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2007郑州商铺投资调查分析报告
2007.5.10 东方今报
2004年至2006年，郑州商业地产进入了一个快速发展的时期，纯商业和商业加住宅的开发也在这一时期达到了鼎盛的局面。目前，市面上许多商用物业项目租售价格基本是同等区位写字楼和住宅物业的２至３倍，有的甚至更高。房地产商通过局部销售获得先期开发资金和建设资金，再通过滚动投入即可完成商铺开发项目。
    在高额利润的驱使下，部分处于初级发展阶段的开发企业也按捺不住，纷纷在城市中心商业区或准中心区大兴土木。正是在这一股商铺开发和购买热潮中，不少专家提出“商业地产已现过热之势”、“商业地产供给过剩”的担忧。河南圆点市场调查公司地产研究中心综合了自主跟踪的“郑州市房地产销售及广告监测”以及今年3月份进行的“郑州市商业地产投资者调查”，并深入研究了郑州市房地产的相关统计数据，研究结果表明，目前郑州的商铺除成熟商圈的核心地带以外，基本上都存在空置情况。
▲▲空置的商铺基本上都是在一个不成规模的商圈和商业环境中
    近几年，郑州的住宅开发基本上都是一个模式：在最底层、沿街的地带开发店面等小面积的商铺，甚至小区里面也是一排排的店面。
    在一个小区中，有适当的铺面用作社区居民服务的配套设施是必要的，但随着城市化、现代化的加快，人们的活动范围逐渐扩大，许多原来在小区店铺的消费转移到了现代化、服务完善的商业中心，导致小区商铺出现了较高的空置率。现在，有部分小区建成已经两三年，但基本上没有一间商铺开业，有些甚至成了车库。
    另外，底层商铺基本上属于住宅的附属物，开发商在设计时主要考虑的是适合居住的问题，容易忽略和牺牲商铺经营的可行性。因此，这部分商铺要么不处于郑州成熟商圈之内，要么周围的商业环境并不理想，除了部分的沿街店面售出以外，其余大量的面积处于空置状态。
▲▲空置的商业地产项目与开发商的商业地产开发经验缺乏有关
    由于地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不了解，许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别，因而直接套用比较熟悉的住宅开发模式。
    从价值链的角度考虑商铺开发的价值链明显地比住宅开发的价值链要长。商铺开发的价值链中，开发商把商铺卖给投资者，投资者有可能自己经营，兼任经营者，也有可能把商铺转租，由承租人充当经营者。
    从圆点公司调查的情况看，郑州占多数的商铺购买者并不是将商铺用于直接经营，55%的商铺投资者与最终经营者存在错位，也就是存在商铺第二次招商的问题，其价值链明显加长。而部分开发商由于在招商和商业地产的统一经营管理方面没有经验，致使许多商铺卖出去后因人气不足无法招商，价值链出现断裂，成为“死铺”。
▲▲空置的商铺基本上都是定位模糊和定位不准的楼盘
    许多商业地产项目都存在“早产”的现象，也就是说，许多商业地产项目是在前期的调研和论证不充分的情况下上马的。
    一些开发商只考虑到自己的楼盘开发情况，而没有评估周围的商业环境和商业承载量，有些甚至连竞争对手的情况都没有摸清楚就匆忙上马，希望能尽快把楼盖起来卖出去。等到项目上马以后发现周围的竞争对手林立，当时的定位出现了偏差，使得一些商业项目从上马的第一天起就注定了它的失败命运。这些都成了空置率最高的商业项目。
    郑州近几年的商业地产项目成功的很多，但失败的也很多。我们发现，商业地产的成败直接与其定位准确与否相关。大多数开发商希望开发的周期越短越好，不重视商业物业后续的管理和经营，结果出现销售时场面火爆，地产商赚了钱之后就走人，项目可能因后期的招商宣传无法跟进而导致直线下滑，投资者的预期回报不能实现，这也是许多地产纠纷产生的主要原因。

对消费者商业地产投资需求情况分析：
1．消费者在未来几年内对郑州商业地产发展的看法，调查分析资料显示：有18.6%和29.6%的投资者对郑州未来几年内商业的发展非常有信心和较有信心，38.2%的投资者则认为一般，11.6%和4.7%的投资者没有信心。
2，在未来几年内投资者选择商业投资的区域分析，调查资料显示：在未来几年内商铺投资者对成熟区域还是情有独钟，在未来几年内选择中心区投资商铺的占近五成，其次为东区和郑东新区。郑东新区是郑州市未来的重点发展区域，所一部分游资这将目光瞄准了该区域作为首选的投资区域。而开发区和南区不是太受欢迎，选择投资的分别占2.9%和6.7%。

3.在未来几年内投资者选择商业类型的分析
    调查分析资料显示：纯商业的建筑类型是未来几年内商铺投资者的首选，其次是商业加住宅的建筑类型，占28%，有10%的投资者态度不是太明确，还有6%的投资人群选择了不确定，这部分人水涨船高的心态非常明显。

4，在未来几年内投资者选择商业投资付款方式的分析，调查分析资料显示：尽管目前贷款利率调高了，但消费者投资商铺的热情并没有受到太大的影响。据调查，大部分的商铺投资者希望把自己身边的闲钱用于投资商铺，在付款方式上，多数投资商铺的人选择在能力允许的条件下，一次性付清。
    从以上郑州市商业地产市场的现状和投资者需求调查分析情况来看，我们必须正确看待郑州商业地产的空置率，既不过分恐慌，也不过分乐观，解决郑州商铺的空置问题，需要的是统一的规划和投资者的理性投资。