房屋装修监管难痛点与对策.doc

房屋装修监管难痛点与对策

房屋装修监管难是国内众多物业管理企业遭遇到的共同难题。装修管理涉及面广，包括安全管理，施工管理，环境管理，设施设备管理，笔者在此列举房屋装修监管难的表现，分析其原因和后果，并提出解决问题的对策。 　

　　表 现 　　 　　
　　1、安全管理 　　
　　装修期间工人多且杂，庞大的装修队伍加上夜间留宿人员,装修过程中的明火作业，工人在施工现场吸烟及窜栋窜户装修，违规用电，进出小区的大量车辆，无疑都增加了安全隐患。 　　 　　
　　2、施工管理 　　
　　屋体类 　　
　　私自拆改承重墙、剪立墙，在承重墙上开孔，拆除连接厨房和阳台墙体，刨凿、重击楼板、外墙内侧及排烟管道，不适当增加楼板静荷载，以上现象屡见不鲜。
　　破坏外立面，下挖地面用作地下室或储物间；擅自封闭阳台，违规安装防盗门、防盗窗、防盗网、防蚊纱窗、空调外挂的现象尤为突出。 　　
　　此外，改变房屋建筑结构及使用功能，在楼顶随意搭建阳光棚、安装太阳能热水器都会带来一系列的后遗症。 　　
　　电（强电、弱电）类 　　
　　违规用电操作。施工用电不接漏电保护器，不从总开关接线（直接从墙体上的插座上接电）。由于施工用电功率大导致跳闸、短路、开关烧坏现象时有发生。
暗藏电线不穿管，没有申请就使用碘钨灯、电热壶等高功率危险设施。 　　
　　随意改动网络、电话、可视对讲等弱电线路。由于更改弱电线路要求技术高，专业强等特点，也就决定了更改后无法使用，频发故障。 　　
　　水（给水、排水、防水）类 　　
　　封改阳台落水管，封改给水管道；施工前地漏未采取保护措施，引起后期排水不畅，水管堵塞，地漏返水。 　　
　　另外装修人在装修过程中容易破坏厨房、卫生间地面防水层，而后期又没有重新刷防水胶，引起房屋渗、漏水现象发生。 　　 　　
　　3、环境管理 　　
　　装修垃圾乱堆放。部分装修人抱着侥幸的心理将垃圾丢在后楼梯、楼道、电梯旁、小区的拐角后就一走了之。 　　
　　节假日施工噪音。装修管理上规定：节假日原则上允许施工，但不得进行有噪音和带有散发性气味的工作。然而在实际操作中装修工却不理这一套，想打墙就打墙，想切割大理石就切割大理石，导致利用节假日休息的业主们怨声载道。 　　
　　4、设施设备管理 　　
　　私自改燃气、暖气管道，管道被埋于墙下、天然气表被罩住。管理处要求其整改，装修人不予配合。 　　 　　

　　原因 　　 　　
　　1、业主原因 　　
　　装修意识薄弱、装修知识欠缺。表现在请装修队时比较随便，装修合同不签，管它有证还是无证。另一方面由于对装修了解不够，往往出现想监管而管不了。
观念守旧。一方面是小农意思根深蒂固，我的房子我做主，装修中往往只顾小家不顾大家，更别谈顾及整个小区的外观。另一方面是迷信，装修中夹杂浓烈的迷信色彩，这面墙挡住风水，得拆；那扇门朝向不好，得改。 　　 　　
　　2、施工方原因 　　
　　不负责任 　　
　　你给工钱我就帮你干活，至于我干的活会不会影响外观，会不会影响邻里，会不会留有隐患我不管。关于这一点在装修游击队身上表现尤为明显。 　　
　　不够专业 　　
　　笔者在装修巡查中就经常遇到这样一类装修人员。打墙的分辨不出什么是承重墙，改水管的看不懂平面图上的水管走向，试想，请这样的装修工人搞装修，不出错、不违规才怪。 　　
　　不熟悉小区的装修规定 　　
　　那么你再专业，难免也会做出与装修规定不符的事情。 　　 　　
　　3、物业管理处原因 　　

　　宣传、监管不到位；有制度不执行，或执行时不彻底，不果断。让业主误以为一件事可做可不做，产生做了也没事的心态，其结果错失监管的最佳时机；管理装修的人员本身对法规、条例及小区的装修规定不太熟悉，不够专业。 　　 　　
　　4、法规制度方面原因 　　
　　例如建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》，只是对装修人住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业作了限制，对业主自装还是一片空白。而自装本身就是一个比较模糊概念，再加上无法可依，实行监管比较困难。

后 果 　　 　　
　　1、安全隐患：包括生命和财产安全两部分。主要体现在下述几个方面：
无论是装修工人违规用电，私自拆改燃气、暖气管道，还是明火作业都为火灾发生提供可能，结果就会危及人们生命财产安全。例如南宁市民主路工人文化宫内的好地演艺城失火。火灾原因就是因为施工工人使用碘钨灯引燃“天那水”所挥发的气体，导致火灾发生，损失惨重。 　　
　　柱体、墙体被拆改，不适当增加楼板静荷载，下挖房屋地面，致使房屋存在严重的安全隐患。例如2004年底，北京市朝阳区某小区由于一户业主野蛮装修，私拆承重墙，引起整个高达28层楼处于濒临坍塌的危险境地。 　　
此外，卫生间防水破坏造成的漏水，水管堵塞造成的返水都会给业主带来一定的经济损失，甚至会引起邻里关系紧张。
2、维修量增大，投诉量增多。装修户不遵守施工作业时间、节假日噪音施工，包括地漏堵塞，房屋渗漏等现象都容易引起业主投诉。在处理这些遗留问题时，管理处稍微处理不当都有可能引发业主拒交物业管理费、水电费等一系列后遗症　
　　3、小区变成脏、乱、差。试想整个小区出现垃圾乱丢，房屋乱建，防盗设施规格不一，空调安装不统一等现象，脏、乱、差就在所难免，小区一片混乱，房屋也甭想升值。

　　对 策 　　 　
　　1、物业管理公司加强对住宅装修的指导和监督 　　
　　加强宣传力度 　　
　　开设业主装修课堂，联系知名的装修公司联合授课，一定会受到业主欢迎。物业通过开设课程又达到了宣传装修规定的目的。 　　
　　充分利用资源。管理处可通过一定的方式和途径在小区内进行宣传。如悬挂“违规装修害人害己”的宣传条幅，印发宣传资料，利用小区的板报栏、广播进行装修法规、条例、小区的装修规定的宣传，发现问题苗头，及时发整改通知单，必要时可借助专业技术人员，增加说服力。 　　
　　加强培训 　　
　　要提高装修管理水平必须加强员工内部培训。通过现场演示、模拟办理装修手续，解答业主提出的各种装修问题等方式进行员工培训，内容涉及建筑知识、装修法规、小区具体装修管理规定等，并进行考核。只有专业的员工，才会有良好的控制；只有良好的控制，才会有良好的管理效果。 　　
　　加强审批控制 　　
　　装修管理工作中要做到“四控制”，即对装修资格、项目审批要严格控制；对进出人员要严格控制；对建材进出、装修垃圾堆放要严格控制；对装修巡查要严格控制。笔者认为办理装修过程中的提醒一定要到位，特别是装修常发事项要说明清楚（如渗漏，堵塞、短路、结构破坏、超载等），询问要面面俱到，力争做到让装修人无漏洞可乘，无漏报隐瞒工程发生。
加大巡查力度 　　
　　明确巡查事项。巡查事项主要包括：“两体一面”（墙体、柱体、外立面）和“三防二电”（防水、防火、防盗、强电、弱电）的巡查。另外还包括证件巡查、燃气巡查、管道巡查、作业时间巡查、环境卫生巡查、作业规范巡查、违章留宿及活动监控。 　　
　　明确责任。按片、栋确定责任人，分工明确，责任明确，谁主管，谁负责，谁跟踪。在这里需要强调的是维修、护卫、主管装修人员一定要走出去，走出去方能及时发现问题，解决问题。 　　
　　提高服务水平 　　
　　物业在装修中有两个职能：管理职能和服务职能。装修管理中要注意方式方法，切不可轻易停水停电，没收装修工具，罚款，以免导致装修人反感，不配合管理处工作，引起积怨。 　　
　　强化前期介入 　　
　　开发商在审核建筑设计单位的图纸时，一般是从建筑本身的角度出发。物业审核图纸更多的会从业主的角度看问题。物业公司根据以往积累的经验，把广大业主入住后通常对住宅的需求与设计师沟通，在设计图纸上尽可能满足业主合理要求，注意美观与实用结合，体现公共景观的品质和人性化。否则，由于设计上本身存在先天不足，装修管理、制止违章搭建重任就落到物业公司身上，管理起来显得苍白无力，力不从心。 　　
　　创新管理 　　
　　笔者在这里想提出“堵不如疏”的观点。顾名思义堵就是围追堵截，疏就是引导疏通。笔者以前在管理装修中更注重的是引导装修。即引导业主朝一个合理方向去做，而非一味强制这也不能，那也不能；一味灌输说教式概念，什么房屋的保值增值，装修人听起来反感，这种强性管理规定运用到实际中反而适得其反。时至今日，物业管理既然强调的是服务而非管理，我想装修强调的也应该是引导而非监管。
2、业主加强学习装修法规条例，改变观念 　　
　　从根本上改变业主对装修管理的认识，对业主来说，应咨询装修专业公司，不能随心所欲地进行装修。装修不当产生的后遗症，不但影响到居住质量，造成损失，而且容易引发邻里纠纷。春节联欢晚会演出的《装修》小品就很能说明问题，能折射出装修人对物业管理的误解。关于这一点从扮演业主的巩汉林说的话中就能体现。“物业来了又怎么了，我交过装修保证金了，我家里我想怎样装修就怎样装修。”其实这就是对物业管理缺乏最基本的认识和了解，对他们来说，物业管理存在的作用不是服务他们而是苛求他们。
3、业主委员会应发挥监督协调作用
业主委员会应当经常与物业管理公司进行沟通，并监督物业管理公司的管理和服务状况，督促房屋装修施工人员遵守有关的法规和公约，及时调解装修不当引起的邻里纠纷，对业主或使用人违规行为进行劝阻、制止并督促其整改。 　　
对装修人违反法规、条例、公约，经劝阻无效的，经业主大会或业主代表大会通过，业主委员会推荐代表可向人民法院提起民事诉讼。 　　 　　
　　4、行业主管部门应当加强对违法装修的行政执法力度 　　
　　行业主管部门应当完善行政执法工作程序。对装修人违法装修的投诉，应当及时受理、立案并到现场调查、取证、核实，经核查属实的，根据《物业管理条例》的相关规定，责令其限期改正，罚款。 　　 　　
　　5、媒体加强对房屋装修的正面宣传和引导。并把违规装修单位、装修人进行公开曝光，对违反法律法规的装修人或装修公司不要姑息，不要手软。