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小产权房可否“阳光化”？

在我们身边，有这样一种资产，它和周边商品房在外观和材质上没有区别，但是它却没有一个合法的身份，在兄弟姐妹里面身份尴尬，它所有的活动都需要躲在黑暗里操作，并背负扰乱房地产市场的骂名，忍受无端的指责和屈辱，它就是“小产权房”。国土资源部传来消息：年内要清理小产权房。此刻又掀起一片挞伐声，小产权房有何过错，该如何治理？可否在策略上采取：宜导不宜堵，可否将小产权房“阳光化”。
“小产权房”不是“洪水猛兽”，我们将它的前世今生进行简单的介绍。改革开放以后，大量的农村剩余劳动力进入乡镇企业、发达城市务工经商。这批人大量涌入城区，但城市并没有给他们提供住房，因为城市规划只考虑城市户籍人员的，而农村倒是允许农民和城镇居民建房的。随着流入城市的人口越来越多，房子租售市场供应越来越紧张的情况下，在城乡插花地带，新兴工业园附近，有些农民，甚至是农民集体，抓住商机自发地建造租赁房或可售的农民公寓，来满足农民工和外来人口的住房需求。所用土地有农民自家的宅基地、有集体的建设用地或“自留地”，有的确实占用了部分耕地，这种在集体用地上的房地产市场，同国家明令禁止集体土地使有权转让，禁止农民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用农民集体土地建住宅、为保护耕地保障粮食安全必须严格控制建设用地政策相背离；并且对由地方政府垄断土地供给、开发商垄断房屋供给的垄断性房地产市场构成非常大的威胁，分流了一部分消费群体，对房地产价格体系形成冲击。各种利益相关方集体对这种行为进行了封杀和围堵，大量已经同意签订的房屋和集体土地建设用地使用权、宅基地使用权租赁、出让合同均被目前的法律认定为无效合同，在北京等城市也出现过此类的法律纠纷屡见报端，很多购买集体用地上的农民公寓或单栋农房后，都被迫退回房款，退还房屋，购房者的利益和产权得不到法律保障，浪费大量的人力和物力，造成资源的浪费，集体土地房地产市场被打入地下。这就是形成在集体土地上修建的、产权被乡镇村政府认可但国家法律不认可的住房市场------- “小产权房”。
小产权房被封杀，不外乎以下几点原因：首先就是小产权房建设脏乱差，缺乏科学规划和整体利益的考虑，建筑密度大，房屋质量差，挤占公共设施用地和绿地，与城市规划格格不入。其次，乱占耕地，不利于保护耕地。再一个就是打乱了房地产市场秩序，对商品房市场冲击很大，引发无序竞争。最后就是说小产权房不合法，产权得不到法律保障，损害购房者的利益。听起来，还蛮有几分道理，合情合法。
但是，由于开发建设制度不均衡而产生的获利机会下，法令的力量敌不过市场经济规律，随着城市化的快速发展，城镇常住人口的住房需求激增，而对城市住宅用地的过分垄断以及货币流动性过剩和低利率、负利率使2004年以后房地产价格飞涨。广大居民买不起房，廉价的小产权房受到青睐，更刺激了小产权房的开发，不但禁而不止，反而愈建愈高级。1995年到2010年小产权房小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，大约相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%，北京2007年在售楼盘中18%是小产权房，深圳市城中村原村民自建的小产权房35幢，被称为国有土地上的“违章建筑”，占全市住房总量的49%。小产权房遍地开花，难以控制，因而造成目前不得不清理，又难以清理的局面。
小产权房的治理，难就难在对现行土地管理法的突破，如果全部取缔、销毁这些资产，相信会遇到难以想象的阻力，并不得人心。“宪法”规定“国家为公共利益的需要”可以征收集体土地。土地管理法为保护耕地，要控制建设用地是合理的，但只允许政府将国有土地进行住宅建设，而不许集体土地所有人使用自己的土地进行商品房建设，这等于取消集体土地的所有权和建设用地所有权，以公权侵犯私权，造成两种所有制的不平等，显然不合民法通则和宪法。经过十多年来的实践证明：小产权房的出现，增加了农民集体的财产性收入，扩大了商品房的市场供给，为很多中低收入家庭和外来务工人员解决了住房问题，某种程度上还起到了抑制房价过快上涨的趋势，减轻了地方政府提供保障的责任。虽然小产权房还存在规划不科学、乱占耕地等问题，但这都可能通过一些办法得到解决，对于增进全社会福利来说利大于弊。为了治理小产权房问题，修改土地法势在必行，将小产权房合法，而不是强调它不合法而取缔它。
一些地方政府在对待小产权房进行了一些合理的实践，例如2007年广东省出台“关于加强农村宅基地管理的通知”，允许农民合法的宅基地上市流转并取得收益；最近国土资源部允许北京、上海利用集体土地建设租赁房；土地管理法修法在研究集体土地入市的问题，种种迹象表明，国家在对待小产权房的处理是公正、合理、具有前瞻性的，并且有意识的将小产权房引入良性发展的轨道，是导而不是堵。
清理小产权房，有没有具体的解决办法呢，我觉得最近看了一篇国家土地管理局规划司的一位专家给出的办法值得大家思考：小产权房长期游离于土地管理之外，首先要修法，修改土地管理法的相关条款，按物权法平等保护物权的原则，给予集体土地设定并处分建设用地使用权的权利，给予宅基地使用权人处分宅基地的权利使“小产权房”合法化。在城镇范围内建房的补交城市维护建设税；出让转让集体土地房地产的补交契税，并补交与国有土地同样的土地增值税，而不是象国有土地那样补交出让金。在交齐应交税金后，将所谓“小产权房”纳入城乡统一的房地产市场，作为国有保障房的有益补充，并加强集体土地与国有土地同样的规划管理。
这种策略才是顺民心，应该会得到全国人民的支持，最近我在南昌市相关部门也了解了一下，小产权房的解决情况，根据市房管局农房管理办公室的领导介绍，整个南昌市的农房面积应该不低于现有市区房屋面积的15%以上，规模还是比较大的，因为农民公寓的建设大多与城区的开发相关联，与商品房小区你中有我，我中有你，因为土地性质的不同，造成在价格和流转上形成非常不公平的现象，引发很多社会矛盾，为了统一解决农房问题，市政府原则上停止发放城区农房的农房证，现在对农房上市问题进行研讨，待时机成熟的时候，考虑给小产权房合法身份，在补交完相关税费后，准予登记，发给土地使用证和房产证，纳入城乡统一的房地产市场。
在最近南昌市轨道交通一号线集体土地上房屋拆迁安置补偿过程当中，青山湖区对农房安置走在整个南昌市的前列，关于农房补偿实物安置中，原则上实行农民公寓小区安置，安置房产权性质为农房产权，按照“市批准，区实施、封闭运行、市场运作、自求平衡”的原则，直接转城镇房试点安置，在补交相关税费后，准予登记，发给土地使用证和房产证，纳入城乡统一的房地产市场。
相信，在不会很长的时间里，小产权房这一个物殊的资产，将会步入正轨，在阳光下健康、有序的发展。