津品建筑销售指导书10-23.docx

津品鉴筑销售指导书
（销售部）
一、项目概况
（一）项目基本资料
1、项目名称
2、投资商
3、其他合作单位
4、地理位置
5、交通状况
（二）总体规划
1、数据指标
2、建筑规划
3、建筑立面
4、园林景观
（三）项目核心优势
1、区域优势
2、产品优势
（四）相关法律文件
（五）工程进度表
（六）交工标准
（七）物业管理
二、户型统计及分析
（一）户型、面积配比
（二）户型分析
1、户型分析
2、户型弊端及解决方法
三、项目优、劣势总结
（一）项目优势50条及四大优势
1、津品鉴筑优势总结
2、津品鉴筑四大主要优势：
（二）项目的劣势及解决方法
（三）高层与多层对比
四、瑞景居住板块分析
（一）整体规划介绍
（二）板块内环境分析
1、现有居住环境
2、市政交通建设
3、公共配套、基础设施配套
（三）在售项目情况
（四）与在售竞争项目比较
五、项目定位
（一）项目定位
（二）推广定位：
（三）产品核心卖点：
（四）产品的市场地位界定：
（五）案名诠释
（六）目标客户群定位
六、项目知识答客问
（一）项目开发、规划及施工单位类：
（二）项目基础数据类：
（三）周边交通，教育，商业，医疗条件
（四） 价格及相关费用类：
（六） 其他
七、销售业务接待流程：
八、置业指南
（一）个人住房贷款方式
（二）贷款流程、费用及所需资料
1、个人住房公积金贷款
2、个人住房按揭贷款
3、房地产买卖相关费用
（三）房地产保险有哪些种类

一、项目概况
（一）项目基本资料
1、项目名称
津品鉴筑
LOGO释义：
整体LOGO选用鉴筑的为基调，咖啡色的经典气质赋予LOGO的同样品质联想，这里色彩就是字的图画。
设计师巧妙运用字体，从左到右联起砌成一个完整的建筑体，精美的产品特质由此天成。
简洁的字体风格，创意的表现方式，LOGO的含义就在每部分的组成之间。
案名释义：
津，天津，商埠口岸之地。
津品，天津地道出品。取谐意，天津的，精致一品。
津品鉴筑，来源雕琢精神、用上品标准检验生活。由表及里，全方位居住场景，局部处更显优势。则，自成格调，奉献新生活。
2、投资商
天津市信邦置业有限公司
天津市信邦置业有限公司，为北京市电信房地产开发有限责任公司（简称电信地产）在津设立的开发公司。
电信地产隶属中国网通-北京电信实业集团，是专业化、职业化的房地产开发品牌公司。凭借良好的信誉与丰富的实战经验，为社会奉献了诸多的时代精品，相继荣膺国优工程、市优工程、长城杯、结构长城杯等多项殊荣。
主要开发住宅项目：北京长安原筑项目、北京信悦华庭项目、深圳云海天城世家项目以及小马厂住宅小区等住宅项目

3、其他合作单位
建筑设计单位：天津大学建筑设计规划研究院
天津大学建筑设计规划研究院—拥有城市规划、建筑设计、工程咨询、文物保护规划四甲级资质。该院秉承着天津大学建校理念，在天津市及全国各地设计了众多精品项目，其理论研究也在业界拥有不同凡响的建树。
建筑施工单位：
中建一局

园林设计公司：东林筑景
是一支年轻而富有朝气的设计团队，前身是天津市方标建筑设计有限公司景观部和天津建工集团设计有限公司景观所。
设计的主要作品包括：
l 亚资-城市别墅；

l 优联-第六田园；
l 耀华-梅江湾；
l 顺驰-半岛兰湾；
l 顺驰-蓝水假期；
l 仁爱-团泊湖；
l 大安-海福花园；
l 津东-米兰世纪二期；
l 万科-水晶城；
l 泰达-绿色走廊；
l 红磡-领世郡；
l 乐康-大地十二城；
l 远洋-海河新天地；
l 阳光股份-阳光尚东等等。

建筑监理公司：北京华建项目管理有限公司
华建北京华建项目管理有限公司成立于94年6月，原隶属于清华大学土木系，具有甲级监理资质，也是北京市率先推行并实施项目管理模式的龙头试点五家企业之一。
公司自成立以来，共承担项目百余项，所承担的工程多次获得北京市长城杯、结构长城杯、北京市优质工程等奖项。

勘察单位：
天津市地质工程勘察院

国务院批准的甲级工程勘察资质，一级地基与基础工程施工资质等多项执证证书。创院以来，共有80多项科研及工程荣获国家、部、市级科技进步奖和成果奖。

销售代理：
天津中原物业顾问有限公司

物业管理公司：盛世物业
北京盛世物业管理有限公司成立于1999年4月，是中国物协、北京市物协常务理事单位，国家一级资质的专业物业管理企业。
公司业绩：
1 北京奥运大厦 北京市海淀区学院路31号5A写字楼在管
2 神州数码大厦 北京市海淀区苏州街16号5A写字楼在管
3 京门大厦 北京市海淀区羊坊店路9号 5A写字楼在管
4 华平国际大厦 北京市朝阳区建国路97号5A写字楼在管
5 农科大厦 北京市海淀区板井路农林科学院5A写字楼在管
6 北京农产品检验测试大楼 北京市西城区裕民中路6号5A写字楼在管
7 首创空间 北京市海淀区东北旺中关村软件园5A写字楼前期
8 建阳科贸楼 北京市西城区西直门外 5A写字楼前期
9 金海国际商富中心 北京市朝阳大郊亭桥5A写字楼 在管
10 北京日报报业集团
11 四季香山 北京市海淀区四季青乡18号 公寓别墅在管
12 红 石 屋 北京市延庆开发区宾馆在管
13 金海国际 北京市朝阳大郊亭桥 住宅、商业 在管
14 盛世嘉园 北京市朝阳区建国路98号 住宅、商业 在管
15 阳春光华 北京市海淀区8956信箱 住宅、商业 在管
16 阳光丽景 北京市西城区黄寺大街23号 住宅、商业 在管
17 怡 思 苑 北京市朝阳区十里居 住宅、商业在管
18 嘉铭桐城 北京市朝阳区北苑路86号 住 宅 在管
19 北京公安交管局住宅 北京市崇文区培新街乙五号 住 宅 在管
20 慧 德 苑 北京市朝阳区惠中北里公寓在管
21 嘉城花园 北京市昌平区东小口镇陈营村住宅在管
22 光熙家园 北京市朝阳区太阳宫桥南住宅、商业在管
23 天津宝翠花都 天津市北辰区辰达路瑞景居住区住宅、商业 在管
24 唐山华瑞新城 唐山市古冶区住宅在管顾问

4、地理位置

本案位于天津市北辰瑞景居住区

瑞景居住区地理上位于天津市西北部(北辰区)，辰昌路(丁字沽三号路)与外环线之间的北辰区境内，距市中心距离约12公里，向南靠近红桥区，向东临近河北区。

规划四至范围：东起辰旺路；西至辰昌路；北至龙洲道；南至龙岩道

项目位于外环线内，距外环线直线距离1.5公里

5、交通状况
项目紧邻刘园公交总站，公交线路有34路、606路、634路，837路、658路等

天津地铁一号线刘园站（始发站）

距离外环线1.5公里

周边公交线路
公交线路
起点—终点
途经站
606路
佳宁里——尖山
途经红桥、和平、南开、河西
主要站点：佳宁里、勤俭道、食品街、下瓦房、天津乐园、尖山

634路
佳园里——天津站
途经红桥、河北、河东
主要站点：佳园里、丁字沽、北洋桥、东北角、天津站
837路
中心公园——王庄
途径和平、河北、南开、红桥、北辰
主要站点：多伦道、西北角、西站、洪湖里、商学院、家乐奥园店
658路
瑞景——体院北
途经红桥、南开、和平、河西
主要站点：瑞景、本溪路、东北角、食品街、天塔、体院北
地铁一号线：
瑞景刘园站——双林。斜穿天津市中心，与滨海轻轨相连。日前已开通运营。做为天津市城市快速轨道交通线网规划中的第一条线路，工程自刘园至双林，途经北辰区、红桥区、南开区、和平区、河西区及津南区。全长26.2公里，其中既有线路7.3公里，新建线路18.9公里。全线共有车站22座，其中地下车站13座，高架车站8座，地面车站1座。
该线轨道交通将有效改善沿线交通阻塞及中心地区交通拥挤的紧张状况，沿途设20余站，包括西横堤、果酒厂、本溪路、勤俭道、洪湖里、西站、西北角、西南角、南开二纬路、海光寺、鞍山道、营口道、小白楼、下瓦房、南楼、土城、陈塘庄、复兴门、华山里、财经学院、海地居住区。

（二）总体规划
1、数据指标
总用地面积： 72996.5平方米
总建筑面积： 95340平方米
住宅建筑面积： 79573平方米（含阁楼、阳台及配套公建）
公建建筑面积： 14640平方米
配套公建建筑面积：1127平方米
停车： 车位满足1：0.7，地上与地下停车，地下车位位于商业街地下一层，小区人车分流设计
容积率： 1.31
建筑密度：住宅15.59%；商业28.8%
绿化率： 住宅绿地率45%
公建绿地率41%
户数：住宅总户数952套，商铺17套，预计居住人口3000人左右
出房率：多层86%左右；高层77%，83%；公寓76%
建筑形式：由17栋洋房，5栋16层高层住宅、1栋16层公寓以及一条商业街（18个商铺）组成
住宅平均层数：8.04层
日照间距：1：1.50
抗震设防烈度：8度
楼间距：
1号楼----2号楼----12.47米
1号楼----8号楼----23.75米
2号楼----3号楼----12.8米
2号楼----7号楼----23.75米
3号楼----6号楼----23.75米
6号楼----7号楼----12.62米
6号楼----9号楼----23.75米
7号楼----8号楼----11.94米
8号楼----12号楼----23.75米
9号楼----10号楼----20.8米
10号楼----11号楼----13.07米
10号楼----15号楼----21.0米
11号楼----14号楼----24.65米
11号楼----13号楼----15.69米
12号楼----13号楼----23.75米
13号楼----变电站----7.0米
13号楼----18号楼----23.75米
14号楼----15号楼----13.64米
14号楼----17号楼----23.75米
15号楼----16号楼----21.0米
16号楼----17号楼----17.12米
17号楼----18号楼----17.08米
18号楼----变电站----6.0米
18号楼----19号楼----23.75米
19号楼----20号楼----25.99米
19号楼----21号楼----14.34米
20号楼----21号楼----20.68米
20号楼----辰旺路绿化带----13.5米
20号楼----龙洲道绿化带----15.5米
21号楼----22号楼----15.29米
21号楼----龙洲道绿化带----15.5米
22号楼----23号楼----15.28米
22号楼----龙洲道绿化带----15.5米
23号楼----变电站---9.0米
23号楼----龙洲道绿化带----15.5米
23号楼----24号楼----20.71米
24号楼----辰昌路绿化带----11.21米
区内环形车道宽8.0米
辰旺路绿化带宽10.0米
龙洲道绿化带宽20.0米
辰昌路绿化带宽20.0 米
4号楼----商业街----22.0米
龙洲道（北）入口在21、22号楼之间，为人行入口
辰旺路（东）入口在18、19号楼之间，为人车混行入口

层高：多层洋房层高为2.9米，均采用坡屋顶设计，北侧檐口为5层，南侧檐口为6层
高层住宅层高为2.9米，均为16层
高层酒店式公寓层高为3.0米16层
商业用房为2层局部3层，一层层高4.5米，二三层为4.2米

2、建筑规划

津品鉴筑项目是由17栋洋房，5栋16层高层住宅、1栋16层公寓以及一条商业街（18个商铺）组成住宅总户数952户，预计居住人口3000人左右。
地块干净、方正，建设条件良好：本项目地块为熟地，没有拆迁问题。地块形状为南北边长，东西边短的长方形，形状规整利于规划摆位。并且沿主干道—辰昌路的沿街面较长，利于未来本项目商业部分的价值提升以及租售进程。
交通系统位置良好、交通方便（地铁）本项目地理位置较好，离天津市中心不远且交通条件便利，既远离城市喧嚣又可以享受城市便利生活。该项目紧邻地铁1号线刘园站出站口。地铁1号线是天津规划多条地铁线路中最早通车的一条，途经红桥、南开、和平、河西四区，拉近了本项目与市中心的距离。
主出口设置在南端龙岩路段，商业沿龙岩路段布局，最短距离靠近地铁站和公交站。沿用地北侧及东侧布置5栋高层住宅及一栋高层公寓，在用地的核心区域布置了17栋多层住宅。
南侧主入口附近、用地中部及北侧高层与多层住宅之间形成了三片集中绿地，它们与用地北侧的刘园苗圃在视线和空间上相互渗透贯穿。住宅山墙和檐墙大部分都能望见集中公共绿化。

3、建筑立面

多层住宅外饰面由褐色面砖和白色涂料两种材质相互穿插，结合坡顶、飘窗及适度的装饰构件；

高层住宅由丰富的体形变化及两种颜色涂料的相互衬托，清秀挺拔；

4、园林景观：

项目北侧为天津市花木种植基地，占地3548亩的刘园苗圃，号称亚洲最大“绿肺”。
整个居住小区以联系南北向的两个扩大绿化轴线和步行环路为主题，将绿化与小区的中心绿地相结合。
小区绿化强调社区空间整体形象的塑造，整个居住小区以联系南北向的两个扩大绿化轴线和步行环路为主题，将绿化与小区的中心绿地相结合，在小区步行环路上结合庭院绿带，不同功能绿化将相互联系，相互渗透。
规划范围北端为刘园苗圃，小区以集中绿化和住宅庭院绿化为主，，并南北向布局形成主要景观轴线，住宅山墙和檐墙大部分都能望见集中公共绿化，有良好的视觉通廊，充分体现“背向庭院面向公共绿化视野，人车完全分流”的规划概念。
5、配套商业
每个商铺约230平米，为两层设计，商业体两端为三层商业，且面积较大满足大型商业的需求
商业规划：整体商业规划结合了住宅小区的整体规划，与交通动线流向规划设计综合考虑，并且将其作为一个建筑景点来进行规划设计。在满足客户的商业需求的同时也丰富社区住宅居民的景观视野，进而使园林景观与建筑景观融为一体、相得益彰。
在商业形态上：临龙岩道的主要商业临街面上计划建设成为具有大众亲和力的、街坊式休闲商铺群，集景观效果、特色文化、商业服务功能为一体的互动景观式商业区。以满足周边人群的基本生活需求为主，如小型超市、24小时便利店、自助银行、咖啡屋、茶舍、口腔保健诊所，以及传统杂货店、花店、蔬果铺、迷你美容中心等等
6、交通组织
小区的主出口形成一条主要供人流、自行车进入小区的人流交通环路，同时提供了用地界限内的环行机动车道路，通过该环路把整个小区各个不同的住宅单体串联起来，使各个单体在保证使各自相对独立性的同时，又能有机地联系在一起，形成统一的整体
在规划设计中采用了两环，两轴、小区级组团，完全人车分流的规划结构。
两环 ：
机动车环路---- 既在用地界限内形成一个供机动车专用的交通环路，把小区机动车分流到外围，保持小区内部的安静。
人行环路 ---- 既在小区集中绿地内形成一个人流专用的交通环路，通过独立的人流交通环路，把整个小区不同的住宅单元串联起来，组成本案规划的主要人流交通。
小区的交通采用完全人车分离的车行系统。小区的主出口形成一条主要供人流、自行车进入小区的人流交通环路，同时提供了用地界限内的环行机动车道路。交通环路有效地组织了小区内的交通，通过交通环路不仅提高小区交通的便捷性，也有效地减少了各住宅单体间的穿行交通，提高了道路的通行效率。并且小区内室外道路及设施考虑残疾人和老年人使用的要求，进行的是无障碍设计
小区采用地下车库和地面的形式解决自行车停车问题，机动车沿机动车周边道路停车场停放。而同时兼顾社会停车的需要，并预留出部分来访者的车位空间按１：０．７来配置机动车停车位。
两轴 ：
即在住宅山墙部位形成两个南北向的绿化开敞空间的绿色视廊，结合小区西向入口及组团布局形式，形成两条南北向的主入口的景观轴。
该轴主要是结合小区入口公建和内部的景观绿化带，沿小区的南向形成绿化环境良好具有标志性的小区入口景观，而在小区北半部，由环路串联起高层住宅单元。
组团：
结合道路环路和中心绿化，依据不同的功能习惯形成不同的功能区。分为东西三个独立住宅组团。
（三）项目核心优势
1、区域优势
本案位于天津市北辰瑞景居住区。
瑞景居住区地理上位于天津市西北部(北辰区)，辰昌路(丁字沽三号路)与外环线之间的北辰区境内，距市中心距离约12公里，向南靠近红桥区，向东临近河北区。
瑞景居住区规划四至范围：东起辰旺路；西至辰昌路；北至龙洲道；南至龙岩道
项目位于外环线内，距外环线直线距离1.5公里，本项目坐落的北辰区为天津市环城四区之一，位于市中心区北部，距北京110公里，距天津新港50公里，距天津滨海国际机场15公里。北辰区的行政区域总面积为478.5平方公里，辖3街、9镇，户籍总人口32万人。
北辰区交通、通讯、供电、供水等基础设施发达。有3街3镇座落于中心城区中环线与外环线之间。京津塘高速、津保、津蓟高速公路在本区设有进出口，京津、京福、津霸、津榆、津围等十几条公路干线纵横交错。京山、津蓟铁路和京九铁路津霸联络线穿越中部，设有四个铁路客货运站和全国最大的铁路编组站。优越的地理位置和完善的基础设施为经济与社会发展创造了良好的环境。
北辰区作为天津市新四区中最北端的区域，历来受到天津人“重南轻北”思想的影响，这在一定程度上阻碍了它的发展，但轻轨一号线的通车使用，快速带动了瑞景居住区的发展。只需要25分钟，就可以从瑞景到达中心区。
根据天津市快速轨道交通线网的规划，已经建成并通车的地铁一号线，以及规划建设的地铁四、五、八号线均途经本区，城市轨道交通网的建设必将缩短区域间的时间、空间距离，对沿线周边楼盘的价值拉动，也并非呈均衡性显示。相对而言，地铁的价值拉动力是从内向外，呈从低到高的趋势。越是处于市区外围的楼盘受到的拉动力越大。
对于瑞景居住区这样一个拥有良好居住氛围和目前相对价廉的房地产产品的大型居住区域而言，其区位价值和产品价格必然会随着城市整体的发展和城市立体交通体系的逐步完善，而得到更进一步的提升。
l 快速路交通
途径本区的快速路西北半环、东西两纵以及京津公路的扩建将打通城市平面交通颈瓶，使北辰区连接京、津两地的交通咽喉地位更为明显，使区域经济发展更具有利支持。
根据天津中原的实地调研了解到，在距本项目5公里半径范围内，营业面积超过5000㎡以上的大型商业设施共有4家，其中3家为大型超市，1家为大型餐饮设施，总体营业面积达5.5万㎡。从整体区域范围看来大型超市布点密集，供应量比较充分。
此区域范围内经营状况最好的超市为家乐北辰店，目前营业额位居天津家世界超市13家门店中的第三位。此超市位于南仓道附近，天穆镇政府对面，紧邻京津公路。在家乐入口处引入麦当劳，前来就餐的人较多。此区域的消费客群多为北辰当地的居民和路过京津公路的流动客群。
易初莲花京津公路店在规模还是在硬件设施方面均优于家乐北辰店，在开业初期也曾火爆一时。但是家世界超市在商品种类与价格方面的优势逐渐显现出来，家乐的营业额仍然远高于易初莲花超市。
集贤百悦海鲜大酒楼也是王庄工贸实业总公司与集贤饭店合作开发的餐饮项目，为王庄工贸实业总公司所开发的规模最大的商业项目。目前此酒店经营状况很好，为周边居民举办婚宴、庆典等和公司员工聚餐等提供了良好场所。
2、产品优势
本案住宅单元面积控制得当，全盘以（90—110）平米为主力，两室比例较高，户型设计精致合理在确保功能性的同时还做到了良好的通透性。此类户型总套值较低综合性价比较高市场需求量较大。
（四）相关法律文件
证件名称
证号
发证日期
建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

建设工程施工许可证

销售许可证

国有土地使用证

竣工许可证

室内空气质量合格证

健康住宅示范证

入住许可证

（五）工程进度表
基础工程：多层2007年底前全部完工
主体封顶：2008年中
水、暖、电、工程配套安装：2008年7月开始施工，年底完工
入住 ： 2009年初
（六）交工标准
一、 室内部分：
1、 层高：多层洋房层高为2.9米，均采用坡屋顶设计，北侧檐口为5层，南侧檐口为6 层
高层住宅层高为2.9米，均为16层
高层酒店式公寓层高为3.0米，16层
商业用房为2层局部3层，一层层高4.5米，二三层为4.2米
2、地面： 水泥砂浆抹平 卫生间地面做防水层
3、墙面： 卧室、起居室墙面及顶棚刮腻子 厨厕墙面为水泥砂浆麻面
4、天花板： 刮腻子
5、门： 户门为钢制三防门
6、窗： 待定
7、暖气片：品牌待定
8、水管：户内上水为PP-R; 下水为 U-PUV
厨房、卫生间不安装洗具、洁具，上水管只做到第一给水点；
卫生间预留浴缸、座便器、面盆等排水管口位置；

二、 室外部分：
1、 屋面系统：多层为陶土瓦；屋面防水采用高聚物改性沥青防水卷材，屋面保温采用挤 塑聚苯板；均为不上人屋面；
2、外檐：根据不同建筑外檐效果，外墙装饰层分别采用涂料、饰面砖；
3、建筑材料：主体结构多层为页岩烧结砖砌体结构，承重墙为240厚页岩烧结砖；高层为钢筋混凝土剪力墙结构，墙体为200厚空心砌块墙；
4、保温技术：采用外墙保温技术；
5、窗：外窗采用粉末喷涂铝合金断热型材中空玻璃窗，窗户开启方式多层为外平开窗、高层为内平开窗，外窗开启扇带隐形纱扇；斜屋顶窗采用威卢克斯窗。
6、空调机位：空调室外机位遮挡采用铝合金百叶窗；
7、室外水管：雨水立管、冷凝水立管采用成品UPVC；

三、 公共部分：精装修 首层楼道灯与标准层无区别）
服务系统：（暂无）

四、 配套部分：
暖气： 集中供热、散热器采暖
设置暖气热计量表、温控阀
按照天津市统一收费标准计收
煤气： 市政管网天然气，分户设燃气计量表；
按照天津市统一收费标准计收
供水： 采用城市管网自来水供水，高层四层以上加压供水
室内管材为PPR；室内中水管材为PPR。
室内排水采用U-PVC排水管；
按照天津市统一收费标准计收
供电： 双路供电城市电网供电，分户设立40A三相五线制户表(户表数量按电力公司相关行业规定配置)，每户用电均采用独立回路，并分回路设置漏电保护装置，提供开关面板和插座面板；每户设置配电箱；
按照天津市统一收费标准计收
电梯： 住宅载重800kg 公寓1000kg
有线电视： 设有线电视系统
宽带： 宽带网入户

五、 小区智能化：
1、 公共安防系统：小区设周界红外对射报警系统，电子巡更系统、闭路监视系统。
2、 门禁系统：设置可视对讲系统；
3、 车辆管理系统：非本社区车辆需领取临时卡方可进入；本社区车辆，使用IC感应卡进入社区。
4、 有线电视系统：小区设立有线电视接收系统。
5、 电话PSTN系统：由电信运营商出方案并实施建设，相应房间预留前端接口。
6、 网络LAN系统：户内预留网络端子。
7、 家庭安防系统：多层首层及顶层、高层首层、二层设窗磁；
六、 设备及说明
每楼每单元室外设置信报箱
（七）物业管理
物业管理公司： 北京盛世物业公司
物业费： 多层0.9元，高层、公寓、商业1.48元
住宅小区物业管理的主要任务分为三部分：
1. 维护管理——通过工程建筑和设施的维护，使物业保值升值，住户居住安全、舒适。
2. 财政管理——通过量入为出的财务手段，使物业合理正常运行，减少开发商负担。
3. 租售推广代理——使开发商和住户的投资获得回报。

二、户型统计及分析

（一）户型、面积配比
本案户型设计风富 一居室占7% 二居室占78% 三居室占15%
洋房
户型
面积 ㎡
单元套数
单元套数比
户型 面积和㎡
户型面积和
与总面积比（79573㎡）
两室两厅一卫
B1
约96㎡
168套
17.68%
约16128㎡
20.26%
B2
约95㎡
192套
20.21%
约18240㎡
22.92%
B3
约90㎡
24套
2.53%
约2160㎡
2.71 %
总计

384套
40.42%

三室两厅两卫
A1
约128㎡
60套
6.32%
约7680㎡
9.65%
A2
约120㎡
12套
1.26%
约1440㎡
1.80%
A3
约129㎡
24套
2.53%
约3096㎡
3.89%
总计

96套
10.10%
约12216㎡
15.35%
三室两厅一卫
A4
约106㎡
24套
2.53%
约2544㎡
3.19%
洋房
总计

504套
53.05%

北侧高层 均为两室 两梯四户
户型
面积 ㎡
单元套数
单元套数比
户型 面积和㎡
户型面积和
与总面积比（79573㎡）
两室
A
约92㎡
112套
11.79%
约10304㎡
12.94%
两室
B
约91㎡
112套
11.79%
约10192㎡
12.80%
两室
C
约94㎡
48套
5.05%
约4512㎡
5.67%
两室
D
约103㎡
48套
5.05%
约4944㎡
6.21%
高层
总计

320套
33.68%

商业酒店公寓 一室、两室 两梯八户
户型
面积 ㎡
单元套数
单元套数比
户型 面积和㎡

户型面积和
与总面积比（79573㎡）

A
约70㎡
32套
3.37%
约2240㎡
2.81%

B
约76㎡
32套
3.37%
约2432㎡
3.05%

C
约56㎡
32套
3.37%
约1792㎡
2.25%

D
约56㎡
30套
3.16%
约1680㎡
2.11%
总计

126套
13.26%

（二）户型分析
洋房户型

A1约130平米
优点：三室二厅二卫户型，主卧、书房及客厅均在阳面，主卧设计衣帽间套卫生间，更显主人尊贵。起居室大开间，小进深，可通阳台，充分采光，提高居住舒适度。厨房连接餐厅，方便布局摆放，厨房出阳台，符合常规居住习惯，利于油烟排放。空间利用率高。空气可对流，功能分区明显，面积控制得当。
缺点：该户型基本无缺陷
优化缺点：可利用阳面书房做次卧室，北面次卧室做书房。

A2：约124平米
优点： 三室二厅二卫户型，主卧、书房及客厅均在阳面，起居室大开间，小进深，可通阳台，充分采光，提高居住舒适度。厨房连接餐厅，方便布局摆放，厨房出阳台，符合常规居住习惯，利于油烟排放。空间利用率高。空气可对流，功能分区明显，面积控制得当。
缺点：主卧室开间略小。
优化缺点：可利用阳面书房做次卧室，北面次卧室做书房。

A3约130平米
优点：三室两厅两卫户型，为本项目最为奢侈三室。起居室与餐厅融为一体，视觉效果更为宽敞，增加居住交流空间， 与阳台互通，落地窗的设计始采光更加充足，主卧套衣帽间及卫生间的设计，更显主人尊贵。厨房出阳台，符合常规居住习惯，利于油烟排放，全明户型。
缺点：两间卧室在阴面，功能分区不明显。

A4约106
优点：三室两厅一卫，户型面积较小，全明设计，大开间，小进深，外飘窗设计增加室内的采光度，卫生间干湿分离，设计充分体现人性化，该项房型为经济小三室。
缺点：三间卧室，其中一间采光略差，空气不对流。

B1约97平米
优点：户型面积较小，两室两厅设计，全明户型，南北通透，大面宽，小进深，外飘窗设计，卧室南北分布，空气可对流，充分体现了人性化。该房设计较为经典。
缺点：基本无缺陷。

B2约95平米
优点；户型面积较小，二室二厅全明设计，可根据需求改为小三室，是本案户型设计的一大亮点，无浪费面积，大面宽小进深，南北通透，外飘窗设计，确保了室内良好的采光性，卫生间设置合理，干湿分离，增加生活舒适度。
缺点：无玄关，无衣帽柜位置。

B3约93平米
优点：户型面积较小，二室设计，无浪费面积，南北通透，全明设计，双阳卧室，采光通风较好。
缺点：本户型设计面宽较窄，无玄关设计，另外，卫生间门直对卧室门，风水不好，卧室开间较小。
北侧高层

A户型：约92平米
两室两厅一卫
优点：高层全明设计很难得，卧室客厅均在阳面，采光好，经济型小两室，开间大，户型设计合理。
缺点：通风不好。

B户型：约91平米
两室两厅一卫
优点：二室设计，面积合理，南北通透，户型设计紧凑，无浪费面积，卧室直角外飘窗，确保室内良好的通风和采光。
缺点：暗厕，厅在西面，无玄关设计。

C户型：约94平米
同户型A

D户型：约103平米
优点：全明户型，南北通透，功能分区明显，无浪费面积。
缺点：入户视觉稍感拥挤
酒店式公寓：

A户型：约70平米 两室两厅一卫
优点：户型面积较小，厅的开间较大，且厅与主卧次卧均在阳面，外飘窗及阳台设计，确保了该户型良好的采光性。
缺点：空气不可以直接对流，暗厕设计

B户型：约76平米 两室两厅一卫
优点：户型面积较小，入户视觉效果好于A户型，可自行设计玄关。餐厅起居室连接，提高空间利用率。两间卧室均在阳面，性价比极高。
缺点：空气不可直接对流，暗厕设计，使用不方便。

C户型：约56平米 一室一厅一卫
优点：一室小户型设计，面积较小，空间摆布合理，无浪费面积，总房值低。
缺点：不通风，户型朝向较差，整体采光效果不好。

D户型：约56平米 一室一厅一卫
优点：一室小户型设计，面积较小，户型设计紧凑，无浪费面积，总房值低。
缺点：不通风，户型朝向较差，整体采光效果不好。
2、户型弊端及解决方法
房型的弊端
从哪些角度回答客户容易问到的问题
部分户型没有玄关

1. 使面积得到充分的利用，提高使用率。
2. 一进门可以直接与起居室分享空间，视野更为开阔，室内更为明亮。

部分户型南北不通透
1. 更增加南向的采光，卧室的朝向基本多为朝南。
2. 户型紧凑，没有过多的浪费面积，是小户型的典范
3. 部分窗户为整体的落地窗，增加了通风性，在设计里已经考虑到了房间的通风性。
4. 户型基本上都是全明设计
5、完全对流的板楼，户型较大，一般都在120m2以上（在天津买高层，要南北通风的基本上都在120m2以上）
6、价格，对流的板楼价格一般比较高

三、项目优、劣势总结
（一）项目优势50条及四大优势
1、津品鉴筑优势总结
（1）项目开发，施工单位：
1、项目的开发商实力较强。是由天津市信邦置业有限公司，为北京市电信房地产开发有限责任公司（简称电信地产）在津设立的开发公司
2、优质物业管理公司管理。
3、聘用高质施工单位。
4、优秀的建筑设计单位
5、拥有专业的销售代理队伍－－中原物业顾问有限公司
（2）周边交通，教育，商业，医疗类：
1、公交线路丰富有34路、634路、606路、837路、658路。
2、项目紧邻地铁1号线现已启动。
3、距本项目5公里半径范围内，营业面积超过5000㎡以上的大型商业设施共有4家，其中3家为大型超市，1家为大型餐饮设施，总体营业面积达5.5万㎡。从整体区域范围看来大型超市布点密集，供应量比较充分。
4、瑞景区域潜在供应的大型商业设施，“王庄鹏安商业区”，位于瑞景辰昌路东侧，奥林匹克花园对面。占地面积13万平米，拟建设集购物、商住、餐饮、文化、娱乐、健身为一体的大型公建群和商住设施。
5、瑞景新天地商厦，位于瑞景辰昌路，目前为现房，正在对外整体招商。为今后的购物生活提供便利。
6、共享周边大盘的配套设施。
7、地处教育资源比较丰富的地区，天津商学院、河北工业大学、财经学校等多所高校颁布在瑞景区域周围。
8、瑞景居住区内将规划建立一所医院。
9、本项目距红桥体育馆仅5.5公里,可为瑞景区域居民提供辅助的文体服务.
（3）项目规划类：
1、 项目整体规模适中，开发周期短，入住快
2、 项目坐落于北辰区，本案处于天津市重点建设工程——瑞景居住区内。
3、 项目规模适中，便于管理，提升了业主的居住品质。
4、 社区处于闹中取静的位置，居住更为舒适。
5、 项目整体规划密度较低，更适宜居住。
6、 项目远离重工业区无污染，紧邻刘园苗圃空气质量高。
7、 地块干净、方正，建设条件良好
8、 小区中心规划有中心景观，提升居住品质
9、 小区整体走势北高南低适合北方人居住特点，更符合建筑风水学。
10、人口密度较低，安全系数较高，居住更适宜。
11、瑞景居住区整体容积率较低，社区人口密度较低，生活较为舒适
12、景观丰富，绿化率较高。
13、建筑形式多样，高层、洋房，为购房者提供充分的选择。
14、社区档次较高，小区规划理念先进，选材优良
15、瑞景居住区总