©2010-2026 宁波自信网络信息技术有限公司 版权所有
客服电话：0574-28810668 投诉电话：18658249818
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490
关注我们 ：
1、 深圳•巴厘岛 投资可行性及收益分析报告 开 发 商:深圳中泰天成实业有限公司 统筹策划:三明国际(中国)商业策划顾问公司 二00四年十月 前 言 本方案作为项目的投资分析报告，是项目全程策划的重要组成部分，是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于本投资分析报告，有以下几点说明： 1. 本分析报告所研究的对象是燕南路88号项目的商场部份，暂命名为“巴厘岛”； 2. 本分析报告中所出现的“本项目”、“项目”等名称，皆指“巴厘岛”； 3. 本分析报告假设项目的投资为贵司的自有资金，因此没有考虑资金的时间价值成本； 4. 本分析报告在分析项
2、目各种财务评价指标的基础上，通过盈利能力分析、敏感性分析对项目的开发成本和经营利润进行综合评估； 5. 项目以返租销售形式进行，本案主要对返租销售三年期内的投资收益进行分析，因此在计算租赁收入时，只考虑了三年返租的总收入； 6. 本项目有关成本核算的明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据,贵司没有提供的则按行业标准计算。 目 录 第一部份：项目总论 5 1 项目名称 5 2 项目位置 5 3 项目周边目前现状 5 4 项目性质及主要特点 6 5 项目地块面积及边界长 7 第二部份：投资成本及费用分析 7 1 总建筑面积：18000平方
3、米 7 2 开发成本总额：17043.73万元 7 3 建筑单方造价：9500元 7 4 各项成本构成 7 4.1 土地成本 7 4.2 前期工程费 8 4.3 建安工程 8 4.4 开发税费 9 4.5 红线内外公建配套工程费 9 4.6 开发成本费用 10 4.7 开发期间费用 10 5 总成本费用汇总 11 第三部份：项目租售财务收益分析 12 1 租售价格的定位 12 1.1 销售价格的定位 12 1.2 租赁价格 14 1.3 租售价格 15 2 项目销售收益测算 15 2.1 销售收入 15 2.2 销售预计发生的税项及其他费用 19 2.3
4、 销售净收入 21 3 商铺租赁收入测算 21 3.1 租赁进度及收入测算 21 3.2 出租率为100%的租赁收入 24 3.3 不同租赁率的租赁收入 24 3.4 租赁预计发生的税项及其他费用 25 3.5 商场租赁净收入 26 4 项目收入汇总 27 5 项目费用汇总 27 6 利润测算 28 6.1 总利润 28 6.2 净利润 29 第四部份：财务指标分析 30 1 财务指标的选取 30 1.1 静态盈利分析指标 30 1.2 动态盈利分析指标 31 2 财务指标的分析 32 2.1 损益表及静态盈利分析 32 2.2 现金流量表及动态盈利分析 3
5、3 2.3 项目财务指标计算结果 37 第五部份：项目不确定性分析 38 1 项目盈亏平衡分析 38 1.1 项目保本销售均价 38 1.2 项目保本销售量 39 1.3 项目保本销售率 39 2 项目敏感性分析 39 第六部份：风险分析 42 1 按商业房地产寿命周期分类的风险及其防范 42 1.1 投资前期的风险 42 1.2 开发建设期间的风险 42 1.3 管理阶段风险 43 2 按风险的实质内容分类的风险及其防范 43 2.1 政策风险 43 2.2 市场风险 43 2.3 经营风险 44 2.4 财务风险 44 2.5 金融风险 44 2.6
6、信用风险 44 3 最主要风险剖析 45 3.1 市场风险 45 3.2 经营风险 45 第七部份：结论与建议 46 1 结论 46 2 建议 46 第一部份：项目总论 1 项目名称 巴厘岛 ——中国首家女性FREE主题体验式潮流生活港 （FREE LIVING MALL OF YOUNG WOMEN） 2 项目位置 巴厘岛项目位于深圳市福田区华强北商圈，振华路与燕南路交叉路口处。项目周边的振华路与燕南路均为单行通车路，项目西望华强北路，东靠上步中路，北依红荔路，南面不远就是深南中路。 3 项目周边目前现状 项目的西边为华强北商圈，东面是深圳市的行政中
7、心，再加上周围金茂礼都、都市·千千汇等中高档住宅楼盘和周岭鞋城、美眉城、金茂礼都商场、都市·千千汇等商业物业，所以项目周围不缺泛商业氛围和中高素质人流。 4 项目性质及主要特点 经济技术指标一览表 占地面积 9,759㎡ 总建筑面积 59,000m2 商业建筑面积 18000m2 住宅建筑面积 41,000m2 楼层数 22层 裙楼商场楼层 3层 总户数 500户 容积率 5.8 停车位 500个 燕南路88号项目是商住一体的综合物业，一至三层的商业裙楼部分为本项目，四层至顶层为中高档住宅楼。商业部分定位“中国首家女性FREE主题体验式潮流生活港”
8、它导入国际最新购物概念文化——“体验式”购物理念模式，代表着深圳女性生活的新天地，引领着鹏城女性购物的新潮流，是真正集购物享受、休闲、娱乐、餐饮于一体的LIVING MALL。 巴厘岛以超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性为其定位原则，打造本项目三大核心竞争力板块——淑女城、活色生香馆、真味生活馆；以其创新性、价值性来实现经营精品产品、品牌产品、文化产品的高素质定位。 本项目各楼层的功能业态的特色表现在： 一层淑媛名店城以品牌集、明星店、COFFEE SHOP为主题板块，以25-40岁中高收入的女性为目标消费对象，经营国际、国内、本地特色的知名女装、珠宝首饰、化妆品、精品皮具、开
9、放式咖啡吧； 二层活色生香馆以精品超市、折扣中心、西式餐厅为主题板块，以20-30岁的女性为目标消费群，经营家居生活精品、中高档潮流服饰、运动保健用品、主题专卖店、品牌折扣超市、西式餐厅等； 三层真味生活馆以情感世界、时尚梦工场、缘分空间为主题板块，以18-40岁成年女性为目标消费群，经营设计专营、话吧聊吧、保健美容纤体中心、情侣用品区、休闲酒吧、3D迷你梦幻影城。 5 项目地块面积及边界长 项目地块边界面积为9529平方米，南北边界长度为113米，东西边界宽度为83米。 第二部份：投资成本及费用分析 1 总建筑面积：18000平方米 2 开发成本总额：17043.73万元 3
10、 建筑单方造价：9500元 4 各项成本构成 成本费用是指项目开发所需投入，包括土地成本、建安工程成本、配套工程成本及发生的税费及费用。敝司根据贵司提供商住两部份的总成本，以建筑面积分摊计算本项目各成本。 4.1 土地成本 序号 项目 基数 （万元） 基数单位 数量 数量 单位 金额 （万元） （一） 土地出让金 （二） 折迁补偿费 （三） 合计 4271.19 4.2 前期工程费 序号 项目 基数 （万元） 基数 单位 数量 数量 单位 金额 （万元） （一） 市场
11、调研、策划费用 10.00 （二） 勘测设计费 183.05 (1) 规划设计费 183.05 (2) 水文地质勘察费 0.00 （三） 场地三通一平费 0.00 （四） 筹建开及项目管理费 4881.36 3% 146.44 （五） 合计 339.49 4.3 建安工程 序号 项目 基数 （万元） 基数 单位 数量 数量 单位 金额 （万元） （一） 土建工程 (1) 基础及主体工程
12、 (2) 室内装修工程 (3) 外立面装修工程 (4) 室内水电安装 （二） 设备及安装工程 (1) 电梯订购及安装 (2) 室内外消防消防报警保安监视设备及安装 (3) 中央空调系统工程 (4) 其他照明、防雷接地工程费 （四） 合计 4881.36 4.4 开发税费 序号 项目 基数 （万元） 基数 单位 数量 数量 单位 金额 （万元）
13、 （一） 预算定额管理费 （二） 建筑工程监理费 （三） 建筑工程质量监督费 （四） 建筑工程质量监督检查费 （五） 建筑工程安全检查监督费 （六） 报建费：建筑许可证费 （七） 其他税费（如白蚁防治费） （八） 合计 1719.45 4.5 红线内外公建配套工程费 序号 项目 基数 基数 单位 数量 数量 单位 金额 （万元） （一） 外电工程费 18000.00 ㎡
14、70 元/㎡ 126.00 （二） 临时施工、用电费 18000.00 ㎡ 5 元/㎡ 9.00 （三） 外排水工程 18000.00 ㎡ 10 元/㎡ 18.00 （四） 外水管网工程费、变频水泵等 18000.00 ㎡ 10 元/㎡ 18.00 （五） 合计 171.00 4.6 开发成本费用 序号 项 目 单价 （万元/㎡） 总额 （万元） （一） 土地成本 0.24 4271.19 （二） 前期工程费 0.02 339.49 （三） 建安工程费 0.27 4881.
15、36 （四） 开发税费 0.10 1719.45 （五） 红线内外公建配套工程费 0.01 171.00 （六） 不可预见费用 0.03 569.12 （七） 开发成本总额 0.66 11951.61 4.7 开发期间费用 序号 项目 基数 （万元） 基数 单位 数量 数量单位 金额 （万元） （一） 管理费用 48496.35 万元 3% 1454.89 （二） 销售费用 3637.23 (1) 宣传推广费 48496.35 万元 5% 2424.82 (2) 租售代理费 4
16、8496.35 万元 2% 969.93 (3) 其它销售费用 48496.35 万元 0.50% 242.48 （三） 财务费用 0.00 （四） 合计 5092.12 假设本项目资金来源全部是开发商自有资金，财务费用忽略不计。 5 总成本费用汇总 项目总成本费用为开发项目所有费用的投入，其包括开发成本与开发期间成本总和，即总成本=开发成本费用+开发期间费用（详见总成本费用汇总表） 序号 项 目 单价 （万元/㎡） 总额 （万元） （一） 开发成本 0.66 11951.61 (
17、1) 土地成本 0.24 4271.19 (2) 前期工程费 0.02 339.49 (3) 建安工程 0.27 4881.36 (4) 开发税费 0.10 1719.45 (5) 红线内外公建配套工程费 0.01 171.00 (6) 不可预见费用 0.03 569.12 （二） 开发期间费用 0.28 5092.12 (1) 管理费用 0.08 1454.89 (2) 销售费用 0.20 3637.23 (3) 财务费用 0.00 0.00 （三） 总成本 0.95 17043.73 第三部份：
18、项目租售财务收益分析 6 租售价格的定位 为确保巴厘岛销售收益合理预测，敝司通过对项目周边同类商场的市场调研，运用市场比较法预测项目的平均价格，为下一步分析工作的准确性、可操作性提供依据。 6.1 销售价格的定位 6.1.1 主要竞争项目参数对比 主要竞争项目参数对比表 竞争对手 交通 人流 规模 商场主题 硬件设施 规划设计 经营模式 商场管理 均价 (万元) 金茂礼都 稍差 稍差 小 一般 一般 较差 一般 一般 3.2 都市·千千汇 好 好 小 一般 一般 稍差 一般 一般 4.8 6.1.2 采用市场比较
19、法确定销售价格的上限 根据调研已知可比实例金茂礼都商铺的均价为3.2万元，都市·千千汇商铺的均价为4.8万元，故可求出本项目商铺的销售价格： 因 素 名 称 销售均价市场比较法系数修正表 比较实例均价 交易时间情况修正 区域因素修正 个别因素修正 交易情 况修正 项目修正价 交通 人流 规模 小计 商场主题 硬件设施 规划设计 经营模式 商场管理 小计 金茂礼都 3.2 100/100 -1 -1 -2 100/96 -2 -1 -2 -2 -1 100/92 100/103 3.5 都市 ·.千千汇 4
20、8 100/100 +5 +5 -2 100/108 -2 -1 -1 -1 -1 100/94 100/105 4.5 说明： 1. 交易时间情况修正是将比较实例交易时与本项目交易时存在的价格差异，利用不同时期的价格，通过比较系数修正方法来确定项目的价格。 2. 区域因素修正是将比较实例与本项目所处不同的地段、商业气氛及人流情况而形成的价格差异，通过本项目与比较实例的对比加以修正价格。 3. 个别因素修正是将比较实例与本项目自身不同的定位、规划设计、经营模式及经营管理的不同而形成的价格差异加以修正。 4. 交易情况修正是将比较实例的非正常交易修正为正
21、常交易的合理价格，这种修正就是排除掉交易过程中的一些特殊因素（如特殊的交易方式、交易税费的转嫁、交易时附带有“价外费用”等）所造成的交易价格偏差。 5. 等于比较实例均价乘以交易时间修正系数乘以个别因素修正系数乘以区域因素修正系数乘以交易情况修正系数，即项目修正价=比较实例均价×个别因素修正系数×区域因素修正系数×交易情况修正系数。 综上所述，根据项目的修正价格以算术平均法计算出项目均价： 项目均价=（3.5+4.5）÷2 =4.0（万元/平方米） 本项目销售均价应考虑区域市场及成本费用，敝司建议销售均价为： 楼层 建筑面积 实用率 销售均价 一层 5
22、520.80 54.63 4.5万元 二层 5811.48 51.57 2.5万元 三层 6082.70 63.71 1.5万元 6.2 租赁价格 由于已根据可比实例的销售价格测算出了本项目的销售价格，故可将测算销售价格转换为租赁价格。假设本项目商铺经营为无限期，则根据公式A=PR来求其租赁价格，则租赁价格为： 说明： A为月租赁价格 P为销售价格 R为基准收益率，选取8% 首层月租赁价格=销售价格×R÷12 =45000×8%÷12 =300（元） 二层月租赁价格=销售价格×R÷12 =25000×8%÷12 =166（元） 首层月
23、租赁价格=销售价格×R÷12 =15000×8%÷12 =100（元） 6.3 租售价格 综合以上市场的调研资料统计分析，通过敝司对项目周边商铺位置、近期价格走势、开发规模等市场竞争因素，在充分考虑到项目的开发利润，迅速回笼资金等各方面因素的基础上，建议项目商场定价如下表： 楼层 商铺销售均价 商铺租赁均价 首层 4.5万元 300元 二层 2.5万元 150元 三层 1.5万元 80元 7 项目销售收益测算 7.1 销售收入 7.1.1 项目销售进度与收入预测 根据不同销售阶段预测项目的销售收入，详见各层销售进度与收入预测表。 首层销售进度与收入预测
24、 序号 项目 2005年 2006年 总 额 1-6月 7-12月 1-6月 （一） 销售率 80% 20% 0% 100% （二） 销售面积 4416.64 1104.16 0.00 5520.80 （三） 销售价格（元） 4.50 4.50 4.50 0.00 （四） 销售收入（万元） 19874.88 4968.72 0.00 24843.60 说明：如果首层按4.5万元/平方米销售，则销售收入为24843.60万元，即首层销售收入=19874.88+4968.72=24843.60（万元）。 二层销售进度与收入预
25、测 序号 项目 2005年 2006年 2007年 总 额 1-6月 7-12月 1-6月 7-12月 1-6月 （一） 销售率 70% 20% 10% 0% 0% 100% （二） 销售面积 4068.04 1162.30 581.15 0.00 0.00 5811.48 （三） 销售价格（元） 2.50 2.50 2.50 2.50 2.50 0.00 （四） 销售收入（万元） 10170.09 2905.74 1452.87 0.00 0.00 14528.70
26、说明：如果二层按2.5万元/平方米销售，则销售收入为14528.70万元，即二层销售收入=10170.09+2905.74+1452.87=14528.70（万元）。 三层销售进度与收入预测 序号 项目 2005年 2006年 总 额 1-6月 7-12月 1-6月 （一） 销售率 50% 35% 15% 100% （二） 销售面积 3041.35 2128.95 912.41 6082.70 （三） 销售价格（元） 1.50 1.50 1.50 0.00 （四） 销售收入(万元） 4562.03 3193.42 1368.
27、61 9124.05 说明：如果三层按1.5万元/平方米销售，则销售收入为9124.05万元，即三层销售收入=4562.03+3193.42+1368.61=9124.05（万元）。 项目销售进度与收入预测汇总表 序号 项目 2005年 2006年 总 额 1-6月 7-12月 1-6月 （一） 销售收入（万元） 19874.88 4968.72 0.00 24843.60 （二） 销售收入（万元） 10170.09 2905.74 1452.87 14528.70 （三） 销售收入(万元） 4562.03 3193.42 1368
28、61 9124.05 （四） 合计 34607.00 11067.88 2821.48 48496.35 说明：根据各销售阶段不同，各层销售收入总和为：项目销售总收入=34607.00+11067.88+2821.48=48496.35万元。 7.1.2 项目三年期返租销售收入 由于本项目以返租销售形式进行，其销售收入有一部份作为返租成本，在此以不同销售率来分析销售收入情况，进而分析剔除返租成本的销售收入。 7.1.2.1 销售率为100%的销售收入 此为没有剔除返租成本的销售收入，详见100%销售率的销售收入表。 100%销售率的销售收入表 序号 楼层 面积
29、 市场均价 总额（万元） 备注 （一） 首层 5520.80 4.50 24843.60 商铺全部销售 （二） 二层 5811.48 2.50 14528.70 （三） 三层 6082.70 1.50 9124.05 （四） 合计 17414.98 48496.35 7.1.2.2 不同销售率的销售收入 此为未剔除返租成本而按50%、60%、70%、80%、90%、100%的销售率计算的销售收入，详见不同销售率的销售收入表。 不同销售率的销售收入表 楼层 面积 实收均价 （万元） 销售收入（万元） 备注 50% 6
30、0% 70% 80% 90% 100% 首层 5520.80 4.50 12421.80 14906.16 17390.52 19874.88 22359.24 24843.60 商铺全部销售 二层 5811.48 2.50 7264.35 8717.22 10170.09 11622.96 13075.83 14528.70 三层 6082.70 1.50 4562.03 5474.43 6386.84 7299.24 8211.65 9124.05 合计 17414.98
31、 24248.18 29097.81 33947.45 38797.08 43646.72 48496.35 7.1.2.3 剔除返租成本后销售率为100%的销售收入 此收入剔除返租回报率按8%，返租期为三年的返租成本计算的，详见剔除返租成本销售率为100%的销售收入表。 剔除返租成本销售率为100%的销售收入表 单位：万元 楼层 面积 市场 均价 总额 回报率 回报 成本 单位回报成本 实收 单价 实收额 备注 首层 5520.80 4.50 24843.60 0.08 5962.46 1.08 3.42 1
32、8881.14 商铺全 部销售 二层 5811.48 2.50 14528.70 0.08 3486.89 0.60 1.90 11041.81 三层 6082.70 1.50 9124.05 0.08 2189.77 0.36 1.14 6934.28 合计 17414.98 48496.35 0.24 11639.12 36857.23 7.1.2.4 剔除返租成本不同销售率的销售收入 此为剔除返租回报率按8%，返租期为三年的返租成本后按50%、60%、70%、80%、90%、100%的销售率计算的销售收入，详见剔
33、除返租成本不同销售率的销售收入表 剔除返租成本不同销售率的销售收入表 单位：万元 楼层 面积 实收 均价 销售收入 50% 60% 70% 80% 90% 100% 首层 5520.80 3.42 9440.57 11328.68 13216.80 15104.91 16993.02 18881.14 二层 5811.48 1.90 5520.91 6625.09 7729.27 8833.45 9937.63 11041.81 三层 6082.70 1.14 3467.14 4160
34、57 4853.99 5547.42 6240.85 6934.28 合计 17414.98 18428.61 22114.34 25800.06 29485.78 33171.50 36857.23 7.2 销售预计发生的税项及其他费用 1. 返租成本，按销售收入的8%； 2. 防洪工程维护费，按销售收入的0.13%； 3. 营业税，按销售收入5%； 4. 教育费附加，按营业税的3%； 5. 城市维护建设税，按营业税的7%； 6. 交易管理费，按销售收入的0.5%； 7. 交易印花税，按销售收入的0.03%； 8.
35、 土地增值税，按销售收入的1%。 销售税金及附加费用表 序号 项目 基数 （万元） 基数 单位 数量 数量 单位 金额( 万元） （一） 返租成本 11639.12 （1） 首层返租成本 24843.60 万元 8% 每年 5962.46 （2） 二层返租成本 14528.70 万元 8% 每年 3486.89 （3） 三层返租成本 9124.05 万元 8% 每年 2189.77 （二） 销售阶段税费 2670.45 （1） 营业税 4849
36、6.35 万元 5% 2424.82 （2） 教育费附加 2424.82 万元 3% 72.74 （3） 城市维护建设税 2424.82 万元 7% 169.74 （4） 防洪工程维护费 2424.82 万元 0.13% 3.15 （三） 交易阶段税费 257.03 （1） 交易管理费 48496.35 万元 0.50% 242.48 （2） 交易印花税 48496.35 万元 0.03% 14.55 （四） 销售所得税 16886
37、01 0.00 33% 5572.38 （五） 合计 20138.99 7.3 销售净收入 序号 项目 金额 (万元) （一） 销售收入 48496.35 （1） 首层销售收入 24843.60 （2） 二层销售收入 14528.70 （3） 三层销售收入 9124.05 （二） 返租成本 11639.12 （1） 首层返租成本 5962.46 （2） 二层返租成本 3486.89 （3） 三层返租成本 2189.77 （三） 销售税金及附加 2927
38、48 （1） 销售阶段税费 2670.45 （2） 交易阶段税费 257.03 （四） 销售所得税 5572.38 （五） 销售净收入 28357.36 说明：此销售收入为剔除返租成本的收入，返租成本分三年期在租赁收入中扣除。 8 商铺租赁收入测算 8.1 租赁进度及收入测算 根据不同租赁期预测项目的租赁收入，详见各层租赁进度与收入预测表。 首层租赁进度及收入测算表 序号 项目 2005年 2006年 2007年 2008年 总额 (万元） 1-6月 7-12月 1-6月 7-12月 1-6月 7-12月 1-6月
39、 （一） 出租率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% （二） 租赁面积 5520.08 5520.08 5520.08 5520.08 5520.08 5520.08 5520.08 0 （三） 租赁价格（元） 240 240 300 300 300 300 300 0 （四） 租赁收入 （万元） 132.48 794.89 993.61 993.61 993.61 993.61 828.01 5729.84 说明： 1. 第一年租金按8折形式优惠，
40、第二年恢复原价； 2. 2005年6月开始营业，因此2005年只计算7个月，2008年计算5个月； 3. 三年期首层租赁收入为5729.84万元，即租赁收入=132.48+794.89+993.61×4+828.01=5729.84（万元）。 二层租赁进度及收入测算表 序号 项目 2005年 2006年 2007年 2008年 总额 (万元） 1-6月 7-12月 1-6月 7-12月 1-6月 7-12月 1-6月 （一） 出租率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% （二） 租赁面积
41、 5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 5811.48 0.00 （三） 租赁价格（元） 120 120 150 150 150 150 150 0 （四） 租赁收入（万元） 69.74 418.43 523.03 523.03 523.03 523.03 435.86 3016.16 说明： 1. 第一年租金按8折形式优惠，第二年恢复原价； 2. 2005年6月开始营业，因此2005年只计算7个月,2008年计算5个月； 3.
42、 三年期二层租赁收入为3012.56万元，即租赁收入=69.74+418.43+523.03×4+435.86=3016.16（万元）。 三层租赁进度及收测算表 序号 项目 2005年 2006年 2007年 2008年 总额 (万元） 1-6月 7-12月 1-6月 7-12月 1-6月 7-12月 1-6月 （一） 出租率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% （二） 租赁面积 6082.70 6082.70 6082.70 6082.70 6082.70 6082.70 6
43、082.70 0.00 （三） 租赁价格（元） 64 64 80 80 80 80 80 0 （四） 租赁收入（万元） 38.93 233.58 291.97 291.97 291.97 291.97 243.31 1683.69 说明： 1. 第一年租金按8折形式优惠，第二年恢复原价； 2. 2005年6月开始营业，因此2005年只计算7个月, 2008年计算5个月； 3. 三年期三层租赁收入为1683.69万元，即租赁收入=38.93+233.58+291.97×4+243.31=1683.69（万元）。 商场租赁收入汇总表 单位：
44、万元 序号 项目 2005年 2006年 2007年 2008年 总额 (万元) 1-6月 7-12月 1-6月 7-12月 1-6月 7-12月 1-6月 （一） 首层租赁收入 132.48 794.89 993.61 993.61 993.61 993.61 828.01 5729.84 （二） 二层租赁收入 69.74 418.43 523.03 523.03 523.03 523.03 435.86 3016.16 （三） 三层租赁收入 38.93 233.58 291.
45、97 291.97 291.97 291.97 243.31 1683.69 （四） 合计 241.15 1446.89 1808.62 1808.62 1808.62 1808.62 1507.18 10429.69 说明：根据各租期不同，各层租赁收入总和为：项目租赁总收入=5729.82+3016.15+1683.70=10429.67（万元）。 8.2 出租率为100%的租赁收入 此为商铺100%出租时的租赁收入，详见100%出租率的租赁收入表。 100%出租率的租赁收入表 序号 楼层 面积 市场均价 小计（
46、万元） 总额（万元） （一） 首层 5520.08 240.00 927.37 5729.84 300.00 4802.47 （二） 二层 5811.48 120.00 488.16 3016.16 150.00 2527.99 （三） 三层 6082.70 64.00 272.50 1683.69 80.00 1411.19 （四） 合计 17414.26 10429.69 10429.69 8.3 不同租赁率的租赁收入 此为按50%、60%、70%、80%、90%、100%的
47、出租率计算的租赁收入，详见不同租赁率的租赁收入表。 不同租赁率的租赁收入表 楼层 面积 市场 均价 租赁收入（万元） 50% 60% 70% 80% 90% 100% 首层 5520.08 240.00 463.69 556.42 649.16 741.90 834.64 927.37 300.00 2401.23 2881.48 3361.73 3841.98 4322.22 4802.47 二层 5811.48 120.00 244.08 292.90 341.72 390.53
48、439.35 488.16 150.00 1264.00 1516.80 1769.60 2022.40 2275.19 2527.99 三层 6082.7 64.00 136.25 163.50 190.75 218.00 245.25 272.50 80.00 705.59 846.71 987.83 1128.95 1270.07 1411.19 8.4 租赁预计发生的税项及其他费用 1. 房产税，按租赁收入12%； 2. 营业税，按租赁收入5%； 3. 防洪工程维护费，按租赁收入的
49、0.13%； 4. 教育费附加，按营业税的3%； 5. 城市维护建设税，按营业税的7%； 6. 商场经营管理费，与向租户收取的管理费用相互抵消； 7. 所得税，按租赁利润的33%。 租赁费用表 序号 项目 基数 （万元） 基数单位 数量 数量单位 金额 （万元） （一） 租赁税金及附加 1825.87 （1） 营业税 10429.67 万元 5% 521.48 （2） 房产税 10429.67 万元 12% 1251.56 （3） 城市维护建设税 521.48 万元 7
50、 36.50 （4） 防洪工程维护费 521.48 万元 0.13% 0.68 （5） 教育费附加 521.48 万元 3% 15.64 （二） 商场经营管理费 忽略 0.00 （三） 所得税 8603.82 33% 2839.26 （四） 合计 4665.13 说明：由于本项目采取的是返租销售方式，后期租赁收入主要是用于补偿反租成本的。 8.5 商场租赁净收入 序号 项目 金额 (万元) （一） 租赁收入 10429.69
©2010-2026 宁波自信网络信息技术有限公司 版权所有
客服电话：0574-28810668 投诉电话：18658249818
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490
关注我们 ：
