建筑面积复核若干规定.doc

建筑面积复核若干规定(试行)
长沙市规划管理局

 1  基本术语
1.0.1 层高
上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
1.0.2 自然层
    按楼板、地板结构分层的搂层。
1.0.3建筑开放空间
    只有结构支承、无围护结构的开放空间。
1.0.4 走廊
    建筑物的水平交通空间。
1.0.5 挑廊
    挑出建筑物外墙的水平交通距离。
1.0.6 檐廊
    设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。
1.0.7 回廊
    在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。
1.0.8 门斗
    在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的建筑过渡空间。
1.0.9 建筑物通道
    为道路穿过建筑物而设置的建筑空间。
1.0.10 架空走廊
建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。
1.0.11 勒脚
    建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。
1.0.12 围护结构
    围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。
1.0.13 围护性幕墙
    直接作为外墙起围护作用的幕墙。
1.0.14 装饰性幕墙
    设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。
1.0.15 落地橱窗
    突出外墙面根基落地的橱窗。
1.0.16 阳台
    供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。
1.0.17 眺望间
设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。
1.0.18 雨蓬
    设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳蓬。
1.0.19 结构转换层
简称转换层，是指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同的结构类型，通过该楼层进行结构转换。
1.0.20 消防避难层
简称避难层，因消防需要在高层建筑中每隔一定高度留出某楼层作消防避难用。
1.0.21 变形缝
    伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。
1.0.22 永久性顶盖
    经规划批准设计的永久使用的顶盖。
1.023 飘窗
    为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。
1.0.24 骑楼
    楼层部分跨在人行道上的临街楼房。
1.0.25 过街楼
    有道路穿过建筑空间的楼房。
1.0.26 技术设备层
简称技术层（设备层），专用于为安装布置水、电、暖、卫系统等设施的楼层。
1.0.27 夹层
亦称附层。位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分。
1.0.28 插层
位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。
1.0.29 阁楼
坡屋顶下方空间加以利用的部位、局部层高可能达到2.20米以上。
1.0.30 封闭阳台
采用木质、金属质或塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的空间。
1.0.31 平台
亦称露台，供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
1.0.32 跃层住宅
套内空间跨越两楼层以上的住宅。
1.0.33 复式住宅
套内空间跨越两楼层及以上的住宅，居室内厅高度为两楼层高。
1.0.34 错层住宅
套内部分空间地板与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一层，无重叠面积。
1.0.35 楼梯
供房屋各层间上下步行的交通通道。
1.0.36 梯间
内有电梯或楼梯，供载人、载物或人员上下的空间或房间，或称为楼梯间、电梯间。
1.0.37 房屋梯间
突出房屋天面、有顶盖，四周有围护结构，供房屋维修、消防安全出口用的楼梯。
1.0.38 房屋水箱间
指突出房屋天面（或顶层）的水箱周围有围护结构、有顶盖的房屋。
2  建筑面积的计算
2.0.1 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：
1 单层建筑物高度在2.20米及以上者应计算全面积；高度不足2.20米者应计算1/2面积。
2 坡屋顶内空间高度超过2.10米（含2.20米）的部位应计算全面积；层高不足2.20米的部位不应计算建筑面积。
（解释：本规范规定建筑面积的计算是以勒脚以上外墙结构外边线计算，勒脚是墙根部很矮的一部分墙体加厚，不能代表整个外墙结构，因此要扣除勒脚墙体加厚的部分。）
2.0.2 单层建筑物内设有局部搂层者，局部搂层的二层及以上搂层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积；层高不足2.20米者应计算1/2面积。
（解释：单层建筑物应按不同的高度确定其面积的计算。其高度指室内地面标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离。遇有以屋面板找坡的平屋顶单层建筑物，其高度指室内地面标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距离。）
2.0.3多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。
（解释：多层建筑物的建筑面积应按不同的层高分别计算。层高是指上下两层楼面结构标高之间的垂直距离。建筑物最底层的层高，有基础底板的指基础底板上表面结构标高至上层楼面的结构标高之间的垂直距离；没有基础底板的指地面标高至上层楼面结构标高之间的垂直距离。最上一层的层高是指楼面结构标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离，遇有以屋面板找坡的屋面，层高指楼面结构标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距离。）
2.0.4 场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积机；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。
2.0.5 地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
（解释：地下室、半地下室应以其外墙上口外边线所围水平面积计算。原计算规则规定按地下室、半地下室上口外墙水平面积计算，文字上不甚严密，“上口外墙”容易理解为地下室、半地下室的上一层建筑的外墙。由于上一层建筑外墙与地下室墙的中心线不一定完全重叠，多数情况是凸出或凹进地下室外墙中心线。
2.0.6 坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、、场馆看台下的空间不应计算面积。
（解释：建筑物底层架空开放空间作车库等其他用途（不包括用作公共休憩、绿化园艺）使用的，按其柱外围计算全部建筑面积。建筑物底层架空开放空间用作公共休憩、绿化园艺使用的不计算建筑面积。）
2.0.7 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
2.0.8 建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。
2.0.9立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
（解释：本条对原规定进行了修订，并增加了立体车库的面积计算。立体车库、立体仓库、立体书库不规定是否有围护结构，均按是否有结构层，应区分不同的层高确定建筑面积计算的范围，改变按书架层和货架层计算面积的规定。）
2.0.10有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上 者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
2.0.11 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。
2.0.12有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。
（解释：本条所称“场馆”实质上是指“场”<如：足球场、网球场等>看台上有永久性顶盖部分。“馆”应是有永久性顶盖和围护结构的，应按单层或多层建筑相关规定计算面积。）
2.0.13建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
2.0.14设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
（解释：设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物是指向建筑物外倾斜的墙体，若遇有向建筑物内倾斜的墙体，应视为坡屋顶，应按坡屋顶有关条文计算面积。）
2.0.15建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管通井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。
（解释：室内楼梯间的面积计算，应按楼梯依附的建筑物的自然层数计算并在建筑物面积内。遇跃层建筑，其共用的室内楼梯应按自然层数计算面积；上下两错层户室共用的室内楼梯，应选上一层的自然层计算面积）
2.0.16 雨蓬结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨蓬结构板的水平投影面积的1/2计算。
（解释：雨蓬均以其宽度超过2.10m或不超过2.10m衡量，超过2.10m者均应按雨蓬的结构板水平投影面积的1/2计算。有柱雨蓬和无柱雨蓬计算应一致。）
2.0.17有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。
（解释：室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖，或不能安全遮盖楼梯的雨蓬，上层楼梯不计算面积，上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积。）
2.0.18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。
（解释：建筑物的阳台（包括户内的空中花园），不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。用作10层以上住宅的通道按阳台的计算规则计算建筑面积。）
2.0.19有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。
（解释：车棚、货棚、站台、加油站、收费站等的面积计算。由于建筑技术的发展，出现许多新型结构，如柱不再是单纯的直立的柱，而出现正V形柱倒∧形柱等不同类型的柱，给面积计算带来许多争议，为此，我们不以柱来确定面积的计算，而依据顶盖的水平投影面积计算。在车棚、货棚、站台、加油站、收费站内设有有围护结构的管理室、休息室等，另按相关条款计算面积。）
2.0.20高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。
2.0.21以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。
2.0.22建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。
2.0.23建筑物内部的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。
（解释：本规范所指建筑物内的变形缝是与建筑物相连通的变形缝，即暴露在建筑物内，在建筑物内可以看得见的变形缝。）
2.0.24独立户室内已封闭的花园房屋和阳光屋，按其水平投影面积计算。
2.0.24下列项目不应计算面积:
1 建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）。
  2 建筑物内的设备管道夹层。                          
（解释：建筑物内的设备管道夹层应包括结构转换层和技术设备层，但设备管道夹层内作为其他用途使用的部分应计算建筑面积。）
3 建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。
4 屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。
（解释：局部有顶盖的露台按露台底板的一半计算建筑面积。）
5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。
6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。      7 无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。
8 自动扶梯、自动人行道。
  9 独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。
（解释：第6款突出墙外的勒脚、附墙柱垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴快料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板<箱>、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊等均不属于建筑结构，不应计算建筑面积。第8款自动扶梯<斜步到滚梯>，除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备，为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道<滚梯>属于安装在楼板上的设备，不应单独计算建筑面积。）
10  临街建筑、挑廊下的空间作为公共开放空间的，不论其是否有柱，均不计算建筑面积。
11利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖的房屋不计算建筑面积。
12 活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。
13楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
14在建筑楼层部分架空作为户外共享空中花园、并且其架空高度最低不小于两个标准层层高的，不计算建筑面积。
15 起隔热作用的非结构墙体不计算建筑面积。
16成套复式住宅上层为空的相关外围墙体。
17地下层中的水池。
  3  建筑层数计算及表示方法
3.0.1 假层、夹层、附层、插层、如果层高在2.2米（含2.2米）以上并计算建筑面积的，按自然层计入建筑总层数。
3.0.2 坡顶住宅顶层其外墙檐口高度如超出1.2米（含1.2米），则视为一个自然层；如在1.2米以下，建筑层数表示为XF（自然层）+0.5（阁楼），即（X+0.5）F，如6.5F。在总图标注中顶层为坡屋顶阁楼、复式或跃层时，层数统一表示为XF+1，如6+1F，建筑面积按6.5层计算。
3.0.3 建筑底层作为架空层（包括作为绿化园艺、公共休憩的开放空间或层高小于2.20米的车库、杂物间等，但结构性防潮层除外），其层数标注为1（架空层）+XF（自然层），即1+XF，如1+6F。总图上必须标明架空层的具体用途和是否为开放空间，无特殊说明时默认架空层作为层高小于2.20米的车库、杂物间使用。
3.0.4建筑物首层标高平均高于周边地坪1.5米，则视为地上层，且按自然层计入建筑总层数；低于1.5米（含1.5米），则视为地下层。设在半地下层的非设施配套用房均应计入建筑面积和容积率。
30.5 底层面积统一表示为第一层的建筑面积。
 4 有关建筑性质的确定
4.0.1 商业用房应包括一切作商业用途的建筑。如餐饮、娱乐、休闲等。
4.0.2有卧室、客厅、卫生间，但没有独立厨房的公寓不能定义为住宅。
4.0.3 如果只有一层作为商铺，以上均作为住宅，该建筑的建筑性质定义为居住建筑，但作为商铺的裙楼的建筑面积占总建筑面积的比例大于或等于20%，该建筑的建筑性质定义为商住；如果有两层或两层以上作为商铺，其余部分作为住宅，该建筑的建筑性质定义为商住综合楼。
 本规定用词说明
1 为便于在执行本规定条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
1） 表示很严格，非这样做不可的用词：  
 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。
2） 表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：
  正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。
3） 表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：
 正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”。
2 本规定中指明应按其他有关标准、规范执行的写法为“应符合……的规范”或“应按……执行”。