徐州房地产市场成交分析.doc

徐州房地产市场一周成交分析（6.11-6.17）
在利率下调、首套房利率折扣，以及地方政府促进刚需置业群体实施的优惠等一系列利好政策的刺激下，市场对政策的理解开始转化为购买行为。6月，徐州楼市延续了5月的红火持续回暖，本周市区住宅共成交579套，较前一周增加了125套，环比上涨了27.5%，而在楼市成交量稳步增长的情况下，房价止跌回升趋势也日益明显。
    本周住宅成交再度走高 开发商借机试探涨价
    据数据统计显示，本周徐州市商品房共成交1316套，较前周（6.4-6.10日）的1283套上升了33套，成交面积142782.27㎡，较前周上升了14332.06㎡。其中，市区（含铜山区）商品房共成交736套，成交面积73494.02㎡。
    按物业类别统计，全市住宅共成交1095（上周901套），市区成交579套（上周454套）；全市商服103套（上周270套），市区成交62套（上周239套）；本周市区办公类商品房成交共计93套。
    我市（含六县）近七周全市商品房成交套数走势图如下：

    如下图，为近7周徐州市区住宅类商品房的成交走势图：

    进入6月，徐州楼市成交随着天气热度水涨船高。据徐房之窗统计，徐州本周全市商品房共成交1316套，较前一周增加了33套，成交面积142782.27㎡，环比上涨11.2%；其中全市商服、办公类用房成交量在本周均有所下滑，环比分别下降61.9%、5.5%；而住宅成交在本周大幅上涨，全市住宅共成交1095套，环比上涨21.5%，市区住宅成交579套，环比上涨27.5%。
    进入传统淡季6月，楼市不仅不淡，反而有更“红”之势。本周，在央行降息“靴子”落地后，不少市民预期房价将继续上涨，而部分开发商在本周开始收紧优惠，甚至有楼盘已表态近期房价将每平米上涨100元，这一系列讯号也在印证市民的猜测。在降息、多盘热销及开发商的涨价共同刺激下，很多人认为调控政策已经见底，加上国家继续鼓励对首套房置业者给予房贷利率优惠，再考虑到各楼盘优惠逐日减少，种种刺激政策改变了老百姓的预期，一些观望者因为害怕错过“底部”而陆续出手。
    从目前市场情况看来，6月的徐州住宅市场的成交量或将继续维持上行趋势，很可能再次刷新年内成交量的新高。成交价格也很难再出现下调的情况，房价将会触底，部分销售较好的项目价格可能会继续出现微涨，市场整体将会呈现“量涨价小涨”的状况。
据统计的数据汇总，各区商品房成交套数详细数据如下：鼓楼区112套（上周69）；云龙区160套（上周323套）；泉山区170套（上周101套）；九里区28套（上周2套）；贾汪区54（上周74套）；经济开发区151套(上周153套)；丰县145套（上周57套）；沛县82套（上周95套）；新沂85套（上71套）；邳州172套（上周175套）睢宁96套（上周88套）；铜山区61套（上周75套）。

    如图所见，以区划分邳州以172套成交量成为本周冠军；泉山区尾随其后，共成交170套，其区域内的东南郡、开元四季分别以36、32套成交量位居市区住宅商品房第二、第三；云龙区以160套成交量位居第三，其区域内的紫金东郡以28套成交量位居市区住宅商品房第四。此外，本周市区商服类共成62套，天智大厦以16套成交量位居第一；高铁时代广场以46套成交量位居办公类第一。

    如图所示，本周各区销售面积排行从高到低依次是：邳州20871.75㎡、泉山区16756.53㎡、丰县169677.73㎡、云龙区15571.37㎡、开发区13585.01㎡、睢宁12813.86㎡、鼓楼区10916.22㎡、新沂10318.16㎡、铜山区8928.48㎡、沛县8606.75㎡、贾汪5240.48㎡、九里区2495.93㎡。
本周市区各主要楼盘住宅类商品房（不包括商服、办公等）成交套数如下所示：

    主要项目动态：
    盈佳•香荷湾首批房源将于6月23日正式公开认购，其销售价格也将于当日公开。同时，盈佳置业于近期开启了“畅享清爽夏日电影之旅”、“认购即享大礼包”等一系列感恩回馈行动。6月23日当天成功认购的客户更可享受总房款直降5000元、迎端午精美粽子券、美的电饭煲等倾情回馈。
    徐州云龙万达广场中心名宅6月16日盛大开盘，万达名宅超值发售主力户型6388元/平米起，均价7100-7200元/平米，以85-143㎡的两房、三房为主力户型，认筹可享1万抵3万优惠。此外，万达广场商业街钻铺在售，整体均价25000 元/㎡，单价范围16000--33000元/㎡，面积105-220㎡。目前，徐州云龙万达广场主体部分在建，预计2014年底全面建成运营。
    6月16日，“拉斯维加斯博彩嘉年华”活动在枫林天下现场销售中心盛大启幕。枫林天下6月底将推出枫林•御墅首批房源，叠加、联排别墅207-362平米，总价150万起，VIP卡认筹10万抵20万。湖景楼座1#、3#、4#、5#、6#、7#、8#热销中，现在一次性付款82折，按揭84折。另外购房享老带新活动，新客户可再享99折优惠，老客户可得优厚积分大礼，老客户再购享额外优惠2%。
    中汉财富湾1#、2#、3#楼于6月4日交房完毕。财富湾4#楼准现房亮相，102-139㎡瞰河大宅， VIP卡火爆发售中，客户交诚意金获得VIP卡一张，享有4#楼预约选房权，开盘及时签约的，另享受额外优惠。
    绿地商务城六期212＃楼正热销中，主推90-95平米的中小户型房源，均价为6600-6700元/平米。优惠方面，贷款9.5折，先付15万，一次交50万，可享受9折的优惠，签合同时补齐全款。另外，为庆祝父亲节，6月17日绿地商务城举办“爸爸我爱你”为主题的亲子活动。
政策利好刺激刚需 二手房成交看涨
    据徐房之窗数据显示，6月1日—17日，二手房成交513套，累计环比增长3.6%，同比大涨79.2%。这是徐州二手房今年连续6个月成交上涨。本周二手房共成交240套，环比上涨14.3%，上周成交量最高的仍然是泉山区，以109套成交量领先各区，云龙区以71套位列第二。
    4、5月份，徐州二手房成交量直线上升，按惯例6月份的楼市应转淡，但目前的市场热度仍保持高位。笔者分析认为，首套房信贷额度及利率优惠的上调，刺激了部分“刚需”购房者适时出手。按照目前的市场情况，6月二手房市场或将继续维持成交量上行的趋势，成交价格也不太有可能下调，房价将出现触底回升。但在房地产调控方向尚未变化、限购限贷政策不松动的前提下，房价也很难出现大涨局面。
    据徐房之窗数据统计显示，市区二手房本周共成交240套，较上周的210套上升了30套。其中鼓楼区成交58套（上周47套）、云龙区71套（上周63套）、泉山区109套（上周94套）、九里区1套（上周6套）、经济开发区0套。
    成交均价方面，住宅类鼓楼区约3376.35元/㎡、泉山区3787.68元/㎡、云龙区3699.55元/㎡；商用类鼓楼区成交均价约2253.46元/㎡、泉山区3908.65元/㎡、云龙区3667元/㎡。
    近七周我市二手房成交趋势如下：寰愭埧涔嬬獥,锛佸緪宸炴埧浜,寰愬窞鎴垮湴浜,寰愬窞鎴夸骇缃,寰愬窞绉熸埧,鎴垮湴浜