活便利。随着城区的扩大，未来发展潜力较大。