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开发商静候两会调控基调：不太会以价换量
摘自：宏观经济东方早报[微博] 2013-02-22 05:37

[导读]在这位开发商看来，现在推出“国五条”，反而是一件好事，“我们最怕现在没有声音，到了3月份楼市量价齐升，政府下重手。这次就传递一个信号——房价不要快速上涨。”
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一母公司实力雄厚的开发商透露，春节前夕，母公司高层曾传话，全国“两会”后政策可能松动，部分城市限购会松绑。
“国五条”重申调控立场，眼下尚未明显影响房企的营销布局。
2月21日，一港资开发商直言，此项政策出台对该公司的营销布局“没啥影响”，因为其本身已有一定预期。去年12月以来，楼市看涨声一片。“国五条”此时推出，就是警告，给楼市浇点冷水。
在这位开发商看来，现在推出“国五条”，反而是一件好事，“我们最怕现在没有声音，到了3月份楼市量价齐升，政府下重手。这次就传递一个信号——房价不要快速上涨。”
开发商维持销售目标
“影响不大。”一国企开发商昨日如是评价刚出炉的“国五条”。
虽然国务院暗示，可能会扩大限购范围，但该国企开发商称，该公司的定位是回归一二线城市，回归核心区域，这些城市眼下多已执行限购。
事实上，“国五条”重申调控立场的表述，也在开发商的预期之内。
上述国企开发商称，2月初，上海相关领导曾找开发商和专家谈过话，领导也感觉去年10月份以后楼市升温，想看看有没有新的方法控制。“当时，我们的建议是市场上本身有需求，再收紧或者放开都不好。也有专家建言二套房贷等政策。但其实，不管是房产税还是限购，地方政府可以做的不多，还是（要靠）中央层面。”
据该国企开发商介绍，今年公司的销售目标和去年差不多，仍是40多亿元。
更多的开发商依然看好今年中国楼市。
中海（00688.HK）董事长孔庆平昨日对港媒称，“国五条”出台意味着中央对于楼市调控无放松迹象。不过，他称，今年楼市对于该公司而言，机会多于挑战，纵使中央维持调控，但相信政策已常态化，预期整个市场表现将与过去一段时间相若。
而且，孔庆平还提到，部分二三线城市对调控已出现困难，预期调控力度会于今年维持。
未改营销策略
具体到营销策略，受访开发商似乎也无意大幅调整。
一外资开发商介绍，该公司旗下楼盘春节后的价格比节前涨了1%，相当于降价促销都取消了。销售也没有太火爆。“2月相对是淡季，3月上旬很多开发商会加推，我们也会。”
“目前不会改变营销策略，等全国‘两会’的表态。”该外资开发商称，眼下市场的涨价预期升温，“国五条”是消除预期的一个做法。
另一别墅开发商同样强调，不会改变营销策略。
“我认为市场会继续回暖，量价齐升。改善型客户也不会受到影响。”该别墅开发商称，春节后，不论是售楼处的来访量还是销售都比节前好。
据介绍，该开发商负责的楼盘售价逾4万元/平方米，目前没有提价计划
“国五条是强调调控的连贯性，明确政府态度，但里面没有具体执行细则。”这位别墅开发商说。
另一上市房企高管还告诉新华社记者，“企业资金最困难的时机已经过去，今年不太会再用‘以价换量’的营销手段。”
等待“两会”调控口径
开发商的乐观情绪不难理解。
克而瑞分析师杨晨青直言，相比中央层面之前关于调控的表态，“国五条”并无新意。
一母公司实力雄厚的开发商还提到，虽然近期地产股跌得厉害，但没有落差感。国五条是一种喊话，是想把房价上涨的势头压下去，但没啥实际操作手段。
上述开发商透露，春节前夕，母公司高层曾传话，全国“两会”后政策可能松动，部分城市限购会松绑。
“但新国五条出来，感觉住建部之前提的支持改善需求，算是黄掉了。”该开发商称，因为母公司资金实力雄厚，其旗下项目自限购以来从未降过价。憋了两年多，本来准备春节后降价促销的，现在定价策略受到影响，打算先不动，会等到3月份以后再说，要看到时的调控口径。
对于定价策略持谨慎态度的开发商不在少数。
上述港资开发商认为，3月楼市成交应该不错，开发商在价格方面会很谨慎。现在对房价没有看跌的，多数楼盘价格会稳中有升，上海房价去年也没涨多少。
一央企开发商还提到，地方政府把地价推得那么高，开发商涨价的意愿自然强烈。
据他称，最近市场好了，地方政府推好的地块，开发商抢，地价就高了。该公司最近看的几块地，竞争激烈，价格屡创新高。“我感觉，现在的土地价格已经超越了2009年的尖峰时刻，创新高了。”
本届政府召开的最后一次国务院常务会议，主题定在房地产市场调控。
梳理中国政府网的相关资料可见，近10年来，国务院至少召开了9次以房地产调控为主题的常务会议。其间，伴随着经济环境的起跌，调控政策时紧时松，调控手段时而偏市场，时而偏行政，但所有这些并未改变中国房价近10年来的总体上行趋势。
以下为这九次会议推出的调控政策摘要。
2013年2月20日
◆重点城市要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
◆已实施限购的重点城市，按统一要求完善限购措施；其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。
◆扩大个人住房房产税改革试点范围。
◆推进城镇个人住房信息系统建设。
2011年7月12日
◆从严把握和执行房价控制目标。
◆确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。
◆继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。
2011年1月26日
◆2011年各城市要确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
◆调整个人转让住房营业税政策。
◆二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
◆重点城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
2010年4月14日
◆首套房及小户型贷款首付款比例不得低于30%；二套房贷首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
◆确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。
2009年12月14日
◆继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。
◆完善土地招拍挂和商品房预售等制度。
2008年12月17日
◆进一步鼓励普通商品住房消费。对部分二套房贷款，执行首套房贷优惠。
◆对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。
◆取消城市房地产税。
2006年5月17日
◆各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
◆有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。
◆合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
2005年4月27日
◆加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
◆经济适用住房价格要严格实行政府指导价。
◆运用税收等经济手段调控房地产市场。
2003年7月30日
◆加强经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房供应，控制高档商品住房建设。
◆改革住房制度，继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度。
◆发展住房信贷。