房屋维修标准.doc

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房屋维修标准
　　1、主体工程:
屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。
2、装修工程
a.门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。
b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。
c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。
　　3、楼地面工程
a.木地板的损坏占自然间地面面积25％以下的，可修复；损坏超过25％以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。
b.普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。
c.面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。
　　4、屋面工程
a.屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。
b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。
c.女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。
d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；
结构损坏的，应加固重做。
e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。
f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。
　　5、饰面工程
a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。
b.外墙勒脚损坏的，应修复。
c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。
d.天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。
　　6、油漆粉饰工程
a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。
b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2－3年。
c.木地板原油漆褪落的，应重做。
d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。
e.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。

维修值班工作规程
1.0 目的
规范值班管理，确保值班质量。
2.0 适用范围
适用于物业管理公司管理处机电维修值班工作。
3.0 职责
3.1 机电维修部主管负责对值班工作的监控。
3.2 机电维修部班组长负责值班工作的具体安排和检查。
3.3 机电维修部值班人员负责按此规程进行值班工作。
4.0 程序要点
4.1 交接班操作
4.1.1 交接班人员提前20分钟做好交班准备：
a) 检查设备并确保运行正常；
b) 搞好值班室和设备房卫生工作。
4.1.2 接班人员提前15分钟到达值班岗位。
4.1.3 值班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：
a) 发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交接班人处理，接班人协助；
b) 确认无异常情况在回到值班室进行交接班程序。
4.1.4 交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。
4.1.5 接班人查看上班地《机电运行值班记录》，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。
4.1.6 交接双方认为无误后共同在《机电运行交接班记录》上签名确认。
4.1.7 交接完毕后所发生地问题由接班人负责。
4.1.8 有下列情况之一不能交接班：
a) 上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室操作室不清洁；
b) 接班人未到岗，交班人不准下班；
c) 接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；
d) 在倒闸操作和事故处理过程中；
e) 若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。
4.2 值班操作要点
4.2.1 值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。
4.2.2 坚守岗位，不得串岗。
4.2.3 按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。
4.2.4 如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。
4.2.5 值班人员特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电维修部主管同意并签字方可调班。
4.3 停送电操作要领
4.3.1 正常情况下的倒闸操作：
a) 机电维修部主管提前两天书面通知运行组停、送电范围（包括变压器报停、启用）；
b) 运行组接到通知后，一天内完成以下工作：
——立即通知供配电专业人员即到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性；
——若不可行应立即汇报情况，并说明原因；
——若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由主管经理审批，同时将停、送电情况书面通知公共事务部。
c) 公共事务部接到通知后，提前一天贴处停电通知以告知住户；
d) 倒闸操作前，运行人员要做好相应地准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；
e) 在确定时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作：
——停电：先停负荷开关，后停隔离开关；
——送电：先送隔离开关，后送负荷开关。
f) 倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置；
g) 做好各项相关记录。
4.3.2 紧急状态下的倒闸操作：
a) 发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作；根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关；
b) 停电后立即通知机电维修部主管，主管到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电；
c) 做好各种记录，重大事故应立即报告管理处经理。
4.4 值班房、设备房卫生管理制度
4.4.1 各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。、
4.4.2 各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作：
a) 水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作；
b) 空调工负责空调机房卫生清洁工作；
c) 电梯工负责电梯房卫生清洁工作。
4.4.3 接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。
4.4.4 各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。
4.4.5 机电维修部主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。
5.0 记录
《值班记录表》
6.0 相关记录文件
《机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程》