绿城集团开放式社区专题34页.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,一、理念缘起,二、国内外成功案例实践,三、开放式,社区实践运用总结,四、对本项目的启示,开放式社区专题,1991,年秋天，美国记者费尔,朗顿（,London,）在,时代,（,Times,）杂志上发表了一篇题为,美国人的梦想,（,The American Dream,）的文章。,文章中提出了三大观点：,1,、当今的社会是,人的社会,还是,汽车的社会,；,2,、我们究竟需要,多大的城市,3,、我们是否遗弃了我们,居住地的过去,民间团体委员会组成了名为“新城市者”的小组，开始对朗顿的观点予以实证,出现了覆盖全国的新城市主义思潮,第一部分 新城市主义理念缘起,2,二战后，美国城市中心区在城市化的过程中，出现“城市病”。在私人小汽车急剧增加的带动下，大量城市人口向郊区迁徙。,美国大量郊区化带来了相应问题,1,、城市中心衰退,2,、传统的郊区生活模式存在的问题暴露出来,1,）过于依赖汽车（小孩、老人）,（家庭分工模式的变化）,2,）缺少邻里观念,3,）过长的通勤距离,3,、郊区蔓延（郊区建设的低质量，景观、建,筑千篇一律）,城市中心化（,Urbanism,）城市郊区化（,Suburbanism,）新城市主义（,New Urbanism,）,第一部分 新城市主义理念缘起,1,、重视区域规划，强调从区域整体的,高度审视和解题,2,、以人为中心，强调建成环境的宜人性,以及,对步行生活的支持,3,、公共价值重于私有价值,4,、尊重历史于自然，强调规划设计与自然,、人文,、历史环境的和谐性,现代主义的现行政策法规和规划条例,奉行,功能分离、汽车占主导、忽视公共领域、漠视人文精神和自然环境,针 对,新城市主义规划设计主张的核心思想,第一部分 新城市主义理念缘起,注重机会成本、时间成本与居住舒适的结合，避免奢侈布局对环境的破坏、对土地和能源的过度耗费。,整合居家、工作、购物、休闲、市政等,各种功能,，重构一个紧凑、便利,步行的邻里社区,。,建设多功能的新城镇，营造社区和城镇中心，让社区回归网格状道路系统，重建,富有活力的城市街道,。,主张借鉴二战前美国小城镇规划优秀传统，塑造具有,城镇生活氛围、紧凑的社区,，取代郊区蔓延,模式,紧凑型发展 亲密的邻里关系 回归自然,步行社区 多功能整合 街道活力,三层规模,大尺度,区域的发展,中尺度,邻里、社区、交通走廊,小尺度,街区、街道、建筑,两种模式,“传统邻里开发”模式,（,Traditional Neighborhood Development,，简称,TND,模式）,提出者：安德雷斯,杜安尼（,Andres,Duany,),和伊丽莎白,普拉特（,Elizabeth,Plater,Zyberk,）,（,DPZ,）,“交通导向开发”模式,（,Transit,oriented development,，简称,TOD,模式）,提出者：彼得,卡尔索普（,Peter,Calthorpe,）,在不同层面阐述新城市主义的思想,从不同形式、不同层面阐述了新城市主义的思想,第一部分 新城市主义理念缘起,两种模式,（在新城市主义的规划实践中，两者是嵌套在一起运作的）,TOD,偏重于整个大都市区域层面，强调邻里,与轨道交通,融合,的区域发展（注重公交系统）,Pedestrian Pockets,是,TOD,模式在邻里范围的,设想，重于步,行街区设计，和,TND,模式一些原则类似,TND,偏重于社区邻里层面的规划设计，同时,强调历史感,第一部分 新城市主义理念缘起,第二部分 国内外成功案例,案例,1,：佛罗里达州,Seaside,小,镇,开放型社区首个应用,始建于,1980,年，位于郊区的,滨海居住度假小镇,，被时代周刊列为美国近十年“十大设计成就之一”。,规模,:,占地,32.4,万方，,800,米海岸线，约,2000,人，,350,个独立住宅，,200,套公寓单元和,200,间旅馆客房。,第二部分 国内外成功案例,街道和步行道可,通向海滩和城镇,中心,风景和道路最,有益于所有居民,鼓励社区间,相互关系，,明确社区中心,城镇格局遵循,“五分钟”步,行,原则,优先布置公共,空间和文化教,育机构,社区服务半径为,0.4-0.6,公里,规划,设计原则,第二部分 国内外成功案例,规划结构：以中央广场为核心，社区道路都通向海滩和城镇中心，公共服务设置在广场周边，供所有住户使用；城市界面以中高密度住宅为主，景观界面打造滨海低密度区,景观界面（内城）,城市繁华界面（外城）,规划布局：,整体规划以城市道路分隔，形成城市,界面和靠海边的景观界面两大部分；,城市界面：,人口密度较高，靠近城市,和人流、交通较好的方向，排布以中高,密度的住宅和大量公共服务配套为主，,营造活力繁华的小镇生活；,景观界面：,保持海滩自然景观为主，,布置少量低密度旅馆、凉亭等，不做过,多开发，只设置少量景观节点，形成纯,粹的景观低密区。,公共服务中心,第二部分 国内外成功案例,海滨布置少量渡假旅馆、凉亭，海滩,无其他,开发，保持自然状态，供人们享受。,住宅,产品包括：独栋别墅、双拼、连排别墅。购买者以自住和渡假型第二住所为主。,公共服务设施,环绕中央广场布置：市政厅、购物中心,、俱乐部,、社区中心、邮局等。,利用原有生态资源，保护性开发为,绿化公园。,居住区,低密度公共度假配套区,核心,公园,公园,功能布局：,第二部分 国内外成功案例,公共空间打造：以核心中央广场为标志，设置大量商业体外摆、住宅小节点、凉亭等公共开放空间，成为邻里间聚会交流的场所，从而营造强烈的社区氛围,第二部分 国内外成功案例,道路：全人车混行，通过增加路网密度，降低道路等级，提高开放程度，提升商业价值,道路体系：,社区道路系统没有区分主干道和次,干道，且全部人车混行，它,通过,增加路网整体密度，降低道路等级,，提高了每户的通达性，又降低了机动车的行车速度,可达性：,每个邻里半径不超过,400,米，保证,大部分家庭到邻里公园仅需步行,3min,左右，到社区中心广场或公共空间仅步行,5min,。,第二部分 国内外成功案例,社区所在地为原铁路总站旧址，,1988,年协和公司以竞卖方式从政府处获得土地；,项目定位：,高密度条件下的新型城市滨海生活；,地理位置：,太平洋协和社区位于温哥华中心城区的滨水地带，毗邻温哥华中心商业区；,项目规模：,占地面积,83,万平方米，总建筑面积,110,万平方米案例,2,：加拿大太平洋协和社区,第二部分 国内外成功案例,规划结构：社区组团分散布局，以公园等开阔空间分割，由社区道路加以界定，商业位于社区中心，易形成核心区，社区与森林之间是城市公共休闲区，建立与城市的联系,社区住宅组团分散布局，由公园等公,共开阔空间分隔，并由社区道路加以界定；,主要商业位于社区中心，易形成核心,区；,商业布置与公共开敞空间联系在一起，,增加了商业的展示面；,五大开放式公园和滨海长廊提供开放,性和多元性的休闲空间，倡导一种新的生活方式；,在社区与森林公园之间兴建城市公共,休闲地带,，形成区域标识，建立与城市的联系。,温哥华商业中心,住宅区,商业,公园,城市公共休闲区,第二部分 国内外成功案例,公共节点,的打造,：公共休闲区强调人与自然的融合，五大开发型公园和滨海长廊贯穿整个社区，将社区有机融合在一起,公园,公园,公园,公园,公园,城市公共休闲区,滨海长廊,开放式公园,城市公共休闲区,滨海长廊：,3,公里滨海长廊，成为协和社区最著名的标识，保护,3,公里长的海岸线自然资源，修建专供行人和自行车使用的滨水大道；,五大开放式公园：,提供儿童玩乐区、篮球场、曲棍球场、戏水池、休闲草坪、临海观景亭、自行车径等休闲娱乐空间；,城市公共休闲区：,在社区与森林公园之间兴建城市公共休闲地带，包括国家广场世界最大的气撑式圆顶体育馆、温哥华新中心图书馆、科学世界中心等，形成区域标识，建立与城市的联系；,第二部分 国内外成功案例,商业中心：区域,商业中心布置在核心区，建立与城市的联系，提升整体价值,温哥华商业中心,住宅区,商业,公园,主要商业位于社区中心，易,形成核心区，建立与城市的联系；,商业布置与公共开敞空间联,系在一起,，增加了商业的展示面；,部分商业与滨海绿化带结合，,增强参与性的同时，最大化利用景观资源。,第二部分 国内外成功案例,道路：滨海大道专人行人和自行车使用，其他道路人车混行，道路系统对居住组团的空间范围加以限定,，并逐级收缩，建立,了组团之间、社区与城市的联系,社区内建有城市道路，成为连接社区各组的主要枢纽通道,社区道路沟通社区与城市其他地区,社区道路成为分隔各个社区组团的边界,景观滨海大道,在区域中部横贯一条城市道路，使之成为连接社区各组团的主要枢纽通道，并建立社区与城市的融合,；,社区的道路系统，成为连接与分隔各组团，和沟通社区与外部的枢纽。,第二部分 国内外成功案例,案例,3,：深圳万科城,表面的开放型社区,主打西班牙风情社区，为“深圳首创大型,TOWNHOUSE,亲地社区”,规模,:,项目占地约,46,万平方米，,建筑面积约,53,万平方米，,其中住宅：,398050,平方米，商业,30000,平方米,整体规划布局：,用水轴线和绿轴线将湖面两边的住宅、市政文化广场、风情街区、会所等有机串联,，只在商业街区做开放，并不向住宅内部延伸，开放程度非常有限,开放式的社区规划，以街区为单元，社区内部的住宅也具有良好的围合感，同时兼顾小区与片区共同成长的必要性，让片区、社会的发展在小区得到反映，小区向片区扩散，整个小区则呈现开放式,预留出了小区与片区的开放式接触空间、顾全大局的同时为自己的产品创造了可持续发展、与片区共成长的未来,开放式的规划，还能够使城区的基础设施和各项服务配套与住区互相呼应，外部对内渗透、内部对外开放，形成与城区的共存共荣。这种部分之间及部分与整体的融合，真正体现了城市的有机统一性,住宅组团,住宅组团,住宅组团,学校,商业街区,风情商业街：以文化广场为中心，沿街道向周边辐射商业,，形成核心公共空间，,区分商业内街与外街，结合水景排布沿河商业，向住宅组团有所,延伸，做了表面的开放,万科城商业街,以文化广场为中心，排布美食坊与百货购物，形成消费者的集聚场所,商业内街区集中设置特色、艺术主题商业，营造出充满个性、体验、情趣的商业氛围,商业街区区外围布局社区及周边配套型设施,沿河排布风情娱乐商业，并与水景结合，形成独特风格特色的西班牙商业街区意向,生活场景营造：以纯正的西班牙、地中海风情立意，通过各具特色的大小广场与景观小品、精致的街景与水景，情景展现欧洲风情小镇风貌,风情商业街,二层商业街,沿河景观,灯塔,景观小品,内部道路,整体道路体系设置结合了开放式的社区规划，以街区为单元，干道与支路相连，小区内组团间通过干道发生有机联系，组团内部通过支路也具有良好的内部通达性,道路体系,：主要考虑地下全开挖成本,较高，全,人车混行，车流全部走,地面，只设置,部分地下车库,环线干道环绕整个小区，并将风情商业街区以及各个住宅组团连接起来，并通过多个小区出入口与外部市政道路相连；,环线干道为人车分行，道路两侧为步行道，之间为双向单车道,在各个组团内部通过人车混行车道,，以支路形式实现环线干道人与车的分流，向各个组团内部辐射，是干道的有效补充,风情商业街区外街为人车分行车道,，沿街布置商业，并在内部节点以及沿河路段进行景观绿化处理,内街为步行街道,，禁止车辆进入，吸引人流聚集,环线干道,商业内街,商业外街,22,营销特点：,定位于服务一个区域的购物中心，创新模式激活真实消费，形成一个区域性的潜力商圈,销售模式,体验式营销,业态组合,招商模式,不返租的带租约销售,多点体验来引导客户对于亲地社区以及异域风情的深切感受,充分考虑未来的经营，采取带租约销售方式，租约一般为5年,业,态布局,中餐饮业,态比重,最大，形成集聚效应,以餐饮为主的业态布局,主力店先行的招商策略,主力,店招商先行的策略很成功，招商在几个主力店的带动下招商工作在计划的时间内圆满完成,第二部分 国内外成功案例,案例,4,：宜宾莱茵河畔,开放型社区运用较好的项目,占地面积,:,约,485,亩,总建面,:,约,80,万平方米,其中住宅建筑面积,64,万平方米商业建筑面积约,16,万平方米,整体,规划：,着重由多向的街道交汇成多个广场节点并形成由街道围合,的组团,，从而整合成一个开放与封闭组合的动静相宜,的社区格局,设计理念：,项目借鉴中世纪德国南部莱茵河畔众多欧洲镇的风貌与格局，,营造一个全新的开放式的新型居住社区。,整体结构：,着重由多向的街道交汇成多个广场节点并形成由街道围合的封闭组团，从而整合成一个开放与封闭组合的动静相宜的城市格局。,功能布局：,集住宅、商业、公共配套于一体的大型欧式复合项目、宜宾市区一流的高尚生活社区，同时也是宜宾地区地标性建筑群落。,入口,广场节点,(,公共配套）,市政道路,集中商业,景,观,商,业,商业裙楼,社区商业街,商业,居住区,主入口,主入口,商业街区规划：通过贯穿整个项目的商业主轴与景观商业、街坊式商业联通,，形成“,H,”型商业布局，结合各个公共空间节点将整个社区打开,集中,商业,景观商业,公共节点,商业街区,街坊式商业,入口,餐饮,商业氛围,由广场式道路深入社区内部并相互衔接，项目,北侧延城市道路布置了大量餐饮店，在西南,角为,一个,集中式商业,，,西侧,设置了独立的街坊式商业街区,，东部为景观商业街区，其余街道布置了大量商铺。,道路形态：社区主干道实行人车分行，车辆可从入口处直接进入地下车库，社区内部商业街区次要道路采取人车混行与步行两种形式,社区内部商业街区次要道路采取人车混行，增加了社区内部的停车位，同时增强了生活的便利性。,人车混行街道布置与可移动景观盆栽相结合，在满足人行车行的前提下，控制街道尺寸，约,18m,。,步行街道：约,12m,人车混行街道：约,18m,主干道,生活场景：,运用地标钟塔、雕塑小品、商业外摆及装饰等营造强烈的生活氛围,开放式的居住社区有更多,放松、休闲、交谈、可以用来静思的户外空间,，不同尺度和功能的路放置于不同环境之中，景观、广场、建筑之间,强化了人与环境的参与度，缩短了邻里空间，增强了生活的便利性。,第三部分 案例总结及项目启示,与城市的关系：,城市界面与景观界面的处理和过渡,高密度、公共服务类设施置于城市界面，景观界面设置低密度、景观休闲类；两者之间,可通过道路、景观进行过渡和串联,都市核心带的建立,开放空间,以商业街或集中式商业与公共空间的结合形成核心主轴开放空间，商业街贯穿深入社区，提高社区开放程度,公共空间的优先设置,广场、景观节点的频繁适时设置，提供活动交流空间,道路体系设计：,尊重区域级交通规划，与外在道路有序承接；社区内部道路人车分行、混行及步行逐步,收缩，注重道路设计，使道路也成为公共空间,生活场景的营造：,运用景观小品、地标建筑、商业外摆装饰等营造良好的生活氛围,开放型社区的实践运用总结,开放的“度”,全开放：都市核心路、城市级道路,半开放：社区公共设施（商业、景观共建）、城市次级道路,封闭 ：组团院落全封闭,第三部分 本项目运用,一：整体规划布局,规划布局充分注重与城市的关系，注意景观界面与城市界面的处理和过渡；,“围合,+,跌落”的,布局，,进行组团滚动,开发，,有利于大规模项目持续,成功,运作,别墅,小高层,洋房,高层,城市界面,景观界面,开放型社区，,因开放需要，,划分多个组团,增加路网密度。,因组团化开发,可控制开发体,量和速度，并,使资金滚动起,来，有利于大,规模,项目可持,续运作,二期,一期,第三部分 本项目运用,二：建立“都市核心带”,开放空间,商业街及商业布局：商业主轴以精品商业街、集中式商业形成社区核心带，延,伸开放至住宅内部，并结合内外沿街商业形成城市界面较好的商业,氛围,集中商业,商墅,精品商业街,都市核心带,第三部分 本项目运用,二：建立“都市核心带”,开放空间,公共空间节点：公共空间节点结合商业布局进行主题性打造，大节点置于项目,整体中心辐射全社区，社区内部设置多个商业、景观小节点提供更多开放空间,第三部分 本项目运用,三：道路体系,道路体系衔接区域规划，逐级收缩，主轴以人车混行为主，社区内部商业街以,步行为主但面宽略大，增加社区路网密度；住宅组团开放,以占地,3-5,万方为宜,城市主干道,城市次干道,社区道路,景观步行道,衔接城市区域道路规划，以城市,次,干道，社区道路及景观步行道,逐级收缩的道路规划，将开放型,社区的开放空间做到张弛有度；,城市次级干道祁家路约,26,米，社,区道路考虑人行可通消防车设置,12-15,米，景观步行道,6-8,米,第三部分 本项目运用,四：生活场景营造,运用大量城市家具、铺地形式、地标构筑、景观小品等营造社区生活氛围,