龙湖地产工程质量常见问题及处理方式.ppt

部门,文件名,1,房地产项目工程常见问题及,龙湖式破解和前控,1,欢迎关注微信号：地产招聘小姐姐,2,欢迎关注微信号：地产招聘小姐,3,姐,厦门龙湖工程第二名,3,厦门龙湖工程第二名,4,现实：挤压,更高的项目溢价,营销 研发 财务,发展 成本采购 物业,工程,更高效的项目运营,5,我们的目标：,红旗必须插在山 顶上！,按时 按质 交房,6,工程管理的价值：,确保所有的项目工程管理成果达成,工程职能的工作重点规划、文化塑造与引导,专业标准、流程的建立、宣贯与执行,实现项目高周转,提高客户满意度和对产品质量的认同度，减少营销费用,培养工程人才,7,目录,一、房地产项目工程管理典型专业问题及龙湖式破解 二、如何有效预控工程质量问题发生 三、现场施工如何有效过程管控好工程质量问题 四、示范区（含售房部样板房）工程管理方法 五、工程管理人员工作重点及要求 六、传统木模与铝合金模板的对比分析,8,地下室内渗水,原因有哪些？,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,地下工程防渗漏篇,室内腻子起泡,9,外墙防水缺乏刚性保护层,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,地下工程防渗漏篇,10,外墙防水缺乏刚性保护层,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,地下工程防渗漏篇,11,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,地下工程防渗漏篇,地下室外墙部分防水等级一二级 地下室外墙防水构造做法,1.,立面卷材与砼结构相接 触的部位应采用满粘法。,2.,立面,SBS,卷材施工接茬 的搭接长度不小于,100mm,。,3.,在立面与平面的转角 处，卷材的接缝应留在平 面上，距立面不应小于,500mm,。,（也可使用聚氨酯 防水涂膜）,12,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,地下工程防渗漏篇,地下室外墙部分防水等级一二级 地下室外墙防水构造做法,6.,素土分层夯实。,5.100,厚,M5.0,水泥砂浆砖砌保护层,。,4.H,厚聚苯乙烯泡沫板点粘贴,（密度 为,18KG,m3,，厚度按节能设计）。,3.,防水层。,【如：,LH-DXWQ-F1-,：,4mm,厚 弹性体改性沥青防水卷材,(,聚酯胎聚乙 烯膜,型,),1.5mm,厚溶剂型橡胶沥青防水涂,料；附加层宽度为,500mm,】,2.,均匀满涂刷或喷涂基层处理剂。,1.,抗渗钢筋混凝土外墙打磨、修补平 整。,13,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,地下工程防渗漏篇,地下室底板部分防水等级一二级,6.,抗渗钢筋混凝土底板。,5.50,厚,C15,细石混凝土保 护层。,4.,防水层。（迎水面）,【如：,LH-DXDB-F1-,/,（,4+3,）,mm,厚双面覆聚乙 烯膜聚酯毡胎体,SBS,（,型）改性沥青防水卷材；附加层宽度为,500mm,。】,3.,均匀满涂刷或喷涂基层处 理剂。,2.100,厚,C15,细石混凝土垫 层、表面原浆赶光找平。,1.,地基持力层。,14,1.SBS,卷材施工搭接宽 度长 边、短边不小于,100mm,。,2.,底板垫层砼平面部位 的卷材宜采用空铺法或 点粘法。,3.,热熔封边：卷材搭接 缝处用喷枪加热，压合 至边缘挤出沥青粘牢。卷材末端收头用沥青 嵌缝膏嵌固填实。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,地下工程防渗漏篇,15,1.,后浇带浇筑前的施工缝凿毛、清理、润浆。,2.,后浇带位置应采用高一等级 的膨胀混凝土。,3.,采用超前止水带构造方式，后浇带可提前封闭。,4.,后浇带浇筑后要保持至少,28d,的湿润养护。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,地下工程防渗漏篇,16,抗浮锚杆钢筋部位止水油膏施工完成,样板。,1.,堵漏剂封堵前应对锚头进行凿毛、清理 以及润浆处理。,2.,防水涂膜上翻锚杆钢筋,100,高。,3.,筏板砼施工前用,BW,止水条包裹钢筋。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,地下工程防渗漏篇,17,1.,从底面折向立面的卷材与 永久性保护墙的接触部位，应采用空铺法施工。,2.,主体结构完成后，铺贴立 面卷材时，应先将接茬部位 的各层卷材揭开，并将其表 面清理干净，如卷材有损伤，应及时进行修补。,3.,立面卷材铺贴时，应先铺 转角，后铺大面。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,地下工程防渗漏篇,18,地下车库车道的挡水线（入口处、中途、坡道最低处）+截水沟+减速带，阻止大量的室外雨水进入地下车库,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,地下工程防渗漏篇,-,截水沟设置,19,案例描述：该车库北入口截水沟设置在坡道上，未设置在坡底，且集水井也设置 在坡道上，井盖部位容易过水，另因截水沟未设置在坡底，过水性好，雨量较大 时，水容易流入地库。,提示：,1,、可以在坡道中部增加截水沟，但此截水沟无法替代坡道底部截水沟，,无论坡道中部是否设有截水沟，坡道顶、底部必须设置截水沟；,2,、集水井位置 应尽量避开坡道位置。坡道位置设置集水井后，集水井盖板部位无法防过水，且 提排泵管设置于坡道处也不安全，容易造成碰撞一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,地下工程防渗漏篇,-,截水沟设置,20,防水施工前，界面移交工作严重脱节,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,平屋面渗漏问题,防水施工前，结构找坡不到位,21,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,非种植上人平屋面建议做法,非种植上人平屋面（防水等级二级）（,倒置式防水,）,8.,保温层排气管（,DN50PVC,管，水平长,150,，高,300,，下部,90,弯头连接，上部,45,弯头转角）。,7.40,厚,C20,细石混凝土刚性保护层内掺,4,防水剂，,R5200,冷轧带肋单层双向钢 筋网片，按间距,4000,6000mm,设分格缝（钢筋在缝内断开），缝宽,20mm,，建筑 油膏嵌填密实。,6.20,厚,M5.0,水泥砂浆找平层。,5.,最薄处,30,厚轻质材料找坡（,1,：,8,水泥膨胀珍珠岩、陶粒砼、加气砼块等）（坡度,2%,3%,或按设计）。,4.H,厚保温层（保温材料厚度均按节能设计），留设间距不大于,6m,的排气道。,3.,防水层。【如：,1.5,厚单,(,双组份,),聚氨脂,型防水涂膜，分三遍涂刷，满铺一层聚酯 无纺布，附加层宽度为,500mm+3,厚,SBS(APP),自粘式防水卷材,(,聚酯胎聚乙烯膜,型,),，泛水高度从结构面算起,500mm,高。】,2.,均匀满涂刷或喷涂基层处理剂。,1.,钢筋混凝土屋面楼板原浆收光，宜向落水口形成,20mm,内高差找坡。阴阳角做,50mm,圆弧处理，结构板须做,24,小时蓄水试验。,22,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,非种植上人平屋面建议做法,构造 简 图,说明,1.,若找坡层最厚处小于,100mm,时，可将轻质找 坡材料与找平砂浆同时 取消，代之以第,7,项刚性 防水层兼做找坡层。,2.,为使,SBS,（,APP,）卷材 与聚氨酯涂膜防水之间 形成“优势互补”和复合 防水，卷材施工时搭接 部位必须满粘密实。,23,屋顶女儿墙较高时，将施工缝留在高于屋面板的位置，有利于防渗漏,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,屋面防渗漏做法,24,屋面,卷材进行热熔封边,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,屋面防渗漏做法,25,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,外墙无阳台遮挡外窗防渗漏,飘窗渗水,外墙窗渗水,26,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,外墙无阳台遮挡外窗防渗漏,外墙窗渗水,27,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,外墙无阳台遮挡外窗防渗漏节点,1,说明,1.,窗框上下口防水 涂料在钢副框上下 口防水砂浆塞缝完 成后施做。,2.,窗下口须浇筑,100,厚,C20,砼压顶,外墙无阳台遮挡外窗防水节点构造简图,28,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,外墙无阳台遮挡外窗防渗漏节点,1,窗框下口涂刷防水涂料示例,砼窗台施工规范、几何成型尺寸规正。,29,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,外墙无阳台遮挡外窗防渗漏节点,2,说明,1.,外窗台如采用 铝合金成品窗台 披水板，则不需要 涂刷防水涂料。,外墙无阳台遮挡外窗防水节点构造建议,2,30,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,外墙脚手架眼封堵,外墙架管孔渗漏,31,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,外墙脚手架眼封堵,说明,1.,管洞外侧细石 砼封堵必须浇筑 密实。,外墙脚手架眼封堵节点构造简图建议,32,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,高低跨外墙防渗漏,临斜屋面墙体未作导墙，防水做在砖体上，会发生什么问题？,33一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,外墙防渗漏建议做法,瓦屋面与立墙相交类节点构造简图,说明,1.,瓦屋面与立墙 相交处钢筋砼反 坎最好与主体结 构整体浇筑，高度 需要针对具体项 目进行梳理确定，本图只提供一个 参考。,34,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,外墙防渗漏建议做法,瓦屋面与立墙相交类节点构造照片,说明,1.,瓦屋面与立墙 相交处钢筋砼反 坎最好与主体结 构整体浇筑，高度 需要针对具体项 目进行梳理确定，本图只提供一个 参考。,斜屋面导墙梯状按,砖模数留设，避免 砌体端部不密实，防止渗水情况出现,35,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,厨卫部分渗漏问题,渗漏的原因有哪些？,36,泛水范围内采用止水螺杆,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,厨卫部分防渗漏做法,37,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,厨卫部分防渗漏做法,泛水范围内应设置砼导墙,38,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,厨卫部分防渗漏做法,下沉卫生间穿楼板管道节点构造,欢迎关注微信号：地产招聘小姐姐,39,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,厨卫部分防渗漏做法,对阴角进行圆弧处理,40,厨房防水可按照地方建设部门规定施做全部或局部防水；卫生间在施做防水前，,必须对结构板进行蓄水试验，对裂缝渗水的楼板必须采取措施进行封闭修补。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,厨卫部分防渗漏做法,41,采用工具式顶撑撑补水电洞口，不得采用吊补。,特制工具,为什么用挤塑板加 模板,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,厨卫部分防渗漏做法,42,采用成品模板顶 撑撑补水电洞口，不得采用吊补。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,厨卫部分防渗漏做法,43,将风道卸载钢筋置于砼导墙上，有利于防渗漏,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,厨卫部分防渗漏做法,44,1.,设计必须确保 室内外建筑完成 面高差,150mm,。,2.,防水涂膜必须 涂刷至门框处收 口。,3.,该做法为室内 无地暖做法。有地 暖则需根据地暖 层构造厚度在 门槛下方加设砼 反坎或上翻梁。,露台门槛（无地暖）节点构造简图,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,阳露台防渗漏做法,45,（,1,）强调结构自防水是防水技术的关键（与龙湖完全相同）,现实中还存在一说到防水就联想到防水材料的思维方式，最直接并长久有效的还,是结构自防水，防水材料仅能起到封闭毛细孔提高防水性能或作为一种补救措施,设计要坚强自防水概念并体现到设计任务书上，防水关键部位要优先采用混凝土 构造,结构施工质量要有保证，防水关键部位混凝土要一次现浇。砌筑抹灰要控制好技 术间歇时间，做好堵缝工作。,（,2,）防渗漏水要体现防排结合（与龙湖完全相同,),施工中常忽略排水对防水的影响，没有做够措施，比如屋面保温层没有排气管、屋面结构不起坡、窗台或外线条排水坡度小等,水往低处流，坚持湿区标高比低区低，防水简单有效,（,3,）合理选用防水层材料,防水材料种类很多，各有优缺点，但实际应用中各公司差异很大，选用材料还不 够科学，需要进一步明确,万科：主要渗漏防治技术做法,46,（,4,）外墙防水防护工程做法（与龙湖基本相同）,过往都是凭经验或当地做法确定外墙防水体系，今年已经制定标准，将根据当地 气候条件（年降雨量、风压,),、结构基层材料、保温做法、饰面材料等条件确定标准 做法,（,5,）关注建筑节点的防水要求（与龙湖基本相同）,需要关注水平及竖向构件交叉点的节点处理。关注装修及水电安装带来的新渗漏,点,（6,）防水管理（与龙湖完全相同）,每一公司都要制定防渗漏开裂体系，在集团标准基础上规范统一公司的做法。目 前各公司提交的防渗漏体系关于外墙防水做法体系深度不足，需要根据建筑构造图 集（二）补充完善。,防水体系要列入设计任务书及承包合同，在做好过程控制的基础上，有防渗漏要 求的，严格进行闭水，淋水试验,集团季度防渗漏风险评估体系已经调整，严格核查项目的防渗漏体系的执行情况,万科：主要渗漏防治技术做法,47,坡屋顶漏水比平屋顶多，问题在于 混凝土浇筑质量差，现要求大于,25,坡屋顶采用双面支模工艺，确保混凝 土质量质量,屋面混凝土结构需要进行抗裂验算,这是一个常见做法，也是一个不太好做 法，应该采用降板（升板）解决渗漏问题。尤其在阳台、露台，,尽管都做混凝土反坎，但由于两次混凝土浇筑的基层处理难度大，往往处理不好而出现渗漏水，应采用一次 现浇工艺或留设企口）,万科：主要渗漏防治技术做法,结构自防水,48,通常砌块本身能满足外墙渗 漏水要求，大多因为灰缝质量 而渗漏。,所以推广加气砌块及其干法,施工工艺并加强砌体技术间歇 时间控制，将减少收缩裂缝的 产生，提高自防水能力,万科：主要渗漏防治技术做法,结构自防水,混凝土外墙是防治渗 漏水方面最好的解决 方案，需要大力推广,推广日本三段式模 板拉结螺杆的应用，杜绝拉结螺杆孔德渗 漏水,49,尽管有降板设计，但普遍存在边梁没有 降低导致实际没有降板，新标准提出解 决方案,用降板工艺解决湿区水渗透到干区是 最为简单有效方法,万科：主要渗漏防治技术做法,防排结合,50,对于平屋面，推荐屋面结构自找 坡，便于排水,屋面保温层内的水分在高温时变成,水汽，压力较大常导致防水层的破坏,万科：主要渗漏防治技术做法,防排结合,51,下沉式卫生间设置侧排地漏是防 水工程中防排结合的典型例子,公共部位地下室底板采用排水做 法，将简化防水做法,（,PS,龙湖：减 少了迎水面防水）,万科：主要渗漏防治技术做法,防排结合,52,通常采用的防水材料有：高分子防水涂料；聚合物水泥防水涂料；沥青防水 卷材；聚合物水泥防水砂浆；普通防水砂浆。尽管都是合格防水材料，但防水效 果还是有明显差异,需要综合防水材料性能、使用部位、施工条件合理选用，做到与结构刚柔互 补：,万科：主要渗漏防治技术做法,合理选用防水材料,使用部位,防水层选用,地下室底板,采用自粘沥青防水卷材，或聚氨酯涂料，,地下室外侧墙,采用聚氨酯涂料，限制采用防水卷材,地下室顶板,沥青防水卷材或聚氨酯涂料,外墙,一般采用聚合物水泥防水砂浆（保温层或饰面粘结材料符,合防水要求时可以替代），干挂系统采用高分子防水涂料,，雨水少的地区用普通防水砂浆,屋面及露台,聚氨酯涂料或沥青防水卷材,厨卫间及阳台,聚合物水泥防水涂料,53,无外保温外墙防水防护工程做法,万科：主要渗漏防治技术做法,外墙防水体系,54万科：主要渗漏防治技术做法,外墙防水体系,高吸水率的外保温外墙防水防护工程做法,严格说要限制保温砂浆用于砌体外墙外的做法,55,万科：主要渗漏防治技术做法,外墙防水体系,低吸水率的外保温外墙防水防护工程做法,56,外门窗防渗漏一直都是关键部位：,（,1,）外门窗型材要满足力学要求，要通过 力学验算选用型材,（,2,）外门窗型材选用要成体系，满足自身 防水要求,（,3,）配件质量可靠，保证密闭性及耐久性,（,4,）外门窗套上有滴水线，下窗台向外坡 水大于,5%,（,5,）铝合金外门窗优先采用干硬性防水砂,浆塞缝，外侧做防水层加强，塑钢窗在,150mm,以下部分也要采用干硬性防水砂浆塞 缝。研究采用注浆法塞缝及塑钢窗采用砂浆 塞缝（,PS,：与龙湖相同）,（,6,）淋水试验,万科：主要渗漏防治技术做法,防水节点,57,外门窗套本来是起到防雨水 作用，但目前应用适得其反，成 了导水板。主要原因是门窗套型 材不是专用型材没有排水坡度、没有滴水线、固定方式不对,国外干法工艺不能简化使用，,也不能与湿法工艺简单混合使用，需要策划好,万科：主要渗漏防治技术做法,防水节点,58,出屋面烟道通风道渗漏时有发生，出屋面井道要用混凝土现浇，盖帽 采用成品,屋面天窗应该是专业厂家产品，而不是 几根铝方通固定块玻璃这么简单,万科：主要渗漏防治技术做法,防水节点,59,公共楼梯间一般没有防水要求，但如 果在住户旁边的楼梯就要小心，考虑 防水要求,室内外必须有不小于,300,高差，首层地 面必须按照楼板配置结构板，并做好地 面防潮,万科：主要渗漏防治技术做法,防水节点,60,外墙面上一些小砌体、门窗垛 等，因为约束不足，容易开裂 渗漏水，推荐采用钢筋混凝土 构造,砌体与混凝土接触面因不同材料弹 性模量不一样导致开裂渗漏，所以 采用混凝土反梁防治墙上外挑线条 渗漏水,万科：主要渗漏防治技术做法,防水节点,有没有一 次浇筑成 型的？,61,厨卫间门槛石应在厨卫间饰面前先安装，严格采用座浆铺贴并在迎水面做防水加强,鉴于卫生间地面采用干铺法，砂浆疏松 导水，所以淋浴房设防水槛,万科：主要渗漏防治技术做法,防水节点,62,穿楼板屋面的管道采用防水套管 是最好防渗漏做法，在屋面必须 采用,止水节是解决管根渗漏水的好办法，要加大推广力度（见附件）,万科：主要渗漏防治技术做法,防水节点,63,给水管道预留长度要合适，阀门直 接与管道连接，减少渗漏隐患。有地柜的，取消地柜背板，改贴瓷 砖，便于安装及防渗漏,给水管道阀门仅能设置在湿区,万科：主要渗漏防治技术做法,防水节点,64,每一公司都要制定防渗漏开裂体系，在集团标准基础上规范统一公司的做 法。气候条件差不多的，区域应统一做法。,防水体系要列入设计任务书及承包合同，在做好过程控制的基础上，有防,渗漏要求的，严格进行闭水，淋水试验。设计任务书要明确的防水节点要 求。,严格核查项目的防渗漏体系执行情况。加强检查和验收，杜绝渗漏发生。,万科：主要渗漏防治技术做法,防渗漏管理,65,一、总平面图类问题,1,、配套用房布置（含变电所、物业用房、安控中心、垃 圾房、居委会、化粪池、门卫等）；,2,、竖向标高关系：道路标高、园林标高、建筑正负零、首层入口标高等竖向标高关系；,3,、与周边环境关系：核实用地红线、建筑控制线等与周 边现有道路关系，核实用地周边铁路、河道、高压走廊等 的退线要求等；,4,、地库出入口、地下室排风井等与单体关系；,5,、消防相关：消防道路宽度、回车场大小、登高面位置 及距单体距离等。,关键词：预控,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,66,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,1.,总图,平面布置,-,水系布置,案例描述：红线范围为水系，其下方为变配电室，在变配电室顶板上设置水,系隐患较大，且供电局审图较难通过,提示：,总图进行排布时，应考虑景观专业对其他专业的影响，尤其在水系、,大乔木等的布置上，避免对水、电、气等专业造成影响。,67,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,1.,总图,-,平面布置,-,道路宽度,案例描述：,该地块方案设计中，为追求货值最大化，尽可能多的布置别墅，导致小区,双向车行道距离只有4米，给今后业主实际使用埋下了隐患。,提示：,在满足小区主道路宽度不小于6米，宅间组团路不小于5米的前提下进行单体 布置，审图时应重点关注。,68,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,1.,总图,-,平面布置,-,出入口关系,69,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,1.,总图,-,平面布置,-,风井位与建筑物关系,70,车库通风井严重影响景观效果,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,1.,总图,-,平面布置,-,风井位与建筑物关系,71,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,1.,总图,-,平面布置,-,风井位与建筑物关系,案例描述：,9,号 楼前，配电室风 井设置在大堂入 口前，影响入口 视线。,提示：,今后在初步设计 阶段，要将地下 室全部出风口在 总图上体现，尤 其是配电室风井 这类因功能要求，导致出地面高度 较高的，要重点 关注。,72,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,1.,总图,-,平面布置,-,风井位与建筑物关系,风井与室外地面略高的实景照片,73,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,1.,总图,-,平面布置,-,生化池设计,案例描述：该地块方案设计中，将生化池设置在小区出入口，后期物业清掏,时将影响业主的出行，同时在清掏时对园区的品质管理带来不利,提示：,小区生化池、隔油池不能设置在小区出入口、车库出入口、商铺门,口、单元出口,74,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,1.,总图,-,竖向标高关系,-,主路坡度,案例描述原设计中，场区主轴道路局部坡度大于,8%,，虽然该段道路不作为 消防道路，但东北地区冬季降雪后，,8%,的坡度对行车十分不利，后期对图纸 进行了调整，使坡度降至,8%,以内。,提示：,逐段审核场区道路坡度，除要满足消防要求外，还需考虑业主冬季冰,雪路面行车的便利性。,75,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,1.,总图,-,与周边环境关系,-,挡墙设置,提示：,核对不同施工阶段（土石方平场、主体施工、景观施工）的场地竖向 标高，重点分析高差较大处的边坡 处理。,案例描述：总图中，园区西侧挡墙位于回填区，原地形标高为,101,米，回填完 成标高为,109.9,米，高差为,8.9,米。如设置两级挡墙，第二阶挡墙同样需设置在 持力层上，施工难度大、成本高，设计采用一阶挡墙。,76,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,1.,总图,-,与周边环境关系,-,平场,案例描述：,15,栋楼与,1,号楼之间为小区人行出入口和地下车库出入口；小区人行 出入口从市政道路上到小区内通过梯步从,284.5,标高到,288.8,标高。该区域场地岩 石露头，场平图未考虑出入口的设置，在场平时该区域场平标高为,288.5,。按图实 施会造成后期景观进场约,4m,高石方（合计,380m3,石方量）的开挖。,提示：,对于岩石场地，为避免市政道路修建或小区景观施工时，剔打岩石对结构 主体及其施工造成影响，一般用地红线作为坡底线进行场平，同时应将平场图与 建筑总图核对，特别注意当小区内道路标高高于市政道路标高时，与外部市政道 路相连的道路区域的场平。,77,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,2.,建筑,建筑专业问题预防要点,1,、首层平面图：与外场标高关系、无障碍设计、机动车,/,非机动车出入口与 单体关系、单元门尺寸、单元入口门禁,/,雨棚设置、信报箱设置等；,2,、顶层平面图：排水伸顶管位置，坡屋面局部净高等；,3,、标准层：门窗垛设置、阳露台反槛、降板部位、入户门尺寸、管道,/,烟道 布置、门窗,/,柱布置等；,4,、屋顶：上屋面通道设置、出屋面管道,/,管井与门窗及女儿墙关系、排水等；,5,、立面图：材料分区、三道基本尺寸线及标高、门窗,/,线条,/,外遮阳,/,壁灯,/,雨 落水管间关系；,6,、剖面、外墙大样图：各层楼面、楼梯、休息平台、屋面结构板等是否清 晰；,7,、楼梯及电梯：楼梯,/,休息平台净宽及净高、防火分区、排烟及采光，电梯 井道尺寸等；,8,、详图：厨卫、阳露台、空调板等详图与平面图一致性等。,78,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,2.,建筑,标准层,-,门洞尺寸,79,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,2.,建筑,标准层,-,门洞尺寸,案例描述：该户型卫生间窗未 设置窗垛，门窗尺寸未考虑外 墙保温及装饰面层厚度，导致 实际施工时窗无法安装。,提示：,外墙门窗必须设置不小于,100mm,的门、窗跺，同时，对于文化石、石材饰面部位应 计算装饰层厚度，增加门、窗 垛宽度。保质量，预控为主。,80,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,2.,建筑,梯段及平台净高,案例描述：,原设计图纸中，休息平台部位梁底净高不含装饰面层仅为,2026mm,，实际精装完成 后，仅为1950左右，无法满足规范要求，且规范要求，踏步外扩300mm区域，净高应不低于 2200mm，此处也不满足设计要求。,提示：,1、施工前应对休息平台及梯段净高、净宽重点审查，并注意,扣除装饰层厚度；,2、对于高层建筑，应对通道净宽重点关注，计算时扣除装饰层厚度。81,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,2.,建筑,施工工序错误,案例描述：给水管局部嵌入了 腻子层，内墙腻子又严重污染 了给水管。,措施：单位工程的施工工序梳理，应 在实施前系统梳理到位。,82,房间内开窗数量过多，谁来负责施工整改？,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,建筑功能使用问题,83,空调室外机位缺乏美化处理（前控、土建与安装专业审图严重缺失）,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,外立面美观问题,84,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,3.,结构,-,顶层露台临空面栏板高度,案例描述：阁楼层该处露台临空 面栏板离地坪完成面 高,1.6m,，使得露台完 全没有外眺视野，名 为露台实为天井，后 期将该处结构调整，取消结构梁，做成落 地栏杆，在露台可看 中庭。,提示：,对阁楼层部位露台周 边墙体高度及屋面向 露台外挑檐宽度仔细 核对，并在结构实施 完成后到现场感受其 合理性,85,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,3.,结构,-,地下室外挡墙分段设计问题,案例描述：地下室外挡墙设计为 梁,+,挡墙，分段施工，成本增加，且极易渗 漏。应该设计为一次 性整体浇筑完成。,提示：,对于地下室外侧挡墙 有防水要求的部位，应一次性整体浇注砼，确保结构不渗漏，在 施工前应仔细核对结 构施工图，并在结构 实施完成后做闭水试 验。,86,因上荷载太早振动钢筋造成开裂,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,3.,结构,-,砼结构裂缝,87,雨天浇筑砼漏浆严重造成开裂,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,3.,结构,-,砼结构裂缝,88,砼结构裂缝及处理,1、砼结构裂缝产生的主要原因,（1）材料方面原因：砼塌落度过大；砼含泥量超标；砼掺加粉煤 灰过多；冬季施工时未按规范掺加外加剂。,（2）施工方面原因：养护不到位；漏浆；拆模过早；上荷载过早；,施工堆载超过设计荷载；踩踏等造成钢筋移位。,（3）设计方面原因：剪力墙超长；预埋管件削弱砼构件截面；未 按规范设计抗裂钢筋。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,3.,结构,-,砼结构裂缝,89,砼结构裂缝及处理,2、砼结构裂缝处理要点,（1）砼结构裂缝处理前，须相对准确判断裂缝产生的原因，必要 时召开专题会请权威专家诊断，并判断裂缝对结构强度是否有影 响。,（2）裂缝处理须制定专项技术方案，技术因素主要考虑对结构强 度的影响，非技术因素考虑当地客户接受度和对交房的影响；对 防水部位和非防水部位可以有不同的处理方案。,（3）常用裂缝处理材料：改性环氧树脂。任何情况下，都不允许 仅用聚氨酯涂料处理结构裂缝。,（4）裂缝处理方案在大面积实施前，必须做好样板带路。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,3.,结构,-,砼结构裂缝,90,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,4,强电,-,起重设备设置对设备房的影响,案例描述：,1,、左图：地下是变电房设置了塔吊基础。影响后期变电所电缆沟施工，进 而影响变电所的供电土建验收及最后项目供电。,2,、右图：人货梯布置位置在水泵房的不锈钢水箱正上方，人货梯下部支撑体系影响了 不锈钢水箱的安装。,图纸审查重点：,1,、在总包施工组织设计审查时，重点对机械设备布置与地下室重要设 备机房布置进行核对，必须全部避开。,2,、审图时重点注意后浇带全部避开重要的设备机房（如：变电所、水泵房等）,91,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,4.,强电,-,起重设备设置对设备房的影响,案例描述：后浇带穿过变电所、设备用房、电梯井道，易造成后期漏水，对,安装工期的影响极大，漏水易造成后期设备损坏。,提示：,考虑到功能间的提前使用，检查后浇带设置、塔吊、人货梯、钢筋等重量级 堆放场地等位置避开变电所、开闭所、设备用房、电梯井。,92,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,4,强电,电梯配电箱配置双电源,案例描述：该项目业态是洋房，单元电梯因不是消防电梯，故只设计了单电源供 电，如果停电关人，由于电梯数量多，救援时间会延长，造成业主被困，引发投 诉,提示：,1,、所有的电梯应是双电源供电。,2,、清理所有的双电源回路是否正确。,3,、或者采用停电自动平层开门的电梯。,93,一楼架空层的外墙渗漏，原因？,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,5.,景观倒坡和缺乏排水明沟导致室内倒灌,94,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,5.,景观倒坡和缺乏排水明沟导致室内倒灌,案例描述：建筑外墙地面倒坡，雨水积水，向室内 漏水。,产生原因：,1.,室内外高差,150mm,，偏小；,2.,种植后导致单体外墙处地面竖向倒坡；,3.,土壤不密实，降雨后塌陷积水,4.,建筑室外缺乏排水沟；,提示：,1.,建筑雨落水管有组织外排；,2.,加大室内外高差、保证竖向正确、回 填土密实、防水及套管施工质量；,3.,建筑室外设计排水沟；,4.,结论写入设计任务书。,95,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,5.,给排水,-,排水系统提示：,雨落管地面散排冲击绿化影响品质，建议：建筑外围设建筑明沟，雨水 排至明沟。,明沟为什么不沉降？,96,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,6.,水暖,-,小区自来水泵房、消防泵房 设置位置不合理,提示：,自来水、消防泵房设在,2#,地块高层区车库内，而高层区比别墅区晚交房,1,年，,2#,地块高层区又是最晚施工的，这样给别墅区交房带来很大风险。建议：根据开发节奏，合理设置泵房位置。,97,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,6.,综合管网,-,商铺内管网,提示：,各专业设计出图后，需对管线密集的商铺进行合图，合理安排各管线的平 面位置，预留施工间距，考虑梁上预埋套管，所有管线穿梁板下实施，减少对静 高影响，避免后期交房风险。,案例描述：原设计中，给水、排水、消防喷淋系统、消火栓干管及桥架均设置 在商铺内，全部设计为梁下安装，没有考虑管网综合后对商铺净高和空间使用 的影响。,98,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,6.,给排水,-,私家花园井盖,案例,.,私家花园井盖 描述：边下叠地面私家花园 内有五个井盖。分析：小市政条件紧张导致，雨水提升泵井、阀门井或电 力井。考虑局部硬化或者选 择井盖材质，地下为连通，或可考虑减少地面井盖的数 量。结论：研发做提升泵暗井方 案运营会确认，处理花园内 的阀门井，共,18,处,36,个井 盖降低处理，采用铸铁,+,树 脂,+,覆土,+,草坪交付。由物 业在装修引导方案中做提示。业主在为更大花园面积买单 的同时，购买了不利于花园 使用的井盖，价值感缺失。,99,高层建筑外墙雨水排水立 管，直接排水到景观低洼 地，导致排水不畅，植物 淹死。,措施？,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,6.,给排水,-,室外排水,100,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,6.,给排水,-,屋面排水,案例：小屋面无排水设计,下雨后形成水帘，后期整改困难。建议：小 屋面等位置进行单独梳理,与各专业及深化图纸核对走向及出水口位置。,101,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,7.,暖通,-,寒冷地区壁挂炉烟囱位置影响,案例描述：寒冷地区采用壁挂炉采暖时，冬季严寒天气下烟气产生凝水会在烟囱口下 面滴落处结冰，当为洋房或高层时存在掉落伤人风险,M,102,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,7.,暖通,-,寒冷地区壁挂炉烟囱位置影响,提示：,烟囱排出口位置避 开下发人员活动区 域，尽量缩短烟囱 长度，减少冷凝结 冰情况发生。,103,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,7.,暖通,-,设备在屋顶的平面位置,案例描述：原设计风机设备在塔楼建筑周边，影响塔楼的进出通道及首层业,主，后修改设计采用屋顶做风管隧道的方式将设备移开。,原设计,调整后设计,104,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,7暖通,-,设备在屋顶的平面位置,提示：,1,、商业的升顶管井较多，且为避免在商业内的转换管道过多，商 业顶的塔楼周边的管井一般都较多，审图中必须重点考虑管井的处理及风 机设备的位置处理。,2,、屋面上如冷却塔、风冷热泵等大型设备，必须考虑其与塔楼之间的距 离，同时控制设备选型中的噪音、震动等。,105,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,8.,地库,-,车位划线与规范不符,第,1,类问题：由于设计柱间距不满足划线要求，实际划线车位宽度连微型车规范 都达不到。（图示,3-118,业主已经投诉），涉及,11,户。,目前解决方案：不满足微型车位规范要 求，如报事就按调换做 预案。调换车位来自未售产权 车位，但是与业主当时 购买车位位置差异较大，增加沟通成本。,106,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,8.,地库,-,车位划线与规范不符,第,2,类问题：由于划线，车库消防水管等布线，导致管道占用面积导致车位无,法满足规范。（图示,2-200,业主已经投诉），涉及,9,户。,目前解决方案：,1,、如现场条件可拓宽划线，则 加宽到,2.4,米；,2,、需改消防管道，改完后重新 画线满足规范。,107,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-8.,地库,-,车位使用不便,第,3,类问题：业主使用不便。设计及划线满足规范，但业主实际使用不便，特 别需考虑唐宁,ONE,业主实际多为较宽大的高档车。（图示两个车位,11,月,18,日 在现场实地试验，确实无法顺畅停车）已投诉,3,户。个案报事沟通解决。,3-039,：已投诉。业主车为保姆车，车 身长，且车位前有墙体，且正好在车 道转弯处，当天试验无法顺利停车。,2-403,：已投诉。车位临近车库出口，车 道宽度较窄，当天试验确实无法顺利停 车。,108,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,8.,地库,-,车位划线与规范不符,部分车位改完布线后满足车位规范要求,109,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,8.,地库,-,顶板结构找坡做法,案例描述：为保证覆土深度满足管网施工，地库顶板局部采用结构找坡，但仅在 建筑平面图中表示结构找坡，建筑、结构图中均未体现相应位置的节点做法。,提示：,在建筑找坡厚度影响覆土深度及管网施工时可根据管网坡向设计结构找坡，,但结构找坡在建筑及结构图纸中必须有相应节点做法进行明确。,110,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,8.,车库,-,建筑及结构蒙图,案例描述：负一层建筑平面范围与结构平面范围不统一。,提示：,负一层车库及裙房外轮廓线范围建筑与结构图蒙图检查，审图时应重点 关注。,111,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,9.,市政配套,-,室外污水系统,案例描述：原设计排水生化处理设备设置无运输通道。严重影响设备吊装及后期维护。调整方 案：取消此生化池及化粪池（与下游处理设备合并）及,200,米接入市政,DN300,污水管网，新增,60,米,DN300,污水管网，其中,35,米为超过,3,米深管网（在道路施工前完成此段施工）。此方案可 极大节约造价（一套生化处理设备价格约,70,万）、缩短施工工期及减少后期物业维护范围。,提示：,总平排水设备设置（特别是别墅区）需要考虑成本、施工工期、维护等多种因素，不 能只关注是否满足功能需要。,112,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,-,9.,市政配套,-,雨污水管道设置,案例描述：室外雨污水管道因覆土层仅 为,1.2,米，导致管道设计时候 的标高均为理论标高，未考 虑实际的管道施工工艺及管 道的壁