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物业管理中的费用分摊
一直以来，部分业主对公共分摊水电费是怎么来的存在疑问，认为收得不明不白不清不楚，在此，军佬对公共分摊水电费的项目构成和计量依据作出说明。业主之中人才济济，不乏各行各业的专家精英，这么简单的问题你们一眼就可以知道是否合理。
公摊水电费的构成项目包括：
1、梯灯用电分摊费：
每栋楼都设有专门电表计量，电表就在你这栋楼的电表房里，你可以一起去抄表核实有没有多抄。此项按整栋楼的梯灯实际用电量计算，用多少算多少，由本栋楼的全体用户平均分摊。每两个月抄表一次，所以你看到发票上的这个收费项目时，实际上是两个月的费用。这一项相信大家是没有疑义的。
2、路灯用电分摊费：
新城分南北区，路灯线路也是南北分开，南区分摊南区的，北区分摊北区的。此项按所在区所有的路灯用实际用电量计算，发生多少算多少。路灯的电线线路是单独布设的，设有专门的电表计量，每两个月抄表一次，电费由全体用户平均分摊。这一项相信大家也不会有疑义。
3、住宅水费分摊费：
水系统也是南北区分开的。这一项是由所在区总表表数减去各户分表之和得出的差额。这个差额的产生是：清洁用水、管网线路损耗。南区多一项：时不时要给拥翠湖补充水量。这部分水费由全体用户平均分摊。
4、水泵用电分摊费：
新城的供水管网也分南北区独立供水。泵房都设有专门的电表单独计量水泵的用电，用多少计多少，每两个月抄表一次。电费由全体用户按户分摊。在老城区，许多老楼房采用天面水池供水，6楼以下采用市政管网直供水，所以6楼以下是没有水泵电费分摊的；6楼以上才要将自来水加压打到天面水池，水池一满水泵就自动停止运作，这种方式是比较省电的，但容易引起饮用水的二次污染，所以97年后政府主管部门就大力推广变频水泵，目前新楼房基本采用这种供水方式。市政自来水管直接接入小区泵房，再由泵房通过变频水泵加压将水送到各个用户。这里面就有一个问题，住在一楼的用户也要分摊水泵的电费，所以，如果你原来在市区住在6楼以下，从来就没有水泵用电分摊费这个说法，现在住在一楼，还要每月交水泵用电分摊费，心理确实很不舒服很不平衡的，甚至怀疑是管理处乱收的？没办法呀，供水系统就是这样设计的，你有份用水就应该有份分摊的。另外，水泵的功率大，启动频繁耗电量也大，所以分摊费中，这一项是比较大的。分摊依据祥见穗价函［1999］116号文。
5、电梯用电分摊费：
每栋楼都设有单独的电表计量电梯的用电量，由该栋大楼的用户分摊，一楼用户不用分摊。北区有几栋大楼没有配备电梯的，当然就不会有这项分摊费，南区山趣轩系列有两台电梯，其余的都是一台电梯。根据穗价函［1999］116号文的规定，电梯电费采用楼层系数法分段分摊，2～5楼为第一段系数为1，6～10楼为第二段系数为1.2，11～15楼为第三段系数为1.4，16～20楼为第四段系数为1.6。
其计算公式是：
基本电量 =本楼电梯用电量/（1段×1）+（2段×1.2）+（3段×1.4）＋（4段×1.6），
用户分摊电量 =基本电量× [1+（n-1）×0.2]×入住率，
注：（1）、如果分摊属1段范围，即n =1，
（2）、收楼后即计入入住，需分摊费用
（3）、首层用户不分摊电梯费。
根据这个公式，住得越高，分摊的电费就会越多。电梯用电分摊费与水泵用电分摊费是两个主要的大项。

尊敬的业主/住户：

您好！
关于你们提出的小区公共分摊电费问题，现做出说明：
1、小区公共用电需分摊的项目有电梯、水泵二次加压供水、小区路灯、园林灯，各楼层电梯间照明灯、楼梯灯和安全出口灯、应急灯。
2、 所有的公共分摊系统均经供电局装有独立的计量表，同时经供电局检测合格。
3、电梯分摊按穗价函[1999]116号文进行计算，分段分摊；1-5楼为1段、6-10楼为第2段、11-15为第3段，依此计算。由使用电梯的楼宇全体业主共同分摊电费。
4、  小区生活供水采用水泵变频二次恒压、加压供水系统，当水压低过设定值时，水泵会自动启动，加压供水。水泵供水所产生的电费由小区全体业主共同承担。

水泵用电量×单价
计算方式：水泵分摊电费 =     小区总户数

5、小区路灯、园林灯采用时控开关控制开停，工作人员根据季节及天气变化情况随时调整时控开关，目前晚上路灯18：00时亮灯，早上6：00时关灯，园林灯18：00时亮灯，22：00时关灯（上述时间可根据业主的合理建议而改变）。路灯、园林灯产生的电费由小区全体业主共同分摊。
计算方式：路灯、园林灯分摊电费 = 路灯、园林灯总用电量×单价
小区总户数
我们现正做改造方案和预算，准备把小区路灯、园林灯改为光敏控制，使之能根据天气光亮程度自动开关。
6、各楼层电梯间照明灯、楼梯灯和安全出口灯、应急灯产生的电费由本栋楼宇的全体业主共同分摊。现各楼大堂、负一层的灯光均已采用节能控制方法，比原设定亮灯率节约70%以上。楼道灯普遍在设计上已采用声控开关，可达到节能环保要求。
计算方式：

              楼层电梯间照明灯、楼梯灯和安全出口灯、应急灯、
   分摊电费 = 楼梯间照明灯、楼梯灯和安全出口灯、应急灯总用电量×单价
                                本楼宇总户数
7、现各楼宇大堂已安装的液晶电视功率为44W，每天开启时间为7：00时--24：00时，合计开启时间共17小时。按每度电费为0.61元计算，每月电费为：44W×17×30×0.61元=13.68元/月，此费用由广告商支付。
如各业主对上述费用分摊问题有任何疑问，可致电管理中心工作人员预约，我们将会对您的疑问进行一一解答。
另在日常管理上，我们也要求全体员工（包括清洁人员）如在非亮灯时间发现灯亮，及时关闭。希望我们大家一起努力，共同做好节能环保工作。

                          珠江御景湾物业管理中心
                           二00八年十一月十七日

下沉式沉箱的防水一直是工程中非常重要的一个项目,关于施工工艺这一块也有比较多的探讨,鉴于这项工程出现问题的案例屡见不鲜,根据上学时专业教科书的指导和工作后十来年的实际操作经验,现将下沉式防水的做法与心得与各位同行及业主交流一下，以期抛砖引玉。
   下沉式洗手间有利有弊,只要防水做得好，利还是大于弊的，呵呵！毕竟每个人的需要都不一样，开发商布置的管道有时候真的不适合业主的需求，这时就必须要调整。
    施工步骤如下：
    1：原楼板刷一遍防水涂料，地漏处着重保护。这一步之所以只做一遍，是因为它的作用是防止楼下的水气或外墙的水气返上来，属于防潮作用。
    2：混泥土做泻水坡，一定要用混泥土，往地漏方向做5%的斜坡，并将地漏处重点保护（问题往往出现在地漏处）。
    3：做两遍防水涂料，这两遍防水一定要连墙体一起做，而且要在连续时间内做，以免因干澡程度不一致而出现有驳接的地方。墙体做的高度要高出沉箱上沿40厘米以上，因为防水涂料做完后会形成一个整体的保护膜，像一个坚韧的箱子一样镶在沉箱底部，保证上层渗的水不会往周边扩，只能往地漏排出。
    4：布管道。布管道要等防水干了再布，以免伤了防水层，施工中不能打钉（有些人习惯用钉跟铁丝把管道固定在楼板上，这是不可取的）。
    5：红砖或混泥土做隔断架空，把沉箱分成若干个400*400左右的格子。这一步很多人都不去做，其实这是相当重要的一个步骤，有了这样一个承重的隔断，上面的混泥土层就不会往下坠了。
    6：填陶粒。把防潮陶粒往格子里面填，不用压得太紧，自然一点，因为它是不承重的，只起吸收水气的作用。
    7：布钢筋。在格子上方布上一层钢筋网，以保证混泥土层的牢固和受力均匀。
    8：倒制混泥土层。楼主已经叙述，此层要做泻水坡。
    9：做两遍防水涂料，连墙体一起做，两次的刷纹要成90度错开。墙体的防水层建议做到2500高，因为刷了防水的墙面吸水率要低于没刷的墙面，所以如果防水只刷到1800（很多公司的惯例），贴墙面砖时的水泥浆里面含的水份就被吸收得不一样，导致上面的墙面砖会空一些。学理科的人都知道毛细管的原理，地面的水份会沿着水泥浆往上渗的。所以防水高度一定要够，省那一点点还不如不省。
    10：素水泥浆保护。防水层干了之后，要刷一遍素水泥浆保护它，以免铺地砖和贴瓷片时刮伤。保护层干了之后才能上人和做下一步的瓷砖铺贴工作。
    我们只要是按这样的步骤来施工的工地，十年来没有出现过渗漏的案例。
    不过这样的施工工艺收费必然要高些，用《大腕》里的台词说就是：“你说，这样的防水层，得多少钱一平？200块钱？那是成本！400块钱起！你别嫌贵,还不打折”呵呵！说笑了，其实是分开算的。墙面防水还是市面价，地面就需要加上以上那些工序的费用。除去陶粒（有些业主自己买陶粒，工人往里面倒，包工包料也有标准价的），大概也就180-230元每平（工序一定要齐），看各个公司的定价了，一套房子的沉箱地面也没多少平，总费用不会增加多少.！
如有不足之处或同行有更好的方法，欢迎交流指导！