零首付促销计划研究.docx

零首付”促销计划-----之研究

中国经济的发展和人们观念的更新，贷款买房（车、消费）的方式已逐渐为人们所接受，然而贷款所需的高额首付款又让不少工薪阶层望而却步。为了扩大住房贷款的发放，银行方面也做了积极的探索，住房贷款“零首付”就是其中的一项。
　　但随之而来的却是市场反应的平淡。在个人信用机制并不健全的现在，银行小心翼翼地调整着它的营销手段，但设立的众多壁垒又潜藏着不信任。很多人认为，“零首付”只是一种促销手段，目前中国真正意义上的“零首付”还没有。专家强调，信贷消费必须建立在完备、真实的个人信用调查机制基础上，国外企业掌握消费者非常细致的资料，多数消费者都有信用等级，我国现阶段还无法做到这一点。因此，盲目地推行“零付款”等国外流行的汽车信贷方式，并不符合我国国情。相比较而言，分期付款在各地的推行情况更好一些。
　　盲目地制造一个噱头想大捞一笔在日渐成熟的消费者面前已行不通，银行开发商应踏踏实实地完善自己的营销策略。对于“零首付”，目前最主要的是，要根据商品房贷款零首付产品“小众化”的特征，将该项产品的市场营销策略，更多地针对目标客户进行推广，而不是以往的“大众化”推广。因此，银行应改变营销战略，首先要将“小众化”产品重点向适合该产品的、目前需要消费的“小众化”客户群给予广泛与深入的推广。　
　　虽然“零首付”前景看好，但目前并不适宜，规范的个人信贷消费在中国终将有一段很长的路要走。
一、“零首付”现身

l 建行上海分行首家推出“零首付”信用消费

从现在起，上海顾客可以在商店柜台上当场贷款买走货物。由建行上海市分行首家推出的即来即贷式“零首付”信用消费贷款，提供了这个方便。
目前上海持有公积金龙卡和龙卡信用卡的４２８万居民，只要有良好个人资信，都能在上海南京路上的第一百货、新世界商厦，淮海路上的新华联商厦、百盛商厦，徐家汇的汇金百货等著名商店，享用这一银行最新产品。
过去，申请消费信贷在上海商店购物，必须先支付２０％的首付金。而现在，顾客只要带上一张卡，一般花半小时，就能连贷带买完成购物。目前，这项贷款只用于购物消费，不能提现。贷款金额最高５０００元，期限分半年和１年两种。
据介绍，建行上海市分行发挥办理上海居民缴付住房公积金的优势，通过商店联接到银行信息库的网络，能迅速了解顾客缴付公积金的情况和信用卡记录，当场审核“零首付”贷款，从而大大省却了传统资信核查的时间，既简化了申办手续，又有效控制了信贷风险。（据《羊城晚报》）
l 成都贷款买车也“零首付” 了
从20日起，成都市民贷款买车将不再有首付款的“负担”。四川省建行营业部等将联合向成都市民推出贷款买车无须首付款30％的信贷业务。
据了解，此次“零首付”的汽车类型几乎涉及所有国产车型号，采取的担保、质押方式也十分新颖。有关负责人称，申请“零首付”购车的消费者在向银行及车商提供了有关证明自己月收入的资料后，可采取多种方案获得这项“优待”，诸如利用质押物加本车抵押再加担保人方式；用出租车经营权抵押加本车抵押加担保人方式；用旧车抵押加本车抵押加担保人方式等等。“零首付”贷款购车贷款期为1至5年。消费者按月把本息资金存入在建行开设的账户内。如长安铃木“都市贝贝”，车价为4．99万元左右，贷款期为三年，那么消费者只需在三年中每个月向建行存入1060元左右的本息即可。
二、“零首付”适用范围：
l “零首付”（也称首付款贷款）在以下几种情况下非常适用。　
　　1.工作不久、经济收入较高且稳定、但存款较少，想通过贷款买房的年轻人。他们可以通过协商，以亲属的产权房向银行抵押，用贷款解决首付款问题。几年后还清首付款贷款，与银行解除抵押，产权依旧归原亲属所有。
　　2.家中有旧房（产权房）但不愿出售，想贷款购新房但又拿不出首付款的市民，可以在向银行贷得首付款后，以出租旧房的收入还贷。　
　　3.以房产投资为目的的市民，可以将手头资金用于他项投资，通过首付款贷款购置房产。这种贷款的利率与个人住房贷款的利率相同，较银行其他贷款的利率低。　
　　4.这项业务还可解决购房人在卖旧房、买新房之间的时间差问题。
l 零首付，会引发消费者感兴趣吗?

上海人现在买房、买车、购物，都可以选择“零首付”，那么，上海市民在“零首付的路上，走得如何呢？　
l 买房零首付：凸现“小众化”特征　
　　今年７月５日，上海工行、建行几乎同时宣布推出个人商品房首付款贷款业务。这项被媒体称为“零首付”的房贷新品种一公布，引起买房者极大关注。前天从建行上海市分行、工行上海市分行了解到，建行已签约发放近１０户，正在受理的有１５０户左右；工行签约发放了３笔“零首付”，受理申办的有几十笔。　
　　上海市工行有关人士说，“零首付”新业务不是一项大众化的金融产品，具有“小众化”的消费特征。但他表示，随着房改政策的深化和房地产市场的回升，投资性住宅消费的市民越来越多，精明的投资者会利用银行的钱来投资。从这个意义上说，“零首付”前景一片光明。　
　　从两家银行的政策看，“零首付”是有条件的，买房者必须用旧房抵押首付款。将来有没有可能用新房来作抵押，或者实行真正意义上的零首付？有关人士称：“对９５％以上的人群来讲，真正的零首付几乎不太可能，也无必要。”他解释说，即使信用制度健全了，能凭信用来“零首付”的人，毕竟还只是极少数。　
l 购车零首付：车商、买家都看好　
　　记者前天从上海工行获悉，自该银行率先推出这项业务以来，申请零首付贷款购车的占了购车贷款总申请量的１／３。　
　　工行闸北支行信贷客户二科的陆小姐告诉记者，“零首付”政策推出后，银行的汽车贷款业务一直很忙碌，从今年８月９日做成第一笔业务至今，已经有２５辆车被买走，其中以上海通用新推出的２８．８万元的小排量别克和普通桑塔纳为主，买主大多为私营业主。普陀支行也已经放贷９１万元用于５辆私家车的贷款；该行信贷科王坚鸣科长说，除此之外他手头还有１０辆“帕萨特”的主人正在申请该项贷款。　
　　眼看生意兴隆，汽车销售商的热情也日益高涨。闸北支行的陆小姐说：“此项贷款刚推出时，大多数销售商还持观望态度。但是一个月后，我的玻璃台板下多了十几张汽车销售商的名片，他们都想尽办法加入零首付行列。”。　
l 购物零首付：８大商家紧跟而来　
　　上海市百七店自８月１８日推出“零首付”近半月来，到昨日为止前来办理“零首付”的顾客为５００人，贷款资金达到了３１６万元。昨日从建行上海市分行传出信息，市百一店、新华联、市百六店等８大商家将联袂和建行上海市分行推出“零首付”购物信贷消费。　
　　据介绍，在七百办理“零首付”的顾客平均每人贷款的金额为６２００元，其中９５％是购买家电产品。办理“零首付”的顾客大多年龄在３０－４２岁，其平均收入为１５００－３０００元，工作大多较稳定。　
　　但是，也有消费者反映，“零首付”在操作上还较繁琐。如仅办卡就需３天的时间。建行上海分行的有关人士昨日透露，为了方便消费者，全市４２８万“公积金龙卡”或“龙卡信用卡”持有人可凭个人信用申请免担保的购物贷款，这样就可做到即来即办。(据《解放日报》)　
l 政策：购房“零首付”又降门槛

在北京、无锡等地相继推出购房“零首付”业务后，南京房地产业的“零首付”也开始出现。
　　所谓“零首付”，指的是消费者购房除了办理银行抵押贷款外，不必支付最低限额30%的首期房款。据华东新闻报道，近日，南京市某些房地产开发公司为使房产尽快流动起来，推出了购房“零首付”业务。与北京、无锡等地不同的是，南京的“零首付”是房地产开发公司推出的，而非金融机构开办。
　　南京河西某房产开发商推出的“零首付”业务内容包括：购房者不论身份、职业，均可以“零首付”形式购房；房款可以分期支付，最长支付期为10年。以一套价格为20万元的商品房为例，购房者可以在10年内按月支付，其实质与银行开办的“零首付”业务无异。所不同的是，无锡等地银行推出的“零首付”业务对象须为机关、事业单位职工，而南京开发商推出的“零首付”则没有这一限制。（据《华声报》）
l 一个尴尬的营销方式： “零首付”——吃力不讨好？

“零首付” 的推出何以落得如此尴尬境地，北京400多人贷款买车却不还钱，一位家徒四壁的单身汉竟为4个人担保购车！很多消费者对“零首付”的高门槛颇有微词，而有的甚至认为“零首付”是“骗人”，于是又陷入了商家一腔热血而消费者并不买帐的尴尬局面，以中国现在的国情，任何不适应市场的营销方式终将失去消费者，不管它有多么时髦和流行……
l 零首付开走车 四百人不还钱
北京市第一宗汽车信用消费案正在审理之中，有400多名贷款买车不还钱的人被起诉。目前，大部分欠款追回，有14人因无力还款被拘留。
　　近年，我国掀起私人购车热。为抢占这一市场，各汽车经销公司纷纷推出了分期付款业务。北京某公司也加入了这一促销热流，推出“零首付”的售车举措，条件极具诱惑力。几万元一辆的昌河、松花江等小型车，近2000辆迅速订购一空。
　　为保证购车人在一年或一年半内按时还款，这家公司要求购车者从所在单位出具资信证明，要求有偿还能力的保人做担保，提供有效证件即户口本、身份证，并在公证部门进行了公证，同时在保险公司做了保险。但在还款时却仍有400多人没有按期还款。这家公司打电话催款不想留在合同上的呼机、手机均已被停机，留下的电话号码是查无此人。于是，他们把400多个不还款的购车者告上了法庭。
　　从去年初开始，海淀法院投入了大量的人力艰难地查找这400多个当事人，追还欠款。有的当事人见法院的人来了，凑钱交了购车款；有的则是要钱没有，要车也没有；有的还想拉黑活还车款，结果黑车被公安机关扣了，无力还款还车；有的借口汽车质量有问题，不还车款；有的公司倒闭，汽车被扣留还了债务；有的购车人并不是汽车的使用人，汽车的使用人死亡，车、人均无处查找……
　　而很多担保人与购车人并不熟悉，在法庭上向法官申辩不知道有连带责任；有的担保人根本不具备资质，有一个姓白的单身汉，无业，与父母同住，家徒四壁，竟为4个人担保购车！（据《市场报》）　
l 北京汽车信用消费案暴露出汽车信贷基础不牢

据悉，北京市第一宗汽车信用消费案正在审理之中，有４００多名贷款买车不还钱的消费者被起诉。专家指出，这说明汽车信贷消费的基础即个人信用机制还非常不完善。
　　近年来，以北京为代表的一些城市掀起私人购车热。为抢占这一市场，各汽车经销公司纷纷推出了分期付款业务。北京某公司也加入了这一促销热流，推出 “零首付”的售车举措，条件非常宽松。几万元一辆的“昌河”、“松花江”等小型车，近２０００辆迅速订购一空。为保证购车人在一年或一年半内按时还款，这家公司要求购车者从所在单位出具资信证明，要求有偿还能力的保人做担保，提供有效证件即户口本、身份证，并在公证部门进行了公证，同时在保险公司作了保险。但在还款时仍有４００多人没有按期还款。这家公司打电话催款，但是留在合同上的呼机、手机均已被停机，留下的电话号码是查无此人。迫于无奈，该公司把这四百多个不还款的购车者作为集体被告，告上了法庭。
　　从去年初开始，海淀法院投入了大量的人力，艰难地查找这四百多个当事人追还欠款。很多担保人与购车人并不熟悉，在法庭上向法官申辩不知道有连带责任；有的担保人根本不具备资质。目前，大部分欠款已经追回，有１４人因无力还款而被拘留。
　　此间专家强调，信贷消费必须建立在完备、真实的个人信用调查机制基础上，国外企业掌握消费者非常细致的资料，多数消费者都有信用等级，我国现阶段还无法做到这一点。因此，盲目地推行“零付款”等国外流行的汽车信贷方式，并不符合我国国情。相比较而言，分期付款在各地的推行情况更好一些。（据新华社）
l “零首付”并非无代价

近期，建设银行上海分行为促进住房信贷的发展，推出了一种新的个人住宅抵押贷款——“零首付”，即购房者不用支付任何首期付款，就可以从银行获得100％的抵押贷款。
　　“零首付”乍一听起来，不用个人掏一分钱，就可从银行借钱买房，这对刚刚进入社会，个人金融资产积累不足而又急着购房的人来说，的确颇具诱惑力。但是，仔细琢磨，人们会发现我国的“零首付”与发达国家的高比例贷款或无首期付款抵押贷款还有一定的区别。这种“零首付”虽然不需个人支付首期付款，但是获得银行贷款的条件是要以两栋房产，即现有住房（可以是父母或亲朋好友的房子）和预购新房作抵押，这便利刚刚降低借贷的“门槛”忽悠一下又抬高了起来。进一步分析，我们会发现“零首付”的代价和成本并不低。
　　对于消费者来说，“零首付”虽然免除了20％－30％的首期付款的负担，但是“以两栋房屋作抵押”的借贷条件，对于那些无房户、城市化中的新增人口、流动人口和刚参加工作的年轻人来说并不轻松。他们上哪儿找一个能让银行接受并能与自己共同承担抵押风险的伙伴和抵押品呢？找不到合格的抵押品，“零首付”对他们仍是可望不可及的奢侈。
　　此外，“零首付”虽然减免了消费者的当期负担，却加重了他未来还贷的负担。目前，我国实行的是浮动利率抵押而不是固定利率，在经济增长缓慢和利率多次下调的情况下，100％的债务负担对于一些当期收入较高者是可行的，但随着经济形势的变化，利率的上调，会增加借贷人未来债务负担，从而影响他的还贷能力。
　　从银行经营的角度来分析，在我国住宅金融基础设施极不健全的情况，“零首付”潜在的风险及带来的经营成本也令人担忧。这种风险表现在：首先，“零首付”设计者的初衷是要满足当期收入高但个人资金积累不足消费群体的需求，但是，在个人信用制度不健全、个人资产透明度低和工作变动频繁的情况下，银行很难就个人的信用做出正确的判断。
　　其次，我国抵押制度不健全也会给“零首付”实施带来诸多风险，这突出表现在：
　　（1）抵押品设置难。按照我国的《担保法》，抵押也是担保的一种方式，具有降低信贷风险的功能，问题在于我国住宅抵押市场上，许多借款人购买的预售商品房，对这种不属于现存的房地产不仅理论上争论很多，更重要的是，由于开发企业资信差，竣工期和房屋质量无保障，银行如将这种虚拟房地产作为“零首付”抵押品，其风险是可想而知的。
　　（2）抵押登记制度不健全。即使消费者购买了现房，但是，按照有关的法律，只有向房地产管理部门办理过抵押登记的房地产，才具有对抗第三人的效力，而目前我国许多城市抵押权登记难、登记制度不健全，就很难避免房地产的重复抵押，从而侵害银行债权人的利益。
　　（3）抵押物产权不清。多年来，我国实行一种房产所有权与城镇土地国家所有的“两权分离”的政策。而目前在市场上交易的各类房地产中，其土地的供给形式极其复杂。其中，大多数的房屋土地是以无偿划给的形式取得的。这类住房在出售时，其成本价格并不包括土地的价格，也就是说，这类住房在申请抵押贷款时，抵押物只有房产所有权而不含土地使用权，那么，这种没有土地权属的房产是否具有保值、增值的功能呢？是否能保全债权人的利益呢?
　　（4）抵押物处置难。按照“零首付”设计得想法，两栋房产抵押可以保证贷款的收回万无一失。但是在现实生活中，除海南为解决积压商品房按中央指令采取了强制性拍卖外，其它强行取消消费抵押赎回权的案例还并不多见。这也会给“零首付”带来一定的风险。
　　除信用制度和抵押制度外，抵押担保保险制度不健全也是“零首付”发展的一种障碍。首先，面对外资的竞争与挑战，我们的保险公司只能将钱存入银行，靠低得可怜的利息过日子。其次，从各地因地制宜创造出了多种抵押担保形式说，单位担保因有许多经营性企业的资产质量低和人才流动频繁，导致担保资质差的问题。就“连坐”制度来说，这种担保形式对个别小笔贷款也许是可行的，但是，当贷款金额大到数十万规模时，它的可行性就很成问题，并没解决抵押物的财产风险和借款人的信用风险问题。而目前各地自行其事，各搞各的置业担保公司，其资质、专业人员和管理水平都不规范，而且其又不经济，也不利于全国规范住宅抵押担保和保险机制形成。
　　因此，在我国信用制度、抵押制度和抵押保险制度很不完备的情况下，“零首付”抵御风险的功能是十分有限的。积极地从制度安排上，解决风险防范问题，才能为“零首付”的推广和抵押新产品创新奠定稳定、坚实的基础。这应是我国抵押市场发展的当务之急。（据《中华工商时报》）　
l “零首付”对消费者产生其它负面问题探讨

以下是一些消费者的话：
　　●抵押旧房，真要做到“零首付”是很难的。我的旧房估价最多值十万，这样只有五六万的贷款额度。这点钱作为“首付”还不够只能说“部分首付”。
　　●不知首付款的抵押贷款利息怎么算，如果它和按揭利息同样高的话，我是不会申请“零首付”个人贷款的。我宁愿找个住处过渡一下，然后把老房子卖掉作为“首付”。
　　●“零首付”贷款我想都不会去想。我有两个儿子，都在谈恋爱，如果他们提出来要抵押我的房子后买新房，我是不会同意的。我宁愿拿出所有积蓄分给他们，也不愿意让他们抵押房子。你想想，我天天住在被抵押掉的房子里，心里肯定会感到空空的，哪能过得好日子。
　　●骗人！好什么好？这“零首付”不就是跟上房置换的“置房安家宝”一个意思吗！意思就是贷得更多，还得也更多！为了它，我既要还抵押贷款又要还普通的个人购房贷款，起码在今后的15年里，我的人生就被这双层铁镣套牢了！
　　●这不是引发家庭矛盾嘛！我又没有房子，用父母的房子作抵押给自己买房，用两位老人晚年珍贵的栖身之所为自己负担风险，这也太没孝心了！再说了，现在储蓄都用实名制了，父母不好以自己的名义给孩子储存未来基金，而这种新出的制度不又是变相把父母名下房产过户给自己吗？如果手续不清晰的话，搞不好还会引发家庭矛盾，岂不是祸害！
　　●这种好处我是享受不到的。能得到这种“福利”的，自己得先是个有房的才行，而我是个刚参加工作的无房者，只能有心购房无房抵押，空欢喜了！我从外地来上海工作，刚刚落脚，能有个房子住就已经满足了，要是真有房可供抵押贷款，我还吃饱了撑的买什么新房嘛！
l “时尚购物零首付” 原意好、手续烦

为了在上海市百七店“时尚购物零首付”，消费者得到店里拿一次表格，回来填完再送过去，然后等上一周，才可以实现“零首付”的梦想，但可贷额只有3000元。而且据介绍电器不列入零首付的行列，另外，要消费满1000元，店家才给予100元的贴息。看来时尚购物零首付是一个好设想，但具体实施仍需改进。
　　周六，记者闲逛至市百七店，想试试“零首付”这一购物新方式。经指点找到登记台，一问，消费者在当天绝对不可能做到购物“零首付”。据介绍，没有龙卡的消费者，得先领一张“中国建设银行龙卡信用卡申请表”，找一个担保人、填好申请表和到单位敲好公章，然后再送到申请处，并且把本人的有效身份证和近期的水、电、煤、电话等月缴单任一份的原件和复印件、工资单及工作证或收入证明等一同带去；一周以后，建行会把龙卡交给你。在消费者拿到龙卡的同时，建行才会给想要购物零首付的消费者一张已存入3000元贷款金额的建行“龙卡借记卡”及密码。消费者用这张龙卡借记卡就可以开始购物零首付了。
　　据驻市百七店的建行工作人员介绍，该贷款的利息是由商店替顾客支付的，但条件是必须在半年内使用，用完1000元贴息100元，用完2000元贴息200元，依此类推。不过，她们同时介绍，电器是不列入“零首付”范围的。
　　记者看见闻讯前来问询的顾客还不少，说明此种消费方式的市场是不小的。但问完后失望的人不少。一位小姐说，本来想试试零首付购物，问下来发现手续太繁琐，为了贷这半年后就得还的3000元，花这么大的力气似乎不值得，大家上班都忙，实在没有这么好的心情跑来跑去。一位中年男子说，综观整个店堂，电器是最值钱的大件，但它又不在零首付的范围内，买服装等等小件，区区几百元谁拿不出？拿不出钱也就不买呗，没紧急到非要用贷款来买。而40岁左右的阿姨更是把算盘打得劈啪响，说如果半年内自己消费没满1000元，最后岂不是还得自己贴利息？
　　购物零首付是一个很好的尝试，是对消费方式的开拓，市百七店开了先河。上海作为国际大都市，需要这种灵活购物方式的存在。消费者呼吁有关部门对这种消费加强研究，尽快建立完善的信用体系，为商店提供类似购物方式奠定基础，使消费者能够真正得到便利和实惠。（据《青年报》）
l 成都楼市“零首付”变味？

随着秋季房交会的日渐临近，成都楼市又呈蓄势待发的状态。不少市民发现，在铺天盖地的房地产广告中，“零首付”一词出现的频率越来越高。“零首付”到底能给普通老百姓带来多大的实惠
　　“零首付”在吸引谁
　　某楼盘开发商说，“零首付”这种方式主要针对年轻的白领阶层，他们的收入普遍较高，但是积蓄有限，对按揭房的首付款难以承受。所以“零首付”这种方式对他们来说十分合适。
　　有一部分敏感的投资者看好“零首付”。专门从事软件开发的刘先生说，目前他手里有一笔闲置资金，想通过“零首付”买到合适的现房，然后出租。
　　“零首付”只为促销
　　与热闹的广告相比，“零首付”真正运营情况却难如人意。据某楼盘的售楼小姐介绍，该楼盘在成都较早采用“零首付”方式，广告刊登出来后，的确吸引了不少市民前来咨询、看房，但真正购买的人并不多。她认为，“零首付”只是公司的一种促销手段。
　　有市民认为，“零首付”对购房者提出的条件非常苛刻。他们说，除付了定金后，在正式入住前还需交２０％的首付款，这样“零首付”实际上已变味了。
　　某房地产公司总经理说，目前成都楼市“零首付”的条件还不十分成熟。“零首付”成为一些房地产商炒作的一个噱头。
　　银行介入势在必行
　　据调查，目前一些开发商的“零首付”都属“单打独斗”。再加上开发商的资金有限，所以“零首付”无疑加重了开发商的负担。这就不难理解为什么开发商要求购房者必须在一定时间内交清２０％的首付款。从长远看，“零首付”必须有银行的支持才能真正减轻购房户的资金压力。
　　成都银行界有关人士接受记者采访时表示，成都房产贷款的业务一直开展得很好，“零首付”贷款业务只要房地产开发商与银行配合肯定会“水到渠成”，但目前这还需要一个过程。（据《四川青年报》）

l 购车“零首付”真的轻松吗？

最近，继推出个人住房贷款“零首付”之后，工商银行上海市分行又推出“零首付”汽车贷款购车者只须具备有效担保或信用条件，银行就可以发放百分之百金额的汽车消费贷款，帮助消费者降低购车的门槛。消费者是否真能因此感觉轻松了呢？
　　原本消费者到银行申请汽车消费贷款，贷款的最高额度是车价的百分之七十，即必须先付百分之三十的“首付款”。这对于不少想买车、有消费能力但因种种原因手头资金暂缺的消费者而言，是块“挡路石”。实行组合汽车消费贷款，即“零首付”汽车消费贷款后，消费者可以不必立即支付首付款，而在银行申请到相当于车价百分之百的贷款，当然方便了许多。
　　上海宝钢商贸有限公司汽车分公司是上海首家签订“零首付”银企协议的汽销商。据他们计算，如果购买一辆普通型桑塔纳，车价是十二点一万元，原先申请汽车消费贷款，首期必须支付车价的百分之三十给经销商，即三点六万余元，再加上购置附加费、保险费、各项杂费，林林总总要将近六万元，这还不包括竞拍牌照的费用。如果申请了“零首付”汽车消费贷款，购车的即时支出就只有原先的一半。所有购车款将在以后数年里按月偿还，由此减轻了购车者的负担。
　　作为组合贷款，“零首付”汽车消费贷款其实是汽车消费贷款首付款贷款和汽车消费贷款的结合。汽车消费贷款必须由所购新车作抵押，而首付款贷款则有多种方式。因为增加了一种贷款，所以与原先的汽车消费贷款比较，消费者需要提供的材料也多了一点，如：申请“质押＋新车抵押”贷款，需要提供工行签发的定期储蓄本外币存单（折或凭证式国债和签约保险公司的养老保险单；申请“房产抵押＋新车抵押”贷款，需要提供所有权无争议且拥有合法处置权的房产产权证明等。同时，因为涉及银行对借款人提供的材料及本身信用的审核评估，因此，可能要比原先申请汽车消费贷款多花四到五天的时间。
　　此外，“零首付”购车组合贷款期限最长为五到八年，利率和原先的汽车消费贷款的利率一样：一年为百分之零点四八七五，两年、三年为百分之零点四九五，四年、五年为百分之零点五零二五，五年以上为百分之零点五一七五。但是，因为贷款额增加，所以每月的还款压力实际还是加大了。（据《人民日报·华东新闻》）　
l 购房零首付在上海遭冷遇
上海市工行、建行推出购房零首付已一个月了，结果遭到市场的冷遇。据这两家银行统计，到目前为止，申请这项贷款的客户累计为100多人，而已拿到贷款的不足10人。
　　旨在推动房市发展和贷款增长的这项新业务，何以落得如此境地？
　　据业内人士分析，一是这项业务并非真正的零首付，申请者必须有旧房抵押，才能拿到贷款。这显然将一些没有旧房，需要通过贷款购房者排除在外，而一些有房户，在钱不够时又不会急于买房。产品的目标客户定位失准，自然难有市场。
　　二是本来就不那么简便的住房贷款，由于需要逐项完成“零首付”的操作步骤，而变得更加复杂了。旧房抵押需要评估，评估时间快者要一个月，慢者要2个月。等到所有手续全部办妥、产权证到手，周期可能要有2至3个月。如此慢长而繁琐的程序，也使一些潜在客户产生畏难心理。
　　据悉，上海市建行正在积极尝试采用更简便的方式推广这项新产品。（据《中国证券报》）
l 京城楼市如何面对零首付

仔细留意一下近期北京的房地产广告，确实有不少项目曾经或正在力推“零首付”。远一点的有紫竹花园、都会华庭，正在实行的有阳光曼哈顿、方宝苑、信荷城等。虽然这些项目都是打着“零首付”的招牌，但具体实施起来却各不相同。
　　有些项目的“零首付”对购房者的要求较为宽松，但也有的则对购房者列出了比较苛刻的条件。以都会华庭为例，如果要买一套60万元的房子，购房者要先付4万元的订金后，和开发商签订购房合同，到明年2月份补足全部房款的10%，也就是再交2万元，到明年7月份入住前，再交房款的10%，也就是6万元，这样在入住之前20%的首付款也就交清了。事实上，这种首付方式只能叫作首付款的分期付。而且，用这种方式购房没有折扣的优惠。
　　和都会华庭比较起来，阳光曼哈顿的“零款现房入住”就显得相对宽松。由于该项目以总价在20万元至30万元的小户型为主，因此首付只要4至6万元。如果以“零首付”方式购房，只需先交2.5万元的订金就可以入住现房，首付款的其余部分可视客户的财务状况在半年到一年内分期或一次性付给开发商。而且与其他项目不同的是，“零首付”的方式并不是阶段性的，而是贯穿该项目销售的始终。

　　而信荷城的“零首付”则只需付1万元订金就可入住现房，但必须是作公积金贷款，并且最晚要在10月31日前交清全部房款的10%。
　　零首付你说我说他说
　　据了解，各项目自推出“零首付”后，就有众多的购房者前去询问，阳光曼哈顿更是在一个月内售出了100套房以上。但是，在采访中记者也发现，开发商、售楼小姐、购房者对“零首付”看法不一。
　　都会华庭的开发商——北京京港物业发展有限公司的首席顾问李世濠先生在谈到推出“零首付”的初衷时说，都会华庭一般一套房大约需要60万元左右，他们在售房初期发现，许多来看房的客户虽然很喜欢他们的房子，但是由于很难一下拿出十几万的首付款，所以只能放弃。实行“零首付”使得一时资金困难的客户有了两个缓冲期，在这两个缓冲期内可以把资金充裕地调回来，解客户的燃眉之急。
　　而售楼人员则对“零首付”不以为然，据某项目的售楼小姐反映，该项目的“零首付”广告打出后，引来了不少咨询者，但咨询的人多，购买的人少。大多数人在听了他们的介绍，尤其是知道了“零首付”不像其他方式那样有折扣优惠后，都放弃了用“零首付”购房的打算，虽然在实行“零首付”期间售出了30余套房，但没有一套是以“零首付”签约的。“零首付”的招牌实际上只是起了一个引人来看房的作用。
　　而大多数购房者对目前众开发商推出的“零首付”则表示失望。一位买房者对记者说，他在看了某项目的“零首付”广告后，曾给该项目的售楼处打过电话，然而，售楼小姐告诉他，用这种方式购楼，不仅要交一笔数额不少的订金，而且扣除订金外，20%的首付款的其余部分也要在几个月内还清，再加上正式签订合同后，马上就要开始月还款，负担依然十分沉重。由此看来，某些项目的“零首付”只不过是开发商制造的又一个噱头而已。看来，“零首付”在北京还有很长的路要走。
l 零首付究竟方便了谁?
　　事实上，就是在开发商内部对“零首付”也有不同看法。阳光曼哈顿的开发商——华远房地产开发公司的总经理助理赵铁路认为“零首付”是否可行，应视不同人群、不同项目而定。他认为，采用“零首付”这种付款方式的人多为外地大学毕业在京工作的白领阶层，他们文化程度较高，且有较高和稳定的经济收入，但由于工作时间短，存款较少，没有能力一下拿出好几万的首付款和装修费，而“零首付”的付款方式把高昂的首付款分开来付，可以大大缓解首期的压力，因而对他们有很大的吸引力。其次，那些以房产投资为目的的购房者也比较欢迎“零首付”，尤其是“零首付”的现房，他们可以通过这种方式用很少的资金买到现房，并出租出去，从而得到丰厚的资金回报。而且，他们还可以将节省下来的资金用于其他投资。
　　那么，什么样的项目适合“零首付”呢？赵铁路认为，首先应该是现房，购房者即使资金不足也可以立即入住；其次，小户型比较适合“零首付”，因为购买小户型的多为积蓄不多的年轻人，以阳光曼哈顿为例，买一套一居室大概20万元，用“零首付”方式付款，加上简单的装修，首期大概只需要3万余元，对工作不久的年轻人极为适合。而来自深圳、现为曙光花园全案策划的思源企业管理顾问有限公司的刘强先生则认为，“零首付”只是开发商的一种促销手段，虽然它能吸引买房人来看房，但最终让购房者付出购买行动的只能是项目的品质。这种手段在房地产市场相对发达的深圳已经几乎销声匿迹了，随着北京房地产市场的逐步成熟，能打动消费者的将只有越来越好的品质和越来越细致的服务。
l 零首付静待银行介入
　　据建设银行北京分行的有关人士介绍，目前开发商推的“零首付”，其客户欠的首付款资金都是开发商自己想办法进行内部运作，银行并没有给予支持。因此，也就不难理解大部分开发商为什么一般要求购房者在半年或一年内分期还清20%的首付款。
　　虽然目前已有上海、厦门等地的商业银行介入到“零首付”中来，但北京的银行在这方面尚无动作，但也许这些地方的做法会给北京一些借鉴。据相关媒体报道，上个月建设银行厦门支行开办的购房“零首付”便利贷(也称首付款贷款)的具体做法是，购房人向银行提供一份其在厦门的亲人或朋友房屋产权做抵押，有了这份抵押，银行便向其提供房屋首付款的贷款，最高贷款额度为80万元，贷款则需在5年之内偿还。而南京的“零首付”虽然同北京一样，是房地产开发公司为使房地产尽快流动起来自己推出的，但其实质则与银行开办的“零首付”业务无异。这项业务包括：购房者不论身份、职业，均可以“零首付”房款分期支付，最长支付期为10年。这种“零首付”贷款虽然以后还得将贷款偿还给银行或开发商，而且还会因此承担一笔不小的利息款，但它确实可以让一部分人真正享受到了零首付。应当指出的是，这种银行推出的“零首付”虽然不错，但它也只能让一部分人受益，而且只是一小部分。这部分人包括：
　　1、工作不久、经济收入较高且稳定，但存款较少，想通过贷款买房的年轻人。他们可以通过协商，以亲属的产权房向银行抵押，用贷款解决首付款问题。
　　2、家中有旧房(产权房)但不愿出售，想贷款购新房但又拿不出首付款的市民，可以在向银行贷得首付款后，以出租旧房的收入还贷。
　　3、以房产投资为目的的购房者，可以通过首付款贷款购置房产。这种贷款的利率与个人住房贷款的利率相同，较银行其他贷款的利率低。据了解，上海第一个办理此项业务的人便是出于此种目的。
　　4、这项业务还可解决购房人在卖旧房、买新房之间的时间差问题。特别是在二手房市场还不成熟的情况下，要转卖自己的旧房子还很繁琐，需一个很长的时间。消费者既可以住到新房又可以认真考虑如何卖出旧房。
　　据建设银行北京分行的有关人士介绍，“零首付”贷款目前在北京还处于内部论证阶段，何时能推出尚无明确的时间表。虽然“零首付”贷款数额也并不是很大，但银行毕竟还是要承担一定的金融风险。但我们相信，随着北京金融机构“零首付”的推出，将有不少人不会再在首付款这个高门槛前望而却步，居者有其屋将不再是理想。（据《北京晨报》）　
l 买房“零首付”市场反应平淡

上海推出个人商品房“零首付”已近一个月，然而市场的反应并不尽如人意。承担这项业务的唯一中介评估机构上房置换称，目前仅有个别预定的商品房用“零首付”方式办理贷款，尚无成交记录。
　　家住华师大附近的钱建良先生遗憾地表示，本打算采用“零首付”购买新房，再将抵押的旧二室一厅出租，“以房养房”，不料到建德花园、怒江小区等周围多个楼盘一问，都不接受“零首付”。记者根据近期的房地产广告，随机拨通了10个售楼热线，其中仅有两个楼盘表示与银行有协议，可以实现“零首付”。
　　一些房产商称，如果采用“零首付”，资金到位慢，会影响资金周转。据了解，目前“零首付”从对抵押旧房进行评估到放贷，大约要经历1至2个月时间。而有些热销住宅小区，因为房子好卖而“朝南坐”，认为根本不需要用“零首付”来吸引购房者。
　　从购房群体看，“零首付”的购房对象面较窄。购房者既要有贷款买房的观念，又要有可抵押的产权房，还要有每月还贷能力。面对一般10万元左右的首付款，多数购房者还是觉得一次付清比较爽气。（据《文汇报》）
l 零首付：何时叫好又叫座

市工行推出的个人住房贷款零首付业务，在住房信贷业务领域又消灭了一个盲点，也是商业银行在房产信贷上迈出的重大的一步。
　　作为商业银行，对于房产按揭这块大“蛋糕”都是“虎视眈眈”的，有关调查表明，在不想出售原有住房的情况下，通过适当的途径购买新房的市民不在少数，而购买一套价值四五十万的商品房，所需要的近10万元的首付款，对于普通居民来说，还是一笔不小的开支。同时，对于许多准备贷款购新房的客户，如何处理正居住的原有产权房也颇让人费神费力。而且，在出售旧房子与搬入新居还存在一个时间差，旧房子出售之后的居住问题也是很现实的问题。所以零首付，在一定程度上说是符合市场需求的。
　　但这项业务在推广上还是有局限性，利用原有产权房作为抵押取得首付款的贷款，这确实弥补了住房贷款市场的一个很大的盲点解决了为数不少的市民的一个难题，但这项业务的前提就是购房者原先必须拥有一套住房。对于为数不少的外地留沪就业刚工作的大学生、知青子女乃至来沪打工者，要购房还是有着一条“坎”。
　　住房改革发展到今天，从原先的只有公积金贷款，到公积金和商业性组合贷款；贷款年限从10年放宽至现在的最长30年，贷款首付从5成到现在的二成乃至此次的准零首付，上海商业银行的个人住房贷款业务在不断地发展，方向就是更便利地让市民贷到款，购房的门槛越放越低。使数以百万计的市民也真正做到了“花明天的钱圆今天的梦”。那么，横在面前的这条“坎”以后会不会消失呢？
　　其实，随着最近上海联合征信体系的初步建立，对于以后购房贷款是否还是像目前这样需要拿出产权房作为担保、质押而取得首期款，有关人士已经提出了疑问。在即将到来的信用时代，在房产贷款的发放上，个人的信用或许就是“抵押”一个首期。而届时，无论是房产商还是急于购新房而暂时还“搞不定”金额不算小的首期款的市民，都是一件很得人心的事。
　　“零首付”，用户市场孵化器？
　　世上没有免费的午餐，“零首付”的背后自然要购房者付出一定的代价。不难理解，在当前中国个人信用制度刚刚起步，银行让客户以自有产权房或父母住房为抵押，用于申请首付款贷款，的确是结合了中国国情，有望成为启动商品房消费信贷的“芝麻开门”般秘诀。但购房者应清醒地认识到，“零首付”实际上意味着购房者