浅谈中国高尔夫别墅.docx

浅谈中国顶端别墅和高尔夫别墅现状
一我国顶端别墅的发展现状
别墅在我国已有十几年的历史了而顶级别墅从来都是媒体关注的焦点顶级别墅通常
代表了一个城市或是地区的经济、文化水平。从目前评出的十大顶级别墅看全部集中在京、
沪、粤三地这三地无论是经济发展水平还是城市对外开放度都是处于前列的。虽然我国
目前的顶级别墅与国外的顶级别墅尚存在一定的差距但经过十几年来的发展别墅这在
90年代引进的外来物已经深深融入我国各地的文化之中形成了自身的特色。以北京、
上海、深圳为代表的京津塘地区、长三角地区、珠三角地区都有着自身代表性的顶级别墅。
 顶级别墅所具备的特点:
所谓的顶级别墅最直观的表现是价格高但并不仅仅是价格高。顶级别墅所表现出
来的特征是它的独一无二性它可以作为一种艺术品进行收藏其价值也是随着时间的积、
文化的沉淀而不断提升。 从产品本身来看无论是大的景观还是小的细节包括每一个柱的花纹、甚至是门把手的选择都是十分考究的。从客户资源来看消费顶级别墅的人也是排在财富金字塔最顶端的
人而他们对别墅的需求不仅仅是作为居所更多的是作为一种财富与身份的象征或追
求一种另外生活方式。他们能成为金字塔上最顶端的人能为社会创造巨大的财富必然是
社会的精英其思维方式、处事态度等业有别于普通人他们对社会、对生活有着自己的独
特的理解,因此顶级别墅的营销推广也不同于一般别墅。营销方面顶级别墅通常会在社会
名流之间展开一系列的论坛邀请名人等参加比赛等等。
总结国内及世界的一些成功的顶端别墅其之所以受到市场的热切追捧并且由于其良好的升值潜力而备受顶端物业投资者的青睐，主要是由以下几种物业特质所决定的：
1、价格因素
别墅的特性决定其价格不菲但是相对较高的性价比仍然能很好地支撑物业的投资价值。定价过高会使得物业的价值被过度预支也使得投资者望而生畏。以上海为例，上海的高尔夫别墅单价一般在13000-18000元/㎡之间。唯一的单价达到25000元/㎡的汤臣高尔夫第8期其总价也控制在1000万-1400万/套。而唯一总价突破2000万的佘山高尔夫别墅其销售情况较汤臣高尔夫要逊色。价格也是决定顶端别墅物业的一个重要因素也是支撑其投资价值的主要因素。

2、项目选址
别墅项目的集中出现其特点是以市郊中心城镇为点以快速干道为
线。上海目前的别墅项目主要集中在新桥、九亭、莘庄等城镇周边以及沪青平公路、沪松公
路、沪杭高速公路、龙阳路、龙东大道、沪南公路的交通干道沿线许多高尔夫别墅临近国
际机场更是使得其价值得到极大提升。如上海的林克司高尔夫别墅临近浦东国际机场银
涛高尔夫别墅临近上海虹桥机场重庆的 佰富·高尔夫别墅也距机场和市内商业中心只需
20分钟左右车程。地理位置的优劣决定了别墅的配套成本、客流的形成。因此一段时间
内交通和配套仍将是影响别墅市场的重要因素也是别墅物业得到保值的前提。

3、项目规划
时下别墅大多采用点状、流线型的布局及根据地理位置进行划分的主题布局形式。别墅绿化的重点也已抛弃中心围合的景观控制论代以散点布置确保一户一景的绿化配比。别墅群体与水系、山体、坡地和高尔夫球场相隔交错和谐有机地融为一体形成优美的居住环境。
4、房型结构
目前上海新开别墅项目的户型结构都比较先进、简易，主力面积在250平米左右。一楼为公共活动空间二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人生活方式的主流类型。部分别墅项目也采用“错”的形式使别墅的空间利用更为人性化。北京的别墅市场也在宏观调控的打压下使得由概念之争转向产品品质之争。热销项目大多是主力户型在300平方米左右总价比较具有优势的项目。
5、产品创新
上海别墅项目的开发依然处于成长期产品的更新换代较快项目的
成功很大一部分要依赖高起点的规划和大胆的创新简单的复制只能造成开发滞后一些项目及时有效的审时度势占领市场争取了主动。北京的顶端别墅在产品的细部打造方
亦作了不少创新比如坡地设计使容积率有所降低精装下沉式多功能温泉庭院使每户都可以拥有温泉、水景地下室配有大面积落地玻璃门窗使室内的采光和通风得到了较好保障。
6建筑风格与细部设计面对变幻莫测的市场很多发展商选择了五彩斑斓的风格
就是多风格、多外型的别墅建筑设计。而现在越来越多的发展商倾向于水天一色的风格。
整个小区风格基本一致或传统或现代或更细致地落实到一个国家一个时期的建筑风格。在追求别墅的独立性与个性化上面转而落在细部的变化上。比如内庭院的元素加入比如单体面积的大小变化比如阳台的方位改变都能让单体在统一风格的前提下变得个性化。但这些都是建立在消费者对该别墅风格的高度认同的基础上的。因此在这个层面的竞争就更加与理念性的因素相关了。
7、内外部环境营造
别墅的建筑风格直接关系到客户群的审美选择。 如上海浦东地块的别墅大多在造房。而西郊则多在造景建设组团。这主要是因为西郊别墅的同质化竞争更为激烈房屋本身的优劣势己趋同转而在环境上一决高下。而浦东地块明显是新兴地区市场竞争相对宽松因此还停留在对房屋本身的关注上。相信假以时日别墅环境的竞争会是一个热点。
8、外部环境营造
外部的资源高尔夫球场、靠山、靠湖、靠海、靠公园都会成
为别墅广告中的宣传亮点。
9、物业管理
众所周知，物业管理是豪宅保值增值的重要保证。高档的物业管理体，现在更多、更人性的服务上面专业的顶级物业管理公司确保了顶端别墅的建筑、园林的常
新度是别墅愈久愈有价值的保障。重庆的佰富·高尔夫别墅的物管公司是北京凯莱物业管
理公司 北京的龙熙顺景的物管公司是高力国际品牌物管公司的加盟能更多更好地为业
主服务营造出顶端物业应有的社区氛围。
二、我国高尔夫别墅的发展现状
高尔夫别墅作为别墅中的一种产品细分是别墅与体育产业相结合的产物有着特定的
消费群体。随着我国高尔夫运动的推广高尔夫别墅在我国还是有着较强的市场需求。从几
个大的城市看高尔夫别墅发展较快且从一般的高尔夫别墅到顶端的高尔夫别墅均有较大
的市场目前高尔夫别墅已经形成了较长的产品线。
纵观这几大高尔夫别墅其所共有的几个特点是
第一交通便利能与全国和世界接轨。这四个城市的高尔夫别墅或有高速或国道或
临近机场。佰富·高尔夫别墅距机场20分钟车程 维也纳森林别墅距成都双流国际机场仅10分钟国科国际高尔夫别墅紧临308国道上京别墅更是距北京、天津、唐山、秦皇岛
四市的CBD商圈不到1小时车程。
第二社区内配套设施齐全。国际职业标准GOLF球场、国际标准配套会所、双语学
校、幼儿园、商业配套等都一应俱全。休闲、娱乐、健身、教育等都可以在社区内得到解决。

第三项目拥有高尔夫以外的其它稀缺资源产品附加值高。顶端高尔夫别墅除去高
尔夫这个稀缺的资源外还有另外一些项目自身所具有的特质使得项目的价值得到凸显。佰
富·高尔夫别墅位于生态公园内是重庆唯一的纯独立别墅高尔夫社区。维也纳森林别墅拥
有近2000亩原生松林户均拥有1000棵30年以上树龄的松树。站在牧马山山顶上可以俯
瞰整个成都城景。国际高尔夫别墅 7992000平方米是国科国际高尔夫广场的一部分集运动、娱乐、度假、休闲、居住于一体的项目它包括国科国际高尔夫别墅国科国际高尔夫球场国科酒店与国科健身娱乐城三个部分。国际高尔夫别墅由于国科国际高尔夫广场的完善配套和多样化功能其产品附加值得到了很大的提升。上京别墅是目前国内首屈一指的休闲渡假型别墅项目之一具有独一无二的天然温泉珍稀资源。
4 我国高尔夫别墅市场的特征分析
通过对几个城市高尔夫别墅的比较分析目前的高尔夫别墅市场有以下特征 
1从产品本身看产品档次参差不齐。市场上从200万到千万元价格的别墅均有。而随着新政的推出中端别墅市场竞争激烈纷纷寻求新的卖点有不少别墅均打着高尔夫的牌子而事实上并不具备高尔夫别墅的应有的条件使得高尔夫别墅市场存在鱼目混杂的现象。
2每个城市均有少数顶端、价值上千万的高尔夫别墅如北京的华彬高尔夫别墅、
上海的汤臣高尔夫别墅、佘山高尔夫别墅等这些别墅的价格与每个城市顶端的豪宅别墅价
格相差无几但比最顶端别墅或是“楼王”的价格要低。
3从顶级高尔夫别墅打造手段看主要是通过两种手段一是营造世界顶级的高尔夫球场如华彬高尔夫别墅二是通过营造一个大型的人文高尔夫社区如汤臣高尔夫别墅。或是二者兼有。
4从顶端的高尔夫别墅的客户群来看顶端的高尔夫别墅皆具有稳定的客户资源。
北京主要是各国驻华的高级官员、外企高层等上海则是以外企驻沪的高级总裁、高级管理人员以及海外华人等为主。这部分人受国外文化的熏陶向往一种生态、健康的生活环境
因而对高尔夫别墅情有独钟。
三我国高尔夫别墅的发展趋势
我国的高尔夫别墅的发展历程一直是充满争议的。因为高尔夫球场所需土地面积大并且高尔夫球场用水量大高尔夫球场的兴建成为争议的焦点。更有甚者在本来规划为球场的土地上建设别墅提高了投资回报期但却使得国家土地资源严重浪费。基于这两种原因
高尔夫别墅一直在政策的打压中发展起来的。
1 政策的限制使得高尔夫别墅稀缺性凸现
别墅用地的供应限制金融政策上对别墅的银根紧缩使得别墅物业更为稀缺。政府对别墅项目的严控政策对已批的别墅项目将会形成“物以稀为贵”的商业价值潜力。由于92年之后别墅市场的供应量过大加上需求有限出现了销售疲软和大量积压。别墅市场开始低迷。1994年11月召开的中央经济工作会议提出要进一步控制固定资产投
资规模合理调整投资结构促进房地产业健康有序地发展对高档房地产开发项目要进行严格控制。为此1995年5月26日国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目的通知》(国发 (1995)13号)《通知》要求严格控制高档房地产开发项目审批1995年不再批准立项和开工以后也要严格控制审批国家预算内投资不得用于高档房地产开发项目其中包括别墅性质的高档住宅及度假村。
2002年5月9日,国土资源部发布了11号令——《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使
用权的规定》)限定从 2002年7月1日起经营性国有土地使用权出让必须通过招标、
拍卖或挂牌的方式公开交易。明确要求各地政府加强国有土地资产管理规范土地市场实
行招标拍卖挂牌交易。

2003年2月18日,国土资源部发布紧急通知(45号令)停止别墅类用地的土地供应
过量供应的地方要认真进行清理。对不符合国家产业政策的项目、不切实际的形象工程及
政绩工程项目、别墅项目、高尔夫项目一律不报批用地。
2003年6月13日中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
(俗称“央行121号文件”)对个人住房信贷等作了严格的规范特别提出对购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的商业银行应适当限制贷款。如果说45号令缩紧了地根从供给上调控别墅市场那么121文件则是缩紧了银根从需求上控制别墅市场。
2003年9月14日,国土资源部再次发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续
健康发展的通知》(国土资发(2003) 356号)要求停止别墅类用地的土地供应重申了停止
别墅类用地土地供应的规定。中国别墅市场又在“黑暗”中游离。

2004年3月31日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权
招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察要求在8月31日前将历史遗留问题加以界定并处理完毕8月31日后不得再以协议方式出让。 8月31日因此被业界称作土地“大限”。
从上述可以看出,国家三令五申的要求停止高尔夫别墅用地。这也是从我国人多低少
的国情出发至少这个政策在很长一段时间内不会改变那么就使得现有的高尔夫别墅显
得十分稀缺。
2 现有的高尔夫别墅市场将出现两级分化的趋势
虽然整个高尔夫别墅会呈现稀缺的趋势但随着政府对别墅市场的调控经济型别墅
热销顶端别墅也有着固定的消费群而受政策影响较小而中端别墅市场出现竞争激励的现
象导致中端别墅需要寻找新的营销诉求点。目前上海的中端别墅已经降价。
高尔夫别墅的数量有限在之前建设的中低端高尔夫别墅由于各种原因配套不完善
或是产品本身档次不高在后期无法改进不能满足高端的客户需求而走大众化路线以出租的形式满足一般的富人周末、节假日休闲需要。 低端高尔夫别墅走大众化路线。
低端高尔夫别墅是指目前在早期已经建好各方面的配套不全以及价位在200万到500万不等的别墅。低端高尔夫别墅走大众化的路线比国内不是说价格会下降作为一种稀缺资源且随着高尔夫球运动的推广低端高尔夫别墅必须承担了满足一般富人的需要这一功能但主要形式是以出租的方式价格不会下降这就是高尔夫别墅与一般别墅的区别所在。而通过中低端高尔夫别墅出租投资回报率也十分的客观所以其价值会在未来逐步显现。
高端高尔夫别墅稀缺附加价值高。高端的高尔夫别墅是指配套设施完善有着特有
的稀缺资源价格也在千万元以上的别墅。高端高尔夫别墅则由于大社区、各种设施配套完虽然整个高尔夫别墅会呈现稀缺的趋势但随着政府对别墅市场的调控经济型别墅
热销顶端别墅也有着固定的消费群而受政策影响较小而中端别墅市场出现竞争激励的现象导致中端别墅需要寻找新的营销诉求点。目前上海的中端别墅已经降价。
高尔夫别墅的数量有限在之前建设的中低端高尔夫别墅由于各种原因配套不完善
或是产品本身档次不高在后期无法改进不能满足高端的客户需求而走大众化路线以出租的形式满足一般的富人周末、节假日休闲需要。 低端高尔夫别墅走大众化路线。低端高尔夫别墅是指目前在早期已经建好各方面的配套不全以及价位在200万到500万不等的别墅。低端高尔夫别墅走大众化的路线比国内
不是说价格会下降作为一种稀缺资源且随着高尔夫球运动的推广低端高尔夫别墅必须承担了满足一般富人的需要这一功能但主要形式是以出租的方式价格不会下降这就是高尔夫别墅与一般别墅的区别所在。而通过中低端高尔夫别墅出租投资回报率也十分的客观所以其价值会在未来逐步显现。

高端高尔夫别墅稀缺、附加价值高。高端的高尔夫别墅是指配套设施完善有着特有
的稀缺资源价格也在千万元以上的别墅。高端高尔夫别墅则由于大社区、各种设施配套完善独特的景观、大型的国际球场等而成为极度稀缺资源甚至可以用不可再生来形容而
这种资源只能为少数的人拥有。高尔夫运动作为一种贵族运动顶端的高尔夫别墅在未来会
形成一种独有的品牌象征着财富地位的品牌。而这种顶级的别墅无论是作为高端消费者自
身休闲度假还是作为投资都会有可观的回报因为这种别墅更多的是作为记录一个时代的珍藏品只会随着时间的流逝而历久弥香。