营业部法务要点讲座PPT课件.ppt

证证券券营业营业部法部法务务要点要点讲讲座座华华福福证证券合券合规规部部第一部分第一部分法律法律风险风险防范防范1 1、关于法律的基本、关于法律的基本认识认识3 3法律是一种工具法律是一种工具法律的精法律的精华在于事前在于事前法律法律强调证据据跳出法律看法律跳出法律看法律 法律法律强强调证调证据据4 4客客观性性合法性合法性关关联性性结论结论与与扩扩展展n事前防控（内控）是关事前防控（内控）是关键键n证证据的取得与保存（档案工作）非常重要据的取得与保存（档案工作）非常重要n法律是多种因素的法律是多种因素的结结果果n 法律是法律是红线红线，绝对绝对不可碰；不可碰；经营风险经营风险必必须须在在法律和政策框架之内法律和政策框架之内进进行行n 法律是法律是为经营为经营和管理服和管理服务务的，不能本末倒置的，不能本末倒置5 5员员工与工与员员工和工和谐谐关系的建立关系的建立1、工作中，相互协作，共同为公司利益奋斗。2、生活中，相互帮助。大部分同事都是来自五湖四海，都是身边的兄弟。3、遇到困难和危险时，应当一致对外，如同战友。4、发生矛盾，互谅互让，共同为缔造公司良好工作环境努力。5、切忌与同事发生打架斗殴。合合规监规监察人察人员员n1、履行好合规监督检查职责；n2、对员工进行定期的合规培训；n3、重大事项第一时间报告；n4、合规考核防微杜渐；n5、掌握好业务发展与合规内控的“度”。第二部分第二部分营业营业部法律部法律实务选讲实务选讲总结总结：营业营业部法部法务务中的中的实实践践问题问题11广告位广告位n纠纷一：我有一栋两层楼门面整体出租给一个经营户，合同上只写了门面出租而没有明确包括屋面广告位，但是后来承租人把广告位用来做了广告。我现在想把广告位收回来，可是承租人说广告位应该包括在门面之内，再说门面打招牌也需要地方，而且他说这事已经向律师和法院作了咨询，他可以与我打官司。n法言法法言法语语：在承租房在承租房产产合同中一定要明确广告位，确保公合同中一定要明确广告位，确保公司招牌司招牌处处于于显显眼的位置，有利于眼的位置，有利于业务业务的拓展。的拓展。营业营业部法部法务务中的中的实实践践问题问题22广告位相广告位相邻权邻权侵侵权问题权问题n营业部承租三层房产,一楼跟二楼均为门面房，客户处在采光的三楼作为中大户。而最近营业部无意发现二楼的广告墙高出了三楼窗户一段距离，影响了通风和采光,于是找到开发商解决这一问题,但对方说是按设计图纸进行的，现在无法更改,应该怎么办呢?n法言法法言法语语：n我国民法通我国民法通则则等相关法律法等相关法律法规规的都的都规规定了相定了相邻权邻权，不，不动产动产相相邻权邻权，是，是指相互毗指相互毗邻邻的不的不动产动产各方，在行使各方，在行使对对不不动产动产的占有、使用、收益、的占有、使用、收益、处处分分权时权时，相互之，相互之间间有要求有要求对对方提供便利或接受限制的方提供便利或接受限制的权权利。房利。房产产所有所有人或使用人人或使用人应应当按照有利生当按照有利生产产，方便生活，相互，方便生活，相互团结团结，公平合理的精，公平合理的精神正确神正确处处理截水、排水、通行、通理截水、排水、通行、通风风、采光等方面的相、采光等方面的相邻邻关系。关系。n营业营业部的房子通部的房子通风风和采光受到广告和采光受到广告墙墙的影响，其相的影响，其相邻邻通通风权风权、采、采光光权权已受到侵害，因此可以依法要求停止侵害，排除妨碍已受到侵害，因此可以依法要求停止侵害，排除妨碍,赔偿损赔偿损失。失。营业营业部可以先和开部可以先和开发发商商协协商解决，商解决，协协商不成可以依法向人民法院提起商不成可以依法向人民法院提起诉讼诉讼，要求其采取措施排除妨碍，要求其采取措施排除妨碍，赔偿损赔偿损失等。失等。n。营业营业部法部法务务中的中的实实践践问题问题33物物业费业费与租与租赁费赁费各半各半n纠纷一：某营业部租赁开发商房产，商定租赁合同中租金表现为物业费一半，租赁费一半，甚至提出物业费八成，租赁费二成。n法言法法言法语语：协协商开商开发发商逃税的行商逃税的行为为要有合适的尺度，要有合适的尺度，这这种种不合理的避税会不合理的避税会给营业给营业部部带带来不必要的麻来不必要的麻烦烦。营业营业部法部法务务中的中的实实践践问题问题44营业场营业场所安全工作的几点建所安全工作的几点建议议n关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释对于人身安全保障义务的责任认定进行了明确的规定：经营活动者未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害的，应当承担相应的赔偿责任；因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任，安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。这就对直接面对客户的银行经营场所的安全保障提出了更高的要求n法言法法言法语语：1 1、要在、要在营业场营业场所配置足所配置足够够的安全的安全设设施和保施和保卫卫人人员员，建立安全，建立安全预预警、突警、突发发事件事件应应急制度外，急制度外，还还要注意提高要注意提高员员工的安全服工的安全服务务意意识识和技能。和技能。要不要不定期定期进进行安全防范演行安全防范演练练，让员让员工明了可能工明了可能发发生人身生人身损损害害赔偿赔偿的事件，的事件，知知晓晓突突发发事件事件发发生生时应时应及及时时采取的相关制止措施，主采取的相关制止措施，主动对动对受害人及受害人及时时予以救助，避免因怠于采取安全保障措施而予以救助，避免因怠于采取安全保障措施而导导致承担致承担赔偿责赔偿责任。任。营业营业部法部法务务中的中的实实践践问题问题44营业场营业场所安全工作的几点建所安全工作的几点建议议n法言法法言法语语：2 2、要加要加强强对对“一米一米线线”秩序的管理，秩序的管理，对对已已经经或者正在或者正在发发生的危生的危险险，进进行行积积极的救极的救助避免助避免损损害的害的发发生或者生或者扩扩大。大。当消费者在经营者的服务场所受到外来侵袭发生危险时，经营者的保安及其他工作人员，应当采取适当的措施避免或减少损失的发生。现在大多银行和证券场所都设立等待区，客户取号后入座等待。但在人多时，或在无叫号机、排队等待的营业场所，大堂保安人员就要注意维护秩序，避免客避免客户财产户财产在在“一米一米线线”内遭到内遭到损损失。失。2004 2004年的一个案例中，年的一个案例中，“一米一米线线”成成为为被法官被法官认认定的保定的保护护客客户户商商业业秘密、秘密、财产财产安全的界限，且有可能成安全的界限，且有可能成为为今后法院衡量今后法院衡量银银行是否需承担法律行是否需承担法律责责任的参照任的参照标标准。准。在该件银行客户诉保安公司（大堂保安人员派出单位）人身损害赔偿纠纷案中，法院判定银行承担补充赔偿责任。法院认定银行存在过错的原因之一就是该案中犯罪分子进入银行设定的“一米线”时，保安人员未予以干涉，“丧失了及时发现与制止不法侵害的可能”。3 3、注意、注意对对不安全因素做出明不安全因素做出明显显的警示、的警示、劝劝告、告、说说明提示。如在醒目位置明提示。如在醒目位置设设置、置、张张贴贴“请请注意保管好您的个人物品注意保管好您的个人物品”、“请请离开离开时时注意携注意携带带好您的物品好您的物品”、“小小心地滑心地滑”、“小心玻璃小心玻璃”等警示字等警示字样样；在玻璃；在玻璃门门上上贴贴防撞条；在雨雪天气尤其防撞条；在雨雪天气尤其注意提示注意提示“地滑地滑”提示；提示；对对松松动动的玻璃的玻璃门门窗及窗及时维时维修；按修；按时记录时记录、保存客、保存客户户交交易的易的录录像像带带；及；及时时清理清理营业场营业场所地面所地面杂杂物及障碍物等。以防止引物及障碍物等。以防止引发类发类似客似客户户滑滑倒造成人身倒造成人身损损害害赔偿赔偿案、客案、客户遗户遗留物品被人拿走后要求留物品被人拿走后要求银银行行赔偿损赔偿损失案、失案、门门玻玻璃掉落划璃掉落划伤伤客客户户引引发发人身人身损损害害赔偿赔偿案等案等诉讼诉讼案件的案件的发发生，避免客生，避免客户户因因证证券服券服务务设设施、服施、服务环务环境的境的问题问题遭受遭受损损害、害、伤伤害而引起害而引起诉讼纠纷诉讼纠纷。营业营业部法部法务务中的中的实实践践问题问题55人事人事问题问题n法言法法言法语语1 1、离、离职员职员工工工工资资不能随便扣不能随便扣 工工资资是是劳动劳动者通者通过劳动过劳动而依法而依法获获得的得的劳动报劳动报酬，酬，劳动劳动者者这这种种获获取工取工资资的的权权利，在法律上是有明文利，在法律上是有明文规规定的定的。劳动劳动法法第第5050条条规规定：定：“工工资应资应当以当以货币货币形式按月支付形式按月支付给劳动给劳动者本人。不得克扣或者无故拖欠者本人。不得克扣或者无故拖欠劳劳动动者的工者的工资资”。凡是需要停凡是需要停发发或扣或扣发劳动发劳动者工者工资时资时，都必，都必须须有可靠的有可靠的法律依据才行。否法律依据才行。否则则，就是，就是对劳动对劳动者工者工资权资权益的侵犯，就益的侵犯，就应应承担承担违违法法责责任。任。2 2、离、离职员职员工服装工服装费费能不能扣？能不能扣？建建议议：一是必：一是必须须以折旧以折旧费费的名的名义义，事先在，事先在协议协议中中约约定可以收取折旧定可以收取折旧损损耗耗费费；二是无上述事；二是无上述事项项的且离的且离职员职员工工闹闹到仲裁庭，建到仲裁庭，建议议低低调处调处理，理，调调解了事。解了事。营业营业部法部法务务中的中的实实践践问题问题55人事人事问题问题（续续）n法言法法言法语语1 1、考核后所拿工、考核后所拿工资资低于当地最低工低于当地最低工资资可否？可否？一是首先不建一是首先不建议议，个人，个人认为这认为这是条是条红线红线，不建，不建议议持持续续扣至当地最低工扣至当地最低工资资。二是建。二是建议对议对此此类员类员工按考核不称工按考核不称职职直接解除直接解除劳动劳动合同，考合同，考虑虑支付支付一个月的一个月的经济补偿经济补偿金；金；三是离三是离职员职员工工闹闹到仲裁庭，建到仲裁庭，建议议低低调处调处理，理，调调解了事。解了事。这几年银行大幅裁员使银行的“金饭碗”从此打破了。其实，银行大幅裁员的同时都在不同程度地输入新鲜“血液”，要求新员工的学历都在本科以上。工商银行的一名员工这样阐述他们的人力资源计划：“工商银行计划在三四年内完成人的置换，即在不断裁员的同时适当地接受高学历的新成员，使银行的人才结构、学历等有一个大的提升，但裁员还会一直进行下去。营业营业部法部法务务中的中的实实践践问题问题55人事人事问题问题（续续）n法言法法言法语语1 1、Sohu收购Chinaren后施行裁员，公司职员是在公司许诺给予“2个月工资”基础上才按照公司的要求填写辞职申请表的，有书面的离职手续单作证，对于该点Chinaren公司也不否认，而且同意继续支付该款项；由用人单位提出解除劳动合同的，国家在违违反和解除反和解除劳动劳动合同的合同的经济经济补偿办补偿办法第五条法第五条“用人用人单单位位应应根据根据劳动劳动者在本者在本单单位工作年限，每位工作年限，每满满一一年年发给发给相当于一个月工相当于一个月工资资的的经济补偿经济补偿金，最多不超金，最多不超过过1212个月。工作个月。工作时间时间不不满满一年的按一年的一年的按一年的标标准准发给经济补偿发给经济补偿金金”中规定了法定的、强制性补偿金。n根据违违反和解除反和解除劳动劳动合同的合同的经济补偿办经济补偿办法第二条法第二条“对劳动对劳动者的者的经济经济补偿补偿金，由用人金，由用人单单位一次性位一次性发给发给”和第十条和第十条“用人用人单单位解除位解除劳动劳动合同后，合同后，未按未按规规定定给给予予劳动劳动者者经济补偿经济补偿的，除全的，除全额发给经济补偿额发给经济补偿金外，金外，还须还须按按该该经济补偿经济补偿金数金数额额的的5050支付支付额额外外经济补偿经济补偿金金”规定，Chinaren公司还须支付高焰和林晓霞该“2个月工资”50的额外经济补偿金。n对于陈蓉来讲，焦点是在双方是否办完交接手续和未办完交接手续的责任在何方。根据2001年3月22日最高人民法院关于最高人民法院关于审审理理劳动劳动争争议议案案件适用法律若干件适用法律若干问题问题的解的解释释第十三条第十三条 因用人因用人单单位作出的开除、除名、位作出的开除、除名、辞退、解除辞退、解除劳动劳动合同、减少合同、减少劳动报劳动报酬、酬、计计算算劳动劳动者工作年限等决定而者工作年限等决定而发发生的生的劳动劳动争争议议，用人，用人单单位位负举证责负举证责任任的规定，Chinaren公司应当负举证责任。营业营业部法部法务务中的中的实实践践问题问题55人事人事问题问题（续续）n法言法法言法语语过劳过劳死死问题问题引引劳资劳资矛盾升矛盾升级级 1 1、“普华永道25岁女硕士过劳死”普华永道方面只是证实有审计部门入职半年的新员工近日不幸病逝，不过他们否认“过劳死”的说法。公司表示，该名员工于3月31日因发烧开始请病假，随后在上海市第五人民医院接受治疗。由于病情加重陷入昏迷，于4月6日转入华山医院。这些治疗的努力未能控制病情，于4月10日晚不幸去世，死因是“病毒性脑炎”。目前，公司已经安排工作小组，帮助该名员工的家人料理后事，也为与其共事的同事提供心理辅导。尽管，尚无权威说法证实此事为“过劳死”，但这一员工高强度工作对病情迅速发展，以及身体产生不利影响的相关性，普华却难以否认。最近企业也兴起“另类”抗压法，就是办公室改造运动，不采强迫方式，改以潜移默化方式，改造工作环境，减少员工的工作压力，蔚为新风潮。如某企业将办公室重新装潢，以办公室格局，将每位员工座位区隔，让每位员工都享有私人空间。和泰员工表示，把自己的空间好好布置，只要看到自己小孩照片贴在办公桌前，均可减低工作上精神压力。营业营业部法部法务务中的中的实实践践问题问题55人事人事问题问题（续续）n法言法法言法语语过劳过劳死死问题问题引引劳资劳资矛盾升矛盾升级级 “过劳过劳死减死减压压法法 统一集团以积极方式，依年资轮流奖励员工旅游、参加减压运动与社团，和泰汽车则鼓励员工休假，给予每人每年五千元旅游补助。远雄国际集团2003年一月份的集团员工大会和年终尾牙，也将包下一整列车的台铁自强号，专程前往海洋公园渡假兼开会。远东集团董事长徐旭东日前赴美国总部开会时，看到有附设运动馆，让主管或员工在上班时间面对压力时，可赴运动馆做运动抗压，因此徐旭东回国即告诫所有主管及员工，若工作压力大时，可赴远东饭店游泳池下水游泳纾解压力，但要记得回来把该做的工作做完 中华汽车在员工宿舍内兴建健身房及篮球场，让喜欢运动的员工有减压之处。裕隆汽车目前规划在今年底实施健康操，让生产线员工两小时休息十分钟时，也能做一段健康操。营业营业部法部法务务中的中的实实践践问题问题6 6：社会敏感性的：社会敏感性的舆舆情情监监控控n中石化茅台酒风波事件n4月11日，有网友在天涯论坛贴出四张购买酒的发票，发票总消费金额约168万元。其中一张盖章为“贵州茅台酒销售有限公司”的发票显示，去年9月3日，中石化广东石油分公司一次性购进了480瓶茅台酒，其中30年、50年各30瓶，15年60瓶，53度新飞天则多达360瓶，价税合计958320元。去年9月10日，又购进含税价分别为近8万元和10万元的酒各一瓶。此外，还有一张日期不明的酒类发票，无税金额近54万元，清单中包含了12瓶价格高达1.18万元的“拉菲1996”。网帖还把矛头直指中石化广东石油分公司总经理鲁广余，指其去年中秋节前，指使手下用便利店非油品促销费，从月起，先后购进高档酒三批。n之后中石化集团党组决定免去鲁广余的广东石油分公司总经理职务，并做降职处理。对于鲁广余降职后担任什么职务，中石化集团公司并未披露。n在回答记者提问时，中石化集团新闻发言人黄文生表示，鲁广余现在还是中石化员工。中石化集团董事长傅成玉也表示，公司对鲁广余的处罚是依据中组部、国资委以及中石化集团自身对于管理干部的管理条例作出的，是合理合法的。1919营业营业部法部法务务中的中的实实践践问题问题77房房产产抵押要求我司承抵押要求我司承诺诺事事项项:“签签章某房章某房产产投投资贷资贷款抵押我部所承租房款抵押我部所承租房产产相关承相关承诺诺函函并在并在该该承承诺诺函上加盖公章函上加盖公章n法言法法言法语语n1、对于我司租赁在前抵押在后的房产，不建议签署三方协议或承诺函，同时要求保证我司优先租赁权；n2、不轻易放弃优先购房权利营业营业部法部法务务中的中的实实践践问题问题88保保洁洁事事项项事事项项:“营业营业部关于部关于续签续签保保洁洁、值值班承包合同班承包合同问题问题”n法言法法言法语语n1、按劳动合同法规定营业部要监督承包者不能再招用劳动者.如果能在当地找一家法人单位派驻人员进行保洁,则建议变更合同主体n9 9、营业营业部在部在签订签订、履行租、履行租赁赁合同中合同中应应注意的事注意的事项项n确定房屋能否出租确定房屋能否出租nA A、出租房屋、出租房屋应应具具备备哪些合法条件哪些合法条件n（1 1）有合法的房屋）有合法的房屋产权证产权证件；件；n（2 2）房屋）房屋为为共有共有产权产权的，有共有人同意租的，有共有人同意租赁赁的的证证明；明；n（3 3）将住宅或其他用房改作）将住宅或其他用房改作经营经营用房出租的，用房出租的，应应提交提交规规划和房管部划和房管部门门同意的同意的证证明；明；n（4 4）将房管部）将房管部门门直管公房内的直管公房内的场场地出租的，地出租的，应应提交提交经经房管部房管部门门同意的同意的证证明；明；n（5 5）住宅用房的租）住宅用房的租赁赁，应应当当执执行国家和房屋所在城市行国家和房屋所在城市人民政府人民政府规规定的租定的租赁赁政策；政策；n（6 6）房屋能正常使用。）房屋能正常使用。nB B、有下列情形之一的，房屋不得出租：、有下列情形之一的，房屋不得出租：n（1 1）未依法取得房屋所有）未依法取得房屋所有权证权证的的n（2 2）司法机关和行政机关依法裁定、决定）司法机关和行政机关依法裁定、决定查查封或者以封或者以其他形式限制房其他形式限制房产权产权利的利的n（3 3）共有房屋未取得共有人同意的）共有房屋未取得共有人同意的n（4 4）权权属有争属有争议议的的 n（5 5）属于）属于违违法建筑的法建筑的n（6 6）不符合安全）不符合安全标标准的；不符合公安、准的；不符合公安、环环保、保、卫卫生等生等主管部主管部门门有关有关规规定的定的n（7 7）已抵押、未）已抵押、未经经抵押抵押权权人同意的人同意的n（8 8）有关法律、法）有关法律、法规规规规定禁止出租的其他情形定禁止出租的其他情形 n综综上，房屋出租的前提是出租人上，房屋出租的前提是出租人对对出租的房屋必需出租的房屋必需拥拥有有处处分分权权。营业营业部在部在签订签订、履行租、履行租赁赁合同中合同中应应注意的事注意的事项项n1 1、如、如营业营业部承租的是商部承租的是商业业用房用房时时，应应注意以下几注意以下几项项：n承租之前先一定要承租之前先一定要查证查证商商业业用房用房资资料料(房屋房屋证证 土地土地证证,未有未有产权证产权证的的需有需有“五五证证”及及备备案案证证明即国有土地使用明即国有土地使用证证、建、建设设用地用地规规划划许许可可证证、建、建设设工程工程规规划划许许可可证证、建、建设设工程施工工程施工许许可可证证(建建设设工程工程开工开工证证)、商品房、商品房销销售售(预预售售)许许可可证证及及购购房合同、交易所房合同、交易所备备案案证证明明)n要落要落实实承租房屋是否有抵押承租房屋是否有抵押 目前，有不少房屋是采取抵押方式取得目前，有不少房屋是采取抵押方式取得贷贷款款购买购买的。的。这类这类房屋的抵押房屋的抵押权权人人对该类对该类房屋具有他房屋具有他项权项权利。抵押人若要出租抵押的房屋，利。抵押人若要出租抵押的房屋，须须征得抵押征得抵押权权人的同意。租人的同意。租赁赁没有没有经过经过抵押抵押权权人同意出租的房屋，是人同意出租的房屋，是对对抵押抵押权权人人权权益的侵犯。益的侵犯。符合公安消防、符合公安消防、环环保、保、卫卫生等主管部生等主管部门门有关有关规规定；煤气、水、定；煤气、水、电电的容的容量符合要求。量符合要求。n确切了解商确切了解商铺铺所在区域的整体所在区域的整体规规划，避免因拆迁、改造改建等造成划，避免因拆迁、改造改建等造成损损失。失。n风险风险特特别别提示：提示：【抵押【抵押权权和租和租赁权赁权关系】关系】n物物权权法第一百九十条【抵押法第一百九十条【抵押权权和租和租赁权赁权关系】关系】订订立抵押合同前立抵押合同前抵押抵押财产财产已出租的，原租已出租的，原租赁赁关系不受关系不受该该抵押抵押权权的影响。抵押的影响。抵押权设权设立后立后抵押抵押财产财产出租的，出租的，该该租租赁赁关系不得关系不得对对抗已登抗已登记记的抵押的抵押权权。n释义释义：第一，如果将：第一，如果将办办理了抵押登理了抵押登记记的的财产财产出租，出租，实现实现抵押抵押权权后，后，抵抵押押财产财产的的买买受人可以解除原租受人可以解除原租赁赁合同，合同，承租人不能要求承租人不能要求继续继续承租抵押承租抵押的房屋。的房屋。这样规这样规定的理由主要是，抵押定的理由主要是，抵押财产办财产办理了登理了登记记的，承租人可的，承租人可以从抵押以从抵押财产财产登登记记中中查询查询租租赁财产赁财产的物上的物上负负担情况，既然明知承租的担情况，既然明知承租的财产财产有物上有物上负负担，就担，就应应当承担因当承担因实现实现抵押抵押权权而而带带来的来的风险风险。否。否则则，财财产产抵押后出租仍适用抵押后出租仍适用“买卖买卖不破租不破租赁赁”的的规则规则，抵押，抵押权权的效力就会打的效力就会打折扣，就会折扣，就会变变得不确定，也会因此失去得不确定，也会因此失去设设立的意立的意义义。第二，如果将没。第二，如果将没有有办办理登理登记记的抵押的抵押财产财产出租，承租人不知道也不出租，承租人不知道也不应应当知道当知道财产财产已抵押已抵押的情况，抵押的情况，抵押权权就不能就不能对对抗租抗租赁权赁权，仍，仍应应当适用当适用“买卖买卖不破租不破租赁赁”的的原原则则。营业营业部在部在签订签订、履行租、履行租赁赁合同中合同中应应注意的事注意的事项项n2 2、确、确认认出租人、承租人的主体身份出租人、承租人的主体身份n如果如果对对方方为为个人个人审审核身份核身份证证或或护护照、港澳居民往来内地通行照、港澳居民往来内地通行证证、台、台湾居民来往大湾居民来往大陆陆通行通行证证；企；企业业、其他、其他组织审组织审核工商核工商营业执营业执照、法定代照、法定代表人身份表人身份证证明、明、签约签约代表的授代表的授权权委托委托证证明，若是境外企明，若是境外企业业、其他、其他组织组织，前述前述证证明明还应经还应经公公证证或或认证认证。n委托出租：委托他人出租房屋的，房屋所有人委托出租：委托他人出租房屋的，房屋所有人应应当出具授当出具授权权委托委托书书等等证证明文件，或与受托人明文件，或与受托人签订签订房屋出租委托合同。代收租金的，房屋出租委托合同。代收租金的，应应当当有相关的委托文件。有相关的委托文件。n转转租事租事项项。若。若为转为转租的，租的，则应则应当当查查看看转转租人（俗称租人（俗称“二房二房东东”）出）出示的上手租示的上手租赁赁合同以及要求提供房地合同以及要求提供房地产权证产权证，上手租，上手租赁赁合同中合同中应应当明当明确确转转租人在租租人在租赁赁期期间间有有转转租租权权。n共有房屋要取得共有人全部同意后才能承租的，同共有房屋要取得共有人全部同意后才能承租的，同时时建建议议尽量避免尽量避免选择较选择较多个人多个人业业主的共有房主的共有房产产承租。承租。属于共有属于共有产权产权的房屋，在未征得共有人一致同意出租的情况下是的房屋，在未征得共有人一致同意出租的情况下是不能出租的。即使是大多数共有的人同意也不能出租，因不能出租的。即使是大多数共有的人同意也不能出租，因为为，租，租赁这赁这种房屋，会侵犯种房屋，会侵犯对对未同意出租的共有人的未同意出租的共有人的权权益。益。较较多个人多个人业业主的共有主的共有房房产产意意见见需要需要较较多的多的协调协调性工作，意性工作，意见见往往不一致。往往不一致。营业营业部在部在签订签订、履行租、履行租赁赁合同中合同中应应注意的事注意的事项项 3 3、要求出租人在房屋出租前、要求出租人在房屋出租前结结清水、清水、电电、暖、煤气（天然气）和其它、暖、煤气（天然气）和其它费费用。用。n4 4、审查审查租租赁赁面面积积的的计计算方法、算方法、调查调查核核实实其是否和房地其是否和房地产权证产权证上登上登记记面面积积或法或法定定检测检测部部门检测门检测面面积积一致。一致。n5 5、将租、将租赁赁房屋的照片存房屋的照片存盘盘，并注明使用材，并注明使用材质质，作，作为为日后原状日后原状归还归还的的证证明。明。n6 6、房屋租、房屋租赁赁期限不得超期限不得超过过土地使用土地使用权权出出让让合同、土地租合同、土地租赁赁合同合同约约定的土地使定的土地使用年限及不得超用年限及不得超过过二十年，二十年，审查审查租租赁赁合同有无合同有无违违反此反此规规定。定。n7 7、当出租人要出、当出租人要出卖卖房屋，或房屋房屋，或房屋产权发产权发生生转转移移时时，承租人享有，承租人享有优优先先购买权购买权和和按租按租赁赁合同合同继续继续承租承租权权，出租人和新房主不得随意剥，出租人和新房主不得随意剥夺夺。n8 8、房屋租、房屋租赁赁申申请经请经房地房地产产管理部管理部门审查门审查合格后，合格后，颁发颁发房屋租房屋租赁证赁证，它是，它是租租赁赁行行为为合法有效的凭合法有效的凭证证。没有。没有办办理房屋租理房屋租赁赁登登记备记备案案证证明的，不影响合同明的，不影响合同效力，但不得效力，但不得对对抗第三人。抗第三人。n9 9、避免一次性支付、避免一次性支付较长较长期限的租金期限的租金 房屋承租人在房屋承租人在签订签订房屋租房屋租赁赁合同前，合同前，应查验应查验房屋房屋权权属属证证件、房屋出租人件、房屋出租人身份身份证证件及房屋出租委托件及房屋出租委托书书，核，核对对委托委托权权限及期限，在限及期限，在约约定租金支付方式定租金支付方式时时尽量避免一次性支付尽量避免一次性支付较长较长期限的租金。期限的租金。房屋租房屋租赁赁中有关中有关诉讼时诉讼时效的注意事效的注意事项项最高人民法院关于最高人民法院关于审审理城理城镇镇房屋租房屋租赁赁合同合同纠纷纠纷案件案件具体具体应应用法律若干用法律若干问题问题的解的解释释n1 1、出租人就未取得建、出租人就未取得建设设工程工程规规划划许许可可证证或者未按照建或者未按照建设设工程工程规规划划许许可可证证的的规规定建定建设设的房的房屋，与承租人屋，与承租人订订立的租立的租赁赁合同无效。合同无效。n依据：最高人民法院关于依据：最高人民法院关于审审理城理城镇镇房屋租房屋租赁赁合同合同纠纷纠纷案件具体案件具体应应用法律若干用法律若干问题问题的解的解释释 第二条出租人就未取得建第二条出租人就未取得建设设工程工程规规划划许许可可证证或者未按照建或者未按照建设设工程工程规规划划许许可可证证的的规规定建定建设设的房屋，与承租人的房屋，与承租人订订立的租立的租赁赁合同无效。但在一合同无效。但在一审审法庭法庭辩论终结辩论终结前取得建前取得建设设工程工程规规划划许许可可证证或者或者经经主管部主管部门门批准建批准建设设的，人民法院的，人民法院应应当当认认定有效。定有效。n第三条第三条 出租人就未出租人就未经经批准或者未按照批准内容建批准或者未按照批准内容建设设的的临时临时建筑，与承租人建筑，与承租人订订立的租立的租赁赁合合同无效。但在一同无效。但在一审审法庭法庭辩论终结辩论终结前前经经主管部主管部门门批准建批准建设设的，人民法院的，人民法院应应当当认认定有效。定有效。n2 2、房屋出租前已、房屋出租前已设设立抵押立抵押权权或被或被查查封的封的导导致所有致所有权变动权变动，承租人，承租人请请求房屋受求房屋受让让人人继续继续履履行原租行原租赁赁合同的，人民法院不予支持。合同的，人民法院不予支持。n依据：最高人民法院关于依据：最高人民法院关于审审理城理城镇镇房屋租房屋租赁赁合同合同纠纷纠纷案件具体案件具体应应用法律若干用法律若干问题问题的解的解释释 第二十条租第二十条租赁赁房屋在租房屋在租赁赁期期间发间发生所有生所有权变动权变动，但租，但租赁赁房屋具有下列情形或者当房屋具有下列情形或者当事人另有事人另有约约定的除外：（一）房屋在出租前已定的除外：（一）房屋在出租前已设设立抵押立抵押权权，因抵押，因抵押权权人人实现实现抵押抵押权发权发生生所有所有权变动权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查查封的。封的。n3 3、租、租赁赁合同的解合同的解约赔偿约赔偿n依据：最高人民法院关于依据：最高人民法院关于审审理城理城镇镇房屋租房屋租赁赁合同合同纠纷纠纷案件具体案件具体应应用法律若干用法律若干问题问题的解的解释释 第十一条承租人第十一条承租人经经出租人同意装出租人同意装饰饰装修，合同解除装修，合同解除时时，双方，双方对对已形成附合的装已形成附合的装饰饰装修物的装修物的处处理没有理没有约约定的，人民法院按照下列情形分定的，人民法院按照下列情形分别处别处理：理：n（一）因出租人（一）因出租人违约导违约导致合同解除，承租人致合同解除，承租人请请求出租人求出租人赔偿赔偿剩余租剩余租赁赁期内装期内装饰饰装修残装修残值值损损失的，失的，应应予支持；予支持；n（二）因承租人（二）因承租人违约导违约导致合同解除，承租人致合同解除，承租人请请求出租人求出租人赔偿赔偿剩余租剩余租赁赁期内装期内装饰饰装修残装修残值值损损失的，不予支持。但出租人同意利用的，失的，不予支持。但出租人同意利用的，应应在利用价在利用价值值范范围围内予以适当内予以适当补偿补偿；n（三）因双方（三）因双方违约导违约导致合同解除，剩余租致合同解除，剩余租赁赁期内的装期内的装饰饰装修残装修残值损值损失，由双方根据各自失，由双方根据各自的的过错过错承担相承担相应应的的责责任；任；1010、合同管理、合同管理资资信信调查调查（一）了解合同（一）了解合同标标的情况的情况合法性、真合法性、真实实性、是否存在抵押性、是否存在抵押质质押等情况（以房屋租押等情况（以房屋租赁赁合同合同为为例）例）（二）了解合同相（二）了解合同相对对人人资资格情况格情况 1 1、主体、主体资资格情况（以格情况（以张剑张剑敏案敏案为为例）例）2 2、被授、被授权权人人资资格情况格情况（三）合同相（三）合同相对对人履行能力人履行能力（四）相关法律法（四）相关法律法规规在在签约签约前前应严应严格核格核实实合同合同对对象的主体象的主体资资格格n为防范欺诈行为，减少交易风险，应考查交易对方的主体资格、履行合同能力、信用情况等。n1、合同相对方为公民个人的，应核实个人的身份证明，应对以上相对方的有关的身份证明文件的复印件应留存。并按国家相关法律法规规定的主体要求，严格核实把关；n2、若为经营单位的，应要求查看一下对方的执照或企业参加年检的证明资料；n3、若对方有代理人的，需要求对方出示符合要求的授权委托书，并应严格按照公司规定办理。在洽在洽谈谈合同中合同中应应注意的几点注意的几点n1、合同内容中应明确合同相对方的名称或姓名和住所。n2、标的物符合双方的要求。如在买卖及租赁合同中应确定对方提供的标的物有无权利瑕疵(即有无为第三方担供担保或存在一物多卖等情形)和质量缺陷。n3、所签订的合同内容是否超过对方的经营范围及属于国家法规所明确禁止的，以避免合同无效或无法履行的风险。n4、明确履行期限、地点和方式。n5、明确违约责任及解决争议的方法。合同的合同的签签字盖章字盖章n合同合同须须双方企双方企业业的法定代表人或其授的法定代表人或其授权权代表代表签签字字n须须合同合同专专用章用章(或公司章或公司章)盖章盖章n如授如授权权代表代表签订签订,须须提交其法定代表人的授提交其法定代表人的授权权委托委托书书.(.(举举物流公司例子物流公司例子)n重要合同重要合同,且两且两页页以上的以上的,建建议议盖盖骑缝骑缝章章风险风险特特别别提示：提示：n营业营业部人部人员员在在处处理合同事理合同事项时项时，应应明确合同主要条款，明确合同主要条款，否否则则主要条款的欠缺会直接主要条款的欠缺会直接导导致合同不成立的法律后果，致合同不成立的法律后果，并有承担并有承担缔约过缔约过失失责责任的任的风险风险。n合同生效以后，在合同履行前或履行合同生效以后，在合同履行前或履行过过程中，如果当事程中，如果当事人人发现发现所所签签的合同一般条款不清、或合同的内容存在漏洞的合同一般条款不清、或合同的内容存在漏洞时时，应应及及时时与与对对方取得方取得联联系，系，对对合同所欠缺或合同所欠缺或约约定不清的定不清的内容，力求通内容，力求通过协过协商的方式达成最商的方式达成最终终解决解决问题问题的的补补救救协议协议。1111、公民的民事行、公民的民事行为为能力能力 1 1、完全民事行、完全民事行为为能力人。能力人。包括：包括：十八周十八周岁岁以上的成年人；以上的成年人；已已满满十六周十六周岁岁，不，不满满十八周十八周岁岁的人，的人，以自己的以自己的劳动劳动收入收入为为主要生活来源的，主要生活来源的，视为视为完全民事行完全民事行为为能力人。能力人。完全民事行完全民事行为为能力人，可以独立能力人，可以独立进进行民事活行民事活动动，不受他人的意志，不受他人的意志约约束。束。2 2、限制民事行、限制民事行为为能力人。能力人。包括：包括：十周十周岁岁以上不以上不满满十八周十八周岁岁的未成年人；的未成年人；不能完全辨不能完全辨认认自己行自己行为为的精神病人。的精神病人。限制民事行限制民事行为为能力人可以能力人可以进进行与他的年行与他的年龄龄、智力以及精神健康状况相适、智力以及精神健康状况相适应应的民事活的民事活动动；其他民事活；其他民事活动动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理的人同意。否的人同意。否则则其其进进行的民事活行的民事活动动无效。无效。3 3、无民事行、无民事行为为能力人。能力人。包括：包括：不不满满十周十周岁岁的未成年人；的未成年人；不能辨不能辨认认自己行自己行为为的精神病人。的精神病人。无民事行无民事行为为能力人不能独立能力人不能独立进进行民事活行民事活动动，必，必须须由他的法定代理人代理民由他的法定代理人代理民事活事活动动。否。否则则其其进进行的民事活行的民事活动动无效。但无民事行无效。但无民事行为为能力人和限制民事行能力人和限制民事行为为能力人接受能力人接受奖奖励、励、赠赠与、与、报报酬的行酬的行为为有效。有效。1212、查询冻结查询冻结扣划扣划n二、注意事二、注意事项项n（一）核（一）核实实有关有关证证件和法律文件和法律文书书n营业营业部部经办经办人人员应员应核核实实有有权权机关机关县团级县团级以上（含以上（含县团级县团级，下同），下同）单单位介位介绍绍信、信、协协助助查询查询、冻结冻结、扣划、扣划（执执行）通知行）通知书书、人民法院生效法律文、人民法院生效法律文书书或行政机关的有关决定或行政机关的有关决定书书、执执行人行人员员的工作的工作证证或或执执行公行公务证务证。n注：注：协协助助办办理以上理以上业务时业务时，经办经办人人员员核核实执实执法人法人员员所持有的有效文件所持有的有效文件应应当是当是有有权权机关机关县团级县团级以上（含，以上（含，下同）机构下同）机构签发签发的的协协助（助（执执行）通知行）通知书书。如果是。如果是县级县级人民法院派出法庭人民法院派出法庭签发签发的的协协助（助（执执行）通知行）通知书书，按，按照金融机构照金融机构协协助助查询查询、冻结冻结、扣划工作管理、扣划工作管理规规定，其开具的定，其开具的协协助助查询查询、冻结冻结、扣划（、扣划（执执行）通