一季重庆市房地产市场分析及春交会报告.pptx

第一部分第一部分 2011年宏观政策回顾及展望年宏观政策回顾及展望第二部分第二部分 2011年年1季度主城区宏观市场分析季度主城区宏观市场分析第三部分第三部分 2011年重庆春季交易会分析年重庆春季交易会分析第一部分 2011年宏观政策回顾及展望一、政策出台背景分析“国八条”“房产税”“加 息”“限购令”近段时间国家及地方政府频繁的出台房地产政策，其主要的几个原因是：近段时间国家及地方政府频繁的出台房地产政策，其主要的几个原因是：NO.1 NO.1 经济结构转型需防止房地产投资过热NO.2 NO.2 “抗通胀，稳物价”严防经济增长过热是当前金融调控的主要目的NO.3 NO.3 全国土地市场持续升温NO.4 NO.4 二轮调控影响逐渐消化，购房需求释放成交大幅回暖宏观经济环境（GDP）增长呈V字型复苏 自2008年经济危机以来，中国经济呈V字型复苏 2010年全国GDP为397983亿元，同比增长10.3%当前国民经济处于由回升向好向稳定增长转变的重要时期10.3%宏观经济环境（CPI）CPI持续走高、通胀压力加大，消费者持续走高、通胀压力加大，消费者“购房避险购房避险”2007年1月至2011年3月CPI和PPI走势图CPI持续走高 2010全年CPI同比上涨3.3%，增速高于官方3%左右的调控目标；2011年CPI预计增长4.0%，四季度分别增速4.2%，4.2%，4.0%和3.5%，1-2月份CPI实际增幅均为4.9%，3月更是达到5.1%，高于全年增速，今年加息势在必行；CPI持续走高，通货膨胀形势非常严峻。控制房价过快上涨打击投机抑制投资完善政府税制培养市场理性消费政策出台目的：二、2011年政策回顾国八条税收税收-高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未满5年全额征税。贷款贷款-二套房首付比例由5成调整为6成，利率1.1倍；三套房停贷。土地土地-国土部：“控价格、防地王，坚决杜绝高价地，促进房价地价合理调整。限购限购-限购政策从一线城市扩大到二线城市；目前重庆暂未出限购令调控目标调控目标 新建住房价格上涨幅度低于本年度主城区城市居民人均可支配收入增速和新建住房价格上涨幅度低于本年度主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值城镇职工工资收入增速的平均值。房产税房产税-独栋商品房、高档住宅：建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的均价的3倍倍以下，征税率以下，征税率0.5%；均价的；均价的3-4倍（含倍（含3倍），征税率倍），征税率1%；均价的；均价的4倍（含倍（含4倍），征税率倍），征税率1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人：新购第二套以上普通住房，征税率新购第二套以上普通住房，征税率0.5%。二、2011年政策回顾政策及楼市其它信息政策及楼市其它信息中央与地方签“军令状”各地10001000万套保障房限期开工万套保障房限期开工。大修基金三月起按建面收取，电梯房大修基金三月起按建面收取，电梯房8080元元/平方米平方米。商品房将推明码实价新规，标价不得超过申报价标价不得超过申报价。重庆市工商局发布房地产广告重庆市工商局发布房地产广告1212条规范：条规范：房地产广告中，将不得使用绝对化用语，禁止使用排序、推荐、认定、上榜、抽查、检验、统计、公布市场调查结果，禁止销量方面数据、满意度、市场占有率等内容。发改委发改委5 5月降低住房交易手续费：月降低住房交易手续费：从5月1日起，降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行。对于有捂盘惜售、拖延开竣工时间等违法违规记录的开发企业，将被暂停发放贷款捂盘惜售、拖延开竣工时间等违法违规记录的开发企业，将被暂停发放贷款。1月20日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.50.5个百分点个百分点。2月9日起，金融机构一年期的存贷款基准利率分别上调金融机构一年期的存贷款基准利率分别上调0.250.25个百分点个百分点，其他各档次的存贷款基准利率相应调整。2月9日起，住房公积金贷款利率调整，五年期以上调至住房公积金贷款利率调整，五年期以上调至4.50%4.50%。2月24日起，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.50.5个百分点个百分点.3月25日起，央行上调金融机构存款准备金率央行上调金融机构存款准备金率0.50.5个百分点个百分点。重庆执行条款政策政策主要内容主要内容执行情况执行情况加强地方执行力度加强地方执行力度地方政府向社会公布房价控制目标，未达目标追究地方政府向社会公布房价控制目标，未达目标追究责任。责任。3月月30日公布，城市居民人均可支配收入增速和日公布，城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。城镇职工工资收入增速的平均值。加强保障法建设加强保障法建设 加大保障性安居工程建设力度加大保障性安居工程建设力度保证保证2010年开工的年开工的1300万方保障房顺利交房，万方保障房顺利交房，同时保证同时保证2011年年1300万方保障房顺利开建万方保障房顺利开建税收税收 高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未满满5年全额征税年全额征税按照标准执行按照标准执行贷款贷款 二套房首付比例由二套房首付比例由5成调整为成调整为6成，利率成，利率1.1倍倍按照标准执行按照标准执行土地供应土地供应 增加土地有效供应，今年住宅供应不得低于前增加土地有效供应，今年住宅供应不得低于前2年年年均实际供应量，推广年均实际供应量，推广“限房价、竞地价限房价、竞地价”增加中增加中低价位普通商品住房土地供应。低价位普通商品住房土地供应。政府将严控土地出让价格，中低档商品房土地价政府将严控土地出让价格，中低档商品房土地价格不超过房价的格不超过房价的1/5，高档商品房不超过，高档商品房不超过1/3，别，别墅则另算。墅则另算。限购限购 限购政策从一线城市扩大到二线城市限购政策从一线城市扩大到二线城市未执行未执行舆论引导舆论引导 宣传未定房价和保障房，引导合理消费宣传未定房价和保障房，引导合理消费按照标准执行按照标准执行重庆限购令出台预判市场坚挺催生限购令出台：市场坚挺催生限购令出台：CPI持续走高、通胀压力加大，消费者“购房避险”，调控影响逐渐消化，购房需求释放成交大幅回暖，政府可能加大调控力度，同时催生重庆地方版限购令的催生重庆地方版限购令的出台出台；限购令和限价令出台时间：限购令和限价令出台时间：若重庆版限购令和限价令出台，预计将会在4 4月房交会前后月房交会前后；限购令出台对整体市场的影响：限购令出台对整体市场的影响：普通高层影响范围较小，主要原因是低端需求市场客户拥有多套房产的较少降幅大概在30%稳中微降，下半年降幅约10%江景高层影响范围较大，主要原因是此类产品客户属于改善类客户，社会中上层，拥有多套房产降幅大概在60%二季度稳定，下半年降幅约20%花园洋房影响范围较大，主要原因是此类产品客户属于改善类客户，社会中上层，拥有多套房产降幅大概在60%二季度稳定，下半年降幅约20%别墅产品影响范围最大，主要原因是只要达到限购条件，有钱也不能购房降幅大概在80%前期稳定，后期推出低价房源，降幅约20-30%1 1月月2828日，黄奇帆公布房产税细则日，黄奇帆公布房产税细则 明确五大要点明确五大要点项目项目重庆重庆试点范围试点范围重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）税率税率0.5%-1.2%本地居民本地居民1、个人拥有的独栋商品住宅2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房外地居民外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房计税依据计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据类型类型计税区间计税区间税率税率独栋商品房高档住房建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的3 3倍以下倍以下0.5%0.5%建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的3-43-4倍（含倍（含3 3倍）倍）1%1%建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的4 4倍（含倍（含4 4倍）倍）1.2%1.2%在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套以上普通住房新购第二套以上普通住房0.5%0.5%1、普通商品住宅（以中档商品房为主）定价向9941的征收线靠近，近期可能出现普通商品住房价格上涨的现象。2、土地刚性下，中心区域商品住房价格将被约束。3、消费逐渐外移，新区和区县市场作为价格洼地迎来机会。4、受9941的价格限制，市场出现规避新招，如精装产品的价格拆分，甚至二手房市场经常使用的一些规避税费的方法会出现在一手房市场中。重庆房产税影响：根据1-3月份的市场成交情况，只有2.60%的产品会征收房产税，其中别墅影响面较广，达到63.57%，洋房7.09%，高层只有0.88%。2011年年1月月2011年年2月月2011年年3月月合计合计整体容量高价房容量所占比例整体容量高价房容量所占比例整体容量高价房容量所占比例整体容量高价房容量所占比例高层132931300.98%5616470.84%10041770.77%289502540.88%洋房749658.68%246208.13%472194.03%14671047.09%别墅43929767.65%1106559.09%1629055.56%71145263.57%合计144814923.4%59721322.21%106753571.74%311288102.60%按照2011年1-3月份的成交结构计算，重庆房产税将针对目前市场上2.60%的产品征收，整体看影响面较窄，但别墅类产品影响大，63.57%的别墅将征收房产税，洋房占比7.09%，高层0.88%。数据说明：选择建筑面积100以上，单价在9941元以上的商品房。重庆房产税影响：房产税影响主要集中在高端产品，大部分别墅产品及少量洋房和高档高层；房产税最高征收标准1.2%，重房价涨幅目标略低于10%，价格预期远高于房产税征收标准，对购买高档客户而言，影响微乎其微。首置首改普通再改高端再改及TOP投资普通高层洋房平层普通四房经济型别墅洋房跃层大平层住宅性SOHO商业/写字楼大别墅安全一般危险风险机会银行贷款影响：银行收紧贷款、利率上调和限贷对整个楼市的影响远超过房产税所带来的影响，银行利率的松紧成为影响项目销售的一个主要因素。当前市场多数银行收紧贷款，利率上调，收取手续费等，工商、交行执行三套禁贷；农业银行是目前唯一可以利率打折的银行，9折，9.5折，基准利率三种执行方案，根据银行与开发商的亲密关系界定，如融侨城9折利率，大鼎第一时间9.5折利率，协信阿卡迪亚基准利率。这也是导致近期融侨城高层热销的一个主要原因。银行类型银行类型按揭政策按揭政策案例案例国家银行首套、二套房利率上浮、部分银行收取手续费。雅居乐工商银行首套利率上浮1倍；二套上浮1.1倍；三套停贷。贷款需缴纳千分之五手续费，5万元1年定期。春森彼岸建设银行建行收0.5%的手续费，实行基本利率融侨城农业银行农行利率9折，贷款50万以内收取3000手续费，贷款大于50万收取8000。优惠不分1套或2套。商业银行大部分商业银行暂停按揭贷款业务。江与城招商收取1%的手续费，首套利率上浮10%如深圳发展银行、兴业银行暂停按揭贷款业务、吸纳存款地方银行首套、二套房利率上浮、部分银行收取手续费。春森彼岸重庆农村商业农村商业银行收0.5%的手续费，实行基本利率雅居乐重庆银行首套利率上浮1.1倍；二套上浮1.5倍；三套停贷。50万元内3000手续费，50万元以上5000元手续费外资银行首套、二套房利率上浮、无手续费。国际社区汇丰汇丰首套上浮10%，二套上浮20%。不收取手续费。弘扬华城国际东亚银行首套无优惠，二套利率上浮12%。不收取手续费。各大房企应对措施：免房产税金科集团：别墅太阳海岸、洋房十年城两个项目在计税范围内，通过特价房开发商减免房款抵税两种营销手段，规避房产税对客户的影响。同景国际城：原优惠7.5万元，本次优惠为8万（对外宣传为免20年的房产税）；各大房企应对措施：免房产税各大房企应对措施：免房产税龙湖东桥郡招商江湾城江与城千山万树龙湖春森彼岸富力城政策趋势分析：政策趋势分析：政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政策储备基本定型；中央制定长期战略后，会根据信息反馈情况作调整，地方政府基于自身利益，不断试探中央的底线，并随时调整执行力。未来调控的几个方向未来调控的几个方向限购限购信贷信贷税收税收供给供给监管监管问责问责保障房房价上涨过快城市限购是否出台房价控制目标限购城市的扩大化限购力度的加强首套房首付款的提升和贷款利率的上调银行信贷总量和流向的控制土地增值税的严格清算营业税、契税优惠的全面取消新税种出台违法违规用地处罚和收回土地供给的进一步扩大保障房的保质保量打击房地产开发企业违法违规行为规范房地产预售行为，进行预售制度取消的试点2011年1季度土地交易分析2011年1季度宏观市场成交分析2011年1季度成交排名2011年1-3月成交结构分析第二部分第二部分 20112011年年1 1季度主城区宏观市场分析季度主城区宏观市场分析2011年年1季度土地交易分析季度土地交易分析 土地市场供应量在2010年4季度爆发式增长之后，季度出现缩量回调 在 一季度出现缩量回调。在季度出现缩量回调 在土地供应计划尚未出台的前提下 供应总量保持低迷。重庆居住及商业供应土地情况对比重庆居住及商业供应土地情况对比土地供应热点土地供应热点两江新区地块仍然紧俏两江新区地块仍然紧俏2011年年1季度土地交易分析季度土地交易分析重庆重庆2011年一季度居住及商业供应土地区域分布统计分析表年一季度居住及商业供应土地区域分布统计分析表 就建筑规模而言，供应规模最大的两个区域为北碚区和江北区就建筑规模而言，供应规模最大的两个区域为北碚区和江北区 就楼面均价而言就楼面均价而言 最高的区域为南岸区最高的区域为南岸区 最高的项目为江北城组团最高的项目为江北城组团B分区分区B19-2/03号宗地，该地规划为金号宗地，该地规划为金融保险业、旅馆业用地，容积率融保险业、旅馆业用地，容积率8.0，楼面均价高达，楼面均价高达5008元元/平方米。平方米。土地成交土地成交政策预期趋严，开发商拿地谨慎政策预期趋严，开发商拿地谨慎2011年年1季度土地交易分析季度土地交易分析 从一季度居住及商业用地情况来看，在供应量偏小以及政策从严的整体市场环境下，土地成交表现也相对低迷。另一方面，从溢价率的表现来看，除金科及奥林匹克在南岸茶园取得的两幅地块外，其余地块溢价表现平平，反映出开发商拿地在政策预期趋严下更为谨慎2011年年1季度宏观市场成交分析季度宏观市场成交分析 1月供应持续良好势头，月供应持续良好势头，2月春节新政双重影响，供应大幅度下降，月春节新政双重影响，供应大幅度下降，3月月“限购令限购令”谣传出台，开谣传出台，开发商抢先出货，供应大幅度上涨，创历史同期最高水平。发商抢先出货，供应大幅度上涨，创历史同期最高水平。1月延续10年良好的势头，供应163.77万方；2月在春节及新政的双重影响下，供应45万方，达到近3年来最低点，环比下降72.52%，同比下降39.52%；3月两会召开，再次从严调控，“限购令”谣传4月出台，同时春交会临近，开发商提前供货，供应量195.68万方，创历史同期最高水平。2011年年1季度宏观市场成交分析季度宏观市场成交分析 1月是延续月是延续10年的良好势头，持续热销年的良好势头，持续热销；2月受春节和新政的双重影响，成交量跌入历史最低点；月受春节和新政的双重影响，成交量跌入历史最低点；3月市场受新政影响较大，同比成交下滑月市场受新政影响较大，同比成交下滑4成成 1月整体市场持续热销，受10年市场热消，整体库存不足影响，环比下降21.07%，同比上涨1.32%，成交量同期最高，经济适用房占比3.47%；2月受春节和新政双重影响，成交量大幅度下降，回到08年以前春节月成交水平，其中经济适用房占比23.53%。导致2月份价格结构性下降；3月成交123.55万方，环比1月下降24.62%，同比下降36.44%。经济适用房占比8.02%。1月价格持续上涨，月价格持续上涨，2月经济适用房成交量加大，价格出现结构性下降，月经济适用房成交量加大，价格出现结构性下降，3月经济适用房成交下降，月经济适用房成交下降，价格反弹上扬；价格反弹上扬；2、3月份普通高层价格均呈微涨趋势，别墅、洋房价格小幅下降。月份普通高层价格均呈微涨趋势，别墅、洋房价格小幅下降。2011年年1季度宏观市场成交分析季度宏观市场成交分析 1月成交均价达历史最高点，成交均价7185元/，住宅成交均价7276元/（建面），环比12月上涨2.39%。（住宅价格不含经济适用房）2月由于“新国八条”、“房产税”等政策实行，签约大量经济适用房，占总成交量23.53%，导致2月份整体成交价格结构性下降，普通高层价格仍称上涨趋势，成交均价6867元/（建面），环比上涨3.78%，高档高价产品签约量下降；洋房价格微跌3.68%，别墅价格受个案影响较大，下降18.57%。3月，经济适用房成交占比下降16个百分点，成交单价反弹，高价房签约量大幅度下降，导致环比2011年1月下降4%。普套高层价格环比微涨0.41%，洋房微跌2.21%，别墅价格受个案影响，价格上涨6.34%。2011年年1季度成交排名季度成交排名 龙湖、恒大、金科等多盘销售，排名前三甲，龙湖地产稳座龙头宝座，拉开与前三甲中恒大、金科的距离，其它企业相互竞争大。企业成交金额排名一览表企业成交体量排名一览表序号序号企业名称企业名称成交建面成交建面（万方）（万方）成交金额成交金额（亿元）（亿元）1龙湖25.41 23.29 2恒大20.30 14.13 3金科14.68 9.23 4同创13.58 2.46 5中渝10.16 8.62 6东原9.60 7.08 7和泓7.61 4.07 8融侨6.67 4.82 9融汇6.45 3.80 10鲁能5.49 3.54 11保利5.11 4.55 12华宇5.00 3.63 13协信4.99 5.82 14中海4.69 3.11 15万科4.64 7.94 16东海4.21 2.13 17融创3.55 3.71 18晋愉3.23 1.82 19华润2.97 2.34 20涌鑫2.96 2.38 序号序号企业名称企业名称成交建面成交建面（万方）（万方）成交金额成交金额（亿元）（亿元）1龙湖25.41 23.29 2恒大20.30 14.13 3金科14.68 9.23 4中渝10.16 8.62 5万科4.64 7.94 6东原9.60 7.08 7协信4.99 5.82 8融侨6.67 4.82 9保利5.11 4.55 10和泓7.61 4.07 11融汇6.45 3.80 12融创3.55 3.71 13华宇5.00 3.63 14鲁能5.49 3.54 15瑞安2.79 3.39 16申基2.02 3.27 17中海4.69 3.11 18同创13.58 2.46 19涌鑫2.96 2.38 20华润2.97 2.34 2011年年1季度成交排名季度成交排名 时代天街投资产品热销，排名第一位、国宾城、万科悦府分列二三位，商业项目时代天街、威斯汀酒店首次进入单项排名。项目成交金额排名一览表项目成交体量排名一览表序号序号企业名称企业名称成交建面成交建面（万方）（万方）成交金额成交金额（亿元）（亿元）1重庆科技学院新校区教职工住宅区11.84 2.37 2山顶道国宾城6.90 6.69 3恒大雅苑6.73 4.99 4和泓四季6.35 4.05 5龙湖时代天街4.94 7.85 6融侨城5.22 4.64 7锦绣华城4.75 1.83 8东原D7区4.35 410 9龙湖源著4.65 4.51 10金科阳光小镇4.30 3.02 11鲁能星城3.41 3.25 12恒大城4.06 3.02 13融汇半岛3.99 2.80 14恒大名都3.69 3.44 15龙湖U城3.42 2.63 16保利香雪花园3.33 2.95 17东海阿特豪斯2.94 1.84 18国际社区2.54 2.13 19江与城2.78 2.51 20世纪英皇2.73 1.78 序号序号企业名称企业名称成交建面成交建面（万方）（万方）成交金额成交金额（亿元）（亿元）1龙湖时代天街6.31 7.85 2山顶道国宾城8.32 6.69 3万科悦府2.42 5.71 4恒大雅苑7.82 4.99 5融侨城6.21 4.64 6龙湖源著5.48 4.51 7东原D7区5.53 4.10 8和泓四季7.59 4.05 9恒大名都4.25 3.44 10解放碑威斯汀酒店2.02 3.27 11鲁能星城5.15 3.25 12瑞安重庆天地2.68 3.22 13恒大城4.95 3.02 14金科阳光小镇5.28 3.02 15保利香雪花园4.07 2.95 16融汇半岛4.77 2.80 17龙湖东桥郡1.94 2.76 18龙湖U城4.15 2.63 19江与城3.29 2.51 20重庆国际家纺城2.96 2.38 2011年年1-3月成交结构分析月成交结构分析2011年1-3月房地产市场成交情况一览表物业形态物业形态成交套数成交套数 成交面积（万）成交面积（万）成交金额成交金额 成交均价（元成交均价（元/）成交结构比例（套数）（套）（套）建面建面套内套内（亿元）（亿元）建面建面套内套内2010年2011年1季度环比别墅71017.16 16.57 23.62 13766 14255 2.43%1.87%-0.56%洋房146722.86 20.06 16.47 7204 8208 4.25%3.87%-0.38%普通高层25811235.30 193.35 158.88 6752 8217 71.51%68.09%-3.42%经济适用房313930.88 26.20 7.08 2294 2703 10.60%8.28%-2.32%商业115412.90 11.30 14.37 11140 12715 3.17%3.04%-0.13%写字楼139712.51 9.49 15.30 12237 16122 1.36%3.69%2.33%车库602820.75 8.35 5.29 2549 6336 6.67%15.90%9.23%合计合计39706352.35285.33 241.016840 8447 100%100%2010年1季度，商品房共成交39706套，同比2010年1季度减少8858套；成交建筑面积352.35万，同比2010年1季度降幅246%；成交金额241.01亿元，同比2010年1季度降幅2.4%；成交建面单价6840元/（套内单价8447元/），同比2010年1季度有所增长，增幅35.7%。2011年1季度，住宅成交结构环比2010年均有一定幅度下降，别墅下降0.56个百分点，洋房下降0.38个百分点，高层下降2.32个百分点，商业写字楼成交上涨，写字楼环比上涨2.33个百分点。别墅成交结构：2011年1季度，别墅成交以150-250的联排别墅为主，占整体成交的49%，单价以10000-12000元/的性价比别墅和1800-20000元/的品质别墅为主。产品形态产品形态0-150150-200200-250250-300300-350350-400400-1000总计总计独立别墅12152745联排别墅219915211947313553叠拼别墅772447112总计总计79223156120564630710产品形态产品形态0-80008000-1000010000-1200012000-1400014000-1600016000-1800018000-20000总计总计独立别墅1968631245联排别墅4395134685614143553叠拼别墅3829239751112总计总计821331638569221567102010年1季度别墅市场成交面积一览表2010年1季度别墅市场成交单价一览表1季度市场表现别墅：u别墅市场受工期及新政双重影响，供应量不足，1季度新增供应项目不足10个；u房产税对市场及购房者的心理影响要大于实际影响，客户一定程度上采取观望态度，同时受贷款影响，导致成交小幅下降；u别墅成交价格多数项目采取稳中微升的策略，以不变应万变，另以东桥郡、太阳海岸外代表的项目则快速反应，推出位置较差房源，变相降价，价格降幅10%以内，获取快速去化。物业类物业类型型热热/滞销滞销项目名称项目名称本次开盘本次开盘上次开盘上次开盘价格环比价格环比 成交去化率环比成交去化率环比开盘时间 推出套数 销售套数 成交均价蓄客时间开盘时间 推出套数 销售套数 成交均价 蓄客时间别墅别墅（热销项目）同景国际城11.3.26505011828约1个月11.2.19645311442约2个月3.37%20.75%龙湖东桥郡11.1.20161413023约1个月10.12.2816714010约1个月-7.04%100%别墅（滞销项目）奥山“伯爵堡”11.3.2910215645约1个月11.2.1911115613约1个月0.20%120%金科太阳海岸11.3.2622212459约个2半月11.1.1610113457约1个月-7.42%-9.09%富力城11.1.22901111770约4个月别墅市场受工期及新政双重影响，供应量不足，1季度新增供应项目不足10个，高层成交结构：2011年1季度，高层成交以60-80的舒适两房及两房半为主，主要满足居住需求及新政下一步到位购房需求，单价集中在7000-9000元/。户型户型0-3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-120 120-140 140-160 160-200总计总计一室81217992017396895113二室624719035186331652513411317三室197092147234123883372677974四室2008701971401407总计总计81218052264229952944025267224752588120722314725811户型户型060006000-70007000-80008000-90009000-1000010000-1200012000-20000总计总计一室212427893106190011874375117二室1100221727172777173448928411318三室80813152079192311954472027969四室55123242500258149801407总计总计2175408259316261408722721003258112010年1季度高层市场成交面积一览表2010年1季度高层市场成交单价一览表1季度市场表现高层u高层项目价格均呈上涨趋势，涨幅10%左右；u普通高层产品品牌项目、刚需产品、性价比高、优质地段项目整体销售受影响最小，持续热销，价格持续上涨，但是开盘去化率均有小幅下降，开盘蓄客期延长；u滨江高层、投资产品、偏远项目、高价项目影响较大，去化大幅度下降，后期持续销售周期长；本次开盘本次开盘上次开盘上次开盘物业类型 热/滞销项目名称开盘时间 推出套数 销售套数 成交均价 蓄客时间 开盘时间 推出套数 销售套数 成交均价 蓄客时间价格环比成交去化率环比高层高层（热销项目）龙湖源著11.3.192302079074约2个月11.1.312311938706约2个月4.23%7.72%保利可爱岛11.4.34344346962约3个月中交丽景11.3.264303467164约3个月11.1.222322326956约2个月2.99%-19.53%保利香雪11.3.121861469079约半个月11.2.262222228521约2个月6.55%-21.51%黄山大道东11.3.121801499841约3个月10.11.201801538625约1个月14.10%-2.61%财信城市国际11.3.1225420910302约6个月10.10.162502508654约4个月19.04%-17.72%龙湖U城11.1.221801476955约2个月10.11.276425507468约2个月-6.87%-4.67%协信城11.3.2759248114928约3个月10.12.2624818913102约2个月13.94%6.61%中渝国宾城11.3.124062689920约3个月10.12.254053189285约3个月6.84%-15.93%高层（滞销项目）恒大名都11.3.133842211116约3个月10.12.28192319981约1个月11.37%-64.52%鲁能星城11.3.261533410772约1个月11.2.192165710667约1个月0.98%-15.79%瑞安雍江悦庭11.2.191631814071约2个月10.12.251919315069约半个月-6.62%-77.32%金科10年城11.3.5186359347约2个月11.1.15196319481约2个月-1.41%18.97%首创沃德公元11.3.26192319396约3个月11.1.151941298655约2个月8.56%-75.72%招商江湾城11.1.231202112225约1个月10.12.171164210784约7个月13.36%-51.67%融汇半岛艾德公馆 11.1.22156316283约1个月10.12.25145836192约1个月1.47%-65.28%华宇金沙时代11.3.26196878634约2个月11.1.15385838332约1个月3.62%105.90%复地天玺11.4.397319249约1个月11.3.1297218874约2个月4.23%47.62%金科阳光小镇11.3.23301886795约半个月11.3.4199456940约2个月-2.09%29.29%第三部分 2011年重庆春季交易会分析展会概况本届房交会主题为：山水都市，宜居重庆；本届房交会主题为：山水都市，宜居重庆；本届房交会于本届房交会于2011.4.21-4.24举行，为期举行，为期4天；天；本届春交会在南坪会展中心举行，展位面积本届春交会在南坪会展中心举行，展位面积3万多平方米；万多平方米；本期参展企业共本期参展企业共177家，其中房地产开发企业家，其中房地产开发企业125家家;本期房交会可交易商品住宅面积本期房交会可交易商品住宅面积633万平方米。万平方米。参展企业参展企业数量减少，开发企业持平数量减少，开发企业持平 2011年重庆春季房交会参展企业共计年重庆春季房交会参展企业共计177家，其中房家，其中房地产开发企业地产开发企业125家（含区县旅游地产项目家（含区县旅游地产项目12家）家）中介中介机构机构16家家 建材建材 装饰企业装饰企业25家媒体家媒体11家。家。本届参展企业总体数量较上届有所减少，但地产开本届参展企业总体数量较上届有所减少，但地产开发企业数量与发企业数量与2010年秋交会基本持平。年秋交会基本持平。参展企业参展企业银行集体缺席银行集体缺席 2010年重庆春交会，光大银行、农业银行等多家大年重庆春交会，光大银行、农业银行等多家大型银行争相进入房交会现场型银行争相进入房交会现场 但但2011年春交会没有一家年春交会没有一家银行预定展位进场，银行首次出现集体缺席的状态。银行预定展位进场，银行首次出现集体缺席的状态。由此可看出目前银行信贷收紧状态仍将延续。由此可看出目前银行信贷收紧状态仍将延续。优惠措施优惠措施无特殊优惠无特殊优惠政策调控趋紧，本届房交会无任何优惠政策调控趋紧，本届房交会无任何优惠房交会成交整体效果房交会成交整体效果成交锐减成交锐减本届春交会共成交各类房屋本届春交会共成交各类房屋3403套，比去年秋交会减少套，比去年秋交会减少60.6%，比去年春交会减，比去年春交会减81.7%；本届春交会成交面积本届春交会成交面积32.94万平方米，环比秋交会减少万平方米，环比秋交会减少57.833%;比去年春交会减少比去年春交会减少81.34%；本届春交会成交金额本届春交会成交金额20 67亿元亿元 较去年秋交会减少较去年秋交会减少19 49亿元亿元 下滑幅度下滑幅度48 53%较去年春交会减较去年春交会减少少68.08亿元，下滑幅度亿元，下滑幅度76.7%；本届春交会商品房成交建面价格本届春交会商品房成交建面价格6275元元/，较去年明显增长。，较去年明显增长。可交易商品房面积可交易商品房面积近近4年最低，供需比失衡年最低，供需比失衡本次春交会可交易商品房面积仅为本次春交会可交易商品房面积仅为633万平方米，为近万平方米，为近4年来的最低点；年来的最低点；2009年与年与2010年的楼市火爆使市场呈现出供求两旺的局面，市场存量快速去化，使本次春年的楼市火爆使市场呈现出供求两旺的局面，市场存量快速去化，使本次春交会可交易商品房面积处于最低点；交会可交易商品房面积处于最低点；本次春交会供需比达到本次春交会供需比达到1.5，为近，为近4年的最高点，供应旺盛与需求萎缩将带来极大的去化压年的最高点，供应旺盛与需求萎缩将带来极大的去化压力；力；典型项目优惠情况典型项目优惠情况优惠力度加大优惠力度加大商品房成交总量商品房成交总量总量锐减总量锐减 本次房地产展示交易会四天共成交各类房屋3403套，成交面积32.94万平方米，成交金额20.67亿元，较去年大幅减少，下滑幅度均在60%以上商品房成交价格商品房成交价格价格增长趋势有所减弱价格增长趋势有所减弱各类产品成交各类产品成交高层占比减少高层占比减少近近3届房交会产品成交变化届房交会产品成交变化 本届春交会高层商品住房成交本届春交会高层商品住房成交1603套，建筑面积套，建筑面积15 37万平方米万平方米 建面均价建面均价6162元元/平方米平方米;多层花园洋房多层花园洋房成交成交191套，建筑面积套，建筑面积2.87万平方米，建面均价万平方米，建面均价8958元元/平方米平方米;精装房成交精装房成交164套套 建筑面积建筑面积159万平方米，建万平方米，建面均价面均价7760元元/平方米平方米;高档低密度住房成交高档低密度住房成交120套，建套，建筑面积筑面积2.5万平方米，建面均价万平方米，建面均价9228元元/平方米。平方米。成交总量明显下滑；成交总量明显下滑；高层占比明显减少；高层占比明显减少；精装房逐渐为市场所接受，成交占比明显增长；精装房逐渐为市场所接受，成交占比明显增长；高档低密度成交占比增长，房产税政策影响有限高档低密度成交占比增长，房产税政策影响有限近近3届房交会产品成交变化届房交会产品成交变化多层洋房成交价格增长趋势明显。多层洋房成交价格增长趋势明显。总套数大幅减少总套数大幅减少 高层占比减少高层占比减少洋房面积越来越洋房面积越来越“大大”了。了。洋房类产品总价位明显提高。洋房类产品总价位明显提高。区域成交价格区域成交价格渝北成交面积和金额首位，渝中单价最高渝北成交面积和金额首位，渝中单价最高三北区域为去化绝对主力，九龙坡区表现强劲；南岸区受结构性波动影响；三北区域为去化绝对主力，九龙坡区表现强劲；南岸区受结构性波动影响；渝北区成交量居首渝北区成交量居首 南岸区南岸区 九龙坡区位于第二阵列；江北区九龙坡区位于第二阵列；江北区 沙坪坝表现正常沙坪坝表现正常受结构性波动影响，南岸区成交均价最低；而渝中区、渝北区成交均价均超过受结构性波动