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买商铺要注意四个事项

   一铺旺三代”、“一铺养三代”
　　然而，近些年来，因商铺引发的商业纠纷以及投资失败的案例不在少数，原因在于消费者对商铺了解甚少，轻信开发商给出的种种承诺，对待商铺投资过于盲目。事实上，投资商铺稳赚不赔那是神话，只有细心判断，谨慎选择，才能为你的投资多添一份保障。

　　买哪里的商铺比较稳妥

　　第一，要选择居民聚集、人口集中的地区。

　　通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。买这样的商铺容易出租。

　　第二，要注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类。

　　古语云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线有关。一条街道会因为交通条件、历史文化、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。

　　第三，要尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置。

　　交通方便是选择店铺位置的重要条件之一，尽量避免选择设置了交通管制的地方，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等。店铺附近最好有公交车站点，或者出租车停靠点。另外，店铺门前或附近最好有便于停车的地方，这样会给顾客带来方便。

　　买商铺有哪些注意事项

　　一、购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，严格审核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，包括是否抵押、是否受司法限制等。

　　二、在签订商铺买卖合同时注意：

　　1、房屋用途。看是否确实为商用，并在合同中注明；

　　2、公用分摊面积。商铺的公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，建议购房者选择按使用面积计单价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法；

　　3、物业管理。许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节；

　　4、交房条件。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要，在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时注意验收。

　　三、相当一部分人在购买商铺时看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之几。有一点要注意的是，根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。房地产市场风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。

　　四、贷款与其他税费方面。商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格，因此，购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力；购买商铺应缴纳总房价4%的契税，另外还有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税，在这里就不一一细说了。

　　商铺投资高投入、高产出、高风险

　　同样投资商铺，为什么有人赚了大钱，而有人却连本都收不回来？那是因为商铺投资绝对属于高投入、高产出、高风险的行为。

　　承诺回报是眼下商业地产项目中最流行的招商方式之一。有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。而且商铺投资除了要看地产商承诺的回报率，更要“看人气、看特性、看环境”。现在，商业地产项目的主要矛盾，往往集中在价值和价格的不对等，开发商希望出售商铺的价格高些高些更高些，但买房人则希望得到商业价值更大的商铺。这种不对等，已经成为目前商业地产的最大矛盾。

　　另外，购房人不要将广告用语想当然地代替合同用语，要尽量将开发商出售商铺时的主要广告内容及承诺写入合同，否则一旦发生纠纷，一般很难得到法院的支持。不要轻信一些所谓的保底条款，因为这些条款在法律上可能是无效的，高额的保底条款更无现实的可操作性。

　　最后要说明的是，投资即为了赚钱，究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。例如商铺的水、电、气、热、物业管理等费用远远高于普通住宅的标准，其他装修、维修的支出也应该考虑在内。这样才能够算出一个更加真实的投资
详解商业地产购买流程 商铺租赁六大注意事项
房地产门户-搜房网 2011-03-16 09:25:00 来源：搜房网 
  [提要]在商铺租赁中，首先要清楚商铺的用途。对于商铺经营的普遍载体——住宅底商，政策规定“不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造类项目的经营”。
在商铺租赁中，首先要清楚商铺的用途。对于商铺经营的普遍载体——住宅底商，政策规定“不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造类项目的经营”。对于住宅底商原有的经营铺面，允许继续营业；如果这些铺面停业，则不再对新的经营客户颁发营业执照；如果这些铺面转手，则用途必须为原铺面的用途。另外，大中小学周边200米范围内是禁止经营网吧、电子游戏厅、歌舞厅、桑拿洗浴等娱乐场所的。

除了要注意商铺的用途范围，商铺租赁过程当中，业主以及客户分别应注意的问题：
商铺出租业主要注意的六大事项：
1.客户的经营能力。能力不足导致经营不善，引起纠纷和租金损失，最好找连锁品牌知名商家，确保其正常的租金收益。
2. 租赁期限。不要租期太短，其间的空置期也是租金损失，而且市场因素不好把握，最好稳定长期经营，如知名连锁经营品牌最好是10年及以上，要求在一定的期限后进行合理递增。
3. 免租期。需要给客户合理的免租期，以进行装修、调试和试运行。行规是1—6个月，视新旧不同。
4. 租金支付标准。房租支付的方式要界定清楚，如保证金、押金、租金支付周期等，一般会交保证金一定数额，或含在押金里面，如押一付三、押三付三等。
5. 违约及违约金。解释：对于违约情况要详细规定，不要因为商铺小而忽略，且违约金一定要规定清楚，比如规定为违约期限租金总合的20%等。
6. 损失的赔偿。对于商家客户有违规经营或破环房屋等情况的，一定要规定罚金，否则会产生较多的负面影响。
在合同中，租赁用途、租赁期限、免租期、租金支付标准、违约及违约金等事项都是需要明确的，如果正式合同中没有提到，一定要在附件中明确，否则很容易引发纠纷，甚至对薄公堂。
租店签约内容及注意事项

2007-6-14　点击数：810
中国商业地产网    来源：易铺网

　　1. 签约内容  

    (1) 房屋税捐、地价税、所得税、印花

税应由房东负责 

    (2) 租期届满后避免恢复原状，否则应在合约书内说明恢复内容<最好拍照留底> (3) 房屋装璜改造，避免填写先征求房东书面同意，否则应请房东另开立书面同意书<以防违约，切记需与签立合约同时办理 

    (4) 其它特殊条文, 应先经公司主管及法务同意后始可签立 

    2. 过程注意事项 

    (1) 签约阶段有下几点必须注意: 

    A. 买卖房屋的面积是否确实:面积不足的部份，可以按单位面积比例来减款，明载于契约书内。若为租屋，则应载明是全部租用，还是只租部分，并清楚记载租用面积及区域 

    B. 金额总数，什么时候付款:租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。定下将来若有让渡、转借时，名义书转让费怎么支付，押金又该在什么条件下被归还。另外，像房租方面，要详细注明款额、起算日、换约时间、换约时涨价的计算基准及限度、管理费和公共设施费及其它项目等等，皆必须明载金额的多寡。 

    C. 物品交接要确实:要注意电力状况、瓦斯状况、给排水设备的状况，以及日后可能发生的问题，详细记载于契约书中。 

    D. 何时申请移转登记:租借时，要清楚注明契约的起契期间。 

    E. 何时解除契约:必须具体规定解除契约时要进行哪些手续、及会导致何种结果等事项。 

    F. 须载明天灾及其它不可抗力的损害该由谁负责，如何负责等。 

    G. 注明店铺改装时须办理的手续。抏 

    (2) 原则上以公司信誉保证，避免公证。若房东坚持需法院公证，则要求公证费由房东自付(最多公司只能负责一半) 

    (3)法院公证所需文件 

    A. 公司方面 

    a. 公证申请书原本一份(可在法院购买) 

    b. 合约书一式三份 

    c. 授权书一份 

    d. 公司印鉴证明原本一份 

    e. 公司及负责人印章 

    f. 公司执照、营利事业登记证影本各一份 

    g. 代理人(洽谈者)印鉴、身份证 

    B. 房东房面 

    a. 房屋税单明影印本一份 

    b. 身份证、印鉴章 

    c. 印鉴证明原本一份 

    d. 房东如委任他人代理则须附授权书及私人或公司印鉴证明原件一份  

怎么选择商铺 购买商铺注意什么
最近两年我一直在关注投资商铺的问题，原因是我发现如今商铺越来越多了大部分房产项目的外围临街部分都会被大大小小的底商所占据这其中当然有KFS追逐利益的需要，但也从另外的一个层面上反应了商铺热销的现象 无论是投资还是自用，商铺的保值增值率当然越高越好那么，在各种各样大大小小的商铺中，什么样的商铺（底商）才是好商铺（底商）呢？怎样才能选择到好的商铺（底商）呢？什么样的商铺（底商）才是值得购买的呢？下面我就把自己的一些这方面的经验与大家分享一下 选择商铺（底商）时要注意的几个方面：1地段： 地段是商铺的生命，是在选择商铺时第一要考虑到的问题即使是在一个小区域内相比也要选择相对繁华的地段而如果经济条件允许，则应选址在主要的繁华大街之上，相对高的房价也会带来相对高的回报在这一点上，投资与回报是成正比的 2流量： 在这里，流量指的是在单位时间内经过你的店铺门前的人数足够的客流量是商铺盈利的根本可以在观察流量时注意观察一下未来客户所占的比例如，想开家儿童用品店，可以仔细观察一下附近小孩的数量这种有的放矢的观察对有效流量的确定有很大的帮助 3购买力： 通俗一点的说，购买力指的是店铺周围人群的富裕程度有个小故事说明了购买力的重要性：一个服装店老板对另一个服装店老板说，我做穷人的生意，因为穷人比富人多10倍！另一个摇摇头说，可我要做富人的生意，因为富人的衣服比穷人多100倍！故事虽然有些偏颇，但也葱一个侧面反映了购买力的重要性 4竞争度： 详细了解店铺附近与自己产生竞争关系的店铺数量和实力如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的实力比对手强，也建议尽量回避与老手的直接竞争竞争的成败往往不能只靠实力说话有一些老店已经形成多年，经营成熟渠道稳定与客户之前关系良好这些都是你不得不考虑到的对手的优势 5出售或出租的简易度： 很多朋友在购买商铺（底商）的初衷就是用来出租或是出售那么在购买之前就应该认真考虑该商铺日后出售或出租的简易度了一般来讲，在生活小区周围，适合开超市发廊饭馆音像店干洗店这样的商铺比较容易出售或出租 6增值能力： 商铺的增值能力取决于很多方面的因素如地段好流量高购买力强竞争度低转手方便的商铺当然是保值增值能力高的但除此之外还有很多因素需要考虑，如周围环境的整洁度安防设施的完善度道路交通的方便度都需要考虑在内，甚至门前是否有独立的停车位都要考虑进去大家要根据自己将要经营的行业所处的具体位置对将要购买的商铺首先有个正确的认识，然后才谈得上投资 一点个人看法仅供参考：完美的商铺是没有的，十全十美的商铺往往价格超高而超高的价格往往又是大多数人所不能接受的所以我们要做的是从以上几点中进行适当的取舍，选择出与我们的自身状况相吻合的一个平衡点这样才是一个良好的投资心态，也不会因为过多的贷款而对以后的经营产生过大的负担最后预祝大家投资成功！
底商交易注意事项！专业经纪人欢迎指教！做专业商铺经纪人！
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1楼
我是一名房产经纪人，发现底商买卖这个流程（以及所注意的事项）在95%经纪人中并未得到重视！所以在交易过程中客户或者业主往往会出现很多问题！严重的会有法律的纠纷，这是谁也不想看到的！希望知识渊博的朋友多给些指教，希望来到这里的朋友都可以互相交流，做一个专业的经纪人，为我们的客户提供便利！

· 2011-5-4 16:27
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125.34.60.*
2楼
一、要约定房产用途     要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地，能否作为公司注册地。   
二、要对公摊部位进行约定     有的商铺公摊面积占到总面积30％，这就需要对公摊部位的组成、面积面积误差的处理方式进行详细约定。    
三、对房屋设备装修装饰的约定要详细     二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。    
四、物业服务方面的约定     物业服务质量对商业用房经营至关重要，物业服务包括的种类、服务是否到位，物业费用的组成等都要提前调查，并将该内容写到买卖合同和物业服务合同中。

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