房产开发前期准备及审批流程指南.doc

房产开发前期准备及审批流程指南

（一）前期准备及项目手续办理工作：
1、集团总裁办公室等相关部门人员及时了解地方政府建设用地规划情况，根据国土部门的招拍挂公告信息，甄选合适地块，获得招拍挂资料及规划部门确定的规划设计条件，包括土地使用性质、容积率、建筑密度、绿化率等内容，据此编制房地产开发项目建议，并经集团分管房地产开发的副总裁审查同意后，提交集团总裁委员会审查，通过后报集团董事局审查。
2、集团董事局根据集团发展规划对项目进行首次审议，初步审议通过后，确定初步项目意向，转集团总工室、工程部和营销部进一步分析论证。
3、分管房地产开发的副总裁根据集团总裁委员会和董事局确定的意向，分别组织总工室、工程部和营销部在进行充分市场调研的基础上，对项目进行进一步分析论证：
（1）总工室、工程部负责完成《房地产投资环境分析报告》和《房地产投资不确定性分析报告》以及初步规划房案；
（2）营销部负责完成《房地产投资市场分析报告》和《房地产投资风险分析报告》；
报告完成后，经分管房地产开发的副总裁审查同意后，提交集团总裁委员会审查，通过后报集团董事局审议。
4、集团董事局对项目进行二次审议评估，《房地产投资环境分析报告》、《房地产投资不确定性分析报告》、初步规划方案、《房地产投资市场分析报告》和《房地产投资风险分析报告》经初步审议评估，认为分析正确并经董事局主席签字后，转总工室、工程部共同进行可行性研究。
5、总工室、工程部根据集团董事局评估，并经董事局主席审批通过的《房地产投资环境分析报告》、《房地产投资不确定性分析报告》、初步规划方案、《房地产投资市场分析报告》和《房地产投资风险分析报告》，在充分调查研究的基础上编制《房地产开发项目可行性研究报告》，同时确定参加土地招拍挂的合适土地报价。集团营销部及各职能部门根据需要给予积极的协作。
6、《房地产开发项目可行性研究报告》完成后，经分管房地产开发的副总裁审查同意后，提交集团总裁委员会审查，通过后报集团董事局审议。
7、集团董事局对《房地产开发项目可行性研究报告》审查通过后，由董事局主席签字批准，确定项目立项，集团各职能部门根据各自职责分工，开始项目正式实施工作。
8、总裁办公室开始整理材料上报公示土地招拍挂信息的国土资源局，获得土地竞买资格，主要提供以下材料：
（1）竞买申请书；
（2）法人单位有效身份证明文件（营业执照）；
（3）法定代表人的有效身份证明文件（身份证）；
（4）授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；
（5）竞买保证金交纳凭证（参加竞买前，预先缴纳一定数额的保证金，竞买成功后转为出让金）；
（6）房地产开发资质证书；
9、获得国土资源局发给的土地竞买资格确认书以后，总裁办公室根据招拍挂文件规定的时间向国土资源局报送土地竞买报价单。
10、由授权委托人与总裁办公室负责人员在规定时间参加现场竞拍，成交后，签署成交确认书（总裁办公章管理人员携带公章，现场加盖公章）。
11、成交确认书签署后，集团财务部筹集资金，按照集团财务支出管理制度规定审批，由总裁办公室负责缴纳。
13、成交确认书签署后，总裁办公室将宗地图及规划设计条件转总工室进行规划设计。集团招标领导小组组织制作招标文件，按照集团规定招标程序初步协议选定规划设计单位、建筑设计单位和委托销售单位、有资质的可行性论证报告编制单位以及环境评价单位、招标代理单位，分别签订合同，其中与建筑设计单位签订国家统一格式的标准文本合同（经审图中心盖章备案）的基础上再签订补充协议。
14、分管房地产开发的副总裁组织总工室、工程部、营销部、委托销售公司在进行全面细致市场调研的基础上，根据国土、规划部门提供的规划设计条件，提出项目规划设计建议方案，经集团总裁领导班子审查通过后，交选定的规划设计单位组织进行项目规划设计，完成彩色规划平面效果图。
15、规划设计方案的彩色规划平面效果图完成后，首先经分管房地产开发的副总裁审查后，按照集团图纸审查程序，报集团图纸审查领导小组审查通过，由集团董事局主席签字批准后，报项目归属地建设规划行政主管部门（规划局）批准，在规划方案图上加盖审批章（有修改意见的附修改意见）。
16、规划设计单位根据规划局批准的彩色规划平面效果图及修改意见，设计完成四图一书（平面图、现状图、管线图、竖向图和规划设计说明书）后，报规划局审批通过后在平面图上加盖公章并出具项目规划选址意见书。
17、总工室负责组织选定的环境评价部门根据批准的规划设计方案，完成项目环境评价报告和环保部门的批准文件。
18、财务部负责组织选定的可行性论证部门根据批准的规划设计方案，完成项目可行性论证报告并加盖资质章。财务部同时协调银行出具项目资金证明。
19、总裁办公室组织材料向政府经济发展局申请项目立项，办理时提供如下材料：
（1）立项申请书。
需要出具开发公司红头文件，加盖公章。
（2）《潍坊市投资项目核准表》三份。
需要加盖开发公司公章，并由法人代表签字。
（3）可行性研究报告。
（4）土地证复印件或土地成交确认书。
（5）营业执照副本复印件。
（6）规划部门出具的项目规划选址意见书。
（7）环保部门出具的环境影响评价批准文件。
（8）规划部门批准的四图一书（平面图、现状图、管线图、竖向图和规划设计说明书）。
（9）企业开发资质证明。
（10）银行出具的资金证明。
（11）大型的房地产项目还需要有地震安全检测证明。
20、总裁办公室负责向规划局申请办理《建设用地规划许可证》，提交如下材料：
（1）建设用地规划定点申请书。
（2）《建设用地规划许可证》报审表一份。
（3）建设项目批准文件或年度投资计划复印件1份。
（4）建设用地勘测定界图1份（潍坊独立坐标系）、电子文档资料1份。
（5）规划部门批准的四图一书（平面图、现状图、管线图、竖向图和规划设计说明书）、电子文档资料1份。
21、总裁办公室负责组织材料同国土资源局签署土地出让合同，提交如下材料：
（1）规划平面图。
（2）勘测定界图（西安坐标系）。
（3）宗地图（西安坐标系，带坐标与不带坐标各一份）。
（4）加盖公章的土地出让合同文本。
（5）建设项目批准文件或年度投资计划复印件1份。
（6）环保部门出具的环境影响评价批准文件复印件。
22、总裁办公室负责向财政局缴纳土地契税（税率为土地出让金的3%），提供如下材料：
（1）企业法人代表身份证复印件，加盖公章。
（2）企业营业执照复印件，加盖公章。
（3）土地出让成交确认书。
（4）契税纳税申报审批表，加盖公章和法人代表章。
23、总裁办公室负责到国土资源局办理《土地使用权证》，同时提供如下材料：
（1）土地登记申请书。
（2）营业执照副本复印件。
（3）土地权属来源证明文件（国土资源局提供的国有土地出让批准文件）。
（4）地籍调查表。
（5）本宗地及邻宗地指界人身份证明书及身份证复印件。
（6）《国有土地使用权出让合同》原件及复印件。
（7）土地出让金缴纳凭证及契税、耕地占用税完税凭证。
（8）宗地现状勘测定界图（西安坐标系）、宗地图（西安坐标系，带坐标与不带坐标各一份）。
（9）委托他人代理登记的应出具法人代表委托书。
24、项目需要土地抵押融资时，总裁办公室协助财务部办理土地抵押他项权证，办理时提供如下材料：
（1）土地登记申请书。
（2）双方营业执照副本复印件。
（3）土地评估报告及备案表原件。
（4）土地使用证原件和复印件。
（5）借款合同、抵押合同原件。
（6）双方法人代表身份证明书及身份证复印件。
（7）宗地现状勘测定界图（西安坐标系）、宗地图（西安坐标系，带坐标与不带坐标各一份）。
（8）委托他人代理登记的应出具法人代表委托书。
（9）申请单位投资额须达到项目立项时投资总额的25%。
25、获得《建设用地规划许可证》及附图后，针对拟建楼座，总裁办向规划局申领《建设工程规划设计条件通知书》，总工室组织建筑设计单位根据《建设用地规划许可证》及附图、《建设工程规划设计条件通知书》进行初步方案设计，完成以下文件：
总平面图，正立面、背立面、两个侧立面图，剖面图，正立面效果图或透视效果图（根据规划部门具体要求选择）及其电子文档。
以上方案分别选择三家设计单位出具，其中一家系潍坊市以外的设计单位。
26、初步设计方案完成后，首先经分管房地产开发的副总裁审查后，按照集团图纸审查程序，报集团图纸审查领导小组审查，通过后，由集团董事局主席签字批准。
27、总裁办公室负责将董事局主席签字批准的设计方案报政府规划部门进行审查、批复工作，向规划部门申领《建设工程规划许可证》，办理时，总工室协助提供如下材料：
（1）建设工程申请单1份。
（2）《建设工程规划许可证》报审表1份。
（3）建设项目批准文件或年度投资计划批准文件1份。
（4）建设工程规划设计条件通知书。
（5）已审批的规划图1份。
（6）土地权属证明1份（查验原件）。
（7）加盖设计资质章的施工图纸、各立面效果图或透视效果图（根据规划部门具体要求）。
（8）放线验审书。
（9）勘测定界图（潍坊独立坐标系）。
28、规划部门初步审查通过后，按照规定缴纳相关费用（能够减免或缓交的缴费项目办理相关手续），获得《建设工程规划许可证》及附图。缴费项目及标准为：
（1）规划技术服务费：
建设用地规划许可：按照用地面积计算1.8元/平方米；
建设工程规划许可：按照建筑面积计算，住宅2元/平方米，商业建筑2.9元/平方米；
构筑物、管线规划：按照构筑物面积计算，2.3元/平方米。
（2）散装水泥费：
砖混结构住宅建筑：0.45元/平方米；
砖混结构公用建筑：0.55元/平方米；
排、框架结构：0.75元/平方米。
（3）城市基础设施配套费：
按照建筑面积计算，潍坊市2007年标准为280元/平方米（沿三河项目加收20%）。
（4）城市建设综合开发费：
按照住宅造价的40%—50%计收。
（5）综合开发管理费：
按照综合开发费的1%—2%计收。
（6）征地管理费：
土地补偿费数额的2.8%。
（7）人民防空异地建设费：
按照建筑面积计算，暂定为20元/平方米，市政府计划调整为70元/平方米。
（8）新型墙材专项基金：
按照建筑面积计算，8元/平方米，工程竣工验收后，按照实际使用节能材料的比例返还。
（9）建筑劳务工资保证金：
按照合同造价的2%计收，工程竣工验收后全额返还。
（10）建筑企业养老保障金：
按照建筑面积*800元/平方米*2.6%的标准缴纳。
29、《建设工程规划许可证》申领过程的同时，集团招标领导小组制作招标文件，按照集团规定招标程序选定项目土地地质勘探单位并签订国家规定格式的标准合同和补充协议。工程部组织地质勘探单位进行地质勘探工作，出具《地质勘探报告》并通过审图中心的审查。
30、营销部组织委托销售单位在市场调研的基础上提出户型设计建议报告，首先经分管房地产开发的副总裁审查批准后，由总工室转交建筑设计单位设计完成标准层户型平面图，按照集团图纸审查程序，报集团图纸审查领导小组审查，通过后，由集团董事局主席签字批准。
31、根据《地质勘探报告》、批准的户型图、《建设工程规划许可证》及附图，集团总工室组织设计单位进行施工图设计（含灯光亮化和内、外部装修施工图设计以及绿化、景观、公共照明、道路、雨污水管道、燃气管道、采暖设施、电力设施、电视、通讯等配套工程的施工设计）。
32、施工图设计完成后，总工室首先组织外聘专家按照技术上可行、安全上可靠、经济上合理的原则会审提出修改意见并交设计单位修改完成后，报分管房地产开发的副总裁审查，再按照集团图纸审查程序，报集团图纸审查领导小组审查，通过后，由集团董事局主席签字批准。
33、总工室负责将董事局主席签字批准的施工图设计方案报地方政府建设局建筑工程施工图审查中心、消防局进行审查。缴纳审图费（审图费标准为设计费的1.5%）以后，分别获得《施工图审查合格书》、《施工图审查报告》和《建筑消防设计防火审查意见书》。
34、总裁办组织整理材料同建设局签订《房地产项目开发合同书》并申领《房地产开发经营权证》，提交如下材料：
（1）房地产开发经营权证申请表。
（2）房地产开发企业营业执照副本复印件。
（3）房地产开发企业资质等级证书。
（4）房地产开发项目立项批文。
（5）《建设用地规划许可证》。
（6）规划部门批准的项目规划总平面图。
（7）土地使用权证复印件。
（8）《房地产项目开发合同书》。
（9）开发项目价款缴纳凭证。
35、集团招标领导小组及招标代理公司，共同制作招标文件，向建筑工程交易中心缴纳招投标费（标准为中标建筑金额的0.1%，开发单位与施工单位各承担50%）以后，按照招投标主管部门的规定及集团规定招标程序选定监理单位和施工单位（含土建和安装、装饰、绿化等项目的监理与施工），发放中标通知书，招标领导小组分别组织与中标的监理单位、施工单位签署国家统一规定格式的监理合同与施工合同（经建筑工程管理局盖章备案后生效）及其补充协议（格式合同以外的补充条款）。
36、由工程部负责向工程质量监督部门申领《建设工程质量监督书》，并按照规定标准交纳质监费（缴费标准为中标建筑金额的0.07%），办理时提供以下材料：
（1）受监工程概况表。
（2）建设工程质量监督登记表。
（3）建设、设计、勘探、施工、监理等单位质量责任制度。
（4）建设工程质量监督提交资料审查表。
（5）施工中标通知书（原件）、施工合同（原件）、施工单位资质证书（复印件）。
（6）监理中标通知书（原件）、监理合同（原件）、监理单位资质证书（复印件）。
（7）《施工图审查合格书》（复印件）、《施工图审查报告》（原件）和《建筑消防设计防火审查意见书》（复印件）。
（8）勘察、设计单位资质证书（复印件）。
（9）施工图纸、勘察报告、施工组织设计原件（阅后返还）。
（10）资料员、见证员证书原件、复印件。
37、由工程部负责协助施工单位向政府建筑工程管理局申请办理《建筑工程安全报监证》，证件办理完毕后，将证件转交总裁办公室。证件办理时提供如下材料：
（1）《建筑企业安全资格证书》；
（2）《工程中标通知书》；
（3）工程施工合同；
（4）施工现场安全防护设施的使用计划（品种、规格、数量）和费用计划；
（5）施工现场临时设施规划方案；
（6）拟进入施工现场使用施工起重机械设备的型号、数量；
（7）施工现场平面布置图；
（8）建筑施工企业职工意外伤害保险手续；
（9）工程项目负责人、安全管理人员及特种作业人员持证上岗情况报告；
（10）签订《安全生产文明施工责任书》。
38、总裁办公室负责向地方政府建设局申领施工许可证，办理时提供如下材料：
（1）《建筑工程施工许可证》报审表；
（2）建设项目报建表；
（3）《建设工程规划许可证》（含附图、附件）复印件一份；
（4）工程施工合同、监理合同、勘察合同、设计合同；
（5）建设五大责任主体营业执照、资质证书复印件；
（6）施工单位及监理单位的中标通知书；
（7）工程质量责任卡；
（8）工程质量监督书复印件；
（9）安全报监证复印件；
（10）各类收费证明；
（11）《施工图审查合格书》（复印件）、《施工图审查报告》（原件）和《建筑消防设计防火审查意见书》（复印件）。
（12）其它有关材料。

房产开发项目审批流程图

牵头部门：建委

签订开发合同或办理“一书一册”（建委）
环境保护设计批准书（环保局）

立项或备案(计委)
消防审核意见书（公安消防大队）

选址、方案审查、用地规划许可证(规划局)
城市园林绿化设计方案审查意见书（市政局）

办理拆迁许可（国土房管局）

建设项目卫生设计审查许可证（卫生局）

初步设计审查审批（建委）

建设工程防雷工程设计审核书（气象局）

施工图审查备案（建委）

组织初步设计会审、批复（建委）

工程招投标及备案（建委）

房产开发项目申请人

市行政审批服务中心

放、验线、建设工程规划许可证（规划局）
合同备案

质量监督

办理施工许可证（建委）

安全监督

供电方案（xx电力集团、xx供电局

光纤电视安装方案（文广局）

供水方案（自来水公司）

供气方案（xx燃气公司）

办理商品房预售许可（国土房管局）

电讯方案（电信相关单位）

初设、环保、消防、气象、规划、市政、卫生、水利、文广、供水、供电、供气、电讯、工程档案

专业验收

竣工验收办证、备案（建委）

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房地产开发项目综合验收流程图

提交下列资料：
1、规划部门对小区建设落实规划验收合格意见；
2、供热、供水（排水）、绿化等部门对小区配套建设的基础设施和公共设施建设验收合格意见；
3、拆迁办对拆迁补偿方案落实情况的验收合格意见；
4、物业管理主管部门对物业管理落实的验收合格意见；
5、单位工作住宅质量保证书、住宅使用说明书；
6、质监站出具的单位工程竣工验收监督文件。
申请人提出申请

不符合综合验收条件的退回

房监所岗位责任人受理申请

30日内房监所组织建设施工工程质量监督、规划、消防、人防、供热、供水、绿化等部门进行综合验收

不符合程序或对验收结论不认同，责成开发商（或建设单位）整改

核发综合验收合格文件

注：1、审批依据：《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）
2、工作时限：30个工作日