房地产评估师理论与方法高频考点.docx

房估《理论与方法》高频考点
房估《理论与方法》高频考点（第一章）
　　1.专业估价与非专业估价五大不一样点（P2）
　　（1）由专业机构和专业人员完成；
　　（2）提供专业意见；
　　（3）具备公信力；
　　（4）实施有偿服务；
　　（5）负担法律责任。
　　2.鉴证性估价（公证性估价、证据性估价）是向委托人提供，估价汇报供委托人给第三方使用，起价值证实作用，如为证券发行、上市企业关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收赔偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据估价。
　　3.专业房地产估价与非专业房地产估价区分
　　专业/非专业五大不一样（主要考点）：
　　①专业机构和专业人员——前者指具备一定数量估价专业人员等条件，专门从事关于估价活动单位。后者指具备估价专业知识及实践经验、专门从事关于估价活动个人。
　　②专业意见——专业估价不是用直觉或仅凭经验得出，而是按照严谨程序，依照关于资料数据，采取科学方法，经过审慎分析、测算和判断得出，较客观合理。
　　③公信力——专业机构和专业人员完成，估价结果较客观合理，所以具备证实效力，能使人们信服、认可或接收。
　　④有偿服务——受他人委托，有偿服务，向委托人收取费用。
　　⑤法律责任——责令限期改过、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。
　　4.房地产抵押需要（掌握）
　　1.房地产抵押：债务人或第三人（抵押人不转移占有，将该房地产作为履债担保，债务人不推行到期债务或者发生当事人约定实现抵押权情形，债权人（抵押权人）有权以该房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
　　2.房地产是良好用于担保债务推行财产。贷款金额小于抵押房地产价值（出于安全考虑）。
　　5.估价方法
　　比较法、收益法和成本法、假设开发法、路线价法、基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、长久趋势法等。
　　每种估价方法都有其适用对象和条件。同时利用，相互验证，但不应相互代替。不一样方法能够互补，如特殊厂房不适用比较法，但适用成本法；待开发土地不适用成本法，但适用假设开发法和比较法；在建工程不适用比较法，但适用成本法和假设开发法。
房估《理论与方法》高频考点（第二章）
1. 房地产权利分类（P53）

2.房地产实物、权益和区位含义
房地产实物含义（考点在相关知识部分）
房地产中看得见、摸得着部分，比如，土地形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等，建筑物外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要测绘、建筑、设备等专业知识。
房地产实物是有形实体、该实体质量、该实体组合完成功效。以一幢房屋为例，其有形实体，如结构，是砖木、砖混、钢筋混凝土结构或者钢结构；实体质量，如优良工程，合格工程；组合完成功效，如空间布局怎样，户型怎样。
2. 物权与债权
①债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为权利，债权权利人不能要求与其债权债务关系无关人为或者不为一定行为。“相对权”、“对人权”。
②物权是权利人依法对特定物享受直接支配和排他权利，物权义务人是物权权利人以外任何其余人。“绝对权”、“对世权”。
③“物权优先于债权”、“时间优先”。
④全部权是自物权，其余是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其余他物权是用益物权。
4.寿命长久特征也称为耐久性，对土地而言，也称为不可毁灭性、永续性。建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者即使申请续期但依法未获同意，建设用地使用权由国家无偿收回。（P62）
5.按开发程度划分种类（5类）（熟悉）
（1）生地——无基础设施；
（2）毛地——有基础设施＋未拆迁；
（3）熟地——完善基础设施＋场地平整，可直接建造建筑物；有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三种情况。
（4）在建工程——已开工但还未建成，不具备使用条件项目（包含缓建工程）。缓建工程也是在建工程。
判定是否为在建工程，以是否完成工程完工验收为标志。
（5）现房——已建造完成＋可直接使用。

房估《理论与方法》高频考点（第三章）
　　1.成交价格（P87～88）
　　（1）当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。三者关系：最高买价≥成交价≥最低卖价。最高买价与最低卖价之间区间组成了成交价格可能区间。
　　（2）实际成交价格落在区间某个位置取决于：买卖双方相正确议价能力和技巧，尤其是该种房地产是处于买方市场还是卖方市场。
　　（3）正常成交价格形成条件：公开市场；交易对象本身具备市场性；众多买者和卖者；买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；自私且理性经济行为（经济人假定）；买者和卖者都具备完全信息；适当期间完成交易。
　　2.房地产估价本质上是评定房地产价值。
　　1.价格和价值
　　（1）房地产价格是和平地取得他人房地产所必须付出代价——货币或实物、无形资产和其余经济利益。
（2）房地产价格形成条件（三条件）：使用价值，稀缺性，有效需求（意愿＋购置能力）。
　　注意区分：需要概念
　　3.抵押价值
　　抵押价值是在抵押期间各个时点，尤其是在债务人不推行到期债务或者发生当事人约定实现抵押权情形，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得价款扣除法定优先受偿款后余额。抵押价值任何时候都要大于未偿还贷款余额。
　　法定优先受偿款，是实现抵押权时，已存在依法优先于此次抵押贷款受偿款额。包含3项：已抵押担保债权数额、发包人拖欠承包人建设工程价款、其余法定优先受偿款（已经存在），不包含为实现抵押权而发生诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金（还未发生）。
　　4.房地产价格与通常物品价格不一样之处（P110～112）
　　（1）与区位亲密相关；
　　（2）实质上是权益价格；
　　（3）同时有买卖价格和租赁价格；
　　（4）易受交易者个别情况影响；
　　（5）形成时间通常较长；
　　（6）包含内容复杂多样。
　　5.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值
（1）无租约限制价值，不考虑租赁原因影响情况下价值。是完全产权价值，是房屋全部权和出让建设用地使用权在不受任何其余房地产权利等限制情况下价值。
（2）出租人权益价值（有租约限制价值、带租约价值），是指出租人对自己已出租房地产依法享受权益价值。含：1）已出租部分租赁期内协议租金收益现值；2）未出租部分和已出租部分租赁期间届满市场租金收益现值。

房估《理论与方法》高频考点（第四章）
　　1.主要标准：独立客观公正标准；正当标准；价值时点标准；代替标准；最高最好利用标准；慎重标准；一致性标准；一贯性标准。（P153）
　　2.正当标准在房屋征收估价中利用在房屋征收评定中，被征收房屋价值与被征收房屋性质（如是正当建筑还是违法建筑，是永久建筑还是暂时建筑，是未超出同意期限暂时建筑还是超出同意期限暂时建筑）、用途（如是居住用途还是商业用途）和面积（计不计算面积，计多少面积）等亲密相关。比如，《国有土地上房屋征收与赔偿条例》第二十四条要求：“对认定为正当建筑和未超期暂时建筑，应该给予赔偿；对认定为违法建筑和超期暂时建筑，不予赔偿。”
　　违法建筑--fxgr--超期暂时建筑，就不应给予评定，或者评定价值应为零。
　　被征收房屋价值评定必须明确被征收房屋性质、用途和面积。房屋征收部门应该对房屋征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应该给予配合。
　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应该组织关于部门依法对征收范围内未经登记建筑进行调查、认定和处理。
房屋征收评定前，房屋征收部门应该组织关于单位对被征收房屋情况进行调查，明确评定对象。评定对象应该全方面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应该向受托房地产价格评定机构提供征收范围内房屋情况，包含已登记房屋情况和未经登记建筑认定、处理结果情况。
　　3.一贯性标准是指为同一估价目标，在不一样时间对同一房地产再次或数次估价时，应采取相同估价方法或对待方式进行估价。房地产投资信托基金物业价值评定、为财务汇报服务估价都应遵照一贯性标准。（P172）
　　4.三大经济学原理
　　①收益递增递减原理
　　第一个投入产出关系——收益递减规律，也称为酬劳递减规律、边际收益递减原理：假定仅有一个投入量可变，其余投入量保持不变，则伴随该种可变投入量增加，在开始时，产出量增加有可能是递增，但当这种可变投入量继续增加达成某一点以后，产出量增加会越来越小，即会出现递减现象。如土地上施化肥。
　　第二种投入产出关系—规模收益或规模酬劳规律：假定以相同百分比来增加全部投入量，产出量改变有三种可能：
　　（1）规模收益不变——产出量增加百分比等于投入量增加百分比。
　　（2）规模收益递增——产出量增加百分比大于投入量增加百分比。
　　（3）规模收益递减——产出量增加百分比小于投入量增加百分比。在扩大规模时，先后经过规模收益递增阶段，规模收益不变阶段，规模收益递减阶段。

房估《理论与方法》高频考点（第五章）
1. 依照与估价对象相同房地产成交价格，求取估价对象价值或价格。
　　类似房地产，是指与估价对象区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近房地产。
　　可比实例是符合一定条件类似房地产交易实例，详细是指交易实例中，交易方式适合估价目标、成交日期靠近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格估价对象类似房地产等财产或相关权益。
　　比较法本质是以房地产市场成交价格为导向（简称市场导向）来求取房地产价值或价格。因为该方法是利用实际发生、经过市场“检验”与估价对象相同房地产成交价格来求取估价对象价值或价格，直接、直观、有说服力，测算结果易于被了解、认可或接收。
　　2.统一财产范围（P184～185）
　　（1）含有非房地产成份，统一到纯粹房地产范围。
　　可比实例和估价对象相比，多降低加——剥离；估价对象和可比实例相比，多加少减——还原。
　　（2带有债权债务，统一到不带债权债务。
　　可比实例带有债权债务：不带债权债务房地产价格＝带有债权债务房地产价格—债权＋债务估价对象带有债权债务： 估价对象房地产价格＝不带债权债务估价对象房地产价格＋债权—债务
　　3.造成成交价格偏离正常价格原因
　　（1）利害关系人之间交易；
（2）对交易对象或市场行情缺乏了解交易；
　　（3）被迫出售或被迫购置交易；
　　（4）人为哄抬价格交易；
　　（5）对交易对象有特殊偏好交易；
　　（6）相邻房地产合并交易（规模经济，外部效应内部化）；
（7）受迷信影响交易。
　　上述特殊交易情况下交易实例不宜选为可比实例，但当适宜交易实例少于3个时，在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格影响情况下，可将特殊交易情况下交易实例选为可比实例，并对其进行交易情况修正。
　　4.依照《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场情况调整、区位情况调整、实物情况调整、权益情况调整时，分别对可比实例成交价格修正或调整幅度不宜超出20%，共同对可比实例成交价格修正和调整幅度不宜超出30%；经修正和调整后各个比较价值中，最高价与最低价比值不宜大于1.2.
　　5.房地产情况调整方法
　　房地产情况调整方法有：
　　①直接比较调整、间接比较调整；
　　②总价调整、单价调整；
　　③金额调整、百分比调整；
④加法调整、乘法调整。

房估《理论与方法》高频考点（第六章）
　　1.收益期是预计在正常市场和运行情况下估价对象未来可获取净收益时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止时间。（P238）
　　2.土地使用权剩下期限是自价值时点起至土地使用权使用期限结束时止时间。（P238）
　　3.收益法估价操作步骤（熟悉）（五步）
　　①选择详细估价方法（酬劳资本化法or直接资本化法）；
　　②测算收益期或持有期；
　　③测算未来收益；
　　④确定酬劳率或资本化率、收益乘数；
　　⑤计算收益价值。
　　4.地租含义（熟悉）
　　狭义，指利用土地所取得超额酬劳。
　　广义，指超额工资、利息、利润及利用任何生产要素所取得超额酬劳。是土地生产要素酬劳。扣除了土地之外其余生产要素酬劳剩下。
　　5.地租测算（熟悉）
　　（1）计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－农产品运输成本－土地上投入资本利息－农业经营者利润。
说明：
　　公式中土地上投入资本利息不包含对应土地价值资本利息，如过去购置土地费用，而是土地以外投入资本利息。
　　（2）土地是在最好用途下利用——竞标地租理论。
　　（3）土地是在最好集约度下利用——马克思级差地租Ⅱ理论，同一地块上连续追加投资，边际投资效率递减。
　　（4）销售税费、生产成本、运输成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或通常水平来扣除。
　　（5）土地上生产产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格＝PQ.实际测算地租详细方法4种：
　　——从房租中分离出地租地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。
　　——由地价求出地租，地租＝地价×资本化率。
　　——采取比较法求出地租。
　　——采取类似假设开发法求出地租。

房估《理论与方法》高频考点（第七章）
1、成本法适用估价对象：新近开发建设完成房地产、能够假设重新开发建设现有房地产、正在开发建设房地产、计划开发建设房地产，都能够采取成本法估价。对于极少发生交易而限制了比较法利用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法利用房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目标房地产，尤其适用成本法估价。特殊厂房（如化工厂、钢铁厂、发电厂）、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者特殊需要而开发建设房地产，以及单独建筑物或其装饰装修部分，通常也是采取成本法估价。
　　在房地产保险（包含投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采取成本法估价。（P286）
　　2.成本法估价需要具备条件
　　需要具备两个条件：
　　一是自由竞争（即能够自由进出市场）；
　　二是该种房地产能够大量重复开发建设。
　　注意以下3个问题：
　　（1）应采取客观成本而不是实际成本。
　　实际成本也称为个别成本，是购置估价对象实际支出，或开发建设估价对象实际支出及所得利润。
　　客观成本也称为正常成本，是购置估价对象必要支出，或开发建设估价对象必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊、偶然原因后成本。
（2） 在客观成本基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。现实中有一些选址不妥或者规划设计不合理等造成不符合市场需求房地产，如在人流量很小地方建造商场。即使建造该商场花费费用巨大，但商场也不会有那么高价值。
　　（3）在客观成本基础上结合市场供求分析进行调整。
　　3.物质折旧（P321）
　　（1）可修复项目，修复成本就是折旧，修复成本是采取合理修复方案恢复到新或相当于新情况必要支出及应得利润。
　　（2）不可修复项目
　　①短寿命项目，按照各自寿命计算折旧。
　　②长寿命项目，依照建筑物重新购建成本减去各个可修复项目标修复成本和短寿命项目标重新购建成本后余额、建筑物有效年纪、经济寿命或剩下经济寿命，采取年限法计算其折旧额。
　　4.开发利润
　　开发利润是房地产开发企业（或业主、建设单位）利润，而不是建筑施工企业利润（在建安成本中）。
　　开发利润指土地增值税、企业所得税税前利润。
　　开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发企业所能取得平均利润，而不是个别开发企业最终实际取得利润，也不是个别开发企业期望取得利润。
依照不一样基数，有不一样利润率指标。（利润率通常是经过大量调查同一市场上类似房地产开发项目标利润率得到，比较法原理）

　　直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小。
　　直接成本好记，7个项目中，带成本字眼就2个，就是直接成本，销售利润率是按照开发完成后全部价值计算，包含全部7个项目。注意：算开发利润时，开发利润也是销售利润率计算项目。
　　考试时主要考中间两个，因为轻易混同。记忆窍门：投4成5，总共7个项目，女人“头饰”（头谐音投，投资利润率，取成本项目标前4个）、男人“金城武”（城谐音成，成本利润率，取成本项目标前5个；还有一个了解方法：投资时候利息还没发生，所以不在投资成本中）。

房估《理论与方法》高频考点（第八章）
1. 假设开发法估价前提有3种：
　　（1）业主自行开发前提；
　　（2）自愿转让开发前提；
　　（3）被迫转让开发前提。通常情况下，自行开发前提下价值＞自愿转让前提下价值>被迫转让前提下价值。（P341～342）
　　在利用假设开发法时到底应采取上述哪种估价前提进行估价，不是估价师能够随意假定，必须依照估价目标和估价对象所处实际情况来选择，并应在估价汇报中充分说明理由。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，通常应采取“被迫转让前提”。
　　2.假设开发法理论依据（1）理论依据——预期原理和地租原理（一次性价格剩下）。
　　（2）表现形式——评定新开发建设房地产价值成本法倒算法。
　　（3）假设开发法与成本法主要区分：
　　①成本法中土地价值为已知，需要求取是开发完成后房地产价值。
　　②假设开发法中，开发完成后房地产价值经过预测得到，需要求取是土地价值。
　　③起点和终点（已知和未知）刚好相反。
　　3.在调查、分析了房地产开发用地情况和当地房地产市场情况后，便能够选取最好开发利用方式，包含选取最好用途、建筑规模、档次等。（P343）
4.折现率（掌握）
　　◆与酬劳资本化法中酬劳率性质和求取方法相同。等同于同一市场上相同或相同房地产开发项目所要求平均酬劳率。
　　◆本质上表现了资金利率和开发利润率两部分。
　　（用动态分析法时，利息和利润不需要再另外计算。包含在折现率中给予考虑）。
5.测算中其余关于问题假设开发法本质上是一个收益法，在上述测算中只讲了通常情况下开发完成后房地产价值，在实际估价中尤其是评定投资价值时，有时还应考虑一些额外收入、节约费用或无形收益。

a 房估《理论与方法》高频考点（第九章）
　　1.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格方法。（P363）
　　2.路线价法与比较法不一样：路线价法不做交易情况修正和市场情况调整；路线价先对多个可比实例价格进行综合，再进行房地产情况调整。（P364）
　　3.划分路线价区段（熟悉）
　　路线价区段，是指具备相同路线价地段。
划分标准：
　　将“通达性相当、位置相邻、地价相近”临街土地划为同一个路线价区段。
　　两个路线价区段分界限，是地价水平有显著差异地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间地段为一个路线价区段。
　　较长繁荣街道，两个路口之间地段能够划分为两个以上路线价区段。
　　不繁荣街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。
　　同一条街道两侧繁荣程度、地价水平有显著差异，应以街道中心为分界限，将该街道两侧视为不一样路线价区段，分别附设不一样路线价。同一街道能够有两个不一样路线价。
　　4.平均增减量法适用条件：房地产价格变动过程是连续上升或下降，而且各期上升或下降数额大致靠近。
　　5.标准价调整法是对估价范围内全部被估价房地产进行分组，使同一组内房地产具备相同性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用关于调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格方法。标准价调整法是一个批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评定。（P378）

房估《理论与方法》高频考点（第十章）
　　1.估价程序作用：规范估价行为；确保估价质量；提升估价效率；防范估价风险。（P396）
2.估价基本事项概述4个：估价目标、估价对象、价值时点和价值类型。
　　估价基本事项不能明确责任，主要在估价师。
　　估价基本事项之间关系。估价目标是龙头。它决定估价对象、价值时点和价值类型。
　　法律、法规要求不得抵押房地产，不应作为抵押估价目标估价对象。
　　不能独立使用、处罚房地产，不宜作为抵押物，通常不具备抵押价值，不宜作为抵押估价目标估价对象。
　　估价对象与价值时点关于。确定价值时点通常应在确定详细估价对象之前。价值时点不一样，估价对象详细情况可能不一样。
　　3.档案保留期限（P424）
　　（1）自估价汇报出具日期起算，估价资料保留期限不少于；属于法定评定业务，保留期限不少于30年。
　　（2）估价资料保留已超出或30年而估价服务行为还未结束，应该保留到估价服务行为结束。
　　（3）估价机构终止，其估价汇报及相关资料应该移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定机构。
　　4.4.估价师对资料质疑《资产评定法》第十二条，估价师有权要求委托人提供相关权属证实、财务会计信息和其余资料。
《资产评定法》第十八条，委托人拒绝提供或不如实提供执行估价业务所需估价对象权属证实、财务会计信息和其余资料，估价机构有权依法拒绝其推行估价委托协议要求，终止估价程序。
　　即使通常会在估价委托协议中要求委托人如实提供其知悉估价所需资料，并确保其提供资料是真实、完整、正当及准确，没有隐匿或虚报情况，甚至《资产评定法》第二十三条要求“委托人应该对其提供权属证实、财务会计信息和其余资料真实性、完整性和正当性负责”，但估价师也要合理怀疑委托人提供资料真实性、完整性、正当性和准确性，对其提供资料应进行检验。
　　对自己搜集资料也应进行检验。当委托人是估价对象权利人，应查看估价对象权属证实原件，并将复印件与原件查对，不得仅凭复印件判断或假定估价对象权属情况。
　　当为鉴证性估价，应依法对搜集作为估价依据资料进行核查验证。
　　资料搜集后，应及时进行分析整理，方便需要时查阅和使用。
　　5.实地查勘估价对象工作内容感受区位优劣、查对估价对象详细情况、观察估价对象内外部情况、问询、调查估价对象历史使用情况、拍摄影像资料、调查历史使用情况、周围及当地同类房地产市场行情、补充搜集资料。