关于全面推行农村居民多(高)层公寓-建设的实施意见.doc

区委办〔2008〕62号

关于全面推行农村居民多（高）层公寓
建设的实施意见

各镇乡、街道、开发区，区级机关各部门：
根据区委十二届四次全体（扩大）会议精神，为统筹城乡经济社会发展，加快城市化进程，在2007年试点的基础上，经区委、区政府研究，决定在全区范围内全面推行农村居民多（高）层公寓建设。现就做好此项工作提出如下实施意见：
一、统一思想，提高认识，充分认识推进农村居民多（高）层公寓建设的重要意义
加快实施撤村建居、城中村改造和农村居民多（高）层公寓建设是彻底改变农村居民思想观念和生活方式，保障农民利益的一次重大变革；是加快我区新农村建设，统筹城乡发展，全面实施城市化与工业化“两轮驱动”、“一化带四化”同步发展战略的迫切要求；是坚持以人为本，共建共享“生活品质之城”，促进“五质”大提升，全面建设小康社会的必由之路。要以党的十七大精神为指导，坚持解放思想，促进改革开放，树立创业创新、以民为本的理念，科学规划，调优布局，明确定位，完善功能，不断提升城市品位和综合竞争力，积极稳妥地推进农村居民多（高）层公寓建设。全区上下要进一步统一思想，提高认识，更新理念，在实践中不断总结、不断提高、不断完善，合力把我区打造成为最适宜居住的“美丽之洲”。
二、全面推行农村居民多（高）层公寓建设的原则和要求
（一）坚持“科学规划、统筹发展”的原则。要以我区区域总体规划和“一副三组团” 分区规划为依据，规划建设部门要统筹兼顾，抓紧编制完成全区农村居民多（高）层公寓建设规划，并按照“适度房等人”的要求，每年十二月制定完成下一年度实施计划和工作方案。
（二）坚持“项目带动、稳步推行”的原则。要以大项目建设为依托，带动撤村建居、城中村改造和周边村庄的基础设施与农村居民多（高）层公寓建设，走新型城镇化道路。
（三）坚持“以民为先、让利于民”的原则。要以改善农村居民居住条件和生活环境，提升农村居民生活品质为目的，实现农民变居民，农村变社区，让农村居民共享城镇文明，最大限度地让利于民，逐步实现同区同待遇的目标。
（四）坚持“政府主导、共建共享”的原则。要以区政府为主导，以镇乡、街道、开发区为主力，村级组织与农村居民为主体，积极运用市场规律，实现共建共享。
（五）坚持“四统、四高”的原则。要做到统一规划、统一设计、统一建设、统一监管和高起点、高标准、高质量、高效能建设管理。
（六）坚持“一镇（乡、街道）一统筹，一村（片）一方案”的原则。要以镇乡、街道、开发区为单位，统筹规划、统筹建设、统筹标准、统筹资金和用地指标，以村（片）为单位落实农户安置方案。
（七）坚持“撤村建居、城中村改造和农村居民多（高）层公寓建设同步推进”的原则。要加大对城（镇）中村、城（镇）边村、园中村撤村建居和城中村改造力度，实现多（高）层公寓建设与撤村建居和城中村改造工作同步推进。
（八）坚持“以项目带动安置，以安置促进项目”的原则。要以农村居民安置为重点，正确处理好项目建设与保障群众利益的关系，农村居民多（高）层公寓建设要适度超前，达到项目建设和农居安置同步推进的目的。
三、全面推行农村居民多（高）层公寓建设的实施范围和政策措施
（一）实施范围
按照“鼓励高层、推行多层、限制双（多）联”的要求，全区农村居民拆迁安置要按照规划的要求，全面实施农村居民多（高）层公寓建设，重大项目推进的区域、城市规划建设区域，都必须实施农村居民多（高）层公寓建设，除了个别确因地理等客观条件所限难以实施多（高）层公寓建设的偏远镇乡和零星安置点以外，其余地区一律不得再批建“两户一联” 和“多层多联”形式的农居点。情况特殊，需要批建联体式农村居民住宅的，自下文之日起，必须由所在镇乡人民政府、街道办事处、开发区管委会严格审核同意后报区农村居民多（高）层公寓建设领导小组批准。在推行农村居民多（高）层公寓范围内，2008年1月1日前已批准但未动工的安置项目，必须停止联体式农居安置，调整规划，统一实施多（高）层公寓安置；对已经部分建设完成但其余部分在建或拟建的农居安置项目，由各镇乡、街道、开发区提出处理意见，报区政府统一研究批准后实施。
（二）农村居民多（高）层公寓建设的安置政策
1.立户和人口
（1）立户界定
在实施范围内按实施拆迁或申请购房时的在册户籍计算。有子女（含符合条件的入赘人员）为农业户口的父母一般不得再单独立户，若本人为农业户口，子女均为非农户口和无子女的夫妻可单独立户，入住敬老院（福利院）由政府供养的孤寡老人不再予以单独立户。
（2）人口界定
在实施范围内按实施拆迁或申请购房时在册常住人口计算。夫妻双方有一方为居民（本区的征地农转非人员、撤村建居农转非人员除外），户口在本区并且居住在村内又未享受经济适用房、房改房等住房福利政策的，可凭区房改办证明按照所在村在册常住人口计算；未足额享受房改政策的，按未享受比例计算安置面积。农业人口（含征地农转非人员和撤村建居农转非人员，下同）按一人计算，独生子女凭证按两人计算，已婚夫妇未育子女的家庭按增加一人计算。
在本区无常住户口，属下列情况之一的人员，可计入购房人口：
①原户口在本实施区块，现在部队服役的军人（不含军官）；
②原户口在本实施区块的大中专院校的在校学生；
③原户口在本实施区块，现在监狱服刑、劳教的人员；
④法律、法规规定的其他人员。
（3）时间界定
安置人口按签订协议时的人口计算。选房前发生人口自然变动（仅指出生、婚嫁），人口增加的应及时进行调整；死亡、婚嫁而发生人口减少的不作调整。具体的时间节点，由镇乡人民政府、街道办事处、开发区自行确定。
2.安置总面积计算
（1）对入住农村居民多层公寓的一人户以优惠价购买的安置面积为65平方米，两人户以优惠价购买的安置面积为90平方米；三人户以上的（含三人户）以优惠价购买的安置面积按人口计算确定，符合安置条件的按人均40平方米安置；
（2）对入住农村居民高层公寓的一人户以优惠价购买的安置面积为75平方米；两人户以优惠价购买的安置面积为110平方米，三人户以上的（含三人户）以优惠价购买的安置面积按人口计算确定，符合安置条件的按人均50平方米安置；
（3）为鼓励农民入住农村居民多（高）层公寓，在征地拆迁时如能按时签订征地拆迁协议并及时腾空房屋的，每人可按优惠价增购10平方米面积，按成本价增购20平方米面积；
（4）以上面积之和为每户农户入住多(高)层公寓可购买房屋的总面积。
3.购房价格和规费减免
（1）为鼓励农村居民入住多（高）层公寓，政府以低于市场价的价格确定购买价格，并根据购买对象和面积的不同，分为优惠价、特惠价和成本价三种价格。2008年的优惠价确定为多层700元/平方米、高层1200元/平方米。对自行拆除旧房要求购房入住的农户按特惠价购买住房，2008年的特惠价确定为多层550元/平方米、高层950元/平方米。优惠价和特惠价由区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室与区物价部门一年一定，适时公布。成本价由各地建管中心报区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室与区物价部门核实后公布明确。
（2）考虑到住宅设计时因自然不可分割的因素，每户农户实际购房总面积超过规定可购房总面积10平方米以内部分，该部分面积按成本价购买；超过规定可购房总面积10平方米以上部分，该部分面积按市场价购买。市场价由建管中心根据同地段商品房的评估价格，报区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室与区物价部门审核后明确。
（3）农村居民多（高）层公寓房屋所有权登记发证，由区建设局、国土余杭分局按照房改房政策在竣工验收后6个月内予以办理，产权转让时涉及的土地出让金和各项税费按房改房转让政策办理。
（4）农户入住多（高）层公寓时，应缴纳的房屋维修基金由建管中心缴纳。农户入住多（高）层公寓后，自住房屋免交五年物业管理费；出租房屋的物业管理费由农户自负。
（5）所有涉及农村居民多（高）层公寓建设的相关审批手续应予简化，区内的行政事业性规费统一由区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室审核确认后全部予以免缴。
四、农村居民多（高）层公寓建设的立项与审批
（一）实施范围内农村居民多（高）层公寓建设由所在镇乡人民政府、街道办事处、开发区建管中心作为建设主体。该中心为拥有法人资格的事业单位，负责实施并按有关建设管理程序规范进行。
（二）农村居民多（高）层公寓建设项目由所在镇乡、街道或单位提出具体实施方案，报区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室审核，并经区农村居民多（高）层公寓建设领导小组审查同意后，按以下规定程序办理相关审批事宜：
1.建管中心通过招标或邀标的方式委托具有一定资质的设计单位，根据区建设局提供的规划设计条件进行规划设计，并由区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室会同区建设局组织开展规划设计方案会审。各地建管中心根据会审意见进行修改后，由区建设局审定方案并核发建设用地规划许可证。规划设计方案会审前必须向当地农村居民公示，广泛听取农村居民意见和建议。
2.农村居民多（高）层公寓建设项目用地由国土余杭分局落实用地指标并按规定程序审批。审批后的土地使用权性质为国有划拨土地。
3.依法取得土地使用权证的，在完成施工图设计并通过图审后，由区建设局核发建设工程规划许可证。
4.按照有关规定完成建设项目施工、监理招投标的，由区建设局核发建设工程施工许可证。
5.项目进入施工阶段后，按基本建设项目一般程序进行项目的后期管理工作。
6．各项目所在地的党委、政府都必须十分重视工程建设，各级纪检、监管部门要主动介入，加强督查，要求建管中心加大对工程质量与进度的现场监管，确保工程保质保量如期完成。
五、推行农村居民多（高）层公寓建设的政策支持
（一）各建管中心要充分发挥市场配置资源的力量，优化资源配置，多方筹集建设资金，必要时可按规定程序商请银行贷款融资解决，区财政在贷款主体注册资本增资或贷款担保等方面给予帮助和支持。
（二）实施农村居民多（高）层公寓建设后的节余土地，按照“镇（乡、街道）一统筹”的原则，选择合适的地块，以经营性用地为用途公开依法出让，出让所得的净收益全额用于农村居民多（高）层公寓滚动建设。
（三）实施农村居民多（高）层公寓建设项目的镇乡、街道开发区，由区政府优先安排宅基地整理项目。宅基地整理项目推进可与农村居民多（高）层公寓建设相结合，所产生的用地指标70％以上应用于村级集体经济发展，30％以内部分由镇乡、街道调剂使用。
（四）区财政每年统筹安排一定的农村居民多（高）层公寓建设专项资金，用于农村居民多（高）层公寓的规划设计等前期工作和考核奖励。
六、其它规定
（一）农村居民多（高）层公寓建设须按城市居住区规划规范的要求建设停车及公建配套设施，，并按区委[2003]65号文件精神配置物业管理用房和社区配套服务用房。
（二）农村居民多（高）层公寓建成后参照居住区物业管理的有关规定实施物业管理。
（三）对农村居民多（高）层公寓建成后的农户分房、选房的具体方案由所在镇乡、街道按“公开、公正、公平”的原则，根据实际情况自行制定，并报区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室备案。
（四）征地拆迁户在签订拆迁协议的同时签订安置协议，其可享受安置面积的购房款原则上应由拆迁主体从拆迁补偿费中支付给建管中心作为购房预交款；其他农户在签订购房合同时预交一定比例（不低于60%）的房价款，余额交房时结清。
（五）在征地拆迁过程中，农村居民多（高）层公寓建设进度不能满足拆迁户用房安置需要的，实行发放临时过渡费，由被拆迁人自行过渡，临时过渡费按余杭区有关标准执行。
（六）凡购买农村居民多（高）层公寓的农户，需经资格认定审查。由村民代表大会按“公开、公正、公平”的原则集体讨论确认后，提交村民（户主）大会审定，再张榜公布7天无异议后，报所在镇乡政府、街道办事处和区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室备案，再办理购房手续。
七、加强领导，形成合力，稳步推进我区农村居民多（高）层公寓建设
（一）加强领导，明确责任。农村居民多（高）层公寓建设是一项涉及面广、政策性强、情况复杂的系统工程，必须加强领导，精心组织实施。各级党委、政府要把做好此项工作作为贯彻十七大精神的重要内容，作为为民办实事、办好事的重要举措，作为检验干部执行力的重要标准，以高度的政治责任感和对群众高度负责的态度，把这件事办妥、办好。各级各部门要深入建设第一线，加强对基层的指导，听取基层干部群众的意见，帮助解决建设中碰到的困难。各镇乡、街道、开发区要成立相应的领导班子和工作班子，扎实做好拆迁、建设、安置等各项具体工作。广大党员干部要牢固树立创业创新的理念和强烈的责任意识，加强工作能力，提高工作效率。
（二）各司其职，优化服务。各有关部门要各司其职，主动为推行农村居民多（高）层公寓建设提供指导、帮助和服务。区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室负责农村居民多（高）层公寓的宣传推广、建设计划审核、奖励资金拨付；国土余杭分局负责指导盘活村庄存量土地，及时办理建设项目土地预审、建设项目用地审批手续、颁发建设用地批准书、农民公寓土地使用权分割发证手续；区建设局负责办理农村居民多（高）层公寓的选址、方案设计、建设规划、农村居民多（高）层公寓质量监督管理，房产所有权登记发证等手续。各部门要在符合基本建设程序的前提下，大力简化多（高）层公寓建设的相关审批程序。
（三）加强管理，强化考核。要加强农村居民多（高）层公寓的工程质量管理，严格按照规定程序进行建设；加强建设资金的管理，资金使用情况要及时进行公示，接受群众的监督，提高资金使用的透明度；加强农村居民多（高）层公寓的安置管理，切实做到公开、公平、公正。项目完成后由区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室组织相关部门进行验收考核。
（四）加强宣传，确保稳定。要加强宣传教育，重视正面引导，营造良好的舆论氛围。通过印发宣传册、上门服务等方式，使广大干部群众消除顾虑，积极参与和支持这项改革。要坚持依法办事，依法行政，正确处理国家、集体和个人三者之间的利益关系。要做深做细群众的思想教育工作，防止因工作不当、不利而引起的矛盾激化。要严肃党纪政纪，加强纪检监察，对乱开口子、乱讲人情的现象要严肃处理，确保这项工作顺利进行。
本意见自发文之日起执行，余杭区范围内有关农村居民多（高）层公寓建设的相关政策与本意见不一致的，按本意见执行，同时，区委办[2007]67号文件停止执行。

中共杭州市余杭区委办公室
杭州市余杭区人民政府办公室
2008年4月21日

主题词：农村 多（高）层公寓 实施意见
抄送：杭州良渚遗址管理区党工委、管委会
中共杭州市余杭区委办公室 2008年4月21日印发
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