土地增值税试题8.doc

一、单项选择题
　　1.下列房地产转移或转让行为中，应当征收土地增值税的是（  ）。
　　A.直系亲属继承的房屋　　　
　　B.合作建房后将分得的房产转让
　　C.房地产出租　　　　　　　
　　D.无偿赠与直系亲属的房屋
　　2.下列各项中，有关土地增值税征税范围表述正确的是（  ）。
　　A.对转让集体土地使用权及地上建筑物和附着物的行为征税
　　B.无论是单独转让国有土地使用权还是房屋和土地一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围
　　C.对转让房地产未取得收入的行为征税
　　D.政府出让土地，因政府也是土地增值税的纳税人，因此该行为征税
　　3.下列项目中，不属于房地产开发成本的是（  ）。
　　A.耕地占用税　　　　　
　　B.无偿移交给政府的公共配套设施发生的支出
　　C.开发间接费用　　　　
　　D.土地出让金
　　4.房地产开发企业计算土地增值税时，以下属于应单独扣除的税金的是（  ）。
　　A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和土地增值税
　　B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加
　　C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和企业所得税
　　D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税
　　5.企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5％；该企业允许扣除的房地产开发费用为（ ）万元。
　　A. 400
　　B. 350
　　C. 650
　　D. 75011
　　6.某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（  ）万元。　　
　　A. 180      
　　B. 249.75　　
　　C. 300       
　　D. 360
　　7.2008年8月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得转让收入4000万元，转让环节缴纳税款以及有关费用合计220万元(不含印花税)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1600万元，房地产开发成本为900万元，利息支出210万元(能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有30万元属于超过贷款期限的利息)。另知，该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5％。该单位应缴纳土地增值税（  ）万元。
　　A. 0    　    
　　B. 133.5  
　　C. 142.5      
　　D. 292.5
　　8.某市工业企业2008年6月将未开发的土地使用权进行转让，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元。转让该土地行为应缴纳土地增值税为（ ）万元。
　　A. 37.81
　　B. 24.36
　　C. 36.47
　　D. 29.45
　　9.以下属于主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算，而不是纳税人应进行土地增值税的清算的是（  ）。
　　A.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的　
　　B.房地产开发项目全部竣工、完成销售的
　　C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
　　D.直接转让土地使用权的
　　10.非房地产开发企业以外纳税人必须在规定的期限内申报缴纳土地增值税。按照现行规定，下列证件和资料属于纳税人申报纳税时必须向主管税务机关提供的是（  ）。
　　A.工商营业执照原件
　　B.土地使用权证书
　　C.公司法人的户口簿
　　D.税务登记证原件
　　二、多项选择题
　　1.土地增值税的特点包括（  ）。
　　A.采用扣除法计算增值额
　　B.采用评估法计算增值额
　　C.实行超额累进税率
　　D.征收管理上实行按次征收
　　E.以转让房地产取得的增值额为征税对象
　　2.下列关于土地增值税征税范围的一般规定，说法正确的是（  ）。
　　A.土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让
　　B.转让的土地的所有权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有
　　C.土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让是否有偿
　　D.转让的土地使用权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有
　　E.是既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税
　　3.土地增值税规定，房地产开发的纳税人加计20％扣除项目基数是（  ）。
　　A.房地产开发成本
　　B.房地产开发费用
　　C.取得土地使用权所支付的金额
　　D.转让房地产的税金
　　E.房价之外收取的代收费用
　　4.转让旧房地产及建筑物的土地增值税扣除项目包括（  ）。
　　A.旧房及建筑物的评估价格
　　B.转让环节缴纳的税款
　　C.支付的评估费用
　　D.旧房及建筑物的重置成本价
　　E.取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用
　　5.以下关于土地增值税的表述中，正确的是（  ）。
　　A.以分期收款方式转让房地产取得的收入为外币的，应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇率折合成人民币
　　B.纳税人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，作为转让房地产有关的税金予以扣除
　　C.房地产企业取得土地使用权后未开发即进行转让的，在计算应纳土地增值税时，可以加计扣除
　　D.纳税人即建普通住宅，又建别墅销售的，应该分别计算增值额
　　E.纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用，不得在计算土地增值税时扣除
　　6.土地、房地产管理部门有义务向税务机关提供（  ）等资料。
　　A.土地出让金数额
　　B.土地基准地价
　　C.土地使用权
　　D.房屋及建筑物产权
　　E.评估价格
　　7.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用可以扣除的情况有（  ）。　　
　　A.建成后产权属于全体业主所有的　　
　　B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的
　　C.建成后有偿转让的　　
　　D.建成后产权属于房地产开发企业的
　　E.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于营利性社会公共事业的
　　三、计算题。
　　1.某服装生产企业，建造了一个生产车间，后因技术改造，转让了该生产车间，有关收入与支出如下：
　　（1）取得收入500万元，并按税法规定缴纳了有关税费（营业税税率5%，城建税税率7%，印花税税率0.5‰，教育费附加征收率3%）。
　　（2）为建此楼支付地价款60万元，投入的房地产开发成本为150万元。
　　（3）房地产开发费用为40万元，其中：利息支出20万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），但比银行的同期同类贷款利率计算的利息多出3万元，其他开发费用20万元。另知，该企业所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为5%。
　　根据以上资料和税法有关规定，回答下列问题：
　　(1).该企业缴纳土地增值税时可以扣除的税金和附加是（  ）万元。
　　A. 16.5     
　　B. 27.5
　　C. 27.65   
　　D. 27.75
　　(2).该企业缴纳土地增值税时可以扣除的开发费用是（  ）万元。
　　A. 30.5     
　　B. 27.5
　　C. 21       
　　D. 21.5
　　(3).计算土地增值税时准予扣除的项目合计是（  ）万元。
　　A. 225.69   
　　B. 265.25
　　C. 254.58   
　　D. 294.36
　　(4).应纳的土地增值税是（  ）万元。
　　A. 95.69    
　　B. 80.64
　　C. 90.56    
　　D. 75.25
　　答案部分
　　一、单项选择题
　　1.【正确答案】 B
　　【答案解析】 直系亲属继承的房屋、无偿赠与直系亲属的房屋、房地产出租，均不缴纳土地增值税；对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征土地增值税，但是建成后转让的，属于土地增值税的征收范围。
　　【该题针对“土地增值税征税范围”知识点进行考核】
　　2.【正确答案】 B
　　【答案解析】 转让集体土地使用权及地上建筑物和附着物的行为是违法行为；房地产的权属转让，但未取得收入的行为不属于土地增值税的征税范围；政府出让土地的行为及取得的收入不在土地增值税的征税之列。
　　【该题针对“土地增值税征税范围”知识点进行考核】
　　3.【正确答案】 D
　　【答案解析】 土地出让金属于取得土地使用权支付的金额，不属于房地产开发成本。
　　【该题针对“土地增值税扣除项目”知识点进行考核】
　　4.【正确答案】 B
　　【答案解析】 与转让房地产有关的税金是指在转让房产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中，允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税，房地产开发企业缴纳的印花税已列入管理费用，印花税不再单独扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许单独扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。
　　【该题针对“土地增值税扣除项目”知识点进行考核】
　　5.【正确答案】 C
　　【答案解析】 该企业允许扣除的房地产开发费用＝(400－100)+(1000 + 6000)×5％＝ 650(万元)
　　【该题针对“土地增值税扣除项目”知识点进行考核】
　　6.【正确答案】 B
　　【答案解析】 扣除项目金额
　　＝50+200+(200+50)×10%+60+(50+200)×20%
　　＝385(万元)
　　增值额＝1000－385＝615(万元)
　　增值率＝615÷385＝159.74％
　　应纳税额＝615×50％－385×15％
　　＝249.75(万元)
　　【该题针对“土地增值税应纳税额的计算”知识点进行考核】
　　7.【正确答案】 A
　　答案解析】 收入总额＝4000(万元)，扣除项目金额＝1600＋900＋(210－30)＋(1600＋900)×5％＋220＋(1600＋900)×20％＝3525(万元)；增值额＝4000－3525＝475(万元)，增值率＝475÷3525×100％＝13.48％<20％，所以免税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
　　【该题针对“土地增值税应纳税额的计算”知识点进行考核】
　　8.【正确答案】 A
　　【答案解析】 转让土地使用权的土地增值额
　　＝560－420－6－(560－420)×5%×(1+7%+3%)－560×0.05%
　　＝560－433.98
　　＝126.02(万元)
　　增值率＝126.02÷433.98×100%＝29.04%
　　应缴纳土地增值税
　　＝126.02×30%＝37.81(万元)
　　【该题针对“土地增值税应纳税额的计算”知识点进行考核】
　　9.【正确答案】 A
　　【答案解析】 选项B、C、D，为纳税人应进行土地增值税清算的情形。
　　【该题针对“土地增值税的清算”知识点进行考核】
　　10.【正确答案】 B
　　【答案解析】 房地产开发企业以外的其他纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料：(1)房屋及建筑物产权、土地使用权证书；(2)土地转让、房产买卖合同；(3)房地产评估报告；(4)与转让房地产有关的税金的完税凭证；(5)其他与转让房地产有关的资料。
　　【该题针对“土地增值税的申报和缴纳”知识点进行考核】
　　二、多项选择题
　　1.【正确答案】 ABDE
　　【答案解析】 土地增值税的特点：以转让房地产取得的增值额为征税对象、征税面比较广、采用扣除法和评估法计算增值额、实行超率累进税率、实行按次征收。
　　【该题针对“土地增值税的特点”知识点进行考核】
　　2.【正确答案】 ACE
　　【答案解析】 土地的所有权不得买卖，所以选项B的说法是不正确的；选项D，将属于国家所有的范围扩大化，土地增值税征税范围标准之一是转让的土地使用权是否为国家所有，地上的建筑物及其附着物不限定为国家所有。
　　【该题针对“土地增值税征税范围”知识点进行考核】
　　3.【正确答案】 AC
　　【答案解析】 对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。对于代收费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20％扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。
　　【该题针对“土地增值税扣除项目”知识点进行考核】
　　4.【正确答案】 ABCE
　　【答案解析】 转让旧房地产及建筑物扣除项目之一是旧房及建筑物的评估价格，该价格＝旧房及建筑物的重置成本价×成新度。
　　【该题针对“土地增值税扣除项目”知识点进行考核】
　　5.【正确答案】 ADE
　　【答案解析】 纳税人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，已经包括在旧房及旧建筑物的评估价格中，因此，在计算土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除；取得土地使用权后未开发即进行转让的，在计算应纳土地增值税时，不能加计扣除；转让旧房、旧建筑物的，不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
　　【该题针对“土地增值税扣除项目”知识点进行考核】
　　6.【正确答案】 ABCD
　　【答案解析】 税法规定，土地、房产管理部门应当向税务机关提供应税房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。
　　【该题针对“土地增值税的申报和缴纳”知识点进行考核】
　　7.【正确答案】 ABC
　　【答案解析】 有关公共设施在建成之后产权属于房地产开发企业的，其成本、费用不得扣除。
　　【该题针对“土地增值税的清算”知识点进行考核】
　　三、计算题。
　　1.(1). 【正确答案】 D 
　　【答案解析】 与转让项目有关的税金
　　＝500×5%×（1＋7%＋3%）＋500×0.5‰
　　＝27.75（万元）
　　(2). 【正确答案】 B 
　　【答案解析】 建造房地产的开发费用
　　＝（20－3）＋（60＋150）×5%
　　＝27.5（万元）
　　(3). 【正确答案】 B 
　　【答案解析】 ①取得土地使用权支付的地价款＝60（万元）
　　②建造房地产的开发成本＝150（万元）
　　③建造房地产的开发费用＝27.5（万元）
　　④与转让项目有关的税金＝27.75（万元）
　　⑤扣除项目金额合计（4项）
　　＝60＋150＋27.5＋27.75
　　＝265.25（万元）
　　(4). 【正确答案】 B 
　　【答案解析】 增值额＝500－265.25＝234.75（万元）
　　增值额与扣除项目金额的比率
　　＝234.75÷265.25≈88.50%
　　应纳土地增值税税额
　　＝234.75×40%－265.25×5%
　　＝80.64（万元）