中小型酒店装修改造路在何方.doc

中小型酒店装修改造路在何方？天禧舜和商务酒店装修改造案例连载（之二）兴一木本文探讨的中小型酒店是指建筑面积在五千至一万平米左右，二星或三星级、九十年代左右兴建，建筑功能结构大都不甚合理，客房、餐饮及其它辅助功能小而全的酒店。这种酒店目前在我国星罗棋布，数量众多。这些酒店建立之初因市场供不应求，效益颇佳。近年来因新建高星级酒店日众，装修档次高，竞争残酷，五星级卖四星级价，四星级卖三星级价，把这些中小型酒店挤的苟延残喘，纷纷想通过改造获得生机。但改造整体设计怎样准确把握市场定位？这就成为此类酒店投资业主和酒店老总们最为焦虑的关键问题。本报上期刊登了老厂房怎样变成新酒店的文章（见本报2005年3月23日第十二版），现就该案例的整体规划设计思路介绍出来，以助拓展大家思路。一、剑走偏锋，创造比较优势上文说到，济南市酒店林立，一年之内就垮掉几家三、四、五星级酒店，竞争之残酷可想而知。而天禧舜和商务酒店由老厂房改造而成，面积仅有5188平米，装修改造一次性投资1800万元，每年联营固定费用十年合计3300万元，每年不算运转费实际成本330万元，若每年挣300万纯利还赔30万元，这就不可能建成高星级酒店。即使建成，在这种竞争态势下若算上折旧也难免不赔钱，更不用说获得投资回报了。这么大的费用，这么小的面积，怎样在竞争如此激烈的市场环境下杀出一条血路？这就需要打破传统思维，运用毛主席集中优势兵力打歼灭战的战略，剑走偏锋，创造比较优势。（一）总定位，总战略1、年营业收入确定为2600万2800万元。2、年实现投资回报600万700万元。3、装修改造费1800万元，三年摊销完成，从第四年起每年创净利600万元。（二）主营收入结构分析：1、餐饮：共760个餐位，年收入1460万元，年利润175万元。（1）零点餐厅150平米，60个餐位，提供早、中、晚及零点就餐。（2）临街楼一层外扩180平米，使用面积600平米，改造成巴西烤肉餐厅，180个餐位。（3）前楼顶加层出9间高档餐厅，100个餐位，专营海参砂锅居。2、客房111间，平均实际房价280元，开房率85%，年收入964万元。3、年运转费320万元（包括扣除餐饮部人员工资的其他全部人员工资，水、电、气、动力消耗，客房用品等低值易耗摊销、广告营销费等。）每年净盈利餐饮利润175万+客房利润964万运转费320万联营固定费150万669万元。投资回报分析：装修改造费1800万元，三年左右即可全部收回。第四年起每年盈利600万元左右。（三）营销战术分析：1、餐饮弃面打点，创造特色餐饮酒店有特色才有生命力、竞争力。市场定位不是把自己定在几星级上，而是定在什么特色上。一谈餐饮定位，很多人就想到上什么菜系，川菜、鲁菜，还是粤菜，其实这是二十年前的老观念。竞争的关键是特色，特色的核心是品牌，品牌的保证是文化。面积有限，只能提升单产，种粮不如种花价值高。海参营养价值丰富，尽人皆知，把它做深、做透、做出特色，几十个品种的海参宴就会将广大食客从泛泛的川菜、粤菜餐桌上拉过来。济南市600万人口，该酒店才9个包房，100个餐位，想吃海参宴的不一填就满？再说巴西烤肉，全国近年来上此项目的也不少，但大多是零点餐厅改做巴西烤肉，装修基本不动。从装修到装饰，从器皿到服装，从制作工艺到服务流程等等，根本做不出巴西文化风味来。因此，大多惨淡经营。舜和巴西烤肉连锁店是由我国著名酒店专业设计师王凡先生设计。福思特工厂生产的火烧板吊顶，隐喻烧烤文化，中央空调管道外露涂灰，与法国蓬皮杜艺术中心的处理手法有异曲同工之妙。欧式彩色陶艺立柱处理，淘汰了大理石墙砖包柱的工艺，几十台等离子和液晶彩电播放着巴西狂欢歌舞，王凡先生独具匠心用仿古玻璃烟缸改制而成的顶灯，走遍全国灯具市场买不到，墙上悬挂无画框的巴西足球等巴西风景名画，自助餐台上和事佬小雕塑，头戴瓜皮帽，笑容可掬地迎接每位客人选餐。沿街大型玻璃幕墙内，精致的遮阳伞下，坐在一排排墨绿色小餐桌边，客人低语细谈，与大街奔驰的汽车、穿梭的人流，形成静动互映景趣，彰显现代人在繁华之中追求自然、淡雅之美，从而产生室内外互动的独特效果。来自巴西的名厨埃德森先生烹调技艺高超，正宗的巴西烧烤工艺流程，一丝不苟高品质，每到一个餐桌前，总是用带有异国风味的中国话，向客人问好，如遇会英语的客人，还不时说上几句地道的英语，此乃又是一道风景线。中式、日式、韩式、西餐加巴西烤肉一百多个品种客人任选，舜和福思特酒店产业集团从加拿大进口的麦芽，自己的技师、设备加工的黑扎、黄扎客人免费畅饮，不火才怪呢！2、客房盯紧商务客源，为商务客人提供超值服务现在全国客房真成“标准”间了，不分析客人生理、心理需求，千篇一律到处充斥着反人性化设计。其中重要原因就是设计师没在酒店上过一天班，不知道客人的真正需求，就无法站在客人角度考虑问题。而“福思特”的每个设计师，不仅熟知住店客人的心理学，更在自己酒店每年都有实习机会。从前厅到后台，从客房到餐饮，每个设计师每年都要拿出二十天左右的时间当服务生，作房、端盘子，仔细揣摩客人的感受。因此，将人性化设计从一个空洞的口号，演变为渗透到每个使用功能细节的具体设计中。111间客房，8种房型全部干湿分离，避免早上两位客人前面刷牙，后面坐便，臭味塞到牙逢里的尴尬。每间房都实配电脑、传真机、打印机及品种齐全的办公用具，客人全部免费使用，静态网速高达100兆，竞显高科技之便利。洗手间黑忽忽是酒店通病，设计百叶窗，白天客人进洗手间不用开灯，晚上不关灯睡不着觉，又可为酒店省电费。客人看着彩电突然内急，不要紧，音频信号已接入洗手间，坐便、洗澡的同时可看彩电。有的洗手间已取消间隔墙和传统小走廊，用圆孤玻璃做间隔，将洗手间纳入室内，大幅度扩展室内面积，等等。从客人的动线分析、视线分析、静线分析、轴线分析、人体工程学，家具、灯具、饰品选配的色彩搭配等各方面都大胆突破性创意，又细致入微，充满着浪漫温馨和对客人的人文关怀。3、配套设施小而精，坚决不搞过剩功能因该厂房是八十年代建造的老厂房，楼顶漏雨严重，无论怎样修缮，花钱再多也难以根治。怎么办？平改坡，用钢架结构彩钢板加出一层。这样，不但解决了漏雨问题，还增加了一千多平米面积，增加了可容纳100人的多功能厅，配以必需的客人集散前室和公用洗手间，可满足客人开会，就餐、婚宴、小型展览会、产品推介会等需求，另增设乒乓球室、美容美发室、棋牌室等康乐空间，但面积不过大，点到为止。还增加了可容纳120人的员工宿舍和办公室，解决了后勤保障问题。4、“挖地三尺”建机房，千方百计增面积动力机房是酒店的心脏，包括中央空调、新风系统、消防水泵房及消防水池系统、强弱电控制机房等，为不占用仅有的营业面积，使每平米都盈利，在前楼地面下挖五米，挖出土方一千多立方米，然后设置全部动力机房，机房新风设计为地面的2.5倍，保障动力部人员地下工作空气环境，再将地面封闭、回填，种植草坪，做停车场用，使车位达到60余个。该项目由福思特（香港）星级酒店设计院整体设计，他们组成了80余人的专业设计团队，充分发挥多专业设计统一领导，专业分工的综合设计优势，包括客源分析部、功能布局部、楼层分区部、园林景观部、外立面设计部、室外灯光及楼体广告牌匾设计部、室内装修整体设计部、家具饰品设计选材部、土建结构改造部、给排水管网设计部、中央空调新风系统设计部、强弱电智能化系统设计部等专业设计，从而使原荒废的破车间奇迹般变成一个豪华、典雅、舒适的现代化商务酒店。通过装修改造使酒店营销战略真正演变成拼抢客源、提升酒店核心竞争力的有效手段。关于该项目独特的主题文化定位设计，下期再述，敬请读者继续关注。