朝天门市场“搬家”迷局.doc

  朝天门市场“搬家”迷局
　　记者 吴刚 实习生 田莉
    位于南岸迎龙镇的新朝天门市场一期工程将于今年10月动工，预计两年内建成。按照市政府的规划，届时，朝天门市场将整体搬迁。
　　事实上，交通拥挤、配套落后的朝天门市场搬迁的消息，已经流传多年。之所以一直未动，错综复杂的利益纠结，是一个重要原因。也正因为此，朝天门市场这次是不是真能搬得动，更多的将取决于决策层的魄力和决心。
　　交通拥挤，缺少仓库，火灾隐患突出
　　经营户生意越来越难做
　　向红是朝天门大正市场2楼的商户，对于目前的服装生意，她的感受是“越来越难做”。
　　2009年，向红开始经营这个不足10平方米的铺面，当时的年租金是18万，她每月能盈利2万～3万元。目前，这个铺面的租金已经降到9万，但向红的月收入却不到2万元。
　　租金降低，为什么商户的利润反而降低了呢？
　　向红认为，大品牌抢占市场和电子商务的兴起所带来的冲击客观存在，但近几年朝天门不断恶化的交通，导致整体客流量减少也是事实。
　　“每天早上六七点钟开市的时候，堵车半个小时的现象很普遍，有时甚至要堵两个小时以上。本来小品牌服装利润就越来越薄，不少一直在朝天门拿货的零售商感觉生意越做越累。”她说，她的不少客户已经转行，这与朝天门拥堵的交通有很大关系。
　　造成堵塞的主要原因之一是公交车。“外地人把朝天门的公交车称为公交火车，意思是一辆接着一辆，难有间歇。”朝天门市场管理处党支部副书记刘玮介绍，朝天门是多条公交线路的终点站，共有27条公交线路，同时还有一个长途汽车站，每天的人流量为15万人。
　　公交车导致拥堵，为什么不减少线路？“大部分客户都是从区县来，以经营中低端产品为主的零售商，他们更愿意选择便宜的公交车。”刘玮介绍。
　　向红的另一苦恼是库房的紧缺。她的库房是大正商场7楼用栅栏隔离出来的“铁笼子”。
　　因为大正市场门口没有停车场，每次进货回来，她都需要事先约好力夫就地等待，货车停在马路中央，她同棒棒们一道飞快地把货抢运下来，然后等电梯上7楼库房，如果电梯打挤，需要人力扛上去。把货从库房搬运到铺面，同样“要流多大一身汗”。
　　能租上库房，向红已经算是幸运，更多的商户需要在市场周边租用住房当库房。据朝天门国际商贸城公司统计，朝天门市场的营业面积是33.84万平方米，专业库房只有1.8万平方米，营业面积与库房的比例为18：1，而合理的比例应该是1：1。
　　最让向红担忧的是消防安全，“一旦发现有人在商场抽烟，所有的商户都会高度紧张，”她说。由于缺少仓库，朝天门不少商场铺面与铺面之间的通道堆满货物，她认为这存在着巨大的消防隐患。
　　公开资料显示，朝天门市场建立20多年来，已经发生5次火灾，最严重的一次是1995年5月27日的第三交易区特大火灾共烧毁摊位297个，房屋过火面积2712平方米，烧毁物资折价200余万元。
　　渝中区消防支队工程师赵登武认为，朝天门市场29个交易区中，有26个在高层建筑内，而高层建筑灭火是“世界性难题”。由于部分交易区是仓库改建而成，建筑之间防火间距不足，加上有些商户擅自在防火间距内设置摊位，搭建违章建筑，一旦发生火灾极易造成火烧联营之势。
　　事实上，在朝天门市场消防通道被占用的情况很普遍，在一些消防通道，甚至有人开办小餐馆，锅底下的明火左右不足5米就是服装、鞋帽、箱包等易燃物品。
　　一个名为“老重庆”的网友在天涯论坛发帖称：朝天门市场至尚未改造的望龙门、储奇门、十八梯一线，已经成为高楼林立的渝中半岛的“一块疤”。
　　历次传言要搬迁，朝天门依然
　　只听楼梯响，未见人下来
　　今年8月26日，重庆市政府召开朝天门市场迁建工作领导小组会议，会议透露出一个重要信息：朝天门市场将迁往南岸区迎龙镇。这是官方首次正式发布该市场搬迁的消息。
　　“朝天门这次真的要搬？”在朝天门盛隆商场，一经营床上用品的商户对记者的提问不以为然。此前，关于朝天门搬迁的消息从没有停歇，他已经麻木了。
　　据了解，朝天门市场搬迁的消息最早于2005年8月开始流传。受此影响，2006年底，一些商户陆续搬迁到江北盛世金源商贸城，有的一次就在那边买下几万平方米的铺面。
　　2007年6月7日，渝中区政府某主要领导在做客新华网时曾表示：朝天门是我市中央商务区的金三角之一。业内人士分析，这似乎从另一方面印证了朝天门市场搬迁的可能性不大。
　　2007年8月21日，朝天门工商所称：朝天门搬迁根本就没有纳入渝中区、重庆市两级政府的议事日程。
　　“说说而已，不会真搬，”这位商户认为，朝天门搬迁“只听楼梯响，未见人下来”，除了客户对于地域的依赖，还在于“能不能把现在这群人搁得平”。
　　据了解，目前朝天门不少商铺为贷款购买，用租金偿还按揭，一旦搬迁，老市场商铺贬值，还贷风险大增。同时，由于市场本身由商户培育，房东在商户面前反而显得弱势。很多商户一二十年前和房东签订租赁合同，即便自己不经营了，房东也不能收回其使用权，商户将商铺层层转租，有的甚至转租了7、8次，层层加码，商户每年都能获得固定的转租收入。“房东收不回使用权，这在全国类似市场都是惯例。”刘玮说。
　　因为朝天门搬迁涉及到众多商家的利益，渝中区商委负责人曾对媒体表示“这个问题太敏感了。”
　　敏感的还不只于此。
　　据了解，朝天门市场每年给渝中区提供的税收为7000万元左右，这还不包括物业税、所得税和租赁税，业内人士估计全部税收近2亿元。2010年渝中区财政收入为130亿元，朝天门为区级财力的贡献不算大。
　　但是，据渝中区一位不愿透露姓名的官员介绍，以商贸、金融为龙头的第三产业，在渝中区的占比高达90%以上。其中，以2008年为例，该区批发零售业实现增加值64.9亿元，占GDP的比重达到19.9%。
　　“分析一种业态的价值，不能只看财税贡献，更要看它在区域经济布局中的分量，看它的发展潜力。从功能上讲，朝天门算是解放碑中央商务区的左膀右臂，”这位官员说，放这样一个市场走，几乎等同于放弃区域经济的一种业态，“谁都会舍不得”。
　　这种“舍不得”，还来自于主城另一强劲商圈——观音桥的竞争。资料显示，2008年以来，观音桥商圈已在多个节庆假日的销售额超过解放碑。
　　这位官员透露，解放碑的主力业态是金融，商贸流通的主战场是朝天门，渝中区曾谋划朝天门的“腾笼换鸟”，“在位置不变、面积不变的基础上，重点发展订单贸易、网上贸易、电子商务以及展示贸易。今后市民足不出户，就能通过网络买到朝天门的小商品。”该区一位领导曾描述道。
　　市场要来了，迎龙行不行？
　　目前尚是“蛮荒之地”的南岸迎龙，能够取代朝天门老市场吗？
　　从物流条件上看，新市场位于迎龙立交出口，茶涪路以北，绕城高速西侧，紧邻东城大道、快速路三横线、江南大通道等。同时，新市场将与茶园火车东站连通，修建快速通道连接广阳坝长江东港。
　　“火车、港口、长途客运、公交、轻轨，都将实现无缝对接，市民驾车到新朝天门市场，只需10余分钟时间。轨道交通6号线延伸至市场内，新市场还要建3、4万个停车位。新朝天门市场几乎克服了老市场的所有毛病。”朝天门国际商贸城公司总经理谭春联认为。
　　不过，以硬件优势挑战朝天门的，不只是迎龙新市场。
　　2007年5月30日，盛世金源商贸城开始全国招商，欲打造西南最大的商业航母。2008年9月14日，盛世金源悄然易主。2010年，另一个号称将打造中西部规模最大、配套设施最齐全专业品牌服装批发市场的绿云尚都，在运行近3年后停业。
　　上述的两个市场的招商对象都是朝天门既有商家，“横刀夺爱”战争为什么会失败？
　　我市一位商业地产策划师认为，这两个市场规划的商业体量都不过10万平方米左右，不可能布置出像朝天门那样丰富的业态，由于地处比解放碑更拥挤的观音桥商圈，不能从根本上解决交通和商业设施配套问题。朝天门新市场规划的营业面积达300万平方米，实现朝天门市场整体搬迁是具备硬件条件的。
　　新市场能否成功，关键还是取决于客户。客户愿意去吗？
　　刘玮认为，朝天门是传统商贸区，要让客户改变消费习惯并不容易。“朝天门在主城核心区，从空间距离来说很近，但时间距离并不近，”谭春联认为，客户图的是方便。
　　据朝天门市场服装企业协会杨熙的统计，朝天门的客户8成是区县零售商，2成是“到批发市场买便宜货”的散客。“零售商逛批发市场是刚性需求，市场真的搬过去，即便散客减少了，但零售商不得不来进货，新市场应该不缺人气。”她认为。
　　朝天门的商家愿意搬吗？
　　杨熙认为，朝天门市场16000多商户整体搬迁到迎龙，尚且有难度。“很多商家可能会先在新市场开铺面，同时保留在老市场的铺面，两边生意都做，哪边生意好就把业务重心移过去，”杨熙认为很多商家都会有骑墙态度。
　　渝中区的这位官员也认为，目前朝天门市场呈“二八开”趋势，即百分之八十的客户创造百分之二十产值，低端客户所选择的公交，导致了朝天门的拥挤和混乱。高端商户仅仅把朝天门市场作为产品展区，货物直接交给物流公司发送，并不经过朝天门。如果把低端业态和低端客户迁往新市场，老的朝天门市场正好升级换代。他认为，两个市场应该功能分离，各做各的生意。
　　在谭春联看来，朝天门市场搬迁成功的关键，正在于步调一致的统一搬迁，不能同时让两个市场并轨运行从广东、福建等地市场搬迁的经验来看，到时可能两个市场生意都不好，两边都拖死。”他说，“只搬迁低端业态，新市场肯定做不起来，必须整体搬。”
　　谭春联关于整体搬迁主张的底气，来自于政策支持。
　　我市“十二五”期间将建成中国西部国际物流中心，打造以“一江两翼三洋”为布局内容的国际物流大通道。按照这种规划，包括朝天门市场在内的内环线内一级市场，原则上都要搬到内环线外、外环线内。
　　大市场向城市郊区搬迁，在国内早有先例。李德元认为，浙江义乌小商品市场的成功，与历次搬迁无不关系。1984年至2008年，义乌市场历经五代市场，八次搬迁，十一次扩建，建成全球最大单体市场建筑的国际商贸城，经营户数从6000余人升为6.6万。浙江海宁皮革城搬迁后，市场交易量扩大了数倍，目前海宁皮革城已经整体上市。此外还有武汉汉正街、成都荷花池。
　　“搬迁是大势所趋。”谭春联说。