锦绣中方衡山彷项目商业操作思路.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,锦绣中方,新都汇商业操作思路,2013年4月,商业项目财源何来？,开发商,赚取,投资者,投资者,赚取,经营者,经营者,赚取,消费者,l,结论：财源最终是由消费者提供,商业 项目需要通过消费者来定业态！,1、中方居住人群分析,中方消费人群薄弱，零售商业需要长时间的等待与培养！,2011年全县户籍人口28.13万人，户籍户数84053户。全年出生人口3730人，出生率为13.3；自然增长率为7.43。常住人口23.71万人。其中，,城镇人口5.71万人，,乡村人口18.00万人。全县城市化率24.08%。,一、中方现状分析,2011年房地产开发投资51463万元，比上年增长79.6%，其中商品住宅投资37947万元，增长61.0%。完成开发土地面积56.34万平方米，增长17.1%。,一、中方现状分析,2、中方县投资分析,中方县固定投资特别是房地产投资增速较快！,一、中方现状分析,3、中方县房地产现状,项目名称,现状,项目名称,现状,国际新村北苑,在售,桃花源,售罄,国际新村南苑,在售,衡山彷,售罄,公交小区,在售,水木倾城,在售,万隆维也纳,在售,刘霖万达,在售,东方花园,在售,幸福香樟,基本售罄,中华园,在售,香樟别院,在售,南湖花园,在售,中方建材市场,在售,中心市场,在售,舞水山城,在售,中方步行街,在售,世景华庭,在售,锦绣一方,在售,玉屏居,在售,福兴商业广场,在售,广富欣城,在售,中方县的房地产在快速发展之中！,二、中方商业发展机遇分析,本县去化，承上启下的,必须性消费,是中方现阶段商业发展的核心,人少,5万城镇人口,住宅多,在售及售罄项目多达三十来个,l,结论：围绕购房入住做中方的商业有较大的可行性,三、新都汇商业分析,项目,3#,栋一层临街商铺售完，剩余,2,层大空间，约,931.24,；,项目,2#,栋商业开盘，现剩余,16,个临街商铺（一、二层）和,3,层大空间；其中,临街商铺可售面积为987.84,（首层面积），,2,、,3,层大空间可售面积为,1945.68,；,东头大空间1、2层商业目前仅销售,4,个临街铺位；,可售面积为,6534.4,；,西头大空间商业还未正式销售，,1,、,2,层,可售面积为,6524.26,3,、,4,层,可售面积为,6000,多平米。,整体商业（除西头3、4层车库）,可售面积约为14000多平米。,1、剩余商业面积统计,新都汇商业以两个大空间整体商业为主,三、新都汇商业分析,2、建筑结构分析,前期规划阻碍了部分业态的发展空间,进深大,项目大空间的进深在30米以上,柱网密,大空间的柱网在三,七米之间,配套差项目的商业缺少排烟道、扶梯、进货通道等硬件配套,四、新都汇商业定位,1、中方成功商业,客户借势中方房地产快速开发来经商,四、新都汇商业定位,2、商业思考,以,消费需求来确定业态,、,跟随商业发展,是项目操作的核心思路,5,万居住人口的新城,如何发展1.4万存在缺陷的商业？,四、新都汇商业定位,2、商业思考,家俬、家饰、家电有较大较快的发展空间,房地产的快速发展,建材市场的成活,入住所造成的必须性消费是未来几年中方商业发展的核心,四、新都汇商业定位,3、商业定位,围绕居家来打造项目的商业,中方首席“家”广场,四、新都汇商业定位,4、业态定位,一条龙解决居家需求,西头,单击添加,家电,家饰,家俬,中间,东头,四、新都汇商业定位,5、商业存活之道,有消费者的商业才有价值,承上启下巩固中方,拓展商业消费人群,五、商业操作策略,快在住宅大批量交房前让商业成熟,准加大招商力度找准核心商家,稳在保障开发商利益的前提下稳步推进,总思路：明暗结合，整租整售，稳步推进,五、商业操作策略,明暗结合：,销售蓄客走“明”，租售走“暗”,把握客户占便宜的心理需求，,以,“,面子,”,做饵，大卖大租,“,人情铺,”,满足客户的虚荣心与成就感,五、商业操作策略,品 牌 类,经营种类,品牌名称,需求面积,（）,租赁期限要求（年）,联系人,电器超市,通程电器,3000-6000,8-15,曾 志,电器超市,步步高,3000-6000,8-15,刘 总,生活超市,新一佳,7000-15000,8-15,李 进,生活超市,比一比,7000-15000,8-15,刘 凯,百货商场,人人乐,5000-20000,8-15,胡 总,百货商场,岁宝百货,5000-20000,8-15,张小涵,家 私,全友傢俬,3000-10000,8-12,成 总,家 私,掌上明珠,3000-10000,8-12,张 总,整租整售：第一步：品牌商家租售,五、商业操作策略,整租整售：第二步：私营大商家租售,私 营 类,经营种类,已品牌名称,需求面积,（）,已经营地点,联系人,电器超市,步步高电器,3000-6000,湘阴东湖商业中心,胡 广,家 私,全友傢俬,3000-10000,湘阴东湖商业中心,彭 总,家 私,东湖家具广场,3000-10000,湘阴东湖商业中心,朱 辉,综合商场,江浙小商品市场,5000-20000,湖南共有,12,处经营,华楚才,医 院,湘阴和爱医院,5000-20000,湘阴临江路旁,陈国斌,教育中心,有道教育,3000-5000,湘阴东湖商业中心,周校长,五、商业操作策略,整租整售：第三步：大客户数据库营销,寻找领头羊共同投资合作经营,湖南各城市家居、家饰、家电行业协会,黔东南核心城市家居、家饰、家电行业协会,邵阳商会、长沙商会等,通过购买相关协会、商会名录电话联系后上门一对一洽谈。,六、招商策略,总策略：以难促易、以大促小、虚实结合,以难促易：,前期招商以西头为主，预约客户洽谈西头商业的租赁或是销售，在客户有一定意向后按照西头的条转推东头商业，促进成交。,以大促小：,通过洽谈大客户，落实小客户签约入住，迅速建立商业氛围、促进商家信心。,虚实结合：,不断释放商业大客户进驻进度信息，促进商家进驻信心，确定部分铺位为内部关系铺，“面子营销”结合“饥饿营销”促进招商推进。,通过大、难促进易、小签约，通过签约及入住促进剩余物业落定。,七、销售策略,总策略：大空间整售+经营权销售并举，中间物业带租约销售与销售后协助招租并举,大空间：,经验权销售走虚在项目进场后，针对零散投资客采用经营权销售蓄客，根据蓄客情况确定销售方案；整售走实，通过招商、外拓谈定大客户促进成交。,2、3栋物业：,带租约销售与销售后协助招租并举。实招物业带租约销售，未招物业以即将签租约促进销售，销售后可协助招租。,八、商业景观建议,改善商业前平,在沿街面设置垃圾桶、广告牌、灯柱、道旗,等商业元素来增进项目的商业氛围,设立休息椅,统一广告门头,九、团队组建思路,项目总负责：徐泓,（兼项目策划）,项目经理：周玺,销售主管,招商专员,招商专员,招商专员,招商专员,招商专员,九、团队组建思路,周玺简历,管理专业毕业，从事过营销管理、商业地产营销管理及运营管理等工作；地产行业从业经验,8,年，拥有独特的人脉建立能力及商业地产营销管理经验，先后担任过招商经理、销售部经理、营销总监等职。,主要服务的项目有：,（长沙）新世纪家园、东郡,漾福居、和庄、共和世家商业体、万科西街花园商业体、万象新天,-,旺街；,（岳阳县）东方圣世；,（湘阴县）东湖商业中心；,（安化县）锦苑鑫城；,九、团队组建思路,周玺曾参与的部分项目介绍,长沙万科西街花园,西街花园位于长沙市芙蓉区新建中心区，人民路与高岭路交界处，东面与南面毗邻浏阳河风光带、圭塘河风光带。建筑规划：一二期项目总建筑面积约,9,万，三期万科西街庭院，总建筑面积,6.3,万。由南都房地产开发有限公司开发，,2006,年南都公司被万科集团整体收购，该项目亦由万科接受管理，改名为,万科西街花园,，万科聘请中原地产对该项目执行销售管理工作。历经两年时间，直到,2008,年住宅基本售罄，但商业未见起色。万科一改以往惯例，聘请长沙当地知名代理商,-,兴鼎置业顾问有限公司执行商业部分销售及招商工作，三个月内，商业销售达,90%,。当时本人就职与兴鼎置业顾问有限公司，职位为该项目销售经理。,九、团队组建思路,周玺曾参与的部分项目介绍,湘阴东湖商业中心,湘阴东湖商业中心,位于湘阴县商业中心城关位置，东湖路与江东路交界处，。项目总建筑面积约,13,万,商业部分占总建面,60%,。由东湖房地产开发有限公司开发，,2006,年,2009,年，住宅销售,50%,，商业仅销售,20%,，招商未有任何起色。,2009,年底东湖方聘请本人所在公司,长沙先驰投资顾问有限公司执行该项目营销管理及招商管理工作。直至,2010,年元月，住宅销售达,80%,，商业销售达,70%,，招商工作完成,126,家商家开业试营业。,2011,年,7,月，本人受东湖房地产开发有限公司转聘，担任该项目营销总监，执行该项目营销、广告、招商及部分运营工作的管理。,汇报完毕,谢谢聆听,