钜惠大片上映市场成交看涨中原惠州周刊2131291215.pptx

Code of this report|,#,Copyright Centaline Group,2011,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,中原地产惠州楼市周刊,时事政策,宏观经济,市建规划,市场监测,楼盘动态,惠州中原策略中心出品,地址：惠州市惠城区文昌一路华贸大厦,2,单元,5,楼,电话,Tel,：（,0752,）,2500119,传真,Fax,（,0752,）,2559712,邮编：,516000,惠州中原策略中心,Code of this report|,#,Copyright Centaline Group,2011,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,中原地产惠州楼市周刊,时事政,市建规划,市场监测,楼盘动态,惠州中原策略中心出品,中原地产楼市周报,惠州中原策略研究中心,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,Code of this report|,#,Copyright Centaline Group,2011,惠州中原策略研究中心,地址：惠城区文昌一路华贸大厦,2,单元,5,楼,电话,Tel,：（,0752,）,2500119,传真,Fax,（,0752,）,2559712邮编：,516000,Code of this report|,#,Copyright Centaline Group,2011,Code of this report|,#,Copyright Centaline Group,2011,Code of this report|,#,Copyright Centaline Group,2011,Code of this report|,#,Copyright Centaline Group,2011,惠州中原策略研究中心,Code of this report|,#,Copyright Centaline Group,2011,Code of this report|,#,Copyright Centaline Group,2011,Code of this report|,#,Copyright Centaline Group,2011,Code of this report|,#,Copyright Centaline Group,2011,Code of this report|,#,Copyright Centaline Group,2011,2013,年第,50,期,2013.12.09-2013.12.15,中原观察,日前，惠城区日前召开,惠城区主体功能区规划（,20112020,）,专题报告会，本次规划对惠城区不同区域的发展产业政策做了明确划分功能区，明确不同主体功能区域鼓励、限制和禁止的产业。依据区域发展来看，区域发展状况均存在一定差异，细化区域发展定位、目标及方向将日渐清晰，对于城市的长远发展起到重要作用。,房地产市场方面，本周一手住宅市场（四区一县）成交近,1676,套，成交量略显平静，从推货量看，本周推盘货量呈平淡，市场供应热度减缓，另外，据中原地产不完全统计，上周有,16,个项目打出“优惠牌”，年末临近，众多房企逐步加大促销力度，项目优惠明显增多，将会刺激更多潜在购房需求提前释放出来，促使房地产市场持续向好。,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,受房价上涨压力的影响，一线城市及部分二线城市相继收紧调控。目前，本轮“调控潮”的效果已经有所显现。但是，三四线城市却“按兵不动”，楼市调控政策出现分化。,热点关注,一二线城市加码 三四线城市按兵不动,中原观点,：北上广等一线城市涨幅超出平均水平，上涨势头尚未发生改变，新政成效还有待观察，而一线城市与二三线城市出现分化趋势，三四线城市政策环境较为稳定，而市场供应较为充足，以平稳运行的主基调尚未发生改变。,一二线城市加码调控,三四线城市按兵不动,截至目前，北京、广州、上海、深圳、武汉、南昌、厦门、南京、长沙、沈阳、杭州、福州、太原、哈尔滨、西安、乌鲁木齐、郑州十七个城市均已“加码”调控。,2013,年,11,月全国,100,个城市（新建）住宅平均价格环比涨,0.68%,，涨幅较上月缩小,0.56,个百分点，其中北京上海等十大城市住宅价格环比上涨,1.16%,，远超平均水平。多位业内分析人士指出，不断上涨的房价使得多地年度房价调控目标完成无望，这些城市年底“突击”调控是为了表明稳定房价的决心。,除了已经“加码”调控的十七个城市外，,10,月份新房价格同比涨幅均超过,10%,的城市还有：南充、岳阳、桂林、徐州。其中，徐州还传出了“放松”调控的消息。而作为三四线城市的南充、岳阳、桂林三地至今并未“跟风”调控。,与热点一二线城市不同，三四线城市更多面临的是市场发展问题。针对全国房地产市场严重分化的现状，现今调控政策主导权正逐渐由中央政府放宽到地方政府手中；全国政策“一刀切”的局面将不复存在，措施手段在各地也呈现差别化。,针对网友反映的一些房地产开发商胡乱打造地理概念进行虚假或夸张宣传忽悠购房者，惠州市工商局昨日表示，已经发文要求全市工商系统开展房地产广告专项整治，查处违法违规行为。,12,月,2,日，惠州市委书记陈奕威批示指出，工商、住建、房管等部门要进一步加强协作，督促有关楼盘在宣传推广时，准确全面地告知楼盘周边规划，保障客户在购房时的知情权。该局已于,12,月,6,日印发,惠州市工商局开展房地产广告专项整治工作实施方案,。据其介绍，该方案要求重点查处对未取得商品预售许可证的房地产项目制作和发布广告、承诺房地产升值或投资回报、虚假和夸大宣传房地产各类指标、示意图制作比例失当、项目形象和环境不实而未在广告中注明等违法行为。方案中还要求对房地产广告经营者和发布者、工地围挡户外广告、房地产开发项目内容等进行全面检查，并督促相关责任人和企业自查自纠，对存在的问题进行整改。,惠州市工商局发布通报称，该局与住建、规划、房管、民政等部门沟通联系，对房地产开发备案登记合法性、行政区划准确性、广告词句合理性等问题正在进行全面审查。通报中还说，该局将进一步加大力度与有关职能部门合作，加强广告监督管理，严格规范房地产广告发布。,行业热点,惠州专项整治房地产广告行动 忽悠购房者将被查处,重点查处,5,类行为,广告词句合理性要审查,中原观点,：在房地产市场竞争日趋激烈的背景下，项目营销推广方式方法日趋多元化，同时出现五花八门的广告出街，而工商局进一步加强严格执行规范条例，并出台方案专项整治房地产广告，引导行业走向正规，或将有助于规范惠州房地产行业市场。,“建设宜居宜业宜游美丽惠城总体目标可以分为活力惠城、宜居惠城、和谐惠城、生态惠城。”惠城区,8,日召开,惠城区主体功能区规划（,20112020,）,专题报告会。,规划,将惠城区主体功能区划分为优化提升区、重点拓展区、生态发展区、禁止开发区。,市政规划,惠城规划四大主体功能区,中原观点,：本次规划对惠城区不同区域的发展产业政策做了明确划分功能区明确不同主体功能区域鼓励、限制和禁止的产业。依据区域发展来看，区域发展状况均存在一定差异，细化区域发展定位、目标及方向将日渐清晰。,定位与目标：惠州市承载区域集聚辐射带动和综合服务功能的重要载体，辐射和带动区域发展的行政、综合商务服务中心和文化教育中心。发展方向：重点发展商务会展、信息服务、文化传媒等高端服务业与高新技术产业,定位与目标：构建现代产业体系和建设宜居城乡，承载区域集聚辐射带动和综合服务功能重要载体，进一步提升惠州城市竞争力和推动全区经济持续增长的重要增长极。发展方向：重点发展制造业、战略性新兴产业，发展园区经济。,定位与目标：东江流域重要水源涵养区，惠城区重要生态屏障及郊游憩区对维护国土生态安全、保护自然资源与文化遗产、生态产业发展基地，建设社会主义新农村、实现城乡一体化发展战略重要空间载体。发展方向：保护生态环境，保护水源安全。,定位与目标：全区维护国土生态安全、保护自然资源与文化遗产、维护自然环境、促进人与自然和谐发展的核心区域。发展方向：对于禁止开发区要实行强制性保护，严禁不符合主体功能区定位的开发活动，引导人口逐步有序的转移。,优化提升区,限制发展资源消耗大污染严重产业,重点拓展区,发展战略性新兴产业和园区经济,生态发展区,保护水源安全发展生态型产业,禁止开发区,引导人口逐步有序转移,跨入,12,月的门槛，很多市政设施“交作业”的时间就逼近了。今年两会承诺的“惠民实事”中，要求打通市区,10,条市政连接路，新建,5,座人行过街设施。目前，,7,条连接路和一座人行天桥已完工通行，剩余的,3,条路、,3,座天桥正在施工，预计月底前均可完工。,市政规划,10,条连接路、,4,座人行天桥均可月底完工,10,条连接路已完工,7,条：,改善道路交通状况方面，要求打通市区,10,条市政连接路，新建,5,座人行过街设施。惠州市公用事业局最终确定这,10,条路为白泥一路、南岸路、斑樟湖路、群芳路、江北,41,号小区光明学校西侧道路、惠山路、新旺路、花园路、文成路、惠祥南路与西路。,4,座人行天桥月底均可完工：,5,座人行过街设施，分别被确定为惠宏人行天桥、鹅岭人行天桥、实验中学人行天桥、南环人行天桥和文昌地下过街通道。其中,4,座预计月底前均可完工。因施工地质条件特殊、管线密布，华贸商场门前的文昌地下过街通道工期或将稍微延迟至,2014,年,1,月,20,日。,文昌地下通道延期完工：,8,月,24,日，这座地下通道正式开工建设。由于地质原因，整个工程难度超出预期，文昌地下通道紧邻东江边，通道标高地下,10,米，这个高度已经低于东江的正常水位。挖开地面后，下面全部是淤泥，加之原本此处就是回填土，给施工带来很大不便。在建设通道时，他们在通道下方重新修筑了箱涵，待施工完成后，此处的箱涵将采用倒虹吸的方式通行雨水。为此，原本计划,12,月底完工的文昌地下通道经市政府批准，将工期延至,2014,年,1,月,20,日。,中原观点,：对于链接路逐步改造升级，是惠州交通路网将有新跨越，尤其是河南岸及金山湖交通路网的升级，实现道路间的有效对接，减缓主干道的交通压力，既便于市民出行，同时或将给区域楼市带来新契机。,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,一级市场（挂牌）,惠州市本周,有,14,宗,住宅,用地挂牌，除博罗,1,宗地外，均来自惠东县,，,总挂牌面积,78.49,万,，地面价,1296,元,/,。,一级市场（挂牌）,一级市场（成交）,惠州市有,1,宗商住用地成交，来自惠阳区，成交总面积达,3845,，地面均价为,1966,元,/,。,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从,2010,年至今的批预售项目）,惠城区成交,惠城区本周一手房成交,462,套，环比上升,4%,，成交面积达,54055.02,，环比基本持平；,本周一手住宅成交量回归平稳，但成交量略低于周均成交量。,惠城区住宅成交走势图,2012,年周均,497,套,5684.8,2013,年周均,555,套,62584,惠城区成交明细,本周惠城区一手房成交汇总（不含经济适用房）。,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从,2010,年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从,2010,年至今的批预售项目）,江北片区,惠城区片区成交明细,金山湖片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从,2010,年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,龙丰片区,水口片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从,2010,年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,河麦片区,东平片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从,2010,年至今的批预售项目）,惠城区片区成交明细,仲恺片区,数据来源：中原数据监测系统网签数据（监测范围从,2010,年至今的批预售项目）,惠阳区成交,惠阳区本周一手房成交套数达190,套，环比下降,66.6%,，成交面积达,16611.87,，环比下降,68%,；,惠阳区住宅成交走势图,数据来源：中原数据监测系统,2012,年周均,168,套,15371.22,2013,年周均,261,套,25844,惠阳区成交明细,惠阳区本周一手房成交以,60,以下到,60,-90,一,-,三房产品为主；,其中别样城、中港华庭及清泉城市广场为本周销售排名前三。,数据来源：中原数据监测系统,大亚湾成交明细,大亚湾区本周一手房成交,543,套，环比下降,11.9%,，成交面积,45772.34,，环比下降,11.3%,。,大亚湾本周成交套数前三甲分别为国力凯旋花园、海伦堡爱,ME,城市及龙光城。,数据来源：中原数据监测系统,博罗县成交明细,博罗县本周一手房成交,481,套,环比增长,17%,；面积,60076.15,，环比增长,25%,；,博罗县本周商品住宅成交套数前三甲分别为保利山水城、城市代号及新怡豪门。,数据来源：中原数据监测系统,惠州市别墅成交明细,数据来源：中原数据监测系统,惠州市本周一手别墅成交,69,套，成交下降,1.43%,，面积,16597.34,，环比上升,1.45%,；,本周别墅成交情况中，保持活跃项目有：五矿哈施塔特、雅居乐白鹭湖及中信新城。,惠州市均价情况,数据来源：中原数据监测系统,惠城区本周一手高层均价为,6635,元,/,，环比上升,0.09%,；惠阳区一手高层均价为,5620,元,/,，环比下降,0.48%,；博罗县一手高层均价,4193,元,/,，环比上升,0.34%,；惠州市（不含惠东县）本周一手别墅均价为,10882,元,/,，环比上升,7.11%,。,1,2,3,4,市场热点,一级市场概况,二级市场概况,一周项目动态监测,本周项目动态,本周项目动态,项目开盘,宝安山水龙城项目,开发商,惠州市宝安房地产开发有限公司,占地,(),114665,代理商,世联地产,建面,(),30,万,承建商,深圳市广胜达建筑工程有限公司,住宅,(),22.9,万,建筑设计,深圳市筑博工程设计有限公司,商业,(),-,物业管理,深圳市恒基物业管理有限公司,绿化率,35%,项目地址,惠州市惠城区水口大道（蓝波湾旁）,总户数,1694,车位比,1:1.3,容积率,2.0,交通,9,、,13,、,16,、,27,、,29,、,202,、,303,、,318,、,398,路到大湖溪市场站可到达项目,配套,会所，,2,3,层，面积约,2700,；,游泳池，面积约,550,；幼儿园，面积约,4800,；商业街，,1,3,层，面积约,10300,；,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,开盘时间,推出期数,推出楼栋,推出套数,推出户型,热销户型,成交套数,开盘折扣,均价情况,(,元,/,),12.13,二期,C5,栋,75,136-166,13615,0.98,（开盘折扣）*,0.98,（付款折扣）*,0.99,（按时签约折扣）,6600,项目开盘情况,户型,面积段,推出套数,成交套数,成交比例,三房,两厅一卫,136,25,8,32%,三房,两厅一卫,143,25,5,20%,四房,两,厅二卫,166,25,2,8%,户型去化情况,无热销产品,滞销产品原因：面积过大，且总价偏高，对于追求性价比的刚需客来说比较难承受。,项目开盘,宝安山水龙城项目,现场情况,现场情况,现场情况,现场照片展示,前期认筹,：约,35,批筹客,到访客户,：约,20,批,到访车辆,：约,15,辆车,选房形式,：排队,去化率,：,20%,（监测截止时间：当天,19,点）,开盘过程亮点分析,：,虽为排队选房方式，但使用座位排号，给予人性化服务，避免客户长时间站立排队带来的不满；,开盘过程不足分析：,座位排号过程中引导有所纰漏，导致同批客户占多个位，给派号带来麻烦，但经过引导后得以解决。,项目开盘,宝安山水龙城项目,简讯提供：四部,-,邓国柱,项目开盘,国立美寓项目,开发商,惠州市国立物业有限公司,占地,(),5342,代理商,无（外场：中原）,建面,(),13029,商业,(),住宅,(),物业管理,国立物业,绿化率,7%,项目地址,惠城区惠州市江北,33,号小区（三新市场旁）,总户数,80,车位比,容积率,1.8,交通,三新路：,14,路,配套,中小学：富民小学、三新小学、田家炳中学、旺升中学幼稚园：附近有八一幼儿园、惠州机关第一幼儿园综合商场：义乌小商品商场、白马服装城、意生广场医院：第一人民医院、惠州市妇女儿童医院银行：中行、工行、建行、农商行,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,本次推出丁香郡，紫藤郡共,80,套,紫藤郡,丁香郡,加推时间,推出期数,推出楼栋,推出套数,推出户型,热销户型,成交套数,开盘折扣,均价情况,(,元,/,),2013-12-14,1,1,80,79,、,88,2+1,房，,108,三房,103,47,26,原总价,-,（,1/2,万,-4000,元）*,0.98,（开盘）*,0.98,（认筹）,5800,项目加推情况,栋号,户型,面积段,推出套数,成交套数,成交比例,丁香郡,1,房,47,8,6,8%,2,房,71,8,0,0%,2,房,86,8,4,5%,3,房,99,8,0,0%,4,房,137,8,2,3%,紫藤郡,4,房,150,16,2,3%,3,房,103,16,11,14%,2,房,81,8,1,1%,推出去化户型情况,热销产品原因：,47,平、,103,平产品走量较好，,47,总价低，,103,平为与三新客群对位。,滞销产品原因：,71,平、,99,平、,137,平、,150,平、,81,平走量在,2,套以内；其中,99,平户型较差；项目位于三新市场中心，周边环境较乱。,项目加推国立美寓项目,1.,客户等候区,2.,销控表,现场照片展示,前期认筹,：约,50,批,到访客户,：新客户约,5,批,到访车辆,：,5,辆,选房形式,：排队拿号,去化率,：,33%,（监测截止时间：当天点,11:00,）,开盘过程亮点分析,：,1,、开盘区域划分较合理。,开盘过程不足分析,：,1,、现场包装较差，毫无品质感；,2,、认筹客户较少，外场不应过多摆放椅子。,项目加推,国立美寓项目,简讯提供：二,B-,陈妍,项目开盘,中信凯旋城（四期商铺）凯旋时代项目,开发商,惠州丰通房地产有限公司,占地,(),53,万,代理商,中原地产,建面,(),150,万,承建商,华西建筑,住宅,(),建筑设计,商业,(),物业管理,中信物业,绿化率,36%,项目地址,惠州市惠城区四环南路奥林匹克体育场对面,总户数,1364,车位比,1:1.2,容积率,2.94,交通,1,、江北至项目：惠州大道,东平隧道,金山大道,四环路,本项目,2,、,34,路公交车,配套,公园：惠州奥林匹克体育场，金山湖公园,教育：中信第二实验幼儿园、惠州一中、惠州学院、中职城,商业：华润万家、中信银行,交通：,34,路公交车,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,C8,栋,C1,栋,C2,栋,C3,栋,C4,栋,C5,栋,C6,栋,C7,栋,开盘时间,推出期数,推出楼栋,推出套数,推出户型,热销户型,成交套数,开盘折扣,均价情况,(,元,/,),12.15,四期,C1,、,C8,栋,58,25200,50,41,（原总价,-90000,）*,0.98,*,0.99,*,0.98,25000,元,项目开盘,中信凯旋城（四期商铺）凯旋时代项目,项目开盘情况,简讯提供：二部,-,郑云,项目开盘,龙城一品（二期）,开发商,中元和泰,占地,(),36,万平米,代理商,中原地产,建面,(),40,万平米,承建商,中建四局,物业管理,港华物业,绿化率,60%,项目地址,大亚湾西区龙海一路东,总户数,220,套,车位数,每户,2-3,个车位,容积率,1.1,交通,8、K1、,k2,公交车、厦深高铁,配套,龙山小学、西区小学、西区医院、银行等,产品分布鸟瞰图,项目技术经济指标,本次推,65-76,栋，共,72,套。,加推,开盘时间,推出期数,推出楼栋,推出套数,推出户型,热销户型,成交套数,开盘折扣,均价情况,1,2,月,14,日,二期,65 76,栋,72,套,联排端头,联排中间,南入户中间,24,套,【,认筹,5,万抵,20,万,】,一次性,94,折，按揭,97,折，足定,98,折，按时签约9,8,折,端头,12000,中间,10000,项目开盘情况,户型,面积段,推出套数,成交套数,成交比例,联排端头,372-378,24,5,20.8%,联排中间,312,-317,48,19,39.6%,合计,72,24,33.3%,推出去化户型情况,热销产品原因：,南入户，采光朝向好，花园赠送面积大，离湖距离近，噪音干扰小，同时联排中间户型，单价低总价低。,滞销产品原因：,客户普遍不喜欢北入户，且北入户花园赠送要小，临路户型噪音大，销量低。第二批推售户型南入户价格偏高。,项目开盘,龙城一品（二期）,内部解筹,：,13,批,到访客户,：新客户,48,批，约,112,人，老业主,60,批，约,217,人。,到访车辆,：约,62,批，约,500,人。,选房形式,：自由选房,去化率,：,33.3%,开盘亮点分析,：,1,、因前期内部解筹大部分客户，开盘当天现场秩序稳定；2、现场举行拉斯维加斯活动，趣味捞鱼、彩绘等活动，气氛浓重。,开盘不足分析,：,现场三级市场同事较多，打街霸现象较多，看楼动线较远，现场销售不能兼顾所有客户。,现场照片展示,项目开盘,龙城一品（二期）,简讯提供：一,C,雷祖威,