游客量测算专题.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2015/12/22,#,测算专题,0,我们需要测算什么？,游客量,规范或经验值,项目建设规模,项目投资,建设单价,经营型项目：,游客量,人均消费,经营收入,销售型项目：,项目建设面积,销售单价,销售收入,项目收益,旅游地产部,“五拍”,1,拍脑袋“拍”什么：方法、经验值、市场数据,融资方案,运营成本,经营成本,销售费用,税费,现金流量分析,一拍：游客量,2,一,.,旅游容量测算：限制或警示性指标，生态保护,二,.,游客接待量预测：发展规划性指标，经济测算,1,旅游容量,发展及概念,发展：,引借自生态学中的“环境容量”（,1938,年，比利时数学生物学家,P.E.,弗胡斯特）；,1963,年，,Lapage,首次提出；,20,世纪,90,年代，广泛运用到旅游规划、旅游管理领域。,在我国：,关于旅游容量的研究，经历了概念性介绍、理论探讨和实际应用的阶段，但大量问题有待研究，一些技术性方法也值得推敲。,定义：,对某一旅游地而言无害于其可持续发展的旅游活动量。,3,1,旅游容量,构成体系,按规范性划分,按内容划分,旅游合理容量,旅游极限容量,旅游生态容量,旅游心理容量,旅游社会容量,旅游经济容量,注：红色标注为常用指标,按空间尺度划分：旅游景点容量、旅游景区容量、旅游地容量、旅游区域容量,按时间尺度划分：日旅游容量、季节旅游容量、年旅游容量,4,旅游经济容量相关指标,旅游者基本消耗（中国）,5,2,旅游容量,测算方法,Cr=(T/T,0,)*(A/Q)=D*A/Q,Cr,旅游心理日容量或环境日容量,T,每日开放时间,T0,人均每次利用时间,A,旅游区（或景点或设施）的,空间规模,Q,基本空间标准,，即单位利用者在一定时间内所占用的空间规模或设施量,根据项目性质不同，空间规模的选取标准不同，具体方法有：面积法、线路法、卡口法三种,视项目具体情况选择。,6,2.1,旅游容量,测算方法,面积法,1,.,面积法：,以每个游人所占平均游览面积计,C=A/aD,A,可,游览面积，单位,为平方米；,a,每,位游人应占有的合理面积，单位,为平方米；,D,周转率,（,D=,景点开放时间,/,游完景点所需时间）,。,主景景点：,50-100m,2,/,人,(,景点面积,),；一般景点：,100-100m,2,/,人,(,景点面积,),；浴场海域：,10-20m,2,/,人,(,海拔,0-2,以内水面,),；浴场沙滩：,5-10m,2,/,人,(,海拔,0+2m,以内沙滩,),。,7,2.1.1,旅游容量,测算方法,基本空间标准经验值,8,不同国家的标准有差异，如美国的标准一般大于日本的，我国的旅游容量测算一般参照欧美标准。,旅游场所旅游容量的基本空间标准（欧美）,2.1.1,旅游容量,测算方法,基本空间标准经验值,场所,基本空间标准,备注,动物园,25,平方米,/,人,上野植物公园,植物园,300,平方米,/,人,神代植物公园,高尔夫球场,0.2,0.3,公顷,/,只,9,18,洞，日利用者,228,人（,18,洞）,滑雪场,200,平方米,/,人,滑降斜面的最大日高峰率为,75,80,溜冰场,5,平方米,/,人,都市型的室内溜冰场,码头,小型游艇,2.5,3.0,公顷,/,只,25,平方米,/,艘,汽艇,8,公顷,/,只,系留水域,100,平方米,/,艘,海水浴场,20,平方米,/,人,沙滩,划船池,250,平方米,/,只,上野公园划船场,2,公顷，,80,艘,野外比赛场,25,平方米,/,人,旅游场所旅游容量的基本空间标准（日本）,引自：保继刚等,旅游地理学,9,2.2.1,旅游容量,测算方法,基本空间标准经验值,场所,基本空间标准,备注,射箭场,230,平方米,/,人,骑自行车,30,平方米,/,人,钓鱼场,80,平方米,/,人,狩猎场,3.2,公顷,/,人,旅游牧场、果园,100,平方米,/,人,以葡萄园为例,徒步旅行,400,平方米,/,团,郊游乐园,40,50,平方米,/,人,游园地,10,平方米,/,人,露营场所,一般露营,150,平方米,/,人,容纳,250,500,人,汽车露营,650,平方米,/,辆,容纳,250,500,人,旅游场所旅游容量的基本空间标准（日本）续,引自：保继刚等,旅游地理学,10,2.2.1,旅游容量,测算方法,基本空间标准经验值,游憩用地生态容量,用地类型 允许容量和用地指标,人,/,公顷,m2/,人,1.,针叶林地,23 5003300,2.,阔叶林地,48 25001250,3.,森林公园,1520 600500,4.,疏林草原,2025 500400,5.,草地公园,70 140,6.,城镇公园,30200 33050,7.,专用浴场,500 20,8.,浴场水域,10002000 2010,9.,浴场沙滩,10002000 105,注：摘自,风景名胜区规划规范,GB 50298-1999,11,2.2,旅游容量,测算方法,线路法,2.,线路法,:,以每个游人所占平均道路面积计,完全游道,：,C=M/mD,不完全,游道,：,C=,MD/,（,m+,（,mE/F,）,M,游,道,全长；,M,每,位游客占用合理游道,长度；,D,周转率,，,D=,游道全天开放时间,/,游完全游道所需,时间,F,游,完全游道所需,时间；,E,沿,游道返回所需,时间。,12,2.3,旅游容量,测算方法,卡口法,3.,卡口法：,实测卡口处单位时间内通过的合理游人量,C=DA=(t1/t3)A=(H-t2)A/t3,D,日,游客批数；,A,每,批游客人数；,t1,每天,游览时间，单位为小时；,t2,游完全程所需时间，单位为小时；,t3,两,批游客相距时间，单位为小时；,H,每天,开放时间，单位为,小时。,13,3.1,旅游容量,测算示例,1,：河南叶县项目,14,按照面积法和线路法测算基地的生态游客容量。,面积法：,Da=ST/dt,线路法：,Da=,M,T,/,dt,Da,为日客流容量，,S,为游览区内游览面积,，,M,为游览道路长度，,d,为游览线路上的游客合理密度，,T,为有效游览,时间（假设为,8,小时），,t,为每次游览平均所需,时间（假设为,2,小时）。,注,：游客密度参考风景区规划的规范并适当调整,基地建成后，瞬时容量约为,5800,人,。,按照平均,0.8,的周转率，日游客容量为,5838/0.8=7298,即约,7300,人次,。,项目,测算方法,S、M,d,瞬时容量,（、m）,（,/,人、,m/,人）,（人）,游客服务中心,面积法,500,10,50,盐晶柱广场,面积法,2000,20,100,盐博园,面积法,393,中华盐心,面积法,2200,20,110,盐雕博览馆,面积法,1500,50,30,盐雕艺术园,面积法,13000,80,163,百味美食街,面积法,1800,20,90,不沉海,面积法,13000,5,2600,动漂道,线路法,250,3,83,盐魔方,面积法,3200,15,213,水世界,面积法,7000,15,467,欢乐湾,面积法,33000,50,660,水晶宫会议中心,面积法,3000,5,600,其他可游览区域,面积法,100860,150,672,合计,-,-,-,5838,3.2,旅游容量,测算示例,2,：镇远项目,分别按照面积法和线路法测算基地的生态游客容量。,面积法：,Da=ST/dt,线路法：,Da=,M,T,/,dt,Da,为日客流容量，,S,为游览区内游览面积,，,M,为游览道路长度，,d,为游览线路上的游客合理密度，,T,为有效游览,时间（假设为,8,小时），,t,为每次游览平均所需,时间（假设为,2,小时）。,注,：长城和游步道的游客,密度参考风景区规范最低,值，其他游览区域的游客密度参考风景区规划的中间值。,指标,测算方法,S,、M,（,、,m,）,d,（,/,人、,m/,人）,T,（,h),t,（,h,）,Da,（,人次）,长城,面积法,37500,50,8,2,3000,游步道,线路法,4000,5,8,2,3200,其他可游览区域,面积法,42500,80,8,2,2125,合计,-,-,-,-,-,8325,根据测算可知，基地的游客应控制在其生态容量即约,8300,人次,/,天,以内。其瞬时容量应控制在,2100,人,以内。,15,3.3,旅游容量,测算示例,3,16,一拍：游客量,17,一,.,旅游容量测算：限制或警示性指标，生态保护,二,.,游客接待量预测：发展规划性指标，经济测算,1,游客量,18,一般测算期限：,5,10,年,基于生命周期理论的测算：,确定基点,初始游客量,确定增长率,未来若干年游客量,2,初始游客量测算方法,19,时间序列法：,适用已有项目或区域，且历史资料明确可查，增长率稳定、环境因素稳定、游客需求变化少,目标预测法：,适用已有项目和全新项目,市场比较法：,适用全新项目（但市场有类似已有项目）,2.1,时间序列法,20,方法：,根据历年游客量增长趋势，顺势增长或加快增长。,所需数据：,历年游客量数据。,关键：新,增长率判断,，顺势或增势,年份,2002,年,2003,年,2004,年,2005,年,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,游客,量,（,万人次）,44.5,53.8,67.7,89.0,105.7,120.6,135.1,159.3,增长率,20.8%,25.9%,31.5%,18.8%,14.1%,12.0%,18.0%,下一年增长率近,5,年平均增长率：,近年平均增长率为,18.88,，预测,2010,年游客量为,159.3,（,1,18.88,）,189.3,万人次,结合近年增长率变化趋势判断下一年增长率：,近年增长率从,2005,年逐年下降，到,2009,年有明显上升，预测,2010,年增长率为,20,左右，则,2010,年游客量为,159.3,（,1,20,）,191.6,万人次,2.2,目标预测法,21,方法：,根据项目历年在上一级区域中的游客量占比，结合上一级区域的旅游规划目标数据测算。,所需数据：,上一级区域的历年游客量数据及未来规划游客量数据，（项目历年在上一级区域中的游客量比重）,关键：比重判断,，根据历年比重及项目建成后的吸引力能级判断,示例：,基于,浙江安吉龙王山自然生态风景区修建性详细规划,对章村的年游客量预测，根据项目特点和吸引力，估计龙王山景区游客量占章村游客量的,50%,，滑雪场占章村游客量的,20%,，公园占章村游客量的,10%,，则各项目年游客量为：,年份,2013,年,2014,年,2015,年,2016,年,2017,年,2018,年,2019,年,2020,年,2021,年,章村游客量,（万人次）,86,94,104,112,121,131,141,153,165,龙王山年游客量,（万人次）,42.90,47.19,51.91,56.06,60.55,65.39,70.62,76.27,82.37,滑雪场年游客量,（万人次）,17.16,18.88,20.76,22.42,24.22,26.16,28.25,30.51,32.95,公园年游客量,（万人次）,8.58,9.44,10.38,11.21,12.11,13.08,14.12,15.25,16.47,2.3,市场比较法,22,方法：,通过与类似（产品类似）项目对比决定项目游客量的重要因素，继而对比出项目的游客量。,所需数据：,多个类似项目的近一年游客量数据、类似项目及本项目的重要资料（决定游客量的重要因素如区位、吸引力等）,关键：（影响,游客量,的）因子及权重确定；类似景区选择（产品类似，最好是同区域的）,其他：,此方法用途广泛，,还可以用于门票,定价、房产定价等,2.3,市场比较法,示例,23,市场比较法判断因素：,修正因素,权重,内容,区位环境因素,20%,城市经济、地理位置,、区域发展定位与规划,项目能级因素,20%,项目总体面积、项目丰富度,旅游环境因素,25%,区域旅游发展阶段、区域旅游目的地辐射力,整体规划,因素,15%,项目定位、项目档次,市场客群因素,20%,游客基础、出游率、游客消费能力,修正因素,区位因素,项目因素,旅游环境,整体规划,市场基础,年游客量（万人次）,权重,20%,20%,25%,15%,20%,大英死海,1,1,1,1,1,100,基地,0.3,0.5,0.1,1.1,0.05,36,黄河谷,.,马拉湾,1,1,1,1,1,50,基地,0.4,2,0.1,1.1,0.3,36.5,运城死海,1,1,1,1,1,20,基地,1.1,1.5,0.8,1.4,1.1,23,推算结果,约,32,万人次,/,年,年游客量推算：,以上：,36,（,0.320,0.520,0.125,1.115,0.0520,）,100,，后面以此类推。,注意：与不同项目类比出来的结果偏差不应太大。,结果：,32,（,36,36.5,23,）,/3,3,未来若干年游客量测算方法,旅游地阶段预测模型,24,生命阶段判断,已有项目根据历年数据判断,全新项目一般为 探索阶段或参与阶段,确定生命周期增长规律,一般项目，按照一般的旅游地生命周期规律（见下图）,很有特点的项目，参照类似项目的增长规律，一般要求类似项目较成熟，历年数据完整,按照增长规律测算,参与阶段,3-4,年，增长率,15-20%,巩固阶段,5-6,年，增长率,5-10%,发展阶段,4-5,年，增长率,30-35%,停滞阶段,3.1,未来游客量测算示例：叶县项目游客量预测,25,叶县旅游生命,阶段初判,参与阶段,3-4,年，增长率,15-20%,巩固阶段,5-6,年，增长率,5-10%,游客量估算,旅游地生命周期一般规律,按照叶县总游客量,*,占有率估算基地第一年游客量约为,37.37,（,1,15,）,20,8.6,（万人次）,按生态容量结合开发时序估算基地第一年游客量约为,730025,/3,6.1,（万人次）,取上述两个估算值的平均值为,7.3,万人次基地第一年游客量预测值，结合旅游地生命周期规律，预测基地未来游客量为,发展阶段,4-5,年，增长率,30-35%,停滞阶段,万人次,阶段,参与阶段,发展阶段,巩固阶段,年份,2012,年,2013,年,2014,年,2015,年,2016,年,2017,年,2018,年,2019,年,2020,年,2021,年,2022,年,2023,年,游客量（万人次）,7.3,9.5,12.8,16.7,21.7,27.1,32.5,37.3,41.1,43.1,42.3,42.0,3.2,未来游客量测算示例：安仁古镇游客量预测,26,安,仁旅游目的地生命阶段初判,安仁旅游作为目的地由参与发展阶段向发展阶段,过渡。,类似景区生命周期,变化趋势,古镇旅游周期变化分析,以周庄为例,参与阶段,3,4,年,15,20%,增长率,发展阶段,4,5,年,30,35%,增长率,巩固阶段,5,6,年,5,10%,增长率,停滞阶段,安,仁古镇游客量,估算,安仁古镇游客量预测,参与阶段,发展阶段,巩固阶段,停滞（极限）阶段,07,年,08,年,09,年,10,年,11,年,12,年,13,年,14,年,15,年,16,年,17,年,18,年,50,68,91,123,166,174,181,189,183,182,180,180,180,单位：万人次,结论：,安仁旅游发展正处于发展阶段，根据估算,5,年后安仁游客量将达到,181,万，最大游客量将保持在,200,万人次，,而后会出现,调整下行，最终游客量会稳定在,180,万人次的水平。,选择相近度高的已成熟项目做对比，比套用景区一般生命周期规律更合理,3.3,未来游客量测算示例：镇远石屏山游客量预测,27,镇远旅游生命,阶段初判,参与阶段,3-4,年，增长率,15-20%,巩固阶段,5-6,年，增长率,5-10%,游客量估算,旅游地生命周期一般规律,预计镇远的游客总量，,5,年后达,61.2,万,，未来最大游客量将达,73,万,，而后调整下行，基本保持在,65,万,左右。,预计基地的游客量，,5,年后达,18.4,万,，未来最大游客量将达,22,万，,而后调整下行，基本稳定在,19.5,万,。,游客量（万人次）,参与阶段,发展阶段,巩固阶段,停滞阶段,09,年,10,年,11,年,12,年,13,年,14,年,15,年,16,年,17,年,18,年,19,年,20,年,21,年,22,年,23,年,24,年,镇远游客量,19.6,23.5,31.7,42.8,55.6,61.2,67.3,72.7,73.4,70.5,67.6,65.0,65.0,65.0,65.0,65.0,基地游客量,4.7,9.5,12.8,16.7,18.4,20.2,21.8,22.0,21.1,20.3,19.5,19.5,19.5,19.5,19.5,发展阶段,4-5,年，增长率,30-35%,停滞阶段,二拍：项目建设规模,28,一,.,基于游客量的建设规模预测,二,.,基于经验值或经济性的规模预测,1,基于游客量测算的项目规模,29,常用：,停车场面积测算,床位数预测,2.1,停车场规模预测示例,1,：平乐古镇项目,30,平乐古镇停车场指标预测,年份,2010,年,2013,年,2018,年,计算公式,一、预计接待游客（万人次）,260,300,350,已预测出的游客量,其中,团队游客,20%,52,18%,54,15%,53,比重根据市场判断,散客,80%,208,82%,246,85%,298,比重根据市场判断,二、预计所需停车场面积,（,）,36566,37844,43410,1.,预计团队游客日常所需停车场,预测因子,平均承载人数（人）,45,45,45,基本空间标准,平均每天周转率,2,2,2,经验值,平均每辆车占地面积,（,）,60,60,60,基本空间标准,所需停车位（个16,16,16,16,52*10000/(45*2*365),所需停车场（平米）,950,986,959,950=16*60,2.,预计自驾散客日常所需停车场,预测因子,自驾车比率,80%,70%,50%,根据市场判断,平均承载人数（人）,4,4,4,基本空间标准,平均每天周转率,0.8,0.8,0.6,经验值,平均每辆车占地面积,（,）,25,25,25,基本空间标准,所需停车位（个）,1425,1474,1698,1425=208,*1000,0*80*/,（,4*0.8*365,）,所需停车场,（,）,35616,36858,42451,35616=1425*25,此方法基于年游客量测算，较粗,不过，动态方式具前瞻性，较合理，适合停车场和项目分期开发的情况；,2.2,停车场面积预测示例,2,：法华寺项目,31,法华寺停车场指标,预测,一、高峰期接待游客,备注,全年（人次）,350000,已预测出的游客量,春节黄金周游客占比,50%,大部分游客为春节期间接待,春节黄金周游客游客量（人次）,175000,春节黄金周日均游客量（人次）,25000,高峰日均游客（人次）,40000,二、预计游客结构,比例,人次,其中,团队游客,75%,30000,预测在较长一段时间内团队游客占比较高,自驾散客,25%,10000,二、预计所需停车场面积（）,26389,1,与,2,之,和,1.预计团队游客日常所需停车场,预测因子,平均承载人数（人）,40,基本空间标准,平均每天周转率,3,经验值,平均每辆车占地面积（）,50,基本空间标准,所需停车位（个）,250,250,30000/,（,403,）,所需停车场面积（）,12500,12500,25050,2.,预计自驾散客日常所需停车场,平均承载人数（人）,4,基本空间标准,平均每天周转率,4.5,经验值,平均每辆车占地面积（）,25,基本空间标准,所需停车位（个）,556,556,10000/,（,44.5,）,所需停车场面积（）,13889,13889,55625,此方法基于高峰日游客量测算，更合理，但需清楚其淡旺季游客结构,3,床位数预测,32,规划期旅游接待床位预测表,年份,2013,年,2016,年,2020,年,指标,年游客量（万人次）,35.61,44.86,61.03,住宿率,15%,20%,25%,平均停留天数,1.5,2,2.5,床位利用率,50%,60%,70%,床位数,1068,1994,3633,设定,2013,年床位利用率为,50%,，,2016,年为,60%,，,2020,年,为,70%,床位数,年游客量,住宿率,平均停留天数,年旅游天数,床位利用率,说明：,年旅游天数根据项目所处地区季节性、项目实际情况而定。,常根据游客动态进行床位的动态预测。,二拍：项目建设规模,33,一,.,基于游客量的建设规模预测,二,.,基于经验值或经济性的规模预测,1,基于经验值或经济性的规模预测,34,常见：,容积率确定,常见项目体量确定：高尔夫、度假酒店等（待建数据库）,2.1,如何确定容积率？,35,容积率,土地价格（元,/,平方米）,楼面价（元,/,平方米）,建安成本（元,/,平方米,),利润率,售价（元,/,平方米）,1.2,120,100,1500,30%,2080,1,120,120,1600,30%,2236,0.8,120,150,1800,30%,2535,0.5,120,240,2000,30%,2912,根据不同容积率下的售价，结合市场可接受价格范围，选择可行性最强的容积率,容积率,为自由变量,土地价格,为已知数据（一般来自甲方）,楼面价,土地价格,/,容积率,建安成本,为经验值或第三方报告数据,利润率,为行业经验值,售价,（楼面价建安成本）,（,1,利润率）,36,2.2,如何确定物业类型？,序号,物业类型,联排,多层,小高层,高层,备注,1,容积率,0.6,1.3,1.8,2.2,经验值,2,预计单价（元,/),4000,2100,2400,2500,按市场,行情判断,3,单方土地产出价值（元）,2400,2730,4320,5500,12,4,土地成本（元,/,）,120,120,120,120,按,8,万元,/,亩,计算（甲方提供数据）,5,成本（元,/),建安成本,750,800,1200,1500,按,2009,年下半年省会城市住宅建安工程造价指标,郑州指标,计算（地方造价指标）,规划设计费,7.5,8,12,15,按建安成本的,1,计算,城市基础设施配套费,60,60,60,60,按,平价房,2009173,号,文件标准计算,管理费,16.2,25.8,37.8,46.8,按工程造价的,2%-3%,计算,不可预见费,8.1,17.2,25.2,31.2,按工程造价的,2%,计算,6,单方土地成本（元）,625.08,1304.3,2523,3756.6,4,51,7,单方土地净价值（元）,1775,1426,1797,1743,3,6物业类型主要通过市场需求确定，也可适当结合经济测算选择较佳的物业类型。,说明：一般情况，如数据有限，只计算土地成本和建安成本也可以。,示例：叶县项目,2.3,如何确定最佳物业配比？,37,构建函数：,F(y)=A,1,X,1,+A,2,X,2,+A,3,X,3,+A,4,X,4,F(y):,项目总收益,A,1,A,2,A,3,A,4,产分别为独栋,联排,叠加,/,洋房,公寓的,单价（根据市场求得的已知数据,）,X,1,X,2,X,3,X,4,产分别为独栋,联排,叠加,/,洋房,公寓的建筑面积，,0=(X,1,，,X,4,)=S2,（总建筑面积,S2,总占地面积,S1,容积率）,函数构建的假设前提：,1,、假设市场交易的风险在可控范围内（如价格的实现）,2,、假设隐性价格贡献点作用有限（如项目形象的提升）,3,、假设各种产品的建设成本差异很小，可以忽略；项目其他成本为同一常数,项目整体容积率确定时,，独栋、联排、叠加,/,洋房、公寓的容积率分别按一般标准,0.35,、,0.7,、,1.0,、,3.0,（根据经验值范围和市场确定的具体物业的容积率，具体数据可在合理范围内调整），则,X,1,/0.35+/X,2,/0.7+X,3,/1+X,4,/3=S1,X,1,+X,2,+X,3,+X,4,=S2,0=(X,1,，,X,4,)=S2,当,F(y),达到最大值时，,X,1,X,2,X,3,X,4,的值即为最佳物业配比。,三拍：项目投资,38,基于项目建设规模，结合建设单价进行测算,建设单价参照经验值或专业造价报告（待建数据库）,此部分内容仅供参考，待后续完善细讲,战略规划建设投资估算（例表）,39,序号,功能分区,占地面积（公顷）,建设内容,投资额（万元）,1,滨湖生态游憩环,1,公里,景观大道,1000,2,月之形旅游核,30,水岸广场、游乐园、生态营地,6000,3,月之魂度假核,35,观光塔、生态乐园、四星级酒店、重建寺院与会所,25000,4,娱乐体验区,40,沙滩浴场、旅游小镇、拓展基地,10000,5,生态栖居区,200,度假地产,120000,6,田园休闲区,410,游客服务中心、科技农业观光园,5000,7,水源涵养区,330,主题公园,2000,合计,169000,粗略估算，按分区或项目估算。,概念规划（旅游地产）项目投资估算,40,序号,项目,建设规模,单位成本,总,成本,(,万元）,备注,分期,占,地,规模,投资,面积,一期,二期,三期,1,、,土地费用,54,064,1.1,土地复垦,738,8,万,/,亩,5,904,砖厂陆地部分土地修复、土壤置换,1.2,建设用地费用,428,万,/,亩,48,160,建设用地使用权取得费用,产业公园用地,328,140,万,/,亩,45,920,参照当前市场价格,工业用地,100,22.4,万,/,亩,2,240,参照当前市场价格,2,、,前期及专业费,1,813,建安工程的,3%,3,、,建安工程费,60,446,3.1,蜜源作物,/,绿化,1415,1274,8,万,/,亩,10,188,按项目占地规模估算,3.2,精致农业,138,124,5,万,/,亩,621,3.3,水域,971,971,50,元,/,m2,3,237,3.4,蜂蝶体验园,50,10000,4500,元,/,m2,4,500,容积率,0.8,3.5,酒店,48,16000,8500,元,/,m2,13,600,建面,12000,3.6,峰业产业园,100,30000,800,元,/,m2,2,400,容积率,045,3.7,游乐设施,50,10,30,万元,/,组,300,3.8,休闲商业,60,16000,2000,元,/,m2,3,200,容积率,0.4,3.9,中心,/,平台,120,32000,7000,元,/,m2,22,400,容积率,0.4,4,、,基础配套费用,104000,75,元,/,m2,780,5,、,管理费用,1,813,建安工程的,3%,6,、,不可预见费用,1,813,建安工程的,3%,7,、,投资成本合计,120,730,1,至,6,之和,此类项目最多，估算项目较全,总体规划投资估算（例表）,41,序号,费用名称,备注,一,土地取得费用,建设或租赁用地取得费用等,二建设投资,工程费用、基础费用等,三,运营费用,招商、营销、培训等,修规项目投资估算（例表）,42,序号,费用名称,备注,一,工程建设费用,项目工程建设费用,二,基础配套费用,基地内基础配套费用,三,工程项目其他费用,管理费、设计费等,四拍：项目收益,43,基于游客量，结合人均消费进行测算,基于项目建设规模，结合销售或租赁单价进行测算,人均消费和租售单价,都根据市场数据判断,各类收益计算公式,44,旅游经营收入（门票收入）,游客量,人均消费,（门票价格）,租金收入,可出租面积,年出租率,单位租金,酒店经营收入,客房数,入住率,客房价格,（,1,50,）（,50,为餐饮等消费，该比例为经验值或根据市场类比得到，可调）,房产销售收入,销售面积,销售单价,说明：,红色,为项目投资规模部分得到的结果；,绿色,为市场数据或基于市场数据的预测。,五拍：运营成本,45,基于经营收入和销售收入，,根据,行业经验值和相关法规,，,经营成本、销售费用和税费等成本。,各类成本计算公式,46,租金类：成本,租金收入,27.55,（含房产税,12,，营业税及附加,5.55,，管理费,10,）,售票类：成本,售票收入,20,（综合管理成本，含营业税）,酒店经营支出,经营收入,45-60%,（综合管理成本，含营业税）,销售税费,销售收入,5.55,销售费用,销售收入,2.5,说明：,红色,为可根据情况调整的数据现金流量表 示例,47,关键指标：净现值（,NPV,）、内部收益率（,IRR,）和投资回收期,分析年度,2011,年,2012,年,2013,年,2014,年,2015,年,2016,年,2017,年,2018,年,2019,年,2020,年,2021,年,2022,年,2023,年,2024,年,一、现金流入,1.,门票收入,387,522,1410,1833,2932,3226,3387,3360,3360,3360,3360,3360,2.,其他经营收入,258,348,705,916,1833,2016,2117,2100,2100,2100,2100,2100,3.,租金收入,12,12,48,48,156,156,156,156,156,156,156,156,4.,酒店经营收入分成,382,446,510,510,561,673,740,814,896,985,1020,1020,5.,房产销售收入,2424,2352,10052,10052,3225,3225,现金流入小计：,2424,3391,11380,12725,6532,8707,6071,6400,6430,6512,6601,6636,6636,二、现金流出,1,、前期建设投入,9124,9124,9028,9028,3977,3977,2,、经营成本支出,2.1,租金类,房产税（,12%,）,1.4,1.4,5.8,5.8,18.7,18.7,18.7,18.7,18.7,18.7,18.7,18.7,营业税及附加（,5.55%),0.7,0.7,2.7,2.7,8.7,8.7,8.7,8.7,8.7,8.7,8.7,8.7,管理费,(10%),1.2,1.2,4.8,4.8,15.6,15.6,15.6,15.6,15.6,15.6,15.6,15.6,2.2,售票类,综合管理成本,20%,（含营业税）,77,104,282,367,586,645,677,672,672,672,672,672,2.3,酒店经营支出,综合管理成本,45,（含营业税）,394,201,229,229,252,303,333,366,403,443,459,459,酒店管理费（支付给管理公司）,12,14,16,16,17,21,23,25,28,30,32,32,2.4,销售收入,营业税及附加（,5.55%),135,131,558,558,179,179,管理及销售费用（,2.5%,）,61,59,251,251,81,81,经营成本小计：,195,676,1131,1350,885,1159,1012,1076,1107,1146,1189,1205,1205,3,、所得税,所得税（,25%,）,1887,1265,1331,1331,1341,1353,1358,1358,三、税后利润,2229,2715,10249,11375,5647,7548,5059,5324,5324,5366,5412,5430,5430,四、现金流量,净现金流量,(9124),(6894),(6313),1221,7398,1670,5661,3794,3993,3993,4024,4059,4073,4073,累计净现金流量,(9124),(16018),(22331),(21110),(13712),(12042),(6381),(2587),1406,5399,9423,13482,17555,21628,五、项目投资经济指标,投资回收期,7.07,年,投资利润率,8.88%,净现值（,NPV）,￥,8,492.82,内部收益率（,IRR,）,23.39%,