中美购物中心投融资模式比较.docx

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作者：石金和 加入时间：2004-7-2 13:27:13
美国模式

　　购物中心在美国和其他西方国家有几十年的发展历史，已经作为一个产业服务于城镇居民和国民经济，其投融资模式也已经相对成熟和固定化。
　　大型购物中心投资模式
　　在美国，大型购物中心的规划、投资、开发，到出租经营管理，均由行业强势专业机构操作。开发商在开发建设完购物中心之后，通过出租经营，以收取租金的方式获取投资回报，并且由开发商自己拥有的购物中心管理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理。这就要求购物中心的开发商为综合型商业房地产开发商，不仅具有雄厚的资金势力，还要有开发商、投资商、经营商的背景。这种投资模式具有以下特点：
　　投资机构组合：购物中心投资商、开发商、管理商、房地产投资信托及产业基金。
　　经营模式：出租经营。
　　管理模式：开发商自己的管理公司、专业管理商等。
　　中小型购物中心投资模式
　　对于中小型购物中心，其规划、投资、开发、出售、出租经营都是由商业房地产行业的专业机构操作。开发商在开发建设完购物中心之后，可能出售部分商铺给商铺投资者（出售部分面积占项目总面积的比例较小，并且在出售商铺时都和商铺投资者签订返租协议），然后由开发商自己拥有的管理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理。
　　投资机构组合：购物中心投资商、开发商、管理商、房地产投资信托、产业基金及商铺投资者。
　　经营模式：出租经营或出售后返租经营。
　　管理模式：开发商自己的管理公司、专业管理商等。
　　资金来源
　　购物中心投资额大，动辄是上亿美元，超级购物中心的投资甚至达到十几亿美元，而且是采取出租的形式获取投资回报，投资回收期一般为7—10年甚至更长，所以大型购物中心的融资是项目开工前必须解决的难题。美国发展购物中心的主要资金来源主要有以下几方面：
　　购物中心投资商、开发商
　　美国商业房地产产业经过长期发展和充分竞争，已经由市场打造出几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下都组合着几十家甚至几百家购物中心，是美国购物中心产业的主力军。比如西盟地产集团（Simon Property Group）在美国境内拥有250多家购物中心，GGP地产公司（General Growth Properties）拥有160多家购物中心，这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司。
　　房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts缩写为REITs）和产业基金
　　目前在美国操作的REITs大约有300家，其中约200家REITs可上市交易，资产总计超过3000亿美元，另外约100家REITs没有上市。这些REITs可分为三种类型，即股权类、债券类和混合类，它们既可以作为商业房地产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多购物中心投资商本来就是REITs，比如美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在美国和加拿大拥有525家购物中心，就是一家在纽约证券交易所上市的REITs。房地产产业基金也是购物中心的主要投资者，产业基金的操作与REITs的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上来说，美国的REITs和产业基金是购物中心产业能够高速发展的关键因素。
　　购物中心专业管理公司
　　在美国除了购物中心投资商、开发商拥有的购物中心管理公司外，市场上还有许多专门从事购物中心经营管理的企业，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资之外，还与开发商进行合作，对购物中心进行经营管理。
　　其它金融机构的股权投资和贷款
　　美国的一些长期基金，比如社保基金可以对购物中心进行股权投资，还有银行等其他的金融机构可以给开发商提供短期或长期贷款。
　　商铺投资者
　　从中小型购物中心的投资组合可以看出，商铺投资者的资金进入了购物中心项目的资金循环，这是势力较弱的开发商或项目融资不到位时开发商采取的融资手段。由于美国商业房地产金融市场比较健全，以出售商铺的形式来融资的情况很少。

　　中国模式

　　购物中心在我国的发展还处于起步阶段，其投资模式也因开发商的专业水平、资金实力、发展战略的不同而不同。目前我国购物中心主要投资模式有“统一开发、分割销售、返租经营”和“租售结合”两种。
　　购物中心的“统一开发、分割销售、返租经营”投资模式
　　购物中心开发商将项目开发建设完之后，把项目分割成若干个小的商铺在市场上出售，在销售时由管理商与商铺投资者签订返租协议，将商业物业交由经营商做统一招商、管理，投资者每年可以收取固定的投资回报。返租合同的期限短的一般为3—5年，长的达到15年；而回报率一般为6%—9%。
　　购物中心的“租售结合”投资模式
　　购物中心“租售结合”投资模式是在“分割销售、售后返租”投资模式的基础上进化而来的，其总体操作思路是：开发商在购物中心项目开发的过程中，将整个项目的一部分商铺出售，以收回投资成本（开发商在出售商铺时，一般都和商铺投资者签订返租协议，取得已出售商铺的管理权，以便对整个项目进行业态规划），然后组建购物中心管理公司或聘请专业管理公司来对购物中心进行出租经营、管理，以赚取后期的营运利润和支付商铺投资者的收益。
　　我国购物中心投资模式的特点：
　　投资机构组合：商业房地产投资商、开发商、管理商、商铺投资者、战略投资者。
　　经营模式：销售商铺和出租经营相结合。
　　管理模式：开发商自己的管理公司或专业管理公司。
　　通过比较可以发现我国购物中心的投资模式与美国的主要不同点在于投资机构组合和经营模式。
　　投资组合的差别：美国的房地产投资信托和产业基金是投资组合中至关重要的成员，也是主要的资金来源，而这些金融工具在我国目前还是空白；商铺投资者在美国的购物中心投资中只是起着补充的作用，而在我国则直接关系到项目的能否修建完工的问题。另外，已经有部分国外的商业房地产投资商开始作为战略投资者加入我国购物中心投资者的行列。
　　经营模式的差别：在美国，开发商不到万不得已是不会出售商铺的，而且也只有那些小型购物中心的开发商才这么做。而在我国，购物中心开发商通过销售商铺来筹集完成项目的资金是非常频繁的事。
　　当然在我国市场上也有部分购物中心是采取美国那种出租模式投资经营的，不过这些投资商和开发商大部分都具有外资背景，比如泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司联合投资开发的上海正大广场、香港瑞安集团投资开发的上海新天地购物中心等。
　　资金来源
　　我国购物中心投资商、开发商采取“统一开发、分割销售、返租经营”和“租售结合”的投资模式来投资开发购物中心，与其专业水平有很大的关系，但最主要的原因在于其资金势力和融资渠道的差别。我国的购物中心投资商、开发商的综合势力普遍较弱，很少有企业能通过上市发行股票、债券来融资；而且，其融资模式和普通房地产开发没有区别，银行贷款是其主要的融资渠道，一般是3年以下的短期贷款。因此无法满足购物中心投资额大、回收期长的要求，开发商只好通过销售商铺来偿还贷款、回收成本甚至赚取利润。现阶段我国发展购物中心的主要资金来源主要有以下几个：
　　购物中心投资商、开发商、管理商
　　投资商、开发商主要解决的是项目的资本金，我国房地产项目的资本金要达到总投资的30%。在我国购物中心的投资从几亿到几十亿人民币，资本金是个不小的压力，有的开发商连项目的启动资金都难以筹足。在我国购物中心管理商真正参与投资的比较少，一般是利用管理经验和商户资源来同开发商进行战略合作，也可以提供少量的短期资金支持。
　　战略投资者
　　国外商业房地产投资商在我国寻找战略合作伙伴，对于我国的开发商来说是一条很好的融资渠道，作为我国最有势力的购物中心开发商之一的大连万达集团，开始同KIMCO洽谈战略联盟。
　　商铺投资者
　　在融资不到位的情况下，商铺投资者购买商铺的资金就成了购物中心项目的主要推动力，在我国这部分资金要占到项目投资的30%—60%，甚至更大的比例。
　　金融机构贷款
　　在我国房地产市场上，开发一个房地产项目时，开发商、银行贷款、购房款所占比例接近3:3:4。而在购物中心开发的过程中，银行贷款也要占项目投资的30%左右。

　　方向选择
　　“统一开发、分割销售、返租经营”和“租售结合”的投资模式资金回收速度快，商铺投资者的资金进入项目的资金循环有利于分散开发商的风险，比较适合现阶段我国的市场情况，也在一定程度上促进了我国购物中心产业的发展。大连万达集团在我国大连、青岛、武汉、长沙等城市都投资开发了大型购物中心，其投资模式几乎都是采取“租售集合”模式。但是在这些投资模式暂时取得成功的同时，其潜在的缺陷也已慢慢暴露出来：
　　技术上的风险。在国外，购物中心的投资开发是非常专业的，大型开发商都具有购物中心投资商、开发商、经营商的综合背景，在项目建设前，基本上要确定70%左右的入驻商户。但是在我国，开发商专业水平低、投资盲目，往往是在项目修建到一定程度开始销售商铺和招商，所以项目的销售、经营风险都很大。
　　法律上的疑点。开发商通过承诺投资回报来刺激商铺的销量和售价，按照中国人民银行打击非法集资的规定，这种做法存在可行性问题；通过什么途径和措施来确保商铺投资者的后期投资收益也值得考虑。
　　管理上的缺陷。购物中心需要通过统一管理运作，连锁化、品牌化经营来提升其价值，可是在商铺售出以后，产权已不再是开发商所有，给统一管理带来了极大的难题，尤其在购物中心经营管理不理想的情况下，这个问题将决定整个项目的命运；另外，购物中心要成功经营，都有个市场导入和形象提升的过程，在这个过程中将会产生巨额的费用支出，这笔费用的分配也会让开发商、商铺投资者和经营商户犯难。
　　根据国外成功的经验，购物中心开发修建完成还只是项目的开始，而后期的经营管理才是项目成功的关键，因为所有的投资者都要从后期的租金收入来获取投资收益。事实上，我国的投资商、开发商都已经意识到出售商铺也是在开发资金不到位的情况下的一种权宜之计。比如根据大连万达集团的战略规划，该公司到2010年要在全国各地拥有80家购物中心，但是依据其实际的资金势力，根本无法筹集如此巨额的资金，只好选择销售部分商铺的方式来筹集开发资金的方式。随着我国购物中心产业的日益成熟，市场参与者的专业水平的提升和商业房地产金融市场逐步健全，我国的购物中心投资模式会向美国的“出租模式”转变。
　　资金的缺陷是制约我国购物中心发展的至关重要的因素，如何帮助开发商筹集足够的开发资金已是商业房地产界和金融界共同关注的问题。结合国外购物中心产业的融资模式和我国商业房地产金融市场的现状，可以努力从以下几个方面来解决开发商的资金难题：
加快商业房地产开发商的上市步伐。我国的商业房地产经过十几年的发展，已经初具规模，在市场可接受的前提下，可以鼓励部分综合势力强、管理规范的商业房地产企业上市。
　　加速房地产投资信托基金和产业基金的筹备。房地产投资信托基金和产业基金已经成了美国发展购物中心的主要资金来源，其成功的经验值得借鉴。新加坡在2002年推出了房地产投资信托基金，香港则在2003年拟定了《房地产投资信托基金条例》，我国的房地产投资信托和产业基金的推出也是必然趋势。
　　引导其他长期资金进入商业房地产金融市场。购物中心在投资开发完成后的经营期，每年都会有巨额、稳定的运营收入，这一特点正好符合资本市场的要求，美国各种保险基金都在进行商业房地产投资（以股权投资为主）。我国社保基金累计节余已达3000多亿元，可以适当引导这些资金进行商业房地产投资。
　　利用外资。部分国际著名的购物中心投资商已经开始对中国市场进行考查，甚至开始和中国的开发商组建合资公司或战略联盟，这对我国的购物中心开发商无疑是个好消息。境外资金的参与，不仅可以补充我国购物中心产业的血液，还可以带来资源、经验、开发管理等方面的优势，对我国购物中心产业的发展有很好的刺激作用。