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国内外房地产业发展之比较

2005年04月12日15:07 新浪武汉房产

　　中国房地产业的诞生
　　中国的房地产发展是从改革开放以来才逐步发展起来的。
　　在我国，土地成为商品是80年代以后才逐渐得到认可的，而且当时土地是否商品这个问题是经过长久的讨论才最后有了一定的理论支撑，房地产包括“房”和“地”两方面，“房”是可以量化交易的，将其定位为商品无可厚非，而“地”由于我国国情的特殊性，它的价值很难具体衡量，不好量化，怎样买卖没有具体的标准，说它是商品很难让人接受，还有专家认为土地部分是商品，建设的房子可以通过建筑成本来交易，一直到后来有专家提出它非商品，但是可以商品化，这一“化”就把地彻底定位为商品了；就是说才算是在理论上建立了房地产业的存在基础。
　　78年以前，大多是国企具体执行房子的开发建设，主要解决职工住房问题，经营方式基本上是企业用一块地通过建筑公司建设房子，然后低价分房给职工，一般是按职工级别和工龄来分房，或者新旧更替，建房资金也基本由国家投资。改革开放后有外企加入中国房产建设，国家开始对其收受开发费用，开始有偿使用土地，但收费依据还没有太明确。
　　改革开放初期，我国基本还是计划经济体制，国内居民住房还是按职称分发，房产是价格差别很大的商品，导致其必须用具体货币来衡量，所以部分有钱无权或资历不够的国民想通过别的渠道改善住房条件，而不是一直等待到分房的级别和年龄，也有一种情况是国营公司建设，然后整体卖给企业，企业再根据自己的标准具体分房，也基本上可以说是企业职工大团购，价位也相对便宜很多，到后来的投资主体出现多元化，中国房地产发展在随着形式的发展而与时俱进。
　　另外促使房地产投资多元化的原因是国家投资总量有限，没有过多的资金解决诸多人的住房问题，也就是说国家也包不了了，包括原来的以租养房政策，可是到以后的租金根本就养不了房，于是社会化建房诞生，商品房逐日出现。
　　但是还有一个问题就是，当时比较富裕者可以购买商品房，可中低收入的部分人的住房问题又被提上日程，国家仍然得解决他们得住房问题，于是就出现了“安居工程”，也就是经济适用房的建设和廉租房，这都是国家采取的一系列带有福利性质的住房政策，整体市场供应形势发生变化，品种出现多样化，商品房的建设也基本按购房者需求而建，出现按需建房的局面，也可以说是房产业行成了买方市场，但是这一形势也导致水货房的出现，为什么呢？原来政府建房是找有能力建房的施工单位建设，而现在投资主体多了，涉入的主体变多，市场需要建房者出现，于是即使没有建房能力的单位也瞄准了房产业，就容易出现一批不达标的房子，也会导致房子的空置。
　　房产商标开始出现
　　1994年左右，国家鼓励投资房产开发，而政府没有足够能力解决，自然要找资金解决问题，给有钱的开发商建房，想办法承担社会责任，白给开发商土地，开发商只需向国家交一定的税收，以稳定住房需求r可以说是国企和开发商共同瓜分市场，也可以说当时开发楼盘的成本不高，当然这也是与房价低紧密相关的。随着开发的楼盘越来越多，95年开始有专家呼吁给楼盘命名，最初注册商标的是南京一家公司，逐渐引领了房地产的品牌时代，一直演变到现在的丰富的各色楼盘。
　　2000年左右，“经营城市”的现象出现，土地开始参与创收，腐败也随之而来，继而就有人提出了操作透明化的要求，比如要讲清楚为什么将土地协议出让等。这些年城市环境与投资数量的关系越来越紧密，于是各个政府也越来越重视环境建设，而房地产建设是城市整体环境的一大块，政府重点关注房地产也是自然的。
　　我国房地产发展趋势
　　未来十年，国内房地产市场应该还是会处于理性发展时期，虽然土地政策越发严谨，房产交易和二手房市场将会很活跃，物业管理也依然快速完善和进步。调控房地产市场可以严格土地供应，但控制过紧容易造成房产的不理性疯长，一定得灵活放开；二是压缩资金，一般要从银行先开刀，但银行与房地产商基本都是伙伴关系，而且房地产是银行最好最稳定的投资渠道，不往房地产投资是不可能的。 所以长远看来，我国的房地产业还是会在国家调控下灵活、正常发展。
　　国外房地产业发展概况
　　以美国和日本为代表的国外房地产市场，基本上已有几百年的发展历史，有一套很完整得秩序和社会规则，而且与中国最大的不同是他们的土地私有制，交易是土地和房子一起进行得，卖了就是永久的，包括中国香港，其房地产很长时间以来是依西方的运行模式发展的，它和美国一样，可以进行房产的彻底买卖，其完善的纳税体系和法律保障很好地规范了房产市场，从而避免了大陆房产交易过程中诸多的法律纠纷，当然这是与国家发展时间和国民法律意识有关的，我们国家相对没有西方房产成熟这是不争的事实。
　　房地产与经济发展紧密相关，可以从交易量，税收等得出其运行周期，经过长期研究，美国的周期大约是11年或18年左右，而且国外基本是每5年进行一次评估纳税，有比较成熟的市场，国内一般是购房时一次性纳税，以后基本不存在再纳税的可能，当然这还要结合以后政策发展和制定来具体分析，另外就是国内由于房地产发展历史还不够长，还不能得出具体而且有说服力的结论，即使有周期，业可能是人为影响的。
　　中国现在依然是以城市中心发展为主，距离国外的城市中心冷落而城郊热销现状还有一段距离，相信随着未来居民收入的提高，我国“城市摆渡一族”也会随之出现。
　　(被访者 ：谭术魁 系华中科技大学公共管理学院土地资源管理系教授)