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《中国商务写字楼指数》2015年第1季度
2015-04-24 中国商务写字楼等级评价
指数简介
1、“中国商务写字楼指数”（以下简称写字楼指数）是由中国房地产业协会发布的我国商务写字楼的专业指数。该指数由国际著名房地产顾问机构戴德梁行作为技术支持，与中国房协商业和旅游地产专业委员会共同研究而建立，将会引导我国写字楼市场发展，是最具广泛性、专业性、权威性的行业指数。
2、写字楼指数选取了中国16个大中城市高端写字楼市场的租金、空置率等几大主要指标，通过标准评分体系测评为每个城市的各个指标打分。然后，以中国商务写字楼指数发布首季为基准时点，即2014年第3季度，求取16个大中城市的商务写字楼指数。
3、本指数及指数报告按季度更新及发布。
中国商务写字楼指数
2015年第1季度，全国16个大中城市的商务写字楼指数如下表所示：
主要大中城市名称
城市商务写字楼指数
北京
138
上海
147
广州
130
深圳
130
天津
52
重庆
61
成都
52
武汉
130
杭州
104
南京
147
青岛
61
大连
112
沈阳
78
长沙
61
西安
95
厦门
104
数据来源：DTZ戴德梁行研究部

数据来源：DTZ戴德梁行研究部
备注：
1、 由于各个城市写字楼级别判定标准存在差异，本报告中高端写字楼是指高于相对应城市商务写字楼市场平均水平的优质写字楼物业；
2、 拟于后期加入指数的环比变化，进而随着指数的积累亦将发布同比变化数值。
中国商务写字楼指数报告
上海与南京的指数得分有所提升，重庆有利的转变富有戏剧性
2015年第一季度的中国商业写字楼指数排名发生了非常大的变化，上海与南京的写字楼市场排名均较之前有所提升。然而，变化最大的还属重庆市场，脱离了排名的末位。相比之下，青岛的排名同上一季度相比没有变化，但得分有所下降。
上海的年租金增长率有显著提升，因此租金的得分提高了21分。上海非核心区域写字楼的兴起产生了大量的租赁活动，在品质相同的情况下，非核心区域写字楼帮助企业节省了租金的开支；在此背景下，市中心与非核心区域写字楼的租金差距在短期内将逐渐缩小。通过进一步分析各区的情况，我们会发现郊区租金环比增长了1.6%，然而包括浦东、静安和新黄浦的核心区域环比租金却增长不足1%。与此同时，越来越多的租户开始倾向于非核心区域写字楼，市中心有限的土地供应、商业旧改项目及高成本使得非核心区域商业进一步增长; 合作办公、非核心区域办公等新型办公模式在上海普及开来。
这一季度南京的得分提高了12，这主要归功于两项指标得分的提升，分别为年租金增长率和达到80%出租率所需的时间。尽管这一季度空置率有所上升，国内金融机构仍然对高端写字楼有着大量的需求并驱动租金进一步上升。这一季度有不少小型金融公司成立并成为写字楼市场中重要的租户群体。鉴于未来两年内写字楼的供应量不会太多，预期租金将持续增长。
重庆这个季度的得分提高了25分，成功将其从排名的末位中脱离出来。尽管存在着一些负面的指标，包括大量新增供应、高居不下的空置率及高达26个月达到80%出租率所需的时间，重庆租金的同比增长达到了7.8%。这个季度，重庆迎来了一个非常高端项目的入市，为市场带来了积极的因素。虽然这个项目在一定程度上提升了城市整体空置率，但是该项目将很快被市场所消化，如此高品质的写字楼在重庆非常罕见。因此，该项目的租金比城市平均水平高出了45%，拉升了重庆高端写字楼市场的整体租金水平。
西安本季度指数得分提高了14分，空置率与达到80%出租率的市场均有减少。空置率从14年第一季度的12%降至今年第一季度的9.3%。这主要是由于近一年内西安市场没有任何新项目入市，使得现有写字楼存量得以被消化，新需求主要来自于金融机构及咨询公司。然而，尽管市场上的供应非常有限，西安仍然需要长达23个月的时间来达到80%的出租率。
青岛写字楼市场本季度的表现不佳，指数得分降低了29。青岛写字楼市场的租金增长率有所下降，同时达到80%占有率所需时间也增加了。上一季度，租金同比增长了2%，然而这一季度租金却同比下跌了2%。达到80%占有率所需的时间从上一季度的21个月增长至这一季度的25个月。值得注意的是，崂山区近几年的新建项目非常之多，包括一个提供了32000平方米可租赁面积的项目。随着写字楼存量逐渐增加，业主之间的竞争也在加强。
除去本季度租金增长率有所下降以外，北京写字楼指数各项指标与上一季度相比无太大变化。北京本季度的指数得分下降了14，导致指数排名也有所下滑。这个季度北京迎来了两个新项目，分别位于望京与中关村。尽管业主不愿意牺牲租金收入来争夺租户，不可否认的是最近几年核心区域写字楼与非核心区域写字楼的租金有一段差距，越来越多的租户开始转移至非核心区域。除去节省租金的因素外，非核心区域写字楼给企业的扩张与发展提供了很好的空间。因此，非核心区域写字楼受到了越来越多的关注。然而，北京写字楼市场仍然是全国最具活力的市场之一，其空置率仅为5.4%，为全国第二低；新入市项目达到80%占用率的时间仅为11个月。与此同时，未来五年内的新增供应面积为现有存量的66%，为16个城市中最低。因此，未来供应对北京写字楼市场的租金及占用率在中长期内不会有太大的影响。
广州的未来供应量对其本季度的指数得分和排名产生了负面的影响。广州本季度指数得分减少了14，使得其指数排名接近于深圳和武汉。琶洲成为广州市重点发展的地区，广州政府近期宣布将其定位成电商总部基地。这项政策促使琶洲开始大量规划建设写字楼，未来供应大大增加，使得指数得分因此降低。其它指标在本季度内的变化不大，除去年租金负增长率从2014年第四季度的1.8%上升至今年第一季度的2.4%。这些未来新增项目在预租期间提供了各式租金与租期的优惠，吸引了大量租户，然而与此同时也对现有写字楼构成威胁，使得年租金增长率下跌。因此，除了降低租金外，业主没有其他任何选择来提高出租率。
本季度重庆的指数表现有所进步，而天津与成都的指数得分在16个城市中并列倒数第一，其任何一项指标与上一季度相比都没有得到改善。成都和天津在未来五年内有大量的新增供应，这一情况提高了空置率并拉低了租金增长速度。
在天津，来自新项目日益激烈的竞争迫使业主提供大量租金优惠。虽然部分行业对写字楼的需求仍在刺激着租赁市场，严重供求失衡的现状是写字楼租赁市场的不确定性的来源。值得欣喜的是，高端写字楼的需求仍然相当可观，主要来自于金融、物流和贸易行业。同时，在线金融与资产管理公司成为高端写字楼租赁需求的新来源，并在短时间内不会有所转变。
成都写字楼租赁市场在第一季度并不是十分活跃，原因主要是春节期间几乎没有新的项目入市；然而，存量增速放缓并不足以刺激租金上升。与天津类似的是，成都写字楼租赁需求主要来自金融、保险和专业服务公司。为了避免在存量最高峰时期的竞争，天府新城与东大街CBD的未来新供应都选择延迟入市。然而，尽管新供应数量比预期的要少，成都的空置率还是会持续上升，对租金增长率产生了阻碍。即便如此，在这样的压力之下，高端写字楼的租金水平还是要高于全市平均水平，成都写字楼的租金在将来还是有很大的上涨空间。