房产基础知识简答题.doc

1、法人的含义及应当具有的四个条件？
答：P5
法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人应当具有四个条件：
依法成立；
有必要的财产和经费；
有自己的名称、组织机构和场所；
（4）可以独立承担民事责任。
2、民事法律行为的概念及特性？
答：P6
民事法律行为是公民或法人设置、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。
特性：（1）应是民事主体实行的以发生民事法律后果为目的的行为；（2）应是以意思表达为构成要素的行为；（3）应是合法行为。

3、民事责任的含义及常见的民事责任类型？
答：P11
民事责任：对民事法律责任的简称，是指民事主体在民事活动中，因实行了民事违法行为，根据民法所承担的对其不利的民事法律后果或者基于法律尤其规定而应承担的民事法律责任。常见的民事责任分类有如下几种：
（1）按发生原因分：债务不履行的民事责任与侵权的民事责任；（2）按内容分：履行责任、返还责任和赔偿责任；（3）按关系分：按份责任与连带责任；（4）按内容有无财产性分：财产责任与非财产责任。

4、物权的概念和分类？
答：P13
物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《物权法》上规定的物权有如下几种：
所有权：是对物独占、排他的支配权，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
用益物权：是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。
担保物权：是为了担保债务的履行，在债务人或第三人特定之物或权利上所设定的，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，依法享有的就担保财产优先受偿的权利。包括抵押权、质权、留置权。

5、要约的含义及有效的条件？
答：P17
要约又称发盘、发价、出盘、出价、报价，是一方当事人向他人提出，以一定条件与其签订协议且一旦该条件为其接受，协议即告成立的意思表达。前者称要约人，后者称受要约人。
要约须具有下列条件，才是有效的：（1）要约人须特定；（2）原则上受要约人须特定；（3）要约内容详细确定；（4）要约必须表明一旦经受要约人承诺，要约人受该意思表达约束。

6、要约消灭的原因有哪些？
答：P18
要约消灭：指要约生效后，因特定事由而使其丧失法律效力。有如下原因：
（1）撤销要约；（2）受要约人拒绝要约；（3）要约有效期届满；（4）受要约人实质性变更要约；（5）其他：在特定状况下，一般是在人身性强的交易中，要约人死亡或受要约人死亡，要约归于消灭。
10、违约责任的构成要件是什么？
答：P35
违约责任的构成要件：指在何种条件下违约方才应承担违约责任。违约责任的一般构成要件如下：（1）违约责任以有效协议关系存在为前提；（2）违约主体是协议当事人；（3）违约行为在性质上与协议约定不符，或者与法定的附随义务不符；（4）行为人出现违约行为后，不存在法定的免责事由（重要指不可抗力）或者约定的免责事由（重要指协议内的免责条款）。

11、违约金的含义及承担时应注意的问题？
答：P36
违约金：指当事人一方不履行或者不完全履行协议步，根据协议内事先确定的数额，由其向非违约方支付一定的金钱。有关违约金责任，应注意如下几种问题：（1）违约金的承担不以非违约方与否存在实际损失为条件；（2）违约金不得替代实际履行；（3）违约金数额可依法调整。13、房地产所有权的内容及详细体现？
答：P46
房地产所有权的内容是指其所有权法律关系中权力主体所享有的权利和义务。
占有：指产权主体对房地产的实际的掌握和控制。
使用：指产权主体按照土地和房屋的性能及用途进行实际上的运用与运用，如在依法获得的土地上建造房屋，在耕地上种植农作物等。
收益：指产权主体在土地和房屋之上获取经济利益的权利。
处分：指产权主体在法律容许的范围内对土地和房屋的处理权利。

14、房屋共有的含义与特性？
答：P47
房屋共有指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。
特性：（1）主体是两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有。
（2）客体是同一项房产。
（3）房屋共有存在对内对外两种关系。
15、土地使用权的特性？
答：P51
土地使用权作为一种新的、独立的物权，具有如下特性：
权利的派生型：土地使用权是从国家土地所有权中派生出来的他物权。
（2）客体的有限性：土地使用权的客体仅限于地面，不及于地下资源、埋葬物和市政公共设施。（3）目的的针对性：获得土地使用权的目的在于进行房地产开发建设。（4）获得的合法性：土地使用权的获得必须通过法定程序。（5）时间的有期性：时间的有期性，是指土地使用权是有期限的，即法律一般规定土地使用权的一定有效期限。

16、房地产租赁权的含义及特性？
答：P55
房地产租赁是指出租人按照约定将房地产交给承租人使用，承租人交纳租金并于协议终止时将房地产返还给出租人的法律行为，其基本特性如下：
房地产租赁是民事法律行为。（2）房地产租赁中的出租人必须是对房地产享有所有权或使用权的人，即必须享有进行出租的处分权能。（3）房地产租赁的标的是特定房地产，包括地产和房产。（4）房地产租赁具有期限性。
17、地役权的含义及特点？
答：P57
地役权是为自己房地产的便利而运用他人房地产的权力。地役权具有如下特点：（1）地役权是使用他人土地的权利。（2）地役权是为自己土地的便利而使用他人土地的权利。（3）地役权具有附属性和不可分性。

18、房地产相邻权的含义和特性？
答：P57
房地产相邻权，即房地产相邻关系，是指两个或两个以上互相毗邻的房地产所有人或使用者在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，互相之间应当予以便利或者接受限制而发生的权利义务关系。
具有如下特性：（1）房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。（2）房地产在地理位置上必须是相邻的。（3）相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产自身。（4）房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。

19、农村房屋含义的界定及四种农村房屋的合法交易内容？
答：P61
农村房屋，包括农村集体经济组织所有的房屋、乡镇企业所有的房屋及农民个人所有的房屋。按现行法律、政策的规定，如下四种农村房屋交易为合法交易。
（1）交易双方是同一农村集体经济组织的。（2）符合土地运用总体规划并依法获得农村建设用地的企业吞并或宣布破产等情形下获得企业房地产。（3）因与农村集体经济组织联营合办企业而获得房地产。（4）乡（镇）、村企业厂房上抵押权实现时发生的房地产交易。

20、请简述土地使用权的出让年限是怎样规定的？
答： P63
土地使用权的出让最高年限如下：（1）居住用地70年。（2）工业用地50年。（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年。（4）商业、旅游、娱乐用地40年。
(5)综合或其他用地50年。

21、物业的含义及特性？
答：P71

物业是广东、香港、澳门地区人们对单元性房地产的称谓。我们所说的物业，是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套设施、设备和场地。
特性：（1）固定性；（2）耐久性；（3）多样性；（4）高值性。
23、物业管理服务的基本内容？
答：P73
（1）维护物业管理区域内的规划不受破坏。（2）房屋装修监督管理。（3）房屋的维护与修缮。（4）设备、设施的管理及维修养护。（5）安全保卫与消防。（6）保洁管理。（7）环境保护。（8）绿化管理。（9）车辆管理。（10）综合经营服务。

24、按投资主体分类的物业管理企业有哪五种？
答：P76
（1）全民物业管理企业，即国有物业管理企业。企业的资产属于全民所有，即国家所有。（2）集体所有制物业管理企业，企业的资产属于部分劳动者集体所有。企业的资产所有者授予企业经营管理权。（3）联营物业管理企业，是指企业与企业之间、企业与事业单位之间联营，或互相之间构成新的经营实体，获得法人资格，各自享有对应的权利，各自承担对应的义务，共同实行物业管理的企业。（4）私营物业管理企业，企业的资产属于投资者私人所有。（5）合资物业管理企业，是指根据中国的法律，由海外投资者同国内企业合资的物业管理企业或由海外投资者同国内经营实体合作经营的物业管理企业。

25、房地产交易的形式及原则？
答：P86
形式重要有房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种。（1）房地产转让是房地产权利人将房地产转移给他人的行为，包括买卖、赠与或者以其他合法方式进行转移。（2）房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。（3）房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人向承租人收取租金的行为。
原则：房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵照自愿、公平、诚实守信等原则。

26、商品房销售代理的含义及应具有的条件？
答：P91
房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。（1）实行销售代理必须签订委托协议。（2）房地产中介服务机构的收费。（3）房地产销售人员的资格条件。

27、经济合用房的含义及供应对象？
答：P91
经济合用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设原则、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。购置经济合用住房实行申请、审批和公告制度。
经济合用住房供应对象为都市低收入住房困难家庭，符合下列条件的家庭可以申请购置或承租一套经济合用房：（1）有当地城镇户口（含符合当地安顿条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象。（2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定原则的住房困难家庭。（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线原则。（4）市、县人民政府规定的其他条件。

28、房屋租赁登记立案制度的内容及应提交的文献？
答：P97
房屋租赁实行登记立案制度，签订、变更、终止租赁协议的，房屋租赁当事人应当在租赁协议签订后30日内，持规定的文献到政府房地产管理部门办理登记立案手续。申请房屋租赁登记立案应当提交下列文献：（1）书面租赁协议。（2）房屋所有权证书。（3）当事人的合法证件。（4）都市人民政府规定的其他文献。

29、房地产抵押的概念及应注意的问题？
答：P98
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。对于房地产抵押概念的理解应注意一下几点：（1）抵押人是指将依法获得的房地产提供应抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的公民法人或者其他组织。（2）以依法获得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同步抵押。（3）房地产抵押，应当遵照自愿、互利、公平和都市守信的原则。
38、建筑立面图表达的内容有什么？阅读建筑立面图时应注意的内容是什么？
答：P142
建筑立面图重要表达房屋的外貌特性和立面处理规定。重要有正立面、背立面和侧立面。建筑立面图重要为室外装修所用。
应注意如下内容：1、与平面图对照，理解房屋的外形、屋顶形式以及门、窗、阳台、台阶和檐口等的形状和位置等。2、理解里面各部位的装修做法。3、理解建筑物的总高和各层的标高及室内外高差。
49、首付款的含义？我国现行的首付款比例是怎样规定的？
答：P184
首付款就是购置房子时的第一期付款。买房子时不能所有贷款，要先付一部分，余下的部分从银行贷款。
规定：（1）对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%.
(2)对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.
(3)对贷款购置第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，详细由商业银行根据风险管理原则自主确定。