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精装修工程投资控制的问题研究_王超
摘要：建设工程投资控制就是将原有的项目方案在各个环节和流程上进一步的优化，从而价格投资控制在目标范围内。投资控制需要结合总的估算目标确定，及时的调整，将费用控制在成本估算值内，实现控制目标。投资控制一直是各个房地产企业、业主所关心的热点话题，尤其是近年来精装修领域的快速发展下，精装修的成本占据整个建安成本的百分之三十，这也使得越来越多的房地产企业开始通过精装修投资控制，来降低成本。
关键词：精装修；投资控制；项目；成本

1.前言
随着人们生活水平的提升，人们对居住环境也有了更高的要求，尤其是商业地产的开发中，精装修作为房地产销售中的亮点越来越被重视。验收交房也从原来的毛坯逐渐成为精装修交房，精装修的成本也越来愈大，其占比整个建安成本的30%-40%，因此控制好精装修部分的投资，更准确全面的管理精装修成本预算，对房地产开发企业而言具有重要的意义。
工程项目的投资控制是合理的运用成本管理措施，在项目决策、设计、招标、施工等全过程的阶段将其成本控制在投资的估算范围内。在投资控制中寻找时机的费用和消耗限额之间的差异，以定性和定量的分析方法，将资源进行合理的调配、安排和利用，使企业达到节约生产、效益最大化。
2.精装修项目的投资控制的现状
2.1项目概算
根据室内装饰工程项目进行基本的概算，将本项目的成本设计内容、设计、施工、材料和管理按照实际发生顺序和阶段将核算内容分为设计概算和工程概算，如图所示为项目的整个概算过程。

图1项目概算生产过程
实行概算的过程需要较多部门来合作完成，在概算初期，需要由项目部提供工程计划进度和政府部门收费的标准以及其他与工程成本相关的资料等，然后由设计管理部提供设计文件、资料及图纸，合约部，项目部提供同类项目成本资料，政府部门公布资料以及咨询公司等提供的材料，之后合约部、项目部、财务部正确统计各项目有关的数据，并根据项目的具体情况不成功及修正案例中的内容，由合约部根据近期同类项目的结算价格参考建材市场的情况及人工费的涨幅预期等确定各个分部分项工程的预算价格，最后由合约部项目负责人请示合约部经济等，获得成本预算有关的指标文件，在呈报审批。
2.1设计阶段投资控制
投资估算包含整个项目阶段所需的全部费用的总和，对工程方案设计起着控制作用，决定着设计方案的尺度及标准，也是方案选择的依据。投资估算的主要依据是项目的经济指标、结构标准、相关地区定额标准、材料、设备市场价格，精装修项目的设计图纸等。根据总估算分摊到精装修项目的各个标段。在设计中就根据业主提前要求的总额展开设计，将设计估算控制在投资估算之内。
设计单位考虑在限额以内进行方案设计并经过几轮的设计调整，留出日后变更价格浮动空间，在可以满足投资成本的情况下，方可进行招标。
投资估算的审查主要内容包括投资估算编制依据的时效性、准确性、选用的投资估算方法的科学性、适用性，内容与项目设计要求的一致性、费用项目、费用数额的真实性等。
2.2招投标流程及管理
选择好的施工单位是开发过程取得成功的前提条件，特别要考查施工单位以前的项目成果，不仅仅是看谁的总价最低，还要兼顾信誉、技术、能力等诸多要素。大工程一定让实力强的队伍来做。而一些小项目则可以从成本角度来比对考虑。
招标合同规划编排初步的合同规划进行标段分割，编制发标文件，发标后及时的跟进答疑，汇总所有疑问后向召开投标答疑会澄清。对金额较大的工程, 如机电、幕墙目前一般是采取至少6次的疑问问卷，3 次的议标会议。澄清所有商务及技术等事宜后，再次进行估算对比后交予审批委员会审批。
2.3在工程实施中的投资控制过程管理
首先，编制完成工程形象进度申报表样本及付款证书样本，以便于付款流程标准化。
其次，建立工程变更和签证管理制度，杜绝随意性的设计洽商和虚假签证，设计金额较大的变更，提前进行成本估算，分清洽商的发生原因和责任。
第三，对工程动态成本实施监督和测算，计算并与目标成本进行比较，找出原因，修正错误，根据成本的动态监控，及时调整设计，使投资得到有效控制。
2.4最终结算管理原则及方法
第一，合同中标价格 ，在制作结算书时，应提交相应的依据文件。
第二，工地指令增减帐金额，根据指令内容申报变更金额诉求，附着相应变更现场照片或前后对比照，与承包商协商确认增减帐处理事宜。
第三，口头指令增减帐金额。雇主/工程师根据图纸范围内容，要求承包商负责的项目。因承包商对图纸及招标文件内容有误造成理解偏差的项目，作为争议项目列入此章节。此部分内容需由承包商提供完成的原合同图纸及现场完成工程照片、相关往来函件及邮件证明，经工程部、商务部及工料测量师确认后给出最终意见。
第四，索赔项目，由承包商进行提交申报，根据责任方承担的原则。业主方原因由业主出具工地指令，由承包商提交依据文件并进行减帐处理事宜，承包商原因由精装修单位提交文件后由工料测量顾问做相互合同抵扣。
3.精装修项目投资控制存在的问题
3.1设计准备不充分
前期图纸准备不充分，初步方案设计阶段影响项目投资的 75％。精装修图纸设计很多相应面层装饰，修改较多，容易在设计中遇到因设计图遗漏的地漏等项目、与土建设计交叉配合出现问题，布局不合理导致拆改返工等。
3.2合约内容不严谨
对业主而言，合同是控制造价、实现效益目标的法律依据。对承包商而言是项目应得收入的集中体现。 双方合同分担各种合理的风险因，充分约束双方的行为。而合同的严谨程度决定投资控制的效果。合约内容不严谨表现在索赔条款不严谨、工程量清单不严谨，细节的条款和依据模糊等。例如没有说明什么项目可以调整，什么项目不予调整，工程量存在不准确项目，合同图纸内丢项项目等。
3.3施工现场管理阶段的问题
精装修工程在现场施工管理阶段的成本管理问题有：设计变更造成拆改，新建工程不能准确计量；现场洽商费用判定困难，造成工期拖延，成本增加；成品保护及文明施工不被重视，造成现场破坏严重，二次施工内容繁多。
4. 精装修项目投资控制的建议
4.1充分做好招标计划安排
精装修工程图纸多，工艺复杂，经常会出现变更图纸，增加施工工艺的问题。因此需要做到以下几点：
第一，严控项目进度安排，细化图纸内容，给设计单位足够的时间深化方案，保证工程合同范围、工作内容划分、清单列项完整性。
第二，全面考察投标单位。通过资格预审文件对比进行考察，现场定标前会议考察面试项目经理及技术负责人，选择信誉良好，技术过硬的单位，减少在施工过程中的结算难度，帮助业主单位减少索赔。
4.2严格审核合约内容
第一，细化索赔条款内容 。纵观整个建筑市场，针对于工期索赔，不论是索赔还是反索赔，都很少有明显的成功案例。以至于罚，不如奖。可以尝试建立竣工保证奖金制度，如果能够按照规定时间竣工验收，予以奖励。
第二，完善工程量清单内容与项目，实行清单计价的预算，对异于常规的工程作法进行特别说明。在工程量清单编制中可由企业自主报价，不必强硬规定，避免因为定额含量不足的借口来追加投资。
4.3加强竣工决算成本管理
结算文件是由施工单位根据实际的完成工程量提出的费用申请文件，同时合同的顾问部门会根据工程建设过程来给出准确客观的结算文件，对比两个文件，确认最终的工程量，找出差异所在，严格审核，最终完成竣工结算。通过验收专家对项目质量进行验收，对项目整体的费用成本进行汇总，得出整体的造价数据。

参考文献
[1] 刘科. 建筑装饰装修工程中造价的控制[J]. 中外企业家. 2015(36)
[2] 郭金宏,吴岩,张泽沛. 四合一多功能铺装地面在装配式装修工程中的应用[J]. 科技资讯. 2016(02)
[3] 钟俊科. 装饰装修工程中的绿色施工研究[J]. 住宅与房地产. 2016(21)