二手房交易及注意事项之二.doc

_二） 二手房交易的过程及办理程序 读者疑问：二手房交易整个过程大致分几个阶段？ 律师答疑：二手房交易大致分以下几个阶段： 、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4 、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 5 、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”，直接填写产权过户登记申请表即可。 、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7 、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放，有些银行是见到领取房屋所有权证通知单日后即放款。 8 、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 读者疑问：二手商品房交易过户流程是如何规定的？ 律师答疑：二手商品房过户流程过程如下： 1 、如卖方的房屋所有权证办理完毕且未设定抵押，买方不通过贷款的方式支付房款，则卖方持房屋所有权证、身份证明、共有人同意出售的声明、买方持身份证明，买卖双方的房屋买卖合同及申请房屋所有权变更登记表共同到交易窗口办理过户申请，工作人员核验身份后要求在相关过户文件上签字，然后出具交纳税费的凭证，双方交完相关税费后则交易中心向买方出具领取房屋所有权证通知单，一般在若干个工作日后买方即可领取新的房屋所有权证，有些区县对某些类过户当天即可取证。（某些区县的交易过程有些不同，办理过户手续时不交税，是在领取房屋所有权证时再交纳税费，然后才发证）。如买方通过贷款方式支付房款，则与买卖双方的过户无关，交易中心不审查双方房款的支付及流向，但银行以房屋所有权证完成变更登记为准作为向买方放款的依据。 读者疑问：办理二手商品房交易时买卖双方需向交易主管部门提交哪些证件？ 律师答疑：在办理二手商品房交易时，房屋交易主管部门将其称为“存量私房买卖”，交易主管部门收缴的证件有： 1) 、房屋所有权证原件； 2) 、房屋买卖合同； 3) 、卖方身份证复印件 ( 核验原件 ) ； 4) 、买方身份证明 ( 核验原件 ) 。买方是本市个人留存身份证复印件，外地户口留存身份证复印件、暂住证或工作寄住证复印件，军人留存军官证复印件，外国人留存护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明； 5) 、房屋所有权证附件 ( 平面图、登记表不复印原产权人 ) 复印件。 读者疑问：二手商品房交易的税费是多少？ 律师答疑：二手商品房交易的税费如下： 卖方交纳：万分之五印花税。 买方交纳：买方是个人购买建筑面积不超过 140 平方米 按照成交价的 1.5% 缴纳契税，建筑面积不超过 140 平方米 以上的按 3% 收取契税；单位购买的按照 3% 缴纳契税；非住宅按成交价的 3% 收取。房产证印花税每本 5 元；成交价万分之五印花税，除此之外，有些房屋还涉及到营业税。 读者疑问：什么情况交纳营业税？税率是多少？ 律师答疑： 1 、个人购买（出售）住房不满五年的所有房屋出售都必须支付成交额 5 。 5% 的全额的营业税； 2 、个人购买（出售）住房超过五年的普通住宅出售时不用支付营业税； 3 、个人购买（出售）住房超过五年的非普通住宅出售时支付成交价减去购房价差额 5.5% 的营业税。 读者疑问：如何确定普通住宅与非普通住宅？ 律师答疑：确定普通住宅与非普通住宅一般有三个标准，一是住宅小区建筑容积率在 1.0 （含）以上，二是单套建筑面积在 140 （含）平方米以下，三是实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的 1.2 倍以下。 读者疑问：二手房的税费如何交纳？ 律师答疑：二手房的税费主要有契税、土地出让金等。契税到地税部门交纳，有的区县地税在交易中心设点，办理交易手续的人不用另行到地税部门交纳，在交易中心可一站办理，节省时间，方便群众。有些地方必须到地税部门交纳，地税部门与交易中心的地理位置有远有近。土地出让金一般在国土资源部门设立的地点收取，原来国土资源与房管是一个部门，分开后有些国土部门与房管部门办公地点已分开，给办理交易手续的人造成不便，交纳土地出让金及办理过户手续至少要去两个地方，如果去地点不熟悉或交通拥堵，半天是办理不完的，可能需要一天的时间。有些地方某些费用还要到银行去交，去银行排队，这样会更浪费时间。一般印花税在交易中心就可以现场交纳。 读者疑问：什么情况下可以免二手房交易的税费？手续如何办理？ 律师答疑：目前北京正在实施的一项政策是拆迁户在购买商品房时可以享受减免契税的优惠政策，在购买商品房时，如商品房的价格与拆迁户被拆迁房屋的补偿价格一致，则在新购商品房在办理产权转移登记时，减免新购房屋的产权转移时的契税。如被拆迁房屋的价格低于新购房屋的价格，则新购商品房在办理产权转移登记时只对差额部分征收契税。办理免税或减税证明需到房屋行政管理部门办理并提交下列材料： 1 身份证； 2 户口薄； 3 拆迁补偿协议； 4 商品房买卖合同； 5 如果拆迁人与购房人不一致时还需提供直系亲属关系证明。 读者疑问：作为开发项目建设的已购经济适用房上市交易手续怎么办？ 律师答疑：作为开发项目建设的经济适用住房上市交易是指房地产开发企业经政府同意立项开发建设并且通过市场对外销售的经济适用房，在取得房屋所有权证的经济适用房再次上市转卖给他人的行为。 经济适用住房在交易时有一些政策性的限制，在五年之内 ( 以填发日期或契税缴纳日期为准 ) 是禁止转让的，如转让必须是以原价转让，且买方符合经济适用住房购买资格，买方需到住房开发办公室办理审批，然后才能交易。五年之后交易卖方要补交土地出让金。 已购经济适用房上市交易的条件如下： （ 1 ）作为开发项目的经济适用房住满五年后方可按照商品房价格上市交易（以填发日期或契税缴纳日期为准），不足五年的按照当初购买经济适用房的价格买卖； （ 2 ）缴纳完毕契税后办理，买卖双方到场，任何一方不能到场的须出具授权委托书； （ 3 ）未满五年上市的，购房人须取得购买经济适用房的审批单。 作为开发项目建设的经济适用住房上市交易除填写房屋所有权登记申请书之外，还应提交如下证件： 卖双方提交材料： 身份证明（核验原件）：本市市民需提交身份证复印件；外省市市民提交身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证或士兵证复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；台湾同胞提交台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提交护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；非完全行为能力人：监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。 不足五年上市交易的提供购房人的经济适用房准购证明 如果购房人购买的经济适用房的面积超标，则提供超标部分补交综合地价款的收据； 卖房人提供原购买经济适用房的购房合同和契税完税收据； 房屋所有权证； （ 6 ）房屋所有权证附图、登记表复印件 （ 7 ）买卖双方合同一式三份； （ 8 ）完税凭证； 作为开发项目建设的已购经济适用房上市交易买卖双方交纳税费如下： 卖方：万分之五的印花税； 购买 5 年后交易的按成交价格的 10% 缴纳综合地价款。卖方缴纳综合地价款买方就不需要补交成交价格 3% 的土地出让金。 买方：个人购买建筑面积超过 140 平方米 以下的按照 1.5% 缴纳契税，建筑面积超过 140 平方米 以上的按 3% 收取契税；单位购买的按照 3% 缴纳契税； 成交价万分之五印花税； 房产证印花税 5 元； 读者疑问：危改房上市交易手续怎么办？ 律师答疑：危改房上市交易是指按照经济适用住房的有关政策出售给被拆迁人，按照政策拆迁并回迁后取得的经济适用房，在取得房屋所有权证的经济适用房再次上市转卖给他人的行为。 危改房的办证程序如下： 双方提交材料： 身份证明（核验原件）：本市市民提交身份证复印件；外省市市民提交身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；台湾同胞提交台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提交护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；非完全行为能力人：监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。 原产权单位签订的经济适用住房买卖合同； 房屋所有权证； （ 4 ）房屋所有权证附图、登记表复印件 （ 5 ）买卖双方合同一式三份； （ 6 ）完税凭证； （ 7 ）土地出让金的缴纳发票。 危改房上市交易需交纳下列税费： 卖方：万分之五的印花税； 按成交价格 3% 缴纳土地出让金。 买方：个人购买建筑面积超过 140 平方米 以下的，按照 1.5% 缴纳契税，建筑面积超过 140 平方米 以上的按 3% 收取契税；单位购买的按照 3% 缴纳契税； 成交价万分之五印花税； 房产证印花税 5 元； 读者疑问：已购公房、房改房的过户手续怎么办？ 律师答疑：已购公有住房上市交易是指已取得房屋所有权证的已购公房再次上市转卖给他人的行为。房改房又分为成本价、标准价、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。成本价购房需出售时原来需要单位审批，现在此规定已取消。在交易时需补交土地出让金。标准价房屋出售时因原售房单位有 6% 的产权，因此该房屋属于共有产权，需共有权人同意出售方能上市交易。但出售时还需提交：房屋共有权人同意出售的书面意见书、物业费、供暖费结清证明。 办理已购公房过户手续的前提条件是缴纳完毕契税，买卖双方到场，任何一方不能到场的，须出具授权委托书。除需填写房屋所有权登记申请书之外，还需提交如下资料： （ 1 ）买卖双方提交材料： 身份证明（核验原件），如本市市民提交身份证复印件；外省市市民提交身份证、居住证（寄住证）或暂住证复印件；军人提交军官证复印件；港澳台同胞提交中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；外国人提交护照复印件及市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；非完全行为能力人提交监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。 （ 2 ）与原产权单位买卖契约（已购公房）； （ 3 ）房屋所有权证； （ 4 ）房屋所有权证附图、登记表复印件。如所有权证无图，则不需提交。登记表不复印原产权人姓名； （ 5 ）买卖双方签订的购房合同一式三份； （ 6 ）完税凭证； （ 7 ）土地出让金的缴纳发票。 除此之外，还需提交房屋共有权人同意出售的书面意见书；物业费、供暖费清结证明。 已购公房 ( 房改房 ) 交易发生的税费如下： 卖方：万分之五印花税； 优惠价、标准价的已购公房补交价差：当年成本价 6%/ 平方米房屋建筑面积（ 2005 年成本价是 1560 元）。 买方：个人购买按 1.5% 缴纳契税（建筑面积超过 140 平方米 以上的按 3% 收取）；单位购买按 3% 缴纳契税； 万分之五印花税； 房证印花税： 5 元 / 本； 土地出让金：当年成本价的 1% 房屋建筑面积（今年成本价是 1560 元，土地出让金为 15.6 元 / 平方米）。 读者疑问：如何办理已购公房改为商品房手续？ 律师答疑：已购公房改为商品房是指将所购的公房缴纳一定的土地出让金后，将房屋性质改为商品房的行为，已购公房改为商品房后，上市出售后不用再交纳土地出让金。已购公房改为商品房的前提条件是已取得房屋所有权证。办理手续时除填写已购公房改为商品房申请表外还需提交如下证件： （ 1 ）房屋所有权证； （ 2 ）身份证复印件（核验原件）； （ 3 ）房改房：原购房契约； （ 4 ）土地出让金缴纳的发票。 补交的土地出让金数额按下列方法计算：购房当年成本价的 1% 。比如 购房成本价是 1560 元，因此土地出让金为 15.6 元 / 平方米，再乘以房屋的建筑面积就得出应交的土地出让金。 读者疑问： 已办理产权证的两人共有房产，如何过户给一个人？ 律师答疑：可以通过买卖或赠与的方式进行。由共有权人签订买卖合同或办理赠与公证，进行房产评估，交纳税费，然后到房地产交易部门办理过户手续。 读者疑问：房产证丢了怎么补办？ 律师答疑：房屋所有权证丢失或损坏是可以申请补办的。补办的过程如下：申请人首先到房屋交易主管部门提交申请，说明房屋所有权证丢失损毁的事实情况，主管部门审核通过后开具登报遗失证明。申请人持主管部门开具的登记证明办理登报遗失手续，报纸登载该声明六个月之后，申请人携带相关证件再到交易主管部门办理补发房屋所有权证的手续并领取重新补发的房屋所有权证。 申请遗失补证手续分两步，一是申请遗失登报手续，二是申请补办手续。 申请遗失登报手续如下： （ 1 ）提交补证申请，如房产属于夫妻共有财产应双方共同申请； （ 2 ）申请人的身份证明复印件（核验原件）； （ 3 ）房改房提交原售房单位的同意遗失登记的证明； 申请补办手续如下： （ 1 ）提交刊登房屋遗失声明的日报或晚报，但遗失声明必须见报 6 个月后方可补办； （ 2 ）产权人的身份证复印件（核对原件）； （ 3 ）私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份。其中一份在受理窗口提交，另一份在领取新房产时在制证窗口提交，由工作人员直接粘贴在房屋所有权证上； 补证手续只收取房产证印花税 5 元，不收其它费用。 Welcome ToDownload !欢迎您的下载，资料仅供参考！精品资料