常见偷面积法出局.doc

入户花园、“N+1”房、小复式，这些时下流行的“偷面积”、“送面积”设计，深受市民欢迎，也成为不少开发商卖楼的制胜法宝，不过以后的住宅面积将越来越难“偷”了。日前，广州市规划局公布《广州市规划局贯彻实施<建筑工程建筑面积计算规范>办法》征求意见稿（以下简称《办法》），根据该《办法》，广州目前盛行的七种“偷”面积户型将从此“出局”。

　　日前，市规划局相关人士透露，新报建审批的楼盘已经基本按照《办法》执行，这意味着新建设的楼盘无法“偷”面积了。该人士表示，规划局内部在审批新的楼盘报建规划时，已经基本按照上述规定来计算建筑面积。已经购买了“偷”面积房子的市民最关心《办法》会否追溯至尚未规划验收的房子的问题，该人士表示《办法》执行的界点是规划报建，而不是最后的规划验收，这表示已经买房的市民不需担心未来要多付新增建筑面积的房款，在售的房子也是安全的。记者获悉，花都某楼盘甚至向买家积极宣传《办法》，希望借此吸引买家购买最后一批“N+1”户型。
　　1 “L”形阳台
　　把“L”形大阳台一半面积变成房间是时下一种非常常见的户型设计。这一户型的出现是由于“70/90”政策，很多楼盘必须开发套型建筑面积90平方米以下的单位，如果想设计套型建筑面积90平方米（即建筑面积100平方米左右）的3房单位，必须通过“偷”面积来实现。
　　案例：荔湾区某楼盘，其大阳台设计成了“L”形，阳台的一部分是房间的面积，把门往外移，休息室可改成一个8平方米以上的房间，“L”形阳台只算一半面积。
　　《办法》明确，位于建筑结构内的半开敞空间均按投影面积计算建筑面积。可间隔成房间的部分阳台是位于建筑结构内的，必须全算面积。
　　案例：金沙洲某楼盘设计的一款“L”形阳台，全部属于建筑结构以外，阳台的一半可以设计成一个房间，显然这个房间一半的面积都是“偷”回来的。
　　《办法》也明确，位于建筑结构外的半开敞空间，如果住宅位于建筑间距标准为1H（H为层高）及以上的区域，半开敞空间的进深一般不得超出楼层梁底净高；位于其他区域，半开敞空间的进深一般不得超出楼层梁底净高的0.7倍。符合该要求的半开敞空间按投影面积的一半计算建筑面积，超出部分按投影面积计算建筑面积。住宅套内半开敞空间的投影面积不得超出套内建筑面积的15%。
　　一般楼层梁底净高在2.8-3.3米之间，“L”形阳台设计成房间的部分进深显然超过3.3米，超出部分将要全算面积。而套内半开敞空间的投影面积的占比限制也使开发商不能多设计外阳台来“偷”面积。
　　2 入户花园
　　广州目前在售的大部分楼盘都会设计入户花园，《办法》中的“位于建筑结构内的半开敞空间均按投影面积计算建筑面积”规定，使肯定纳入建筑结构内的入户花园从原来的只算一半面积，变成全算面积。原来入户花园的设计是使室内多一点户外通风的空间，也有房屋屏风的作用，增加单元私密性。入户花园一旦全算面积，占总面积的比例增大，买家们可能会认为其不实用。
　　案例：还有一种室内花园的设计是可以变成房间的。如花都某楼盘的“N+1”户型，其中一个房间就是由室内花园改成的，该室内花园与一个房间没有太大区别，只是房间的窗户位置变成一个玻璃推拉门。这种情况下的室内花园以后都得全算面积。
　　3 平台花园
　　案例：广州不少楼盘都有楼下裙楼商业楼上住宅的设计，第一层住宅外往往有一个大平台，不少开发商都会把平台送给该层住户使用，有时候一套80平方米的单位，可以送出上百平方米的大平台，这种户型极受买家欢迎。
　　《办法》针对这种“送”面积的设计作出了限制，明确非居住建筑的空中花园、活动平台、阳台等半开敞空间，外围有围护结构或栏杆高度为1.5米及以上的，按投影面积计算建筑面积；外围无围护结构且栏杆高度不足1.5米的，按投影面积的一半计算建筑面积。也就是说，这种平台如果有围护结构的要全算面积，如果有1.5米以下护栏的也要算一半面积，以后这种大面积平台无法全部赠送了。
　　4 架空层、连廊
　　案例：白云区某楼盘声称建筑面积119平方米的单位能设计出130平方米以上的使用空间，一套建筑面积230平方米的单位能送90多平方米的使用空间。
　　该盘119平方米的单位是四房三卫设计，每个房间面积都超过10平方米，主人房不仅有卫生间更有衣帽间，这是建筑面积119平方米的单位绝不可能做到的。记者仔细看户型图，发现该户型整个主人房连卫生间和衣帽间近30平方米的面积都是“偷”回来的。原来主人房的空间属于两栋楼宇之间的架空层，开发商将之封闭起来，做成主人套房，供业主使用。
　　这种设计以后也将被禁止。《办法》中明确，公共架空层、避难层、结构转换层等，层高2.2米及以上计算全部建筑面积，层高不足2.2米的计算一半建筑面积。除首层、结构转换层和避难层外，其他楼层如确需设置公共架空层的，架空部分的建筑面积应不少于该楼层建筑面积的1/2，且不得围闭。
　　上述户型的架空层部分超过了2.2米层高，要全算面积，且不能围闭，不能变成房间了。
　　5 花池、空调挡板
　　案例：在金沙洲某被业内称“偷”面积高手的楼盘，除了把一个内阳台改成房间的“N+1”设计，客厅外的内阳台面积也是“偷”来的。记者从内阳台一米高的实墙护栏往外看，阳台外还有一块没有任何护栏的水泥板。售楼人员说：“这里算是花池，不算面积的，交楼后你把现在的阳台护栏打掉，在花池外装个窗户，就能变成一间小房了。”另一个也可以变成房间的阳台外面也有类似的花池设计，打掉挡板就能变成一间面积较大的房间。这样不到100平方米的单位就变成四房设计了。
　　《办法》对于通过花池、空调挡板“偷”面积的设计也作了限制。明确花池、结构板、空调外挂机搁板等如有围护结构或位于建筑结构内或进深超过0.5米，应按半开敞空间标准计算建筑面积。从上述户型来看，该单位一个阳台的花池部分要算一半面积，另一个阳台外的花池是属于建筑结构内，要全部算面积。
　　6 飘窗台
　　目前大部分飘窗台只要高度不超过2.2米都不算面积。开发商也喜欢利用飘窗台来“偷”面积。案例：白云区某楼盘和花都某楼盘，每个房间的飘窗台都是从地面搭出一个向外延伸的窗台，窗台不加高，与地面水平，窗户高度控制在2.2米以下，以上部分用墙体封住，这样飘窗台面积可以直接成为房间面积使用，完全不算面积。
　　《办法》规定，飘窗飘出结构外围的进深不得超过0.5米，飘窗高度不得超过2.2米，符合上述要求的飘窗不计算建筑面积，不符合上述要求的飘窗按投影面积计算建筑面积。也就是说，以后开发商利用飘窗台来“偷”面积只能“偷”0.5米进深以内的，超大飘窗台不能再多偷面积。
　　7 小复式
　　小复式单位也是很常见的“偷”面积做法，楼盘设计出层高5米左右的单位，可以改装成小户型，买一层送一层。广州之前并没有对户型层高作出最大限制，6米层高只要不间隔成两层，都算一层的面积。有的楼盘设计出高层高的单位，让买家自行搭建阁楼，有的更直接搭好阁楼连装修一起送，只要第二层的层高低于2.2米，就不算面积。
　　《办法》已经规定，除复式住宅的客厅外，住宅层高一般不得大于3.3米；小空间的办公、商业用房的层高一般不得大于4.5米，层高超出上述范围的，按投影面积的2倍计算建筑面积。这意味着即使小复式楼盘开发商不为业主间隔两层，也要算两层面积。