中央一年3次调控楼市 政策工具之多历史罕见.doc

中央一年3次调控楼市 政策工具之多历史罕见

    摘要：2011年，继续坚定不移推进房地产市场调控，努力使房价稳定在合理的价位，这是人民的心愿、政府的承诺。
　　这是一轮力度前所未有的调控：2010年，针对部分城市房价过快上涨，一年之内中央政府3次出台调控措施，动用政策工具之多，历史罕见。

　　这是一轮任务繁重的调控：要解决房价过快上涨的现实问题，必须面对房地产市场积重难返的历史问题，还有复杂变幻的国内外经济运行大环境带来的诸多不确定性因素。

　　2011年，继续坚定不移推进房地产市场调控，努力使房价稳定在合理的价位，这是人民的心愿、政府的承诺。新的一年为何继续实行“最严格的调控”措施？记者就此问题采访了权威部门及有关人士。

　　一问：房价过快上涨得到遏制了吗？

　　这是一幅2010年房价走势图：70个大中城市房价从同比涨幅来看，走出了一条先扬后抑的曲线。

　　年初一路飞扬，4月达到顶峰，涨幅达到12.8％。自4月份国务院调控措施出台后，涨幅逐步回落：从5月份的12.4％，6月份的11.4％，7月份的10.3％降至8月份的9.3％，9月份的9.1％，10月份的8.6％，再到11月份的7.7％。

　　从环比涨幅来看，有升有降。自6月份开始，连续3个月零增长，市场陷入观望。进入9月，环比开始小幅上涨，到11月，环比上涨为0.3％。

　　从这些数据可以看出，房价过快上涨的趋势得到了一定程度的遏制，这是调控政策作用的结果。

　　“遏制部分城市房价过快上涨”。这是2010年房地产市场调控的主要目标。当年1月，国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，9月底，为了巩固房地产市场调控成果，国家有关部委又出台五项措施，强化政策落实力度。

　　从建立考核问责机制到实行更为严格的差别化住房信贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；从增加住房有效供给到加快保障性安居工程建设，加强市场监管等，2010年调控几乎动用了各种可用的政策工具，从信贷政策、住房保障政策、土地政策、预售制度、行政监管等方面作了进一步规定，力度之大前所未有。

　　国务院发展研究中心专家夏斌认为，此轮政策调控并非短期打压房价的举措，而是纠正房地产市场扭曲发展的长期政策。

　　面对复杂的房地产市场，调控目标是否实现了呢？在2010年12月底举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新如此评价：“调控取得一定效果。”

　　炒房和投机性购房等不合理住房需求得到初步抑制。来自中国人民银行的数据显示，房地产贷款余额同比增速回落趋势明显。从2010年5月到10月，这一数据由45.5％降至31.2％同期，个人贷款余额由新增1424亿元降至825亿元。

　　另外，根据权威部门对8个热点城市住房差别化信贷政策执行情况检查结果来看，近半年来二套及以上住房贷款占比呈明显回落态势。

　　为了抑制投机性购房，北京率先发出“限购令”。据北京住房城乡建设委员会介绍，出台限购新政以来，北京市二套以上购房比重持续回落，非本地户籍购房比重回落至40％以内，下调4.3个百分点。

　　住房供应总体有所改善。2010年，全国城市住房供地计划近270万亩，实际供应比2009年增加约80％；根据权威部门对90个重点城市的监测，1到11月，新建商品住房上市面积达3.55亿平方米，同比增长14.2％。

　　保障性安居工程进展顺利。2010年全国保障性安居工程建设规模创历年之最，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户；均超额完成年初国务院部署的任务。

　　住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说：“如果没有调控，2010年房价涨幅绝不是现在这样的水平。”

　　二问：房价为何仍在高位波动？

　　自2010年四季度以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头，限购城市周边地区房价出现较快上涨，部分热点城市房价再现上涨苗头。

　　人们不禁要问，经过如此大力度的调控，为何还会出现这种情况，房价为何居高不下？权威人士认为，这种情况的出现既有房地产市场自身存在的问题，也有诸多外部因素影响。

　　——房地产市场自身问题积重难返。供求失衡、投资比例过高、违法违规交易、炒地炒房、住房保障滞后、房地产税制不健全、市场信息不对称等问题，都是多年来积累所致。秦虹说：“这些多年积累的问题，不可能在政策出台短短几个月就得以解决。”

　　——过分依靠房地产业带动经济增长和地方财政增收。来自国土资源部的最新数据显示，2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4％。国土资源部部长徐绍史说：“城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。”

　　——多年累积形成的流动性压力和民间投资选择较少。近年来所累积形成的流动性压力不容忽视，2009年我国新增信贷规模近10万亿元，相当于过去三四年的增量。再加上民间投资出路少，通胀压力之下，资金过度流向房地产领域。与此同时，居民存款陷入负利率困局，刺激财富进入楼市等资产市场。

　　——境外热钱流入也加大了房价上涨压力。自美联储宣布推出第二轮定量宽松货币政策，中国面临输入性通胀和热钱流入压力不断加大。瞄准赚取人民币升值、房价上涨等超值收益，境外资本跃跃欲试。

　　还应当看到的是随着我国经济的快速发展，居民消费结构加快升级，住房改善需求显著增加，加剧了城镇住房的供需缺口，带来了住房价格上涨的压力。

　　从更深层的意义上讲，高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映：长期存在的城乡、区域发展不平衡问题仍然突出，大量人口向东部地区和大城市集中，造成这些地区住房压力过大；现行的财政体制使地方政府的事权与财权不对称，成为引发“以地生财”问题的重要原因；腐败现象在房地产领域仍比较突出，一定程度上导致国家宏观调控政策执行力弱化；等等。这些问题都直接或间接对房地产市场产生着影响。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示：“房地产问题是深刻的体制问题，需要着眼于经济发展和改善民生综合考虑。”

　　三问：遏制高房价将有何新举措？

　　岁尾年初，高层频频释放出坚持房地产市场调控不放松的决心。来自各有关部门的年度工作会议也传递出强烈的信号：“继续坚定不移地加强房地产市场调控。”

　　一系列新举措应运而生：土地招拍挂制度将得到完善。国土资源部表示，2011年要推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。

　　实践表明，采用“综合评标”等办法有助于降低地价。来自北京市住房城乡建设委员会的数据显示，2010年5月份以来，北京出让的43宗居住用地中，有37宗采用了综合评标。4月以来平均楼面价由每平方米13976元降至5658元每平方米，土地成交溢价率由119％降至27％。

　　房地产市场秩序将得到进一步规范，商品房预售资金监管力度加大，“捂盘惜售”“囤地”等行为将得到更为严格监管。个人住房信息系统建设正在推进。据住房城乡建设部有关负责人介绍，《房地产经纪管理办法》有望近期出台。2011年年中40个重点城市的个人住房信息系统要实现与住房城乡建设部系统的联网。

　　继续落实差别化住房信贷政策，推动房地产金融健康发展。中国人民银行的工作会议提出，2011年将落实好稳健的货币政策，进一步加强宏观审慎管理，把好流动性总闸门，这必将为房地产市场调控提供有利外部环境。

　　限购等行政手段不放松。原本公布限购期限的福州、厦门、海口、温州四地表示，2011年限购政策继续实施。郑州等二线城市也传出限购信号。

　　房产税试点城市和开征时间表逐步明晰。据了解，上海、重庆为房产税试点城市。来自重庆“两会”的消息，重庆市政府确定开征高档商品房房产税，有望2011年一季度出台相关文件。

　　一方面利用信贷杠杆，加强土地管理，抑制投机，另一方面加大保障性住房的建设力度，缓和供求关系，平抑房价。

　　2011年我国将建设1000万套保障性住房，重点发展公共租赁住房。与2010年580万套的目标相比，这一数据几乎翻了一番，保障房将迎来高速发展的时代。

　　社会广为关注的“问责制”将得到落实。住房城乡建设部部长姜伟新说：“住房城乡建设部适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核。对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。”

　　此外，针对房地产市场存在的深层次问题，国家发展和改革委员会主任张平表示，2011年将制定并实施解决居民住房和促进房地产市场平稳健康发展的综合性政策方案。

　　坚定不移地推进房地产市场调控，更加注重制度建设，加快保障性住房建设进度，我们就一定能够稳定房地产市场价格，推动房地产市场健康发展，逐步实现住有所居的目标。